教学课件:第五章-收益还原法.ppt
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1、第五章第五章收益法收益法第五章第五章 收益法收益法一、概念一、概念 预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的还原利预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法合理价格或价值的方法 二、适用范围二、适用范围 有收益有收益有潜在收益的房地产有潜在收益的房地产 三、理论依据三、理论依据 预期原理预期原理 5-1 5-1 收益法概述收益法概述第五章第五章 收益法收益法四、操作步骤四、操作步骤 1、搜集有关房地产收入和费用的资料、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算、估算潜在毛收
2、入潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入的收入 4、估算、估算运营费用运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益他资本或经营的收益 5、估算净收益、估算净收益 净收益有效毛收入运营费用净收益有效毛收入运营费用 6、选用适当的还原利率、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收
3、益价格、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 5-1 5-1 收益法概述收益法概述第五章第五章 收益法收益法5-2 5-2 收益还原法的计算公式收益还原法的计算公式 一、一般公式一、一般公式 0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an第五章第五章 收益法收益法通常以年为单位通常以年为单位VV价格价格 a ai i净收益净收益 nn收益期限收益期限 rr还原利率还原利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式一、一般公式 第五章第五章 收益法收益法二、净收益每年不变二、净收益每年不变 a1=a2=a
4、3=an=a n=r=0有限年有限年有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第五章第五章 收益法收益法二、净收益每年不变二、净收益每年不变公式用途:公式用途:直接用于计算价格;直接用于计算价格;不同年限价格的换算;不同年限价格的换算;比较不同年限价格的高低;比较不同年限价格的高低;用于比较法中土地使用权年限修正。用于比较法中土地使用权年限修正。第五章第五章 收益法收益法公式用途:公式用途:1 1、直接用于计算价格、直接用于计算价格 例例5-75-7:某房地产于:某房地产于19991999年年4 4月月1 1日以出让方式取得
5、日以出让方式取得5050年年的土地使用权后经建设并投入使用,利用该宗房地产预期的土地使用权后经建设并投入使用,利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为每年可获得的净收益为1010万元,该类房地产的还原利率为万元,该类房地产的还原利率为7.5%7.5%。试评估该宗房地产于。试评估该宗房地产于20052005年年4 4月月1 1日的收益价格。日的收益价格。第五章第五章 收益法收益法1、直接用于计算、直接用于计算2 2、不同年限价格的换算、不同年限价格的换算 假设:假设:则有:则有:如果:如果:a an n=a=aN N=a=a 则有:则有:如果:如果:R=r R=r 则有:则有:第五章第五章 收益法
6、收益法2、不同年限价格的换算、不同年限价格的换算例例5-85-8 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为50005000元元/,还原利率为,还原利率为8%8%,试求其,试求其3030年收益权利的价格。年收益权利的价格。第五章第五章 收益法收益法例例5-95-9 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产3030年土地使用权的价格为年土地使用权的价格为50005000元元/,对应的还原利率为,对应的还原利率为8%8%,试求假设其土地使用权为,试求假设其土地使用权为5050年、还原利率为年、还原利率为10%10%下的价格。下的价格。第五章第五章 收益法收益法
7、例:例:3 3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低 例:有例:有A A、B B两宗房地产,两宗房地产,A A房地产的收益年限为房地产的收益年限为5050年,单价年,单价1000010000元元/,B B房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年,单价年,单价90009000元元/。假设。假设还原利率均为还原利率均为7%7%,试比较该两宗房地产价格的高低。,试比较该两宗房地产价格的高低。计算计算A A房地产房地产3030年的收益价格年的收益价格:第五章第五章 收益法收益法3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低A A房地产无限年价格房地产无限年价格:B B房地产无限年价
8、格房地产无限年价格:A B 第五章第五章 收益法收益法3 3、比较不同年限价格的高低、比较不同年限价格的高低 4 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正、用于市场比较法中土地使用权年限修正 VA=VVA=VA AKK情情KK日日KK区区KK个个 K K容容 K K年年 第五章第五章 收益法收益法例:例:某宗工业用地使用权剩余年限为某宗工业用地使用权剩余年限为4848年,所处地段的基准地价为年,所处地段的基准地价为15001500元元/平方米,制定基准地价时设定的土地使用权年限为平方米,制定基准地价时设定的土地使用权年限为5050年。年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外,其他均相似,
9、假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外,其他均相似,现行土地还原利率为现行土地还原利率为6 6,求该宗工业用地的价格。,求该宗工业用地的价格。宗地价格宗地价格=基准地价基准地价K日日K区区K个个 K容容 K年年 第五章第五章 收益法收益法a a发生在期初发生在期初0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a a第五章第五章 收益法收益法0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a第五章第五章 收益法收益法a a发生在期中发生在期中0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a a a第五章第五章 收益法收益
10、法a a发生在期末发生在期末三、纯收益按一定比率递增(减)三、纯收益按一定比率递增(减)有限年公式有限年公式n=无限年公式无限年公式r=g 有限年有限年0 1 2 3 n0 1 2 3 n a a(1+g)a(1+g)a a(1+g)a(1+g)2 2 a(1+g)a(1+g)n-1n-1 第五章第五章 收益法收益法ai=a(1+g)i-1例:例:某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用年限年限7070年,于估价时点已使用了年,于估价时点已使用了5 5年;预计该房地产未来第一年年;预计该房地产未来第一年的净收益为的净收益为8 8万元,
11、此后每年净收益会在上一年的基础上增长万元,此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%2%;该类房地产的还原利率为;该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。第五章第五章 收益法收益法0 1 2 3 4 19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g)第五章第五章 收益法收益法四、纯收益按一定数额递增四、纯收益按一定数额递增有限年有限年无限年无限年0 1 2 3 n0 1 2 3 n a a+b a+2b a+(n-1)b a a+b a+2b a+(n-1)b 第五章第五章 收益法收益法ai=a+(i-1)b例:例:某宗房地产预计未来第一年的净收
12、益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万元,万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万元,万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的还原利率为收益年限可视为无限年,该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。第五章第五章 收益法收益法递减没有无限年递减没有无限年第五章第五章 收益法收益法五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t 第五章第五章 收益法收益法若若t年前的纯收益每年相等年前的纯收益每年相等若若
13、t年前的纯收益每年按一定比率年前的纯收益每年按一定比率g递增递增 若若t年前的纯收益每年按一定数额年前的纯收益每年按一定数额b递增递增 第五章第五章 收益法收益法例例 :某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为30003000元元/,年净收益为,年净收益为200200元元/,还原利率为还原利率为8.5%8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在站,该火车站将在6 6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区,城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城
14、市现有火车站地区,同类房地产的价格为同类房地产的价格为50005000元元/。据此预计新火车站建成投入使。据此预计新火车站建成投入使用后,新火车站地区该类房地产的价格将达到用后,新火车站地区该类房地产的价格将达到50005000元元/。试求。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。获知兴建火车站后该宗房地产的价格。第五章第五章 收益法收益法例例 :预计某宗房地产未来两年的净收益分别为预计某宗房地产未来两年的净收益分别为5555万元万元和和60.560.5万元,两年后的价格比现在上涨万元,两年后的价格比现在上涨10%10%。该类房。该类房地产的还原利率为地产的还原利率为10%10%。求该宗房地产现
15、在的价格。求该宗房地产现在的价格。第五章第五章 收益法收益法六、有效毛收入与运营费用的变化不同六、有效毛收入与运营费用的变化不同 设:设:Ai每一期的经营收入;每一期的经营收入;Ci每一期的经营费用,每一期的经营费用,则:则:ai=AiCi 第五章第五章 收益法收益法Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA递增,递增,Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递增,且收益年限为递增,且收益年限为n Ai每一期不变,每一期不变,Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递减,且收益年限为递减,且收益年限为n Ai每一期以一定的数额每一期以一定的数额b递增,递增,Ci 每期固定不变,且
16、收益年限为无限年每期固定不变,且收益年限为无限年 Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA递增,递增,Ci每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC递减,且收益年限为无限递减,且收益年限为无限 第五章第五章 收益法收益法如下情形,请指出哪些不能使用或有条件使用如下情形,请指出哪些不能使用或有条件使用A.B.C.D.第五章第五章 收益法收益法例:例:某房地产预计未来第一年的租金收入为某房地产预计未来第一年的租金收入为100100万元,以后每年会万元,以后每年会在上一年的基础上递增在上一年的基础上递增2%2%;未来第一年的费用为;未来第一年的费用为3030万元,以后每万元,以后每年会在上一年的基
17、础上递增年会在上一年的基础上递增1.5%1.5%;收益年限为;收益年限为4545年,还原利率为年,还原利率为9%9%,试评估该房地产的价格。,试评估该房地产的价格。第五章第五章 收益法收益法七、其他七、其他 a1 a2 a3 at a a 0 1 2 3 t t1 n第五章第五章 收益法收益法例例 题题某写字楼于某写字楼于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用权,于年的土地使用权,于20042004年年1111月月3030日建设完成,即将投入使用,现在因抵押贷款需要评估该写字日建设完成,即将投入使用,现在因抵押贷款需要评估该写字楼于楼于20042004年年121
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- 教学 课件 第五 收益 还原法
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