房地产市场与房地产供求理论bhqs.pptx
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1、2023/5/181第二章第二章 房地产市场和房地产供求理论房地产市场和房地产供求理论 第一节第一节 房地产市场房地产市场一、房地产市场的概念一、房地产市场的概念1.房地产市场的涵义房地产市场的涵义 市市场场是是社社会会分分工工和和商商品品交交换换的的产产物物,是是维维系系商商品品经经济济的的纽带。纽带。狭狭义义的的房房地地产产市市场场是是指指房房地地产产交交易易的的专专门门场场所所,如如房房地地产交易所;产交易所;广义的房地产市场则是指房地产是房地产交易的总和或广义的房地产市场则是指房地产是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。房地产商品流通中所有交换关系的总和。2023/5
2、/1822.2.中国房地产市场体系中国房地产市场体系 2023/5/183房地产市场结构可以从不同的角度进行划分:房地产市场结构可以从不同的角度进行划分:(1 1)按市场运行层次划分:层次结构)按市场运行层次划分:层次结构一级市场:一级市场:具有国家垄断经营的性质,该产品呈纵向流通。具有国家垄断经营的性质,该产品呈纵向流通。二级市场:二级市场:具有经营性质,房地产呈横向流通。具有经营性质,房地产呈横向流通。三级市场:三级市场:具有消费和经营性质,房地产呈横向流通。具有消费和经营性质,房地产呈横向流通。政府开发商消费者消费者一级市场二级市场三级市场土地出让出租 转让出租 转让房地产市场的层次结构
3、房地产市场的层次结构2023/5/184(2 2)按市场交易客体划分)按市场交易客体划分 可可以以分分为为土土地地市市场场、房房产产市市场场、房房地地产产金金融融市市场场和和房房地地产中介服务市场等。产中介服务市场等。房房地地产产中中介介服服务务市市场场又又包包括括房房地地产产评评估估、房房地地产产经经纪纪、房地产咨询、房地产信息服务市场等。房地产咨询、房地产信息服务市场等。(3 3)按物业类型划分)按物业类型划分 可可以以分分为为住住宅宅市市场场、商商业业物物业业市市场场、写写字字楼楼市市场场、工工业业物业市场、特殊物业市场等。物业市场、特殊物业市场等。每每一一类类又又可可以以进进一一步步细
4、细分分,如如住住宅宅市市场场可可细细分分为为普普通通住住宅宅市市场场、公公寓寓市市场场、别别墅墅市市场场,写写字字楼楼市市场场可可细细分分为为甲甲级级写写字楼市场、乙级写字楼市场等。字楼市场、乙级写字楼市场等。2023/5/185(4 4)按覆盖)按覆盖(影响影响)范围划分。范围划分。分分为为国国际际性性、全全国国性性、地地方方性性房房地地产产市市场场。不不同同类类型型房房地地产产的的覆覆盖盖(影影响响)空空间间范范围围是是有有差差别别的的。一一般般来来讲讲,房房地地产产的的档档次次越越高,市场空间范围就越大。高,市场空间范围就越大。(5 5)按供货方式划分。)按供货方式划分。分为现房市场、期
5、房分为现房市场、期房(楼花楼花)市场;市场;(6)(6)按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、按照权益让渡方式划分为买卖、租赁、抵押、典当、置换、联营、入股等房地产市场;联营、入股等房地产市场;(8 8)按按照照法法律律原原则则划划分分为为合合法法房房地地产产交交易易市市场场、非非法法房房地地产产交交易市场易市场(隐形市场隐形市场);(8 8)按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。)按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。2023/5/1863房地产市场的特点和功能房地产市场的特点和功能 与一般商品市场相比较,房地产市场具有以下特点:与一般商品市场相比较,房地产市场具有以下特点
6、:(1 1)区域性)区域性 房房地地产产市市场场的的区区域域性性主主要要是是由由房房地地产产的的位位置置固固定定性性和和性性能能差异性所决定的。差异性所决定的。房房地地产产市市场场具具有有强强烈烈的的区区域域性性特特点点,不不同同区区域域的的房房地地产产市市场之间相互影响也较小。场之间相互影响也较小。(2 2)竞争的不充分性)竞争的不充分性房房地地产产市市场场参参与与者者较较少少,房房地地产产交交易易价价格格及及交交易易信信息息多多为为非非公开的。公开的。房房地地产产市市场场属属于于区区域域性性市市场场,同同一一用用途途不不同同区区域域的的房房地地产产具具有较小的替代性。有较小的替代性。房房地
7、地产产投投资资决决策策受受价价格格以以外外的的因因素素影影响响也也较较大大,交交易易效效率率较较低。低。2023/5/187(3 3)供给调节的滞后性)供给调节的滞后性土地的自然供给无弹性,土地的经济供给弹性较小;土地的自然供给无弹性,土地的经济供给弹性较小;土地的用途一旦确定就难以改变;土地的用途一旦确定就难以改变;当市场出现供不应求时,供给的增加往往需要相当长当市场出现供不应求时,供给的增加往往需要相当长 的时间;而由于房地产使用的耐久性,又决定在市场的时间;而由于房地产使用的耐久性,又决定在市场 供过于求时,多余的供给也需要较长的时间才能被市供过于求时,多余的供给也需要较长的时间才能被市
8、 场消化。场消化。(4 4)交易的复杂性)交易的复杂性房地产交易形式多样;房地产交易形式多样;房地产交易持续时间较长;房地产交易持续时间较长;房地产市场的交易复杂,交易费用高。房地产市场的交易复杂,交易费用高。2023/5/188(5 5)与金融的关联度高)与金融的关联度高 房房地地产产的的投投资资者者、开开发发者者、房房地地产产的的消消费费者者,对对于于信信贷贷的的依依赖赖性性都都很很强强。金金融融政政策策、市市场场利利率率的的变变动动,也也会会对对房房地地产产交交易易的的数量、价格等产生很大影响。数量、价格等产生很大影响。(6 6)政府干预性强)政府干预性强各国政府都对土地的权利、利用、交
9、易等都有严格的限制。各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。房地产市场的不完全性,竞争性较弱而垄断性较强,并且涉及房地产市场的不完全性,竞争性较弱而垄断性较强,并且涉及 社会福利和社会保障等,也成为政府倾向于对房地产市场多加社会福利和社会保障等,也成为政府倾向于对房地产市场多加 干预的理由。干预的理由。政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划 以及环境保护等手段,来鼓励或限制房地产开发,对房地产市以及环境保护等手段,来鼓励或限制房地产开发,对房地产市 场进行干预和调节。场进行干预和调节。2023/5/189二、政府
10、对房地产市场的干预二、政府对房地产市场的干预1政府制定干预房地产市场政策的原则政府制定干预房地产市场政策的原则 政政府府政政策策应应具具有有的的共共同同特特征征是是:公公平平、效效率率、连连续续、系系统、协调、前瞻性和引导性。统、协调、前瞻性和引导性。(1 1)目标的确定性)目标的确定性政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。这些目标通常包括:这些目标通常包括:使存量房地产资源得到最有效的使用。使存量房地产资源得到最有效的使用。保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。引导新建项目的位置选择。引导新建项目的位
11、置选择。满足特殊群体的需要。满足特殊群体的需要。2023/5/1810(2 2)政策的连续性与协调性)政策的连续性与协调性体现新旧政策的衔接;体现新旧政策的衔接;体现与相关政策的衔接配套;体现与相关政策的衔接配套;体现多元性与系统性的统一。体现多元性与系统性的统一。(3 3)政策的针对性和导向性)政策的针对性和导向性制定宏观的调控政策;制定宏观的调控政策;针对不同类型物业的供给、分配和消费途径,制定具针对不同类型物业的供给、分配和消费途径,制定具有针对性的具体政策;有针对性的具体政策;政策要有明确的导向性,以帮助市场的参与者准确政策要有明确的导向性,以帮助市场的参与者准确 把握自己的行为取向。
12、把握自己的行为取向。2023/5/1811(4 4)政策的公平性和效率)政策的公平性和效率公平和效率及其相互协调,是评价政策的重要方面。公平和效率及其相互协调,是评价政策的重要方面。政府制定政策的原则是:既要通过资源和利益的公平政府制定政策的原则是:既要通过资源和利益的公平 分配来维持社会的稳定;又要通过资源的优化配置来分配来维持社会的稳定;又要通过资源的优化配置来 推动社会的进步和发展。推动社会的进步和发展。公平和效率常常是矛盾的:如何处理好其相互关系,公平和效率常常是矛盾的:如何处理好其相互关系,是政府制定政策的重点和难点。是政府制定政策的重点和难点。2023/5/18122房地产市场的宏
13、观调控房地产市场的宏观调控 宏宏观观调调控控房房地地产产市市场场的的手手段段包包括括土土地地供供应应计计划划、价格、税收政策等。价格、税收政策等。(1 1)土地供应计划的调控)土地供应计划的调控政政府府供供应应土土地地的的数数量量和和质质量量直直接接控控制制房房地地产产开开发的规模和结构。发的规模和结构。科学的计划指导有利于市场的发展。科学的计划指导有利于市场的发展。科科学学的的土土地地供供应应计计划划应应与与总总体体规规划划相相协协调调,应应有足够的弹性,能够对市场信号做出灵敏的反应。有足够的弹性,能够对市场信号做出灵敏的反应。实实施施土土地地供供应应计计划划宏宏观观调调控控的的必必要要条条
14、件件,是是政政府拥有足够的土地储备。府拥有足够的土地储备。尽尽量量减减少少用用地地单单位位的的土土地地存存量量,是是增增强强土土地地供供应计划调节有效性必不可少的措施。应计划调节有效性必不可少的措施。2023/5/1813(2 2)城市规划的指导)城市规划的指导城市规划的作用:合理利用土地、协调城市结构空间城市规划的作用:合理利用土地、协调城市结构空间 整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。社社会会经经济济发发展展计计划划、城城市市规规划划、土土地地供供应应计计划划对对土土地地配配置置、房地产市场的运行起重要作用。房地产市场的运行起重要
15、作用。政政府府供供应应土土地地的的过过程程应应是是具具体体实实施施国国民民经经济济计计划划、城城市市规规划的过程。划的过程。三三个个计计划划除除改改善善各各自自的的技技术术、观观念念和和管管理理方方式式外外,必必须须相相互协调,形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。互协调,形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。2023/5/1814(3 3)地价的杠杆作用)地价的杠杆作用政府可以用地价对房地产市场进行调控。政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格
16、。利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内,建造成本及与之相关的专业费用和管理费用在一定时期内,建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上,通过调控地价来、财务费用和税金大体固定在一定水平上,通过调控地价来间接调控房地产价格,经常是十分有效的。间接调控房地产价格,经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量,调整与土地开发相关的税费政政府通过调整土地供应数量,调整与土地开发相关的税费政策等经济手段,灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式,策等经济手段,灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式,以及必要时通过直接的行政干预,都可以对地价进行有效的以及必要时
17、通过直接的行政干预,都可以对地价进行有效的调控。调控。2023/5/1815(4 4)税收的功能)税收的功能房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地 收益,还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政收益,还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政 策,进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产策,进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产 市场交易行为等方面起到明显的作用。市场交易行为等方面起到明显的作用。(5 5)租金的控
18、制)租金的控制租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分租金作为房地产的租赁价格是政府调控房地产市场的主要租金作为房地产的租赁价格是政府调控房地产市场的主要 对象之一。对象之一。在运行正常的房地产市场,租金还与房地产价格保持合理在运行正常的房地产市场,租金还与房地产价格保持合理的比例。的比例。2023/5/1816(6 6)金融杠杆的作用)金融杠杆的作用房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件,房地产信贷也为金融业产业繁荣必不可少的条件,房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。提供了广阔的
19、发展天地。发展房地产金融,通过信贷规模、利率水平、贷款发展房地产金融,通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场,是政府调控房地方式等金融措施调节房地产市场,是政府调控房地产市场的一个重要手段。产市场的一个重要手段。(7 7)住房政策的影响)住房政策的影响 我我国国城城市市住住宅宅的的供供给给主主要要有有:保保障障性性住住房房(廉廉租租房房、公公租租房、经济适用房)和市场价商品住宅。房、经济适用房)和市场价商品住宅。2023/5/18173房地产市场行为的规范房地产市场行为的规范(1 1)资质审查)资质审查建立资质审查制度的原则:建立资质审查制度的原则:公开化,只有透明度高,才便
20、于社会监督。公开化,只有透明度高,才便于社会监督。标准化,即明确、具体地规定进入某类市场必须标准化,即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。具备的最低资格标准。(2 2)产权登记)产权登记发挥保障投资者发挥保障投资者(业主业主)权益的基本功能,权益的基本功能,发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场动态跟踪管理的功能。房地产市场动态跟踪管理的功能。产权登记是房地产市场管理的基础和前提,是成产权登记是房地产市场管理的基础和前提,是成为微观管理的枢纽,诸多宏观政策、房地产法规为微观管理的枢纽,诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登
21、记管理过程中具体实施。都可以在产权登记管理过程中具体实施。2023/5/1818(3 3)建立房地产价格评估制度)建立房地产价格评估制度 房房地地产产估估价价在在政政府府土土地地出出让让、拆拆迁迁安安置置补补偿偿,房房地地产产买买卖卖、租租赁赁、抵抵押押、保保险险、征征税税,房房地地产产产产权权转转让让、投投资资入入股股,公公司司上上市市、兼兼并并、收收购购,房房地地产产诉诉讼讼、纠纠纷纷调调解解、仲仲裁裁等等方方面面,为社会提供了广泛的专业服务。为社会提供了广泛的专业服务。(4 4)交易程序的规范化)交易程序的规范化 用法律形式规范主要的房地产交易方式,是抑制投机、维用法律形式规范主要的房地
22、产交易方式,是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序。抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序。我国房地产政策回顾我国房地产政策回顾2023/5/1819三、房地产供求理论三、房地产供求理论 供供求求理理论论是是市市场场运运行行的的基基础础理理论论,也也是是房房地地产产市市场场运运行行与与价价格变动的核心理论。格变动的核心理论。房房地地产产商商品品供供给给呈呈现现低低弹弹性性,而而需需求求由由于于种种种种因因素素呈呈现现高高弹弹性性,使使得得研研究究房房地地
23、产产供供求求理理论论更更多多的的要要研研究究土土地地与与房房地地产产供供求求的的特点与特殊规律。特点与特殊规律。1 1城市土地需求城市土地需求(1 1)城市土地)城市土地 土地分为农村土地、城市土地等。土地分为农村土地、城市土地等。城城市市土土地地是是指指城城市市区区域域中中的的陆陆地地和和水水域域以以及及它它们们之之上上、之之下下的一定的空间。的一定的空间。2023/5/1820从区域上说,城市土地含有三个方面内容:从区域上说,城市土地含有三个方面内容:城市市区土地,即城市建成区范围内的土地;城市市区土地,即城市建成区范围内的土地;城市规划区范围内的土地;城市规划区范围内的土地;城市行政管辖
24、区范围内的土地,即包括城市郊区和县范围内的城市行政管辖区范围内的土地,即包括城市郊区和县范围内的土地。土地。城市土地,是指城市市区土地和城市规划的范围内的土地。城市土地,是指城市市区土地和城市规划的范围内的土地。(2 2)城城市市土土地地的的需需求求是是指指城城市市里里的的工工矿矿企企业业、机机关关学学校校等等事事业业单单位位,以以及及其其他他一一切切社社会会团团体体等等组组织织和和个个人人为为了了生生存存和和发发展展,进进行行各各种种物物质质产产品品和和精精神神产产品品生生产产及及从从事事各各类类消消费费活活动动而而利利用用土土地地的需要。的需要。2023/5/1821(3 3)在完全竞争的
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