马鞍山新都市广场项目商业计划书.docx
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1、马鞍山新都市广场项目商业计划书第一篇概况一、项目概况1、地理位置马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部,东临石臼湖与江苏滦水县和高淳县交界;西长江与和县相望;南与芜湖市郊、芜湖县、宣城县 接壤。至芜湖市区30公里;北与江苏省南京市江宁区毗连,至南京市 区45公里,具有临江近海,紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位 置。全市总面积1686平方公里,南北最大纵距54. 4公里,东西最大横距46公里。马鞍山交通便利,拥有长江万吨级的马鞍山港,可与国内外港口四季通航;至南京禄口 口机场20多公里;有宁马高速与沪宁高速、京福 高速、宁杭高速.宁合高速相连;有宁铜铁路与皖赣线、沪宁线相连。距南京40分钟车程
2、,距上海3小时车程,距合肥2小时车程,距杭州3 小时车程2、项目位置本项目地块是马鞍山控制性规划A片用地,位于葛羊路、圆桥路、第三篇总体规划一、规划思路 借鉴国际流行的第五代商业地产模式一一SHOPPING MALL模式,同时保留了商业步行街等传统业态特点,力求在购物、环境、休闲、娱 乐、旅游、文化等方面与商业地产达到完美结合。本着“以人为本,因地制宜”的原则,将现代的建筑风格与传统的徽派建筑元素揉合在一起,以强化该区域的传统文化气氛和旅游功能。未名湖畔绿地、廊桥及商业街景观采用中西结合的方式,突出视觉效 果。宾馆酒店及休闲娱乐项目的设计则采用现代建筑设计理念,力求突 出整个区域的中心功能和建
3、筑层次。整个广场以美化、绿化和亮化为目 标。做到四个最,即市场面积最大,中外餐饮最全,传统文化气氛最 强、生态环境最佳。将本项目打造成为马鞍山市最为繁华的商业中心和 不夜城。二、总体规划 本项目规划的整体结构为“两条绿轴、一个中心区和五个功能片区”,其中中心区围绕两条绿化水景主轴交叉处形成新区公共活动与休 闲空间;两条绿轴将地块自然分割为五个片区,五个片区则以一种向外 的商业功能渐次过渡为内向的商业与居住功能,使整个区域形成分布合 理、功能清晰、过渡自然、人天合一的生态环境。1、两条轴向绿化带:以基地内现有的东西向水系和沿规划的东西向干道为依托形成横向绿轴,其向东与城市滨河绿带相连,向西则与西
4、 部地块径连;南北向沿规划干道规划了一条纵向绿轴,从而整个新区形 成十字型伸展的绿化网络。通过轴线与道路的引导作用,使地块内部的 土地增值。2、中心区:以水系与绿化景观为背景规划大型主题广场,四周布 高层高档写字楼、产权式公寓,底下二层为大型商业广场,聚集人气, 使整个地块升值。3、五个功能区片:A区为宾馆、写字楼与餐饮娱乐区:该区靠近江东大道与葛羊路交叉口,是马鞍山市的东大门。规划在交叉口处设高层次的宾馆和写字 楼,二楼外形上相互呼应,构成姐妹楼态势,将建成城市的标志性建 筑。宾馆以西设一处休闲娱乐设施,与宾馆、写字楼配套,同时吸引南 京的客人在商城消费。B区为家俱家电、建材批发区:位于地块
5、的东北部,建设大型家俱 批发市场,规划为三层大卖场,靠近江东大道,交通便捷,并可塑造新 区良好的形象。C区为仓储区:位于地块北部,红旗东路延伸段之南。仓储区靠近建材、家俱、家电批发市场,可为批发市场提供便捷的配套服务,靠近铁路、国道和公交总站,便于人流和货物的流转。D区:休闲步行街、小百货区:考虑到地块南部、葛羊路以南为城市主要的居住区,因此规划了一片为之服务的商贸区,以零售、餐饮为 主的商业配套对批发市场区也构成必要的补充。E区为住宅区:分位于圆桥路两侧的商住区和花果山边的高档别墅区,为整个区域增加人气,为市招商引资创造条件。可参见总体规划图.第四篇运作计划一、经营理念本案博采新都市主义和S
6、HOPPING MALL等之特长,根据马鞍山当地的实际情况,挖掘当地厚的历史文化内涵,进行创新,把新都市广场塑 造成一个主题广场,让大人、小孩、男人、女人、中国人、外国人都能 在其中找到自己的乐所。以诚信为本,把本案做成旺租、旺铺、旺场、旺销,达到与经营者、投资者(业主)、合作伙伴共赢。二、运营模式为实施项目,在马鞍山市组建安徽省新都建设股份有限公司,注册资金6500万元。考虑到本项目规模较大,物业种类多,开发经营及招 商专业性较强,同时为便于与国内某一领域的著名企业进行强强联手, 特为专业批发市场、写字楼、酒店、住宅、商业物业等在总公司设立专 业的项目公司及市场管理和物业管理公司。根据各类物
7、业的特点和市场情况,确立各项目公司的经营原则:1、住宅、别墅根据市场的需求,目标为全部实现销售;2、写字楼租售结合; 3、酒店委托管理或整体转让;4、大型批发市场和其他商业物业以出租为主结合出售(以租带 售);物流及辅房以出租为主,总体要求有稳定的现金流,实现滚动式 开发,达到利润最大化。商业地产以定单式为主一一针对开业后的消费者、经营者、投资者 的深层次的需求及潜在需求,给本项目定位、规划及量身定制。三、实施计划1、招商与营销(详见第六篇)2、加强市场管理市场的兴衰主要依赖于日常的运作与管理,我们将从完善管理制 度,加强监督机制和强化服务意识、提升服务水平入手,切实加强市场 管理,确保市场规
8、范、有序和健康地发展。1)健全管理组织与规章制度。我们将在建立物业管理公司的基础上,建立市场管理委员会,配备得力干部承担市场管理职能。与之同时,还将制订与健全管理制度,尤其是对从业人员的职业道德规范,明码标价、商品质量、售后服务和消防安全等方面作出明确规定。2)建立区域性的政府监督中心。我们计划邀请工商、税务、技监、安全和消协等政府部门派员到市场合署办公,组建区域性的监督中心。一方面加强对从业人员的知识培训与指导,另一方面对违规行为进行监督处理。3)建立行业自律组织,实施内部监督。建立行业自律组织,是培养从业人员自我管理的一条有益经验。市 场管理人员将主动参与行业组织活动,积极引导从业人员合法
9、经商、诚 信经商,主动疏导矛盾,提高从业人员素质。4)统一招商、统一宣传,严格分区功能。5)强化员工服务意识。我们将加强对管理人员的培训入手,强化员工的服务意识,提升政 策水平与服务水平,主动地为进驻市场的业主、商户排除后顾之忧。3、挖掘文化与旅游价值。充分考虑建筑的地方特色,除在住宿、餐饮、娱乐等外,还设计了主题广场、古戏楼、茶楼舞台、华表与石雕等文化元素,并在经营品种上已安排了旅游小商品、土特产品、风味餐饮等。拟安排一些地方戏联唱、说书、高跷舞蹈、杂耍、古代名人模仿、腰鼓与舞龙狮等传统文化娱乐活动,借以渲染广场的文化气氛,提高文化品位,赋以旅游功能, 繁荣与活跃市场。4、规范物业管理。、开
10、发进度表广场建成之前,将建立或委托物业管理公司实施日常物业管理,包 括物业维修、绿化、保安和市场活动安排等。一序号工作内容2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年123412341234123412341规划扩初 设计及审批2市场研究与营销策划3大型超市4家具、家电 市场5建材、装饰 市场6商品步行街7小商品市场U!8餐饮、娱乐9宾馆10写字楼11公寓12别墅13物流及辅房14配套工程第五篇经济效益评价现金流量预计表(按全部出售计)万元一、销售收入2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年小计销售均价 元/肝万平方米1 家具、家电5000500
11、05000500017500375002500152、建材、装饰3000150009500375002500153、商业步行街100006000500050001900080000500084、小商品市场50005000250012500250055、大型超市2000550012500250036、餐饮、娱乐等400020002000100001800040004.57、公寓20000150001000075005000575002500238、别墅500050003000300032501925035005.59、物流及辅房2000550075001500310、宾馆150001500030
12、00511、写字楼300030001000100045001250025006.512.租金收入2000300050005000100011000市场培育期合计5000655005600053000285007975028075092一、成本支出2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年小计(万元).1、土地10001141810660230782、前期费用50050010010010010060020003、规划设计费15065080080030030030004、营销策划费5080050050050030026505、家具、家电4000400053
13、50135006、建材、装饰200080003500135007、商业步行街30002000300080008、小商品市场2000300050009、大型超巾20003000500010、餐饮、娱乐30002400540011、公寓80006000600053002530012、别墅4000300040001100013、物流及辅房20002000400014、宾馆4500500030001250015、写字楼150030002650715016、不可预见费用 (15%)100050004800470012001670017、七通一平(区 域)2000110002000100010001700
14、018、配套规费9403562318720009981068719、公司管理成本100200300300300300300180020、税费300400035003200200042001720021、招商销售奖励 (1%)100800800500400200280022 .管理团队奖励3000500350023、推介与广告 (1%)600800800500300200320024、财务费用(按 10%)10015002500250025002500150013100合 计1900240087632254337489501969875002327153、财务预算表2003 年2004 年200
15、5 年2006 年2007 年2008 年2009 年合计投入-1900-24008-76322-54337-48950-19698-7500-232715销售回笼50006550056000530002850079750280750自有资金19006300180010000融资130001200025000还款-25000-25000年度赢余029229781663405088024725058035注:收入为正,支出为负。4、投资回报分析:总利润:280750-232715+13100 (财务费用)=61135 万元税后净利润:61135X67% =40960万元项目利润率:40960/2
16、00000=20.5 %投资利润率:40960/35000=117.1%年投资利润率:117.1%/4.5=26.1% (实际资金利用周期4.5年)二、财务说明1、宾馆的转让未考虑利润;2、财务费用中考虑了土地分期付款,但计算利息,也考虑了融资 成本;3、所有出让均价比目前市场价格低,较保守;也未考虑上涨空间;4、实际上,商业物业以招租为主,本计划书未作调正,仅考虑市场培育期部分租金收入。四、社会经济效益 本项目由于属区域性成片开发,且所涉行业为商贸餐饮、娱乐、宾馆、物流、加工业等行业,其开发进程恰与马鞍山市的未来发展同步, 可以预见将获得显著的社会效益和可观的经济效益。1、显著增加城市经济总
17、量与财政收入该项目建成后,50万平方米的商业性经营面积及配套,预测可实现年销售额超50亿元,年综合税收超2. 5亿元。2、触发产业链上下游产业和相关服务业的发展本项目以商贸、服务业为龙头,其经济能量将通过产业链传递到上、下游产业和相关服务业(如加工业、餐饮业、宾馆、地产等)。同 时人气积聚、万商云集也将吸引更多的具有战略眼光的投资商来马鞍山投资。3、有效地改善就业状况未来几年内将有数以亿计的农村劳动力转移到城市,社会就业形势 十分严峻。本项目全部建成之后将向社会直接提供就业岗位15000个左 右。4、促进招商引资投资环境改善,市场繁荣,必将促进马鞍山市的外向型经济发展。5、城市功能明显增强本项
18、目处于老城区与新城区的交叉区域,它对于新城区的扩大和老 城区的改造具有不可或缺的作用。同时,本项目建成之后,由于商业功红旗路和江东大道围成的区域内。B地块为葛羊路南、花果山东北,原 星火福利厂位置。南为新城区,距市中心3公里;东1公里为宁马高速公路出入口,北为国道和马钢新厂区;西面为老城区(金家庄区),有铁路慈湖货运 站。3、土地用途A地块区域面积:1154. 917亩(合769944. 84平方米)B地块区域面积:82.472亩(合54981. 59平方米)拟建大型专业综合性市场,商业步行街、服务配套设施、住宅、写 字楼、宾馆等。土地出让年限:住宅70年,商业40年。4、规划指标容积率:A地
19、块:1. 1; B地块:l.Oo限高:80M。总建筑面积:约 90万平方米。5、项目投资规模:约20亿元人民币6、项目开发周期:五年(2004年一2008年)二、背景资料(一)宏观形势改革开放后的中国GDP持续多年保持8%左右的增长率,为世人所瞩目。受中国庞大的国内市场所吸引,同时中国大陆具有土地和劳动 能的健全,将使马鞍山市的消费变输出为输入,从而强化马鞍山市的中 心城市地位。6、有效经营城市本项目建成后,将大大改善区域环境和城市配套,政府将在周边地 块的出让上获得回报。第六篇营销计划一、营销策略本项目延聘上海著名房产营销策划公司一一上海华燕置业策划有限 公司担任本项目的全程营销策划。通过大
20、量的市场调查,充分了解消费 者的心理与需求,充分了解本区域及周边区域同类物业的状况,根据不 同物业的特性,制定适销的营销方式。在批发市场项目上,我们与浙江万事利集团等建立战略合作伙伴关系,充分利用他们的社会资源和开发经验进行运作。二、招商计划项目招商是本项目开发过程的重要环节。招商的切入时机、招商的前期调研与策划是决定招商成功与否的主要因素之一。同时,鉴于该项 目开发是有城区规划、建设功能特性,招商工作不仅需与城区发展相协 调,而且要与马鞍山城市社会经济发展相协调。为此,本项目拟将现代 营销组合原理移植到项目招商的全过程之中。现将初步打算概述如下:1、市场调研。为招商服务的市场调研,其任务主要
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