山东烟台龙口项目开发策划报告.pdf
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1、 烟台龙口项目 开发策划报告 2008-5-12目 录 一、龙口市房地产市场简析.4 1、市场概况.4 2、价格体系分析.5 3、车库价格分析.7 4、储藏室销售分析.8 5、销售速度分析.9 6、项目定位及主题推广语分析.10 7、龙口房地产市场概况总结.-11-二、龙口市城市规划.-11-三、项目地块价值研判.-13-四、项目 SWOT 分析.-16-五、项目定位.-16-1、功能定位.-16-2、目标客户群定位.-17-2.1 从区域来源分析.-17-2.2 从职业特征分析.-17-2.3 从性格特征分析.-17-3、产品定位.-18-4、价格定位.-18-六、产品设计建议.-18-1、
2、建筑风格.-18-1.1 开放型的思维方式,创新性的建筑风格.-19-1.2 简洁的设计手法和纯净的美学原则.-19-1.3 多元文化的包容性原则.-19-1.4 对环境和人性的尊重.-19-1.5 引导健康生活模式和价值取向.-19-2、建筑布局.-22-3、园林景观.-23-3.1 园林景观的设计理念.-23-3.2 园林景观示意.-24-4、交通流线.-27-5、户型配比.-27-6、配套设施配套商业.-28-7、细节处理.-28-7.1 地板采暖.-28-7.2集中太阳能.-28-7.3 观海广场.-29-7.4 主入口.-30-7.5围墙.-30-7.6其他.-31-七、经济效益分析
3、.-32-1、总投资估算.-32-2、销售收入估算.-33-3、经济效益测算.-33-一、龙口市房地产市场简析 1、市场概况 区域 项目名称 规模 物业类型 建筑风格 主力户型 主打面积 销售均价 物业费 黄城 龙新新新家园 9 万 多层、小高层 欧式 三室、两室 77113 2480 元/0.4 元/月 松风御座 7 万 小高层 现代简约 四室 156 2410 元/1.2 元/月 松韵苑 28 万 多层 现代简约 两室、三室 92112 2980 元/0.6 元/月 樱花苑 6.2 万 多层住宅 现代 三室、两室 89136 2600 元/12 元/月 怡园南区 6.5 万 多层 现代 三
4、室、两室 85129 2500 元/0.4 元/月 松岚花园 3.5 万 小高层 现代 两室 120 2900 元/1.2 元/月 紫荆香辉苑 6 万 独栋、双拼别墅、多层 现代简约 六室、五室 260326 多层 2800 元/;别墅 5300 元/0.6 元/月 绿洲佳苑 3 万 多层 现代 三室、两室 92140 2600 元/0.4 元/月 龙族峰景 6 万 多层住宅 现代简约 三室、两室 92135 2600 元/0.6 元/月 开发区 海迪南区 9 万 多层住宅 现代简约 三室、两室 81146 2528 元/0.4 元/月 阳光康城 8 万 多层住宅 组合式 三室 84141 2
5、650 元/0.4 元/月 星海名苑 3.万 多层住宅 现代 三室、两室 89139 2500 元/未定 东海 黄金海岸悦海苑 8 万 多层住宅 现代 一室、两室 50120 2650 元/未定 黄金海岸怡海苑 15 万 多层、小高层 现代 三室、两室 77138 2700 元/未定 海岱 碧海花园 3.5 万 多层住宅 现代 两室、三室 90128 2060 元/2.8 元/月 市场概况简析 1.1 就开发区域来讲,龙口房地产市场的开发项目主要集中在黄城区,即老城区,其次是龙港开发区和东海、南山、海岱等区域。1.2 开发规模参差不齐,小规模的楼盘 3 万多平米,最大能达到 28 万平米,主要
6、集中在 69 万平米之间。1.3 所开发楼盘中容积率普遍较低,以 5 层阁楼的多层建筑形式为主,个别楼盘存在或打算开发小高层住宅。1.4 建筑风格以欧式和现代简约为主,色调多呈冷色,活泼明快。1.5 鉴于家庭结构的原因,龙口市房地产开发中户型以三室两厅和两室两厅为主,别墅产品户型一般在六室左右,满足单身贵族和养老人员居住的一室户型数量较少。1.6 单套面积以 70130 平方米的中小户型比较多见,户型结构比较紧凑,经济实用。1.7 价格区间保持在 20602980 元/之间,独栋别墅的价格达到 5300 元/。1.8 多层物业的物业费维持在 0.4 0.6 元/月,小高层一般为 1.2 元/月
7、。2、价格体系分析 项目区域 项目名称 销售均价 F1 F2 F3 F4 F5 阁楼 优惠措施 黄城 怡园南区 2560 元/2480 元/2680 元/2680 元/2480 元/2480 元/绿洲佳苑 2668 元/2720 元/2680 元/2680 元/2580 元/2680 元/赠送 一次性 40元/新新家园 2500 元/2690 元/2480 元/2490 元/2350 元/2690 元/赠送 一次性 98 折 龙港 樱花苑 2630 元/2450 元/2730 元/2830 元/2630 元/碧海花园 2133 元/2127 元/2227 元/2197 元/2057 元/205
8、7 元/1257 元/星海名苑 2450 元/2350 元/2500 元/2480 元/2450 元/2500 元/赠送 价格体系分析 2.1 整个价格体系简单实用,多个楼层以同一个价格出售的现象非常普遍,一般以二、三层的价格最高,一、四、五层次之,一层带小院或五层送阁楼除外。2.2 黄城区楼盘的销售均价要高于龙港开发区,同样素质的楼盘,黄城区的平均售价要比龙港开发区高出 200 元/左右。2.3 一层和五层的价格相对较高,一般一层带有小院,而五楼赠送阁楼。2.4 考虑到套现和手续等问题,多数楼盘对于一次性付款的优惠幅度比较大。3、车库价格分析 区域 项目名称 车库形式 价格 产权 黄城区 怡
9、园南区 地上 3600 元/龙新新新家园 地上 2710 元/龙港开发区 碧海花园 地上 2277 元/樱花苑 地上 2500 元/无 星海名苑 地上 2600 元/无 车库销售分析 3.1 黄城区车库销售价格区间为 2710 3600 元/;龙港开发区楼盘车库的销售价格区间为 2277 2600 元/。3.2 车库形式一般为地上独立车库,而不是停车位。3.3 车库普遍没有产权。3.4 在销售过程中存在好楼层捆绑车库销售的现象。4、储藏室销售分析 区域 项目名称 储藏室建筑结构 价格 黄城区 怡园南区 地上 1700 元/绿洲佳苑 半地上 1960 元/龙新新新家园 地上 1780 元/龙港开
10、发区 碧海花园 地上 2077 元/樱花苑 地上 1200 元/储藏室销售分析 4.1 黄城区楼盘储藏室价格销售区间 1700 1960 元/;龙港开发区的储藏室销售价格区间为 1200 2077 元/。4.2 普遍为地上或者半地上的形式。4.3 不办产权证,只在售房合同中体现,储藏室价款无法办法银行按揭。5、销售速度分析 区 域 项目名称 物业 类型 规划套数 开盘时间 已售/销 售率 月销售 套数 黄 城 龙新新新家园二期 多层住宅 总计 886 套二期 186 套 2008年 3 月 9 日 150 套/80%75 套 怡园南区二期 多层住宅 共 600 户二期230 套 2004 年
11、5 月 510 套/85%25 套 绿洲佳苑 多层住宅 共 240 套 2007 年 9 月 190 套/80%27 套 松风御座 小高层 共 132 套 2007年 5 月 2 日 35 套/30%30 套 开发区 阳光康城一期 多层住宅 一期 6 栋 200套 2007 年 9 月 200 套/100%31 套 樱花苑 多层住宅 400 套 2005 年 10 月 380 套/95%26 套 海迪南区 多层住宅 一期 480 套 二期 290 套 一期 2006 年 12月 二期 2008 年 4月 19 日 一期 435套/90%二期 110套/38%28 套 星海名苑 多层住宅 共 2
12、90 套 2007 年 6 月 30日 260 套/90%26 套 5.1 在销售速度上黄城区和龙港开发区楼盘并没有太大的差别。5.2 平均每月的销售量为 2531 套,新新家园项目因开盘时间较短,正处于集中热销售期,每月的销售量目前遥遥领先。5.3 目前各在售楼盘销售进度不一,普遍进入尾盘销售期并有后续房源推出。6、项目定位及主题推广语分析 项目区域 项目名称 项目定位 主题推广语 黄城区 松韵苑 上流生活圈、第一大盘 中央区住第一城 绿洲佳苑 小户型、低价位 理想新生活,老城新品 质 樱花苑 康居生活 倾心竭力,构筑生活之 美 龙新新新家园 细节感动,龙城绝版央区生活 筑就品质,领秀黄城
13、龙 港 开 发区 阳光康城 龙口第一居住区 城市中心,领秀生活 星海名苑 最高性价比楼盘 最低起价,惊爆全城 东海 怡海苑 超值海滨商品房 在海边安个家 海岱 碧海花园 大型社区,中层消费 九大优势元素,实现梦想 6.1 龙口的房地产开发尚处于起步阶段,推广案名、项目定位、主题推广语都显得比较质朴。6.2 项目的定位基础上能体现楼盘的特点,规模、户型、价位、项目特点都有所体现。6.3 主题推广语比较平实,可延展性不强。6.4 宣传品的信息量比较单一,一般只针对户型、园林规划等内容,很少系统地介绍项目的卖点。7、龙口房地产市场概况总结 7.1 龙口作为一个海滨城市,有着优美的自然环境,适宜居住的
14、气候条件,吸引着越来越多的购房者。7.2 目前龙口的房地产市场呈现出供需两旺的态势,同时上市出售的楼盘较多,而每个楼盘的销售速度也比较快。7.3 龙口作为沿海城市,所开发楼盘受到省内外购房者的普遍关注,济南以及东北各省的购房者纷纷来此购房置业。7.4 龙口当地的购房者对近海楼盘并没有显示出多大的热情。7.5 目前龙口房地产市场尚处于起步阶段,营销推广手段比较原始。7.6 产品设计新颖、细节处理人性化、处处为居住者着想的楼盘受到购房者的欢迎。7.7 虽然目前龙口市场在售楼盘每月的销售状况比较理想,但已交房的住宅小区空置率一般在 30%左右。7.8 虽然黄城、龙港开发区之间存在一段相当长的距离,但
15、由于交通的便利性和工作的原因,两个区的楼盘在目标客户方面存在着交叉。7.9 目前市场小高层的市场供给量较小,而对于购买小高层的优惠幅度却比较大,反映出小高层还没有被龙口购房者完全接受。7.10 在具体使用上,龙口购房者要求卧室尽可能地朝阳。7.11 由于龙口市的空气比较清新,购房者对室内空气也要求较高,洗手间必须带窗。7.12 考虑到最近几年龙口市的房价不断攀升,购房者也感受到了一定的压力,对房屋面积的要求也是以紧凑为主。二、龙口市城市规划 目前,龙口市城镇建设已形成了“东城西城相融,南山北海呼应,新区居中,组团式发展”的发展格局,构筑起“五区三园三带,两个中心镇,一个重点镇,八个一般镇”的总
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