【商业策划计划】《酒店式湖景别墅商业计划书》( 37).docx
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1、前言5第一部分执行概要6一、项目概述6二、项目发起人简介6三、股东单位7第二部分项目提供的产品和服务8一、项目的创意和定位8(一)项目创意8(二)项目定位8二、项目优势9(一)地理位置优越,交通便利9(二)具有较大的市场空间和目标客户群体9(三)与园区内多个项目形成资源共享及优势互补9(四)创新的“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”经营模式10三、项目规划及建设方案10(一)项目地址10(二)酒店式湖景别墅规划设计11(三)项目经营范围12(四)项目实施保障条件12第三部分 项目背景及其可行性13一、宏观经济的配合13(一)社会消费水平稳步提高13(二)旅游行业为政府扶持性行业13(三)酒店式别墅
2、面临良好的发展机遇14二、当地政府大力支持及优惠政策14(一)生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持14生态园一期项目中包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土 炕餐厅等项目,其主体工程已经基本建设完成,预计2004年十月一日之前开始 营业。预计一期建设完成后,园区可正式对社会开放,接待各地游客,成为京津 一带的热门旅游景点。到时园区内可进行包括农业大棚采摘,犬类观赏,马术俱 乐部表演,动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。酒店式湖景别墅项目属于 二期工程,届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施。(四)创新的“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”经营模式围绕800亩人工湖建设的酒店式湖景
3、别墅项目整体形象突出,各类建筑设计 风格独特,服务内容丰富,功能齐全,各类配套设施完备,具备良好的硬件条件。 酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分,与其它项目优势互补,联合经营, 形成资源共享,都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出 酒店式湖景别墅的潜在价值。三、项目规划及建设方案(一)项目地址酒店式湖景别墅二期占地30亩,环绕都市生态园内人工湖的南侧,在生态 园图示F3处。(项目位置见下图)C4E1(二)酒店式湖景别墅规划设计酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅20幢,形成倚势而成 风格迥异的湖畔别墅区,包括日式8幢、欧式8幢、中式四合院4幢。湖景别墅规划设计图
4、1 湖景别墅规划设计图2日式别墅。通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合,引入 了空中花园设计理念,与内庭院形成立体的绿化效果;日式温泉洗浴、露天大风 吕、日式榻榻米等。独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风 格的雅致精巧。欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵,古典中融合了现代,淡雅中彰显恢弘的巴 洛克古典建筑风格,亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的 西班牙式建筑。大理石细腻的纹理,波斯地毯浓浓的柔情,特种进口墙纸的金碧 辉煌,衬出别里雍容华贵与不凡气度。中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落,北房两侧是东西耳房,四周以连廊形式相连。青砖灰瓦、
5、青藤绕梁、小鸟鸣喈、水井、碾坊时 刻投射出清新古朴的典型中式风格。湖景别墅规划设计图3湖景别墅规划设计图4(三)项目经营范主要包括:住宿、会务等。1、住宿:采用星级酒店式经营管理湖景别墅,日常经营中为游客提供住所。2、会务:为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。(四)项目实施保障条件1、项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资(2003) 63号文批准。2、本项目建设用地地质构造稳定,水文状况良好。3、本项目建设用地公用设施配套齐全,水、电、气、路均达至建设用地红 线;本项目建设用地净空条件良好,无高压输电走廊、微波通讯走廊;地下无妨 碍性市政管网。4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备
6、。第三部分 项目背景及其可行性一、宏观经济的配合进入2000年以来,我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。虽然近来国 际经济风云变幻,起伏不定,但是我国经济增长却表现得相当稳定。“九五”期 间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和2010年远景 目标规划中,未来十年的国内生产总值平均增长将在7. 2%左右。目前我国人均 年收入已达1,090美元左右,城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平,北 京、天津及周边一些地区已达到或超过3, 000美元,连续保持了国民经济持续、 快速、健康发展的良好局面。(一)社会消费水平稳步提高在良好的宏观经济环境下,随着居民生活水平的迅速提高,居
7、民节假日的增 加,闲暇时间上升,民众的生活追求以由数量型向质量型转变。我国居民的恩格 尔系数逐年下降,越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。休闲运动性 旅游是旅游业发展的一大趋势,高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅 游中的份量日趋加重,也更加符合现代都市人的旅游消费心理。(二)旅游行业为政府扶持性行业旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点,逐步成长为我国国民经济的支 柱产业之一。党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业,出台了 一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。天津市人民政府发出了津政发 (2000) 81号文件关于加强旅游业发展的通知,将旅游业列为国民经济的支
8、柱产业,制定了确实的发展措施,并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发 展的法规和办法,如天津市旅游管理办法。(三)酒店式别墅面临良好的发展机遇目前,我国第一、二、三产业稳定增长,主要经济结构不断得到改善,经济 运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时,通货膨胀水平却相当低, 各类价格水平变动均较平稳。随着生活水平的进一步提高,人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层 次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址 建造的,能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍 欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况:一种是城市中心区的低密度、高容积 的高层
9、住宅;第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区; 第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅 为主的小区。酒店式湖景别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需 求,大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面,酒店式别墅 仅仅出别墅房产时段使用权,人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段,这使 得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。二、当地政府大力支持及优惠政策(一)生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持该项目从规划阶段就引起包括县委、县政府等领导机关的高度重视。2002 年11月28日,静海县专门就此项
10、目召开专题县长办公会议,将此项目列为静海 县农业生态观光一号工程。并要求各有关部门要尽最大努力配合、支持该项目开 发建设。当地政府的大力支持,无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工 作的顺利开展提供了有力的保障。(二)相关优惠政策酒店式湖景别墅的项目发起人一一天津方舟天马农业科技公司于2004年初 获得了农业产业化经营市级重点龙头企业、速生丰产林基地项目称号,并获得国家财政贴息3, 000万贷款以及国家林业部财政贴息5, 500万贷款。三、面临的良好机遇(一)2008年北京奥运会为京津地区带来大量客流北京申办2008年夏季奥运会成功,将为京津地区吸引大批国内外游客提供 一个极好的机会。天津
11、也将成为重要的比赛场地之一,届时将吸引大批海外客源 和国内客源,并形成一个二至三年的旅游高潮。(二)中国加入WT0加速旅游产业发展加入世界贸易组织(WTO)会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WT0对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WT0以后,将加 速旅游相关各业的对外开放步伐,有利于建立更加符合国际规则的运行机制,外 国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场,将直接带来入境客源的增 长,外国投资者进入中国的机会增多,也为发展商务旅游带来广阔的市场。(三)旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点国内旅游行业的迅速发展,极大地拉动了经济消费,同时创收了大量的外汇,
12、国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节,更是为国家的经济发展作出了 巨大的贡献,国家主要部门越来越重视旅游业的发展,人们也越来越有条件享受 休闲度假的乐趣。(四)周遍地区具有较强的消费能力和市场需求天津及北京经济发展迅速,特别是天津市经济已经连续十余年增长,多项发 展指标位居全国前列,国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前3 名,呈现越来越强劲的发展潜力。北京、天津地区人口密集,随着生活水平的不断提高,人们的消费观念和消 费意识不断得到增强,特别是对休闲度假消费需求旺盛,从而为酒店式湖景别墅 提供了广阔的市场空间和客源基础。U!、发起人具备承担项目建设的优势和能力(一)经营管理能
13、力农业科技公司通过建立健全管理控制系统和必要的制度,确保公司战略、政 策和文化的统一性。并在此基础上对各级主管充分授权,造成一种既有目标牵引 和利益驱动,又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳定的局面。(二)资本运作能力作为本项目资本运作平台一一明德投资将依托农业科技积极探索资本经营, 利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好的效果。实践表明,实现这种转 变取决于整个集团的综合实力和时机。外延的扩张依赖于内涵的做实,机会的扑 捉取决于事先的准备。明德投资在进行资本运营时,重点选择那些有实力、有市场以及与公司有互 补性的战略伙伴。公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度 的原则,
14、并已取得了良好的效果。(三)创新的产权机制和开放的经营理念农业科技强调追求产权制度和管理制度的优化,实现经营管理人员和优秀员 工持股。在企业收益分配中体现有突出成就的员工对企业价值创造的重要作用。第四部分市场分析(一)天津地区投资价值的凸现多年来,天津地区的发展一直处于中国经济发展的第二梯队,发展远远落后 于临近的北京地区。但是从2002年开始,天津地区的发展开始飞速增长,多项 发展指标位居全国前列,呈现越来越强劲的发展潜力。这与中国的经济中心转移的大趋势是密不可分的。天津是中国四大直辖市之 一,是环渤海地区的经济中心。20多年来,中国的经济中心经历了从珠江三角 洲的发展到长江三角洲经济中心的
15、形成,到现阶段已经迅速北移,可以预测,未 来的十到二十年,中国新经济中心将崛起在以环渤海地区为核心、辐射三北地区 的新区域。环渤海地区经济中心的崛起带动了天津地区投资价值的凸现,从经济学的角 度看,梯度的推移发展理论支撑着天津的投资价值。因为一个国家在相对的时间 内,会将人力、物力、财力向这个国家最具优势的地区集中,一定阶段后,会向 第二个梯度转移。所以经过了珠江三角洲、长江三角洲的发展过程,以天津为中 心的环渤海地区发展时机已到。2010年后,天津港口优势日渐突出,更使天津 地区具有了无限商机和投资价值。(二)天津别墅市场具有良好的发展空间从市场的角度来说,真正意义上的天津别墅建设的开发启动
16、,是从上世纪 90年代初期开始的,当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发,曾经带 动了天津高档住宅的发展,但由于天津别墅市场尚处于发展初期,开发和销售均 没有达到理想状况。上世纪90年代末,天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。 这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求,因为别墅目标客户群一般属于高收 入阶层,对住房品质要求较高,所以短时期内需求量很大。自此,天津的别墅市 场开始日趋成熟,逐步进入了稳步增长的时期。经过几年的开发建设,天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面, 已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格 局,开始向中心城区的城乡结合部及其他地区(如
17、区县经济开发区)发展。特别 在天津经济开发区投资的韩国、日本企业比较多,如三星、摩托罗拉等,这些企 业已在天津着陆多年,并已形成一定规模,其所带来的韩国、日本人已经成为当 地别墅产品的重要消费者。根据统计分析,天津经济技术开发区近年来别墅建设 发展迅速,占整个天津市的60%左右,经营状况良好。目前,天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来,别墅在未来依 旧有不小的市场需求。随着天津经济环境的逐步改善,特别是作为2008年北京 奥运会的分会场,当地政府还将加大固定资产投资力度。随着2008年的日渐临 近,天津地区的别墅市场也日益显示出其占尽天时、地利的优势,发展空间不可 限量。二、市场需求
18、分析(一)庞大的潜在市场规模天津及北京人口密集,个人家庭休闲度假消费需求旺盛;政府、企业、社会 团体的会议需求量极大。(二)京津一带强劲的市场需求现代都市人的工作生活节奏越来越快,每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通, 大部分人需要回到自然生态环境放松心情,享受休闲度假的乐趣,都市生态园迎 合了现代大都会人群的需要,环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园 内的经典之作。(三)目标客户分析绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交 场所,是身份的象征,大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会,为了展示企业形象和实力,它们希望到比较高雅、安静的地方举行。 所以本项目
19、目标客户群主要定位于: 政府职能部门; 大中型企事业单位; 高收入的商界人士; 高收入的职业经理人; 律师等高收入专业人士; 追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。(二)相关优惠政策14三、面临的良好机遇15(一)2008年北京奥运会为京津地区带来大量客流15(二)中国加入WT0加速旅游产业发展15(三)旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点15(四)周遍地区具有较强的消费能力和市场需求15四、发起人具备承担项目建设的优势和能力16(一)经营管理能力16(二)资本运作能力16(三)创新的产权机制和开放的经营理念16第四部分市场分析17一、外部环境分析17(一)天津地区投资价值的凸现17(二
20、)天津别墅市场具有良好的发展空间17二、市场需求分析18(-)庞大的潜在市场规模18(二)京津一带强劲的市场需求18(三)目标客户分析18第五部分竞争分析20一、竞争影响因素分析20(一)价格20(二)交通20(三)环境20(四)娱乐项目、配套设施设置20二、竞争优势分析21(一)齐全的配套娱乐设施21(二)创新的“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”经营模式21(三)庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道21第六部分经营发展规划22第五部分竞争分析一、竞争影响因素分析酒店式湖景别墅座落在天津都市生态园800亩人工湖畔南侧,目前为止是生 态园内唯一的酒店式度假别墅,同时入住酒店别墅的人们还免费享受“万亩生态
21、 园”内部分配套娱乐休闲运动设施。(一)价格生态园酒店式湖景别墅的价格定位时将参照天津地区的同档次俱乐部水平, 以优质优价为原则,吸引环渤海经济圈的客户。(二)交通生态园酒店式湖景别墅位处郊区,交通便利,享有天然的优势。(三)环境环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、客户素质等多方面。调查结 果表明,清新的空气,田园风情的装修,星级酒店式的服务才能吸引大批客户前 来消费。酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内,周边环境良好,将对客户造成 良好的吸引力。(四)娱乐项目、配套设施设置娱乐项目与配套设施设置的多少直接关系到人们消费的欲望。通过对高收 入、高消费阶层的消费状况调查,我们发现项目设置少,
22、配套设施不完善往往造 成客户兴趣消失;综合项目越多,配套设施越趋完善,一方面可以延长客户停留 时间,另一方面可以引起客户兴趣,并直接影响到营业收入。酒店式湖景别墅为生态园二期建设项目,将尽享一期项目提供的资源与配套设施。二、竞争优势分析(一)齐全的配套娱乐设施本项目位于天津都市生态园内,园内高、中、低档娱乐项目齐全。高档娱乐 设施有马术俱乐部和航空俱乐部,中档娱乐设施有网球、游泳、垂钓、动物竞技 场、射猎场、彩弹射击场、攀岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉0K等,普通娱 乐项目有农家采摘、农家饭等。这些项目将成为酒店式湖景别墅的良性补充,为 俱乐部客户提供更多元化的服务与选择。(二)创新的“大型人
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