TS公司房地产投资信托基金模式探析 (3).doc
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1、TS公司房地产投资信托基金模式探析摘要房地产投资信托基金是把投资信托作用于房地产,将产业投资基金证券化,建立专门的投资运营团队和金融机构,通过发行收益凭证,广泛吸收社会上多数人的资金来进行房地产领域直接或者间接的投资,再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托实行的是集中管理和多方位的投资,能够有效的规避风险,从而获得较高的收益回报,可以说房地产投资信托基金是将房地产政券化的金融方式。集高稳定性、高收益性和税负较低等特点于一身,是不动产证券化的一种重要的表现形式,具有资金管理规范性、投资策略制定严谨性等得天独厚的条件。为了更加深入的了解与认知房地产投资信托基金的
2、运行模式,本文从房地产投资信托基金的基础概念入手,分析了房地产投资信托基金的特点及其运行模式,并结合TS公司的实际情况,从TS房地产公司背景分析入手,分析了TS房地产投资信托基金的产生背景和发展现状,并从房地产基金构建及组织、基金来源及投向、基金退出方式三个方面分析了TS房地产公司投资信托基金模式的特点,并将TS公司房地产投资信托基金模式与其他房地产投资信托基金模式进行了比较,对TS公司房地产投资信托基金模式进行了全方位的了解,在此基础上,结合SWOT分析方法,对TS公司房地产投资信托基金所具有的流动性高、多元化投资组合分散风险的竞争优势以及制约公司成长、基金运作监管流于形式的竞争劣势进行了分
3、析,同时,结合TS房地产公司发展所面临的外部环境因素,美国房地产行业发展的成熟、投资主体已逐渐形成、信托业发展日趋规范的发展机遇和公司所面临的面临市场过度炒作风险、社会文化方面的障碍等风险因素进行了综合性的考量,提出了包括合理控制财务杠杆、利用已开发物业持续现金流进行扩张等在内的TS公司房地产投资信托基金模式改进方案以及包括创造REITs的必要法律环境、改善市场环境、建立REITs的组织机构和完善信息公开化制度在内的经验性总结,希望通过对于TS公司房地产投资信托基金模式的放系,对我国房地产行业的良性发展具有重要的借鉴性意义。 关键词:TS公司,房地产投资信托基金,组织结构,风险控制Abstra
4、ctReal estate investment trust fund is applied to real estate, the investment trust industry investment fund securitisation, establish special investment operations team and financial institutions, through the issuance of income proof, widely absorbs most of the money to society for real estate inve
5、stment directly or indirectly, to assign these earnings are in proportion to the investors a way of long-term investment. Because the real estate investment trust is a centralized management and all-round investment, can effectively avoid risk, to gain higher returns, to say the real estate investme
6、nt trust fund is to real estate bond financial way. Set high stability, high profitability, and the characteristics of the low tax burden at a suit, is a kind of important forms of real estate securitization, money management standardization, investment strategy, rigour advantaged conditions, etc. I
7、n order to further the understanding and cognition of the mode of the real estate investment trust fund, this article from the basic concept of real estate investment trust fund, analyzes the features and the operating mode of real estate investment trust fund.At the same time, combining with the ac
8、tual situation of company, from the analysis on real estate company background, analyzes the background and current situation of the development of real estate investment trust fund. And from real estate fund organization, fund source and to build and into, fund exit way three aspects analyzes the c
9、haracteristics of real estate investment trust company model. To real estate investment trust model are compared with those of the other modes of real estate investment trusts, real estate investment trust model of TS company has carried on the comprehensive understanding, on this basis, combining w
10、ith the SWOT analysis method, the TS company of real estate investment trusts has high liquidity, diversified portfolio diversification, and the competition advantages of the companys growth, fund operation regulation become a mere formality competitive disadvantage was analyzed, at the same time, c
11、ombining with the TS real estate company development faced by the external environment factors, the real estate industry development of mature, investment subject has been gradually formed, business development has become increasingly standardized development opportunities and the company faces the
12、market faced by excessive speculation risk, social risk factors such as cultural barriers has carried on the comprehensive consideration, the author puts forward the reasonable control including financial leverage, the use of developed property sustained expansion of cash flow, etc, TS company impro
13、vement project of real estate investment trust model and includes creating REITs the necessary legal environment, improve the market environment, establish REITs organization and improve the system of information into the open, empirical summary, hopes for TS company department of real estate invest
14、ment trust model, the real estate industry in our country the benign development of vb.it has important reference meaning.Keywords: TS company, REITs, organizational structure and risk control目录摘要-ABSTRACT-1 绪论- 1.1研究背景及研究意义- 1.2国内外的研究现状- 1.2.1国内研究现状- 1.2.2国外研究现状- 1.3 本文研究的主要内容- 1.4 研究思路与方法-2 房地产投资信
15、托基金基础理论- 2.1房地产投资信托基金的概念- 2.2房地产投资信托基金的特点- 2.2.1房地产投资信托基金的稳定性- 2.2.2房地产投资信托基金的高收益- 2.2.3房地产投资信托基金的税负较低- 2.3房地产投资信托基金的运作方式- 2.3.1房地产投资信托基金的组织体系- 2.3.2房地产投资信托基金运作流程-3 TS房地产公司基本情况介绍- 3.1 TS房地产公司背景介绍- 3.2 TS公司房地产投资信托基金模式介绍- 3.2.1 TS公司房地产投资信托基金模式产生背景- 3.2.2 TS公司房地产投资信托基金模式发展现状- 3.3 TS公司发展房地产投资信托基金的特点- 3.
16、3.1 TS公司房地产投资信托基金架构及组织- 3.3.2 TS公司房地产投资信托基金来源及投向- 3.3.3 TS公司房地产投资信托基金的退出方式- 3.4 TS公司房地产投资信托基金模式与其他房地产投资信托基金模式的比较- 3.4.1 激励合约设计与其他REITs的比较- 3.4.2 风险控制与其他REITs的比较-4 TS公司房地产投资信托基金模式SWOT分析- 4.1 TS公司房地产投资信托基金模式的竞争优势- 4.1.1流动性较高-4.1.2多元化投资组合分散风险-4.1.3较高的社会信誉度-4.1.4独特价值的认可技能- 4.2 TS公司房地产投资信托基金模式的竞争劣势- 4.2.
17、1制约公司成长-4.2.2对基金运作的监管流于形式-4.2.3主导地位和财务杠杆难控制-4.2.4突发性的地产债务危机- 4.3 TS公司房地产投资信托基金模式的机遇- 4.3.1美国房地产行业发展的成熟- 4.3.2投资主体已逐渐形成-4.3.3信托业发展日趋规范-4.3.4基金运营模式专业化增强- 4.4 TS公司房地产投资信托基金模式的威胁- 4.4.1面临市场过度炒作风险-4.4.2社会文化方面的障碍-4.4.3市场变化的不可控性-4.4.4过度投资为基金的发展埋下隐患-5 TS公司房地产投资信托基金模式改进方案- 5.1合理控制财务杠杆- 5.2利用已开发物业持续现金流进行扩张-5.
18、3增强基金管理专业化-5.4市场本土化-6 TS公司房地产投资信托基金模式在对我国房地产行业的借鉴- 6.1创造REITs的必要法律环境- 6.2改善市场环境- 6.3建立REITs的组织机构- 6.4完善信息公开化制度-7 结论与展望-参考文献-致谢-攻读硕士学位期间取得的研究成果-1 绪论1.1研究背景及研究意义1.2国内外的研究现状1.2.1国内研究现状1.2.2国外研究现状1.3 本文研究的主要内容1.4 研究思路与方法2 房地产投资信托基金基础理论2.1房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金英文名为Real Estate Investment Trusts,简称REITs,它是于
19、1960年在美国诞生,最早是为了避免管制而产生,是不动产证券化的一种重要的存在形式。它主要是把投资信托作用于房地产,将产业投资基金证券化,建立专门的投资运营团队和金融机构,通过发行收益凭证,广泛吸收社会上多数人的资金来进行房地产领域直接或者间接的投资,如房地产开发、抵押贷款、房地产证券等多种区域和类型,再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托实行的是集中管理和多方位的投资,能够有效的规避风险,从而获得较高的收益回报,可以说房地产投资信托基金是将房地产政券化的金融方式。自从美国政府对REITs采取优惠的税收政策后,房地产投资信托基金一跃成为最为重要的投资金融方式
20、之一,它的分红以达到可观的90%。随着REITs的火爆,美国目前大约有300多家房地产投资信托基金机构,绝大部分都在证券所进行上市交易。我国也有与REITs极为相似的房地产集合资金信托计划,但是它是由信托机构主要负责的一种信托关系,纯粹属于私募,与国际意义上的REIFs有着一定的区别,有些类似我国的开放式和封闭式基金。房地产投资信托早期的定义是:“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。也就是将REITs明确为持有房地产或者抵押贷款等资产的封闭型基金,而后虽然随着美国政府对REITs的几次税收政策变化,REITs在各国的发展中都不一样,但是都没改变其产地产投资基金的
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