百锐地产大讲台重庆成本研讨会戴戈缨.pdf
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1、20062006200620062006200620062006年年年年年年年年9 9 9 9 9 9 9 9月月月月月月月月9 9 9 9 9 9 9 9-1010101010101010日日日日日日日日重庆重庆重庆重庆重庆重庆重庆重庆现现现现 代代代代 房房房房 地地地地 产产产产 项项项项 目目目目 管管管管 理理理理之之之之合同管理篇合同管理篇合同管理篇合同管理篇项目管理项目管理项目管理项目管理中国传统管理思想中国传统管理思想中国传统管理思想中国传统管理思想项目管理项目管理项目管理项目管理现代管理思想现代管理思想现代管理思想现代管理思想结构化结构化结构化结构化流程化流程化流程化流程化指
2、标化指标化指标化指标化?企业越做越大企业越做越大企业越做越大企业越做越大项目项目项目项目“管理管理管理管理”人员越来越多人员越来越多人员越来越多人员越来越多?项目越管越细项目越管越细项目越管越细项目越管越细越做越像总承包商越做越像总承包商越做越像总承包商越做越像总承包商?员工分化员工分化员工分化员工分化留下留下留下留下?离开离开离开离开?老板的苦恼老板的苦恼老板的苦恼老板的苦恼传统项目管理的特点传统项目管理的特点传统项目管理的特点传统项目管理的特点?以施工管理为主导以施工管理为主导以施工管理为主导以施工管理为主导?经验导向的项目管理经验导向的项目管理经验导向的项目管理经验导向的项目管理?甲方的
3、项目经理与承包方的项目甲方的项目经理与承包方的项目甲方的项目经理与承包方的项目甲方的项目经理与承包方的项目经理区别模糊经理区别模糊经理区别模糊经理区别模糊?项目管理缺乏系统性和连续性项目管理缺乏系统性和连续性项目管理缺乏系统性和连续性项目管理缺乏系统性和连续性传统合同与合同管理传统合同与合同管理传统合同与合同管理传统合同与合同管理?部门管理职责划分不合理部门管理职责划分不合理部门管理职责划分不合理部门管理职责划分不合理预预预预算部算部算部算部、合约部合约部合约部合约部、采购部采购部采购部采购部?合同管理人员知识结构单一合同管理人员知识结构单一合同管理人员知识结构单一合同管理人员知识结构单一?合
4、同与合同管理的理念落后合同与合同管理的理念落后合同与合同管理的理念落后合同与合同管理的理念落后孤立的孤立的孤立的孤立的、静态的合同管理理念静态的合同管理理念静态的合同管理理念静态的合同管理理念?合同文本缺乏系统性合同文本缺乏系统性合同文本缺乏系统性合同文本缺乏系统性传统的工程项目管理与合同传统的工程项目管理与合同传统的工程项目管理与合同传统的工程项目管理与合同管理的关系及其不适应性管理的关系及其不适应性管理的关系及其不适应性管理的关系及其不适应性?相互分离的管理体系相互分离的管理体系相互分离的管理体系相互分离的管理体系?不平衡的管理关系不平衡的管理关系不平衡的管理关系不平衡的管理关系?11 2
5、甲方的项目管理甲方的项目管理甲方的项目管理甲方的项目管理?甲方项目管枞特点甲方项目管枞特点甲方项目管枞特点甲方项目管枞特点?甲方项目经枞的职责甲方项目经枞的职责甲方项目经枞的职责甲方项目经枞的职责?以合同管枞为核心的思想以合同管枞为核心的思想以合同管枞为核心的思想以合同管枞为核心的思想现代项目管理现代项目管理现代项目管理现代项目管理动态全过程管理动态全过程管理动态全过程管理动态全过程管理项目范围项目范围项目范围项目范围时时时时 间间间间质质质质 量量量量成成成成 本本本本风风风风 险险险险人人人人 力力力力沟沟沟沟 通通通通采采采采 购购购购集集集集 成成成成现代项目管理的知识体系现代项目管理
6、的知识体系现代项目管理的知识体系现代项目管理的知识体系知识体系知识体系知识体系知识体系风险管理风险管理风险管理风险管理采购管理采购管理采购管理采购管理沟通管理沟通管理沟通管理沟通管理人力管理人力管理人力管理人力管理质量管理质量管理质量管理质量管理成本管理成本管理成本管理成本管理范围管理范围管理范围管理范围管理集成管理集成管理集成管理集成管理时间管理时间管理时间管理时间管理项目管理项目管理项目管理项目管理启启启启 动动动动计计计计 划划划划实实实实 施施施施控控控控 制制制制收收收收 尾尾尾尾阶阶阶阶 段段段段房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购
7、的定义房地产项目采购的定义房地产项目采购的定义房地产项目采购的定义项目采购不同于一般概念上的商品购买项目采购不同于一般概念上的商品购买项目采购不同于一般概念上的商品购买项目采购不同于一般概念上的商品购买,它包含着以它包含着以它包含着以它包含着以不同方式通过努力从企业外部获得货物不同方式通过努力从企业外部获得货物不同方式通过努力从企业外部获得货物不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和土建工程和土建工程和土建工程和服务的整个采办过程服务的整个采办过程服务的整个采办过程服务的整个采办过程。因此因此因此因此,采购不仅包括采购不仅包括采购不仅包括采购不仅包括采购建筑采购建筑采购建筑采购建筑材料设
8、备材料设备材料设备材料设备,而且还包括而且还包括而且还包括而且还包括雇用承包商来实施土建工程雇用承包商来实施土建工程雇用承包商来实施土建工程雇用承包商来实施土建工程和和和和聘用咨询专家来从事咨询服务聘用咨询专家来从事咨询服务聘用咨询专家来从事咨询服务聘用咨询专家来从事咨询服务。材料设备采购材料设备采购材料设备采购材料设备采购工程采购工程采购工程采购工程采购咨询服务采购咨询服务采购咨询服务采购咨询服务采购房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购管理房地产项目采购管理【工程采购工程采购工程采购工程采购】采购内容采购内容采购内容采购内容:工程总工程总工程总工程总(分分分分)包包包包工作内容
9、工作内容工作内容工作内容:工程招投标工程招投标工程招投标工程招投标,合同管枞合同管枞合同管枞合同管枞【材料设备采购材料设备采购材料设备采购材料设备采购】项目采购项目采购项目采购项目采购采购内容采购内容采购内容采购内容:建筑材料与设备建筑材料与设备建筑材料与设备建筑材料与设备战略采购战略采购战略采购战略采购工作内容工作内容工作内容工作内容:采购招投标采购招投标采购招投标采购招投标,供应商管枞供应商管枞供应商管枞供应商管枞课课课课 程程程程 大大大大 纲纲纲纲上篇 建立集团企业合同管理标准化体系下篇 项目/战略采购与供乩商管理上上上上篇篇篇篇建枱集团企业合同管枞标准化体系建枱集团企业合同管枞标准化
10、体系建枱集团企业合同管枞标准化体系建枱集团企业合同管枞标准化体系课程内容提纲课程内容提纲课程内容提纲课程内容提纲1.合同管理是工程项目管理的核心2.标准化合同与成本管理流程体系3.合同与成本管理人员的专业化熏陶1 1 1 1、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制?(1 1 1 1)关于目标成本的研究和制定已经相当深入关于目标成本的研究和制定已经相当深入关于目标成本的研究和制定已经相当深入关于目标成本的研究和制定已经相当深入;(2 2 2 2)建筑市场竞争日趋激烈建筑市场竞争日趋激烈建筑市
11、场竞争日趋激烈建筑市场竞争日趋激烈,建筑采购成本日益低廉建筑采购成本日益低廉建筑采购成本日益低廉建筑采购成本日益低廉;(3)ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。2 2 2 2、设计设计设计设计、工程人员的苦恼工程人员的苦恼工程人员的苦恼工程人员的苦恼(1 1 1 1)成本目标束缚设计成本目标束缚设计成本目标束缚设计成本目标束缚设计;(2 2 2 2)招投标与项目采购分判混乱招投标与项目采购分判混乱招投标与项目采购分判混乱招投标与项目采购分判混乱;(3 3 3 3)
12、变更签证管理混乱变更签证管理混乱变更签证管理混乱变更签证管理混乱;(4 4 4 4)遵守流程和赶进度的矛盾遵守流程和赶进度的矛盾遵守流程和赶进度的矛盾遵守流程和赶进度的矛盾。苦恼苦恼苦恼苦恼 传统概预算成本管理传统概预算成本管理传统概预算成本管理传统概预算成本管理以固定以固定以固定以固定“量量量量”、“价价价价”、“费费费费”定额为主导的静态管理定额为主导的静态管理定额为主导的静态管理定额为主导的静态管理模式模式模式模式 现代合同管理与成本控制理念现代合同管理与成本控制理念现代合同管理与成本控制理念现代合同管理与成本控制理念以标准化合同文本与流程化管理为核心以标准化合同文本与流程化管理为核心以
13、标准化合同文本与流程化管理为核心以标准化合同文本与流程化管理为核心工程量清单计价模式工程量清单计价模式工程量清单计价模式工程量清单计价模式成本的动态管理与监控成本的动态管理与监控成本的动态管理与监控成本的动态管理与监控合同管理是工程项目管理的核心合同管理是工程项目管理的核心合同管理是工程项目管理的核心合同管理是工程项目管理的核心工程的一切均在成本工程的一切均在成本工程的一切均在成本工程的一切均在成本、工期和质量这三要素的指导工期和质量这三要素的指导工期和质量这三要素的指导工期和质量这三要素的指导下下下下,通过承包合同这个纽带通过承包合同这个纽带通过承包合同这个纽带通过承包合同这个纽带,来完成合
14、同规定的义来完成合同规定的义来完成合同规定的义来完成合同规定的义务务务务。合同管枞作为工程项目管枞的核心合同管枞作为工程项目管枞的核心合同管枞作为工程项目管枞的核心合同管枞作为工程项目管枞的核心,是法律是法律是法律是法律、工程管枞工程管枞工程管枞工程管枞、成本控制成本控制成本控制成本控制、质量标准的综合体现质量标准的综合体现质量标准的综合体现质量标准的综合体现。合同合同合同合同工期工期工期工期质量质量质量质量成本成本成本成本合同与合同管理是核心合同与合同管理是核心合同与合同管理是核心合同与合同管理是核心标准标准标准标准招标文件包括以下内容招标文件包括以下内容招标文件包括以下内容招标文件包括以下
15、内容和顺序和顺序和顺序和顺序:1、投标须知 投标要求和 2、投标书 报价书 3、合同协议书 4、协议书附录 5、合同条款 合同条款 5.1 通用条款 5.2 专用条款 6、工程规范 6.1 施工措施项目 6.2 工程照管和总包配合项目 要求、规范与图纸 6.3 工程建设标准 7、图纸 8、工程量清单 8.1 工程量清单说明 8.2 工程量清单表 报价清单 8.2.1 措施项目清单 8.2.2 工程照管和总包配合项目清单 8.2.3 9、附录和附表 9.1 房屋建筑工程质量保修书 9.2 履约保函样本 9.3 指定分包工程清单 9.4 独立工程清单 附件 9.5 限品牌范围采购材料设备清单 9.
16、6 指定供应材料设备清单 9.7 发包人供应材料设备清单 9.8 其他有关附件以及要求投标人提交的其他投标资料 合同合同合同合同质量质量质量质量施工措施施工措施施工措施施工措施,技术技术技术技术规范规范规范规范,图纸图纸图纸图纸成本成本成本成本合同价格合同价格合同价格合同价格,工程量清单工程量清单工程量清单工程量清单,支付与变更管理支付与变更管理支付与变更管理支付与变更管理工期工期工期工期工期要求工期要求工期要求工期要求,进度进度进度进度 计划计划计划计划,延误赔偿延误赔偿延误赔偿延误赔偿范围范围范围范围招标文件与合同文件的组成对比表招标文件与合同文件的组成对比表招标文件与合同文件的组成对比表
17、招标文件与合同文件的组成对比表:招标文件的组成和优先解释顺序:合同文件的组成和优先解释顺序:1、投标须知 2、投标书 3、合同协议书 4、协议书附录 5、合同条款 5.1 通用条款 5.2 专用条款 6、工程规范 6.1 施工措施项目 6.2 工程照管和总包配合项目 6.3 工程建设标准 7、图纸 8、工程量清单 8.1 工程量清单说明 8.2 工程量清单表 8.2.1 措施项目清单 8.2.2 工程照管和总包配合项目清单 8.2.3 9、附录和附表 1.合同协议书 2.协议书附录 3.在签订中标通知书至签订协议书期 间,发包人与承包人共同签署的补充协议(如有);4.中标通知书;5.招投标期间
18、往来函件;6.合同条款 6.1 专用条款 6.2 通用条款 7.工程规范 7.1 施工措施项目 7.2 工程照管和总包配合项目 7.3 工程建设标准 8.合同图纸 9.已已已已填报填报填报填报价价价价格的格的格的格的工程量清单 9.1 工程量清单说明 9.2 工程量清单表 9.2.1 措施项目清单 9.2.2 工程照管和总包配合项目清单 9.2.3 10.投标文件其他部分及各种附录、附表等 合同管理与成本控制及工程项目管理的关系?有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的
19、合同管理实现的同管理实现的同管理实现的同管理实现的。?如果将采用各种技巧来实施工程项目管理和控制如果将采用各种技巧来实施工程项目管理和控制如果将采用各种技巧来实施工程项目管理和控制如果将采用各种技巧来实施工程项目管理和控制成本比作成本比作成本比作成本比作“栽花栽花栽花栽花”,那么提高企业的整体合同管理那么提高企业的整体合同管理那么提高企业的整体合同管理那么提高企业的整体合同管理意识和管理水平意识和管理水平意识和管理水平意识和管理水平,就是就是就是就是“植树植树植树植树”。标准化合同管理体系标准化合同管理体系标准化合同管理体系标准化合同管理体系 合同文件结构化合同文件结构化合同文件结构化合同文件
20、结构化、标准化标准化标准化标准化。合同管理流程化合同管理流程化合同管理流程化合同管理流程化流程管理实现从职能导向到流程导向的转变流程管理实现从职能导向到流程导向的转变流程管理实现从职能导向到流程导向的转变流程管理实现从职能导向到流程导向的转变。事先预防胜过事后补救事先预防胜过事后补救事先预防胜过事后补救事先预防胜过事后补救。有效地控制好每一个管理过程有效地控制好每一个管理过程有效地控制好每一个管理过程有效地控制好每一个管理过程/流程节点流程节点流程节点流程节点,就自然就自然就自然就自然可以得到预期的可交付成果可以得到预期的可交付成果可以得到预期的可交付成果可以得到预期的可交付成果。做正确的事与
21、正确地做事做正确的事与正确地做事做正确的事与正确地做事做正确的事与正确地做事。流程管理流程管理流程管理流程管理流程象人体的神经系统流程象人体的神经系统流程象人体的神经系统流程象人体的神经系统,它确保了组织它确保了组织它确保了组织它确保了组织功能的正常运转与协调一致性功能的正常运转与协调一致性功能的正常运转与协调一致性功能的正常运转与协调一致性流程是组织的基本运作环境流程是组织的基本运作环境流程是组织的基本运作环境流程是组织的基本运作环境,直接影响到直接影响到直接影响到直接影响到人的行为进而影响组织的文化人的行为进而影响组织的文化人的行为进而影响组织的文化人的行为进而影响组织的文化坏人在好的制度
22、下可能会变好坏人在好的制度下可能会变好坏人在好的制度下可能会变好坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏好人在坏的制度下可能会变坏好人在坏的制度下可能会变坏好人在坏的制度下可能会变坏为什么我们为什么我们为什么我们为什么我们总是出错总是出错总是出错总是出错?已经习已经习已经习已经习惯了惯了惯了惯了!流程管理定义流程管理定义流程管理定义流程管理定义:管理一个或者几个流程的一种体制管理一个或者几个流程的一种体制管理一个或者几个流程的一种体制管理一个或者几个流程的一种体制,把责任和义务端对端把责任和义务端对端把责任和义务端对端把责任和义务端对端地分配给流程所有者地分配给流程所有者地分配给
23、流程所有者地分配给流程所有者(托马斯伯特尔斯托马斯伯特尔斯托马斯伯特尔斯托马斯伯特尔斯),),),),通过对流程的要素进行管理通过对流程的要素进行管理通过对流程的要素进行管理通过对流程的要素进行管理,以以以以达成流程的绩效目标的过程达成流程的绩效目标的过程达成流程的绩效目标的过程达成流程的绩效目标的过程。流程管理的好处流程管理的好处流程管理的好处流程管理的好处有责有责有责有责 有序有序有序有序 有效有效有效有效 高效高效高效高效保证目标的持续实现保证目标的持续实现提升组织的运作效率 实现管理一致性提升组织的运作效率 实现管理一致性实现管理模式的转变实现管理模式的转变构建有竞争力的管理平台构建有
24、竞争力的管理平台组织目标通过有效的流程运作来实现,通过流程管理实现流程的目标最终保证组织目标的持续实现理顺内部运作流程及流程之间的接口,消除流程的瓶颈提高流程的运行效率降低运营成本,实现组织内部运营及管理的一致性通过流程管理的实施将以职能为中心的传统管理模式转变为以流程为中心的管理模式通过流程结构和流程网络的建立,明确流程关系和流程运行标准和要求,将最优经验显性化,构建持续改进的管理平台实现顾客的高度满意实现顾客的高度满意建立以顾客为关注焦点的流程管理体系,实现顾客的高度满意并提高顾客的信任度和忠诚度组织内部文化转变组织内部文化转变以有形的流程影响组织的内部文化并带动组织文化的转变,建立高效沟
25、通/开放/知识共享/有效执行的内部文化流程管理是实现精益化生产的必然途径流程管理是实现精益化生产的必然途径流程管理是实现精益化生产的必然途径流程管理是实现精益化生产的必然途径创业期创业期创业期创业期成长期成长期成长期成长期成熟期成熟期成熟期成熟期规模规模规模规模/市场市场市场市场影响力影响力影响力影响力发展发展发展发展阶段阶段阶段阶段衰退期衰退期衰退期衰退期手工作坊粗放式规范化精细化精益化万科处于从规范化进入万科处于从规范化进入万科处于从规范化进入万科处于从规范化进入精细化管理的过程精细化管理的过程精细化管理的过程精细化管理的过程合同管理流程的合同管理流程的合同管理流程的合同管理流程的标准化与
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