沿海集团集团竞争力提升计划.pptx
《沿海集团集团竞争力提升计划.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《沿海集团集团竞争力提升计划.pptx(55页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、沿海集团竞争力提升计划沿海集团竞争力提升计划 2014年9月2目 录第1部分 宏观环境分析第2部分 典型企业竞争策略第3部分 沿海商业模式与竞争力分析第4部分 竞争力提升计划第5部分 结束语3部门 文件名第一部分第一部分 宏观环境分析宏观环境分析 4全球GDP增速中轴下移,中国经济面临人口红利减弱,“三期叠加”(经济增速换挡期、结构调整阵痛期与前期政策消化期)等不利因素,中国经济增长趋向新常态。房地产调控政策市场化改革步伐加快,行业在行业市场化的趋势下,竞争将更加公平、规范,市场投机机会和行为将减少,具有竞争力的企业,才能脱颖而出。当前城镇化快速发展和购房适龄人口高速增长均出现了拐点,房地产在
2、经历了一轮黄金发展期后增长速度和盈利水平逐步回归正常,市场将进入相对较长的放缓周期。市场集中度攀升,竞争格局日趋激烈,马太效应凸显,缺乏核心竞争力的房企将被时代抛弃。主要结论第一部分 宏观环境分析人口红利结束,未来经济增速下滑已成定局。经济增长结构面临调整,市场在资源配置的决定性作用会越来越强。房地产市场回归常态,行业竞争进一步加剧,马太效应凸显,缺乏核心竞争力的房企将被时代抛弃。在此大背景下,企业要生存和发展,必须要有自己的核心竞争力。5第一部分 宏观环境分析发达国家发展中国家全球1、世界经济全球GDP增速中轴下移石油危机II拉美债务危机苏联解体海湾战争亚洲金融危机网格泡沫破灭次贷危机欧债危
3、机全球经济格局:从高速发展到逐步回落二战以来,全球经济驶入快车道,但1973年后增速整体回落:n1950-1973年,全球经济发展“黄金时期”,受益于第三次科技革命,复合GDP增速为4.91%。n1973-2007年,全球增速整体下滑,因危机四起,平均GDP增速为3.6%。n2008-2020年,预计全球经济再下一个台阶,平均增速跌至2.9%。展望未来,全球经济现反弹后回落:n2012-2015年:全球经济逐步反弹,因通胀和就业预期稳定,宽松政策效果逐渐显现,其中,发展中国家对全球经济增量的贡献仍占主导地位,尽管边际贡献略减。n2016-2020年:全球经济整体下滑,因刺激政策退出后,政府和私
4、人部门再度去杠杆。资料来源:IMF5%0%世界经济增长趋势各区域经济增长幅度6第一部分 宏观环境分析1982198719901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201360%62%64%66%68%70%72%74%76%2%4%6%8%10%12%14%16%15-64岁人口占比GDP增长201920172015201320112009200720052003200119991997199519931991198919871985198319811979
5、2%4%6%8%10%12%14%16%中国改革改放35年GDP增长中国经济增长模式:从旧常态到新常态中国改革改放35年里,GDP增长只有过四次连续2-3年低于8%,第一次是1979-1981年,第二次是1989-1990年,第三次是1998-1999年,第四次是2012年开始。n第一次,19791981年:信贷投资和消费失控,通货膨胀加剧,经济秩序混乱,政府宏观调控刹住“一拥而上”。n第二次,19891990年:严重的通货膨胀,房地产业严重膨胀,开发区盲目扩张,信贷投资猛增,政府宏观调控实现经济“硬着陆”。n第三次,19981999年:亚州金融危机。n第四次,2012-,人口红利减弱,“三期
6、叠加”(经济增速换挡期、结构调整阵痛期与前期政策消化期),经济将长期低于8%水平运行。中国在改革开放以后平均9.8%的经济增长率一直持续到2011年,2012年后中国经济增长趋向新常态,经济增长平台将会下一个台阶。主动宏观调控主动宏观调控亚洲金融危机“三期叠加”人口红利开始削弱2、中国经济新常态下GDP增速放缓旧常态新常态9.8%7.5%数据来源:国家统计局GDP增长与劳动人口占比关系73、政策市场化改革步伐加快,竞争环境更趋规范房地产政策环境:从行政调控到市场调控n过去十年,政府行政调控一直不断。十八大明确了市场在资源配置中起决定性作用,未来 5-10 年的转型过渡期内,政府将更多采取市场机
7、制调节的方式。与此同时,调控主体将由中央政府下沉至地方政府,以增加调控的针对性和灵活度。n未来十年,新一届政府将致力于长效机制的建设。通过改革土地制度、户籍制度、财税制度、利率汇率制度等,从深层次上改变中国房地产市场的生态环境。中央政府的房地政策2013年7月再未出现“调控”字眼,而是强调市场调节力量,注重长效基础性制度建设。在行业市场化的趋势下,市场竞争将更加公平,具有更优秀的市场判断能力、更完善的管理能力、更健康的财务状况、更合理的区域布局等等优势的行业领导者将脱颖而出,强者恒强、行业集中的步伐也将更快。1998199920002001200220032004200520062007200
8、8200920102011201220132014H0%20%40%60%80%100%-20%-40%商品房销售增速与政策调控周期关系政策宽松期“11号令”831土地大限政策从紧期国八条国六条政策宽松期131文件利率7折国四条政策从紧期4.17新政9.29新政限购令国八条政策空档期政策从紧期“国五条”行政调控逐步退出土地户籍价格行政金融建立城乡统一的建设用地市场,给农民更多财产权城乡要素平等交换和资源均衡配置完善由市场决定价格的机制切实转换政府职能完善金融市场,促进国内外要素流动财税完善税收制度,建立事权和支出责任相适应的制度六大经济体制改革农地产权人口政策土地价格调控下放利率自由房地产税城
9、乡统一建设用地市场,推进农民住房财产权推进农业转移人口市民化,二胎建立工地和居住地比价机制减少中央对微观事务管理利率市场化,资本市场双向开放加快房地产税立法并适时推进改革,增值税改革房地产相关市场化改革数据来源:国家统计局8200620072008200920102011201220130%2%4%6%8%10%12%14%16%5.8%10.7%10.1%11.9%13.3%13.2%13.4%12.9%上市房企净资产收益率(ROE)走势黄金时代白银时代19981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220130%5%10
10、%15%20%25%-5%商品房销售价格增速走势起步期快速增长期稳步增长期4、行业房地产进入白银时代,闭着眼赚钱的黄金时代已经过去 房地产发展时期:从黄金时代到白银时代回顾我国房地产市场发展历史,可以划分为以下几个阶段:n起步期:1998年住房改革开始,标志着我国房地产走向市场化。这一阶段房价走势较为温和,住房市场化改革属于较平稳推进阶段。n快速增长期:房地产市场自2003开始进入快速发展时期,城镇化快速推进带来人口的大量流入,80年代“婴儿潮”也使这一时期的适婚人口数量达到高峰。另外,住房的投资价值显现。房价的非理性上涨,政府调控的松紧成为这一阶段房价波动的直接诱因。n稳步增长期:城镇化快速
11、发展期和适龄人口高速增长期的拐点出现了重叠,导致支撑房价的基础力量衰减,投资价值下降导致投资投机性需求萎缩,市场将进入相对较长的放缓周期。2011年以前,房地产企业ROE一路飙升,房企很少有不赚钱的。2011年后,市场供需趋于平衡,房价上涨放缓,成本上升,行业ROE下行压力较大,闭着眼赚钱的时代终结。数据来源:国家统计局、世联920072008200920102011201220132014H0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%6.20%7.40%8.16%10.13%10.43%12.37%13.25%18.64%TOP10房企市场占有率房地产市场:从充分竞争到逐渐形成寡
12、头市场集中度快速提升:n自2007年以来,龙头公司市场占有率处于持续提升状态。行业经营环境越艰难,龙头公司市场占有率提升速度越快。n2011年以来,随着房地产行业日趋成熟,市场机会减少,企业优胜劣汰现象更加严重,房地产市场集中度得以快速提高。并购规模加大:除了大房企销售份额不断提升外,一些以非房地产为主业的公司转让项目或公司,一些中小房企在调控中被迫转让或破产也是行业集中度提高的重要原因之一。行业梯队加速形成:房地产“遍地黄金”的时代已经成为历史,未来更考验的是房企的运营能力,近几年房企在行业的排名已趋于稳定,“领头羊”地位愈发难以撼动。大型房企规模优势逐步扩大,行业梯队正加速形成。5、市场市
13、场集中度攀升,竞争格局日趋激烈05001000150020000200400600800100012001400160018002000销售额(亿元)销售面积(万平方米)第一梯队第二梯队第三梯队万科绿地保利中海碧桂园恒大万达华润世茂绿城融创龙湖集中度缓慢提升阶段集中度快速提升阶段数据来源:国家统计局、世联主要房企梯队阵营10部门 文件名第二部分第二部分 典型企业竞争策略分析典型企业竞争策略分析11第二部分 典型企业竞争策略分析企业要生存和发展,必须要有自己的核心竞争力。通过对典型房地产企业竞争策略的分析研究,我们发现,目前房地产开发企业的竞争策略与现阶段中国房地产行业所处的发展阶段存在密切关联
14、,接下来我们从产业生命周期理论出发对现阶段典型房地产企业的竞争策略做进一步分析。12第二部分 典型企业竞争策略分析产业生命周期理论(Industry Life Cycle)产业生命周期是每个产业都要经历的一个由成长到衰退的演变过程,是指从产业出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。行业的生命发展周期主要包括四个发展阶段:进入期,成长期,成熟期,垄断期。进入期:这一时期的市场增长率较高,需求增长较快,新进入企业主要致力于开辟新用户、占领市场。该阶段企业进入壁垒较低,拥有优质资源的企业往往具有先发优势,对房地产行业而言就是土地和资金。成长期(充分竞争):这一时期的市场增长率很高,需求高速增长,技术
15、渐趋定型,企业进入壁垒提高,企业需要夯实管理能力才能在竞争中胜出,对房地产企业而言多是围绕提升运营能力的高周转策略。成熟期(寡头竞争):这一时期的市场增长率不高,需求增长率不高,行业盈利能力下降,新产品和产品的新用途开发更为困难,行业进入壁垒很高,形成寡头竞争格局。企业要想在此阶段胜出,多需要差异化竞争策略,对房地产行业而言多为细分市场的差异化竞争。垄断期:这一时期的市场增长率下降,需求下降,产品品种及竞争者数目减少,形成垄断格局。业务模式差异客户细分运营差异无差异参与竞争者多数不稳定少数少数稳定多数稳定竞争差异性少数不稳定进入阶段充分竞争阶段垄断阶段寡头竞争阶段寡头形成阶段13第二部分 典型
16、企业竞争策略分析进入阶段进入阶段充分竞争充分竞争寡头竞争寡头竞争垄断阶段垄断阶段时间段19982005左右20052015左右2015年后基本特征进入企业无特别条件限制,产品差异性小,竞争少且相关度弱大量企业进入,传统模式被广泛应用,竞争加剧行业进入壁垒高,进入企业迅速减少,市场进入少数寡头的竞争市场参与者大量退出,差异化被追捧,马太效应,直面竞争且惨烈成功要素获取生产要素(包含准入资格),房地产行业就是土地和资金发挥比较优势,但仍容易被模仿;卓越运营;适度创新进入细分领域;持续创新蓝海战略塑造难以被模仿的核心竞争优势创新细分市场竞争策略生产要素的竞争(土地、资金)综合管理的竞争(均好运营)细
17、分和创新的竞争(业务模式创新、进入细分市场)保卫战或者退出典型企业中建、北辰、泰达金地、首创等万科、中海、恒大等华侨城、万达、华南城房地产行业生命周期从产业生命周期理论来看,目前中国房地产行业处于市场正处于市场“充分竞争”向“寡头竞争”过度的阶段,综合管理能力(均好运营能力)的竞争仍是现阶段大部分房企的竞争策略选择。14房地产行业关键成功因素与竞争要素净资产收益率=净利润率*总资产周转率*权益乘数增加销售收入控制成本提高周转率扩充资产提升价格相对优势增加销售面积吸引客户提升产品品质满足客户需求增加新客户老客户重复购买和推荐多运目运作控制开发成本开发加速销售加速扩充资金量获取土地产品和客户 土地
18、 项目运作能力 资金行业关键成功因素土地获取资金获取产品/市场开发竞争要素项目开发竞争策略细分市场土地领先均好运营资金优势15第二部分 典型企业竞争策略分析2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130%50%100%150%200%250%-50%2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130%50%100%金地(资金优势型)北辰(土地领先型)中海(均好运营型)华侨城(细分市场型)从土地领先型和资金优势型竞争策略代表企业近十年的增长速度和长期趋势来看,其竞争力是在不断下降的的,而均好运
19、营型和细分市场型竞争策略代表企业的竞争力在不断提升。不同竞争策略类型代表企业近十年销售增长速度不同类型代表企业剃除波动后的长期增长趋势金地(资金优势型)北辰(土地领先型)中海(均好运营型)华侨城(细分市场型)资金优势型土地领先型均好运营型细分市场型房地产企业竞争要素的趋势变化16房地产行业竞争要素演变土地获取融资能力运营管理水平产品/市场开发企业品牌谁能拿到便宜的土地n土地市场不规范,土地价格低,地价涨幅大,竞争重点转为谁能拿到更便宜的土地n在土地“招拍挂”政策前,获取土地的主要方式是依靠各种关系谁能承受更大资金压力n为保证未来开发用地的充足,大量融资,储备土地n中国房地产金融市场融资渠道有限
20、,宏观调控政策频繁,影响企业融资来源,企业融资能力决定其发展速度谁能经营更好n土地获取的规范和资金压力急剧上升使企业将更加依托策划、运作和经营的能力n通过选择更好的项目、管理模式,控制成本、加强企业管控,在快速发展过程中控制风险谁能开发更好的产品/市场n通过更好的产品吸引消费者,获取更高的产品溢价n通过创新的业务模式,更好的满足细分市场的需求n产品/市场开发的竞争将在市场需求基本稳定的时候迅速形成谁有更强势的品牌效应n竞争的进一步升级后,市场产品趋于同质化n通过形成的品牌优势,获取更高的品牌溢价n竞争有向品牌转移的趋势过去现在将来房地产企业竞争重点正逐步从土地和资金获取转移至运营管理水平、产品
21、开发和企业品牌层面。17土地领先细分市场竞争策略 资金优势均好运营土地领先竞争策略:以土地资源为核心的“总成本领先快速圈地”模式,如中建资金优势竞争策略:寻求与金融资本对接,谋划未来快速扩张模式,如金地均好运营竞争策略:以运营为核心的“客户细分快速复制”的高周转模式,如万科、中海细分市场竞争策略:发现蓝海,业务模式创新,进入细分市场,如华侨城典型竞争策略分析第二部分 典型企业竞争策略分析综合管理能力的竞争是现阶段大部分房企的竞争策略选择。同时由于房地产行业地域特性明显,很多地方企业根据自身优势选择其他竞争策略。目前市场中房地产企业的竞争策略概括有四种:18土地领先竞争策略以土地资源为核心的“快
22、速圈地”模式第二部分 典型企业竞争策略分析pp典型企业:典型企业:典型企业:典型企业:中建,与政府战略合作、在土地资源上取得比较优势pp类似企业类似企业类似企业类似企业:多以国有企业为主,如北辰、泰达、西安高新、金隅等pp策略要点策略要点策略要点策略要点:以土地资源为核心、大规模圈地中建地产是中国建筑股份有限公司五大核心业务板块之一。“中国建筑”是中国最大的建筑地产综合企业集团、中国最大的房屋建筑承包商,长期位居中国国际工程承包业务首位,是发展中国家和地区最大的跨国建筑公司以及全球最大的住宅工程建造商,位列2012年“世界500强”第147位。中建地产是“大地产模式”的实践者,拥有城市综合开发
23、、居住地产、商务地产和保障住房四大业务线。其战略发展规划明确指出,中建地产的竞争策略是以得天独厚的历史优势塑造不可复制的核心竞争力。中建地产与中海地产合并后,土地储备已超越万科。19资金优势竞争策略与资本对接,谋划“金融地产”模式第二部分 典型企业竞争策略分析pp典型企业典型企业典型企业典型企业:金地。力求“地产金融业务领先5年”的追赶者,力求在“地产金融”(以及“商业地产”)方面形成比较优势。同时金地也认为,商业模式的差异化毕竟是远期竞争策略,当前阶段同时需要采用“品牌+快速滚动”策略,2013年,金地集团项目周转速度明显加快,平均开盘周期由12个月缩短至近10个月。pp类似企业类似企业类似
24、企业类似企业:首创等pp策略要点策略要点策略要点策略要点:金融资本优势、低资金成本下的高杠杆金地集团为国内最早涉足金融业务的房地产企业之一。集团旗下拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资。稳盛投资团队旗下管理着一支美元房地产基金和多支人民币房地产基金。2012年稳盛投资累计完成投资超过70亿人民币。接下来,稳盛投资将继续关注国内优质、投资收益较好,具有一定规模的房地产项目。2013年是金地战略转型成效显著的一年,“一体两翼”战略稳步向前推进,住宅、商业、金融三大业务全方位增长。未来,金地将立足已有的实践经验,积极向国内外行业优秀企业学习,并结合地产与金融的运营模式,力争成为中国
25、领先的地产金融公司。20均好运营竞争策略以运营为核心的“高周转”模式第二部分 典型企业竞争策略分析pp典型企业:典型企业:典型企业:典型企业:万科,恒大等。开发运营为根本的快周转模式pp类类类类似企业似企业似企业似企业:中国房地产主流模式,中海、龙湖、碧桂园等pp策略要点:策略要点:策略要点:策略要点:品牌溢价、客户细分、标准化、快速复制、快周转快周转快速开发快速回款快速销售天下武功唯快不破万万科科的的竞竞争争策策略略恒恒大大的的竞竞争争策策略略中中海海的的竞竞争争策策略略21细分市场竞争策略以差异化竞争为手段的“业务创新”模式第二部分 典型企业竞争策略分析pp典型企业:典型企业:典型企业:典
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 沿海 集团 竞争力 提升 计划
限制150内