集体土地的概念.docx
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1、集体土地的概念集体土地的概念 本文关键词:集体土地,概念集体土地的概念 本文简介:内容摘要本文首先阐述了集体土地的分类,集体建设用地运用权流转的概念,流转的条件及程序,非法流转的后果,及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房,宅基地转让,以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最终鉴于市场经济发展的须要,打破城乡二元结构,将土地利益归还给农夫,建议将集体土地合集体土地的概念 本文内容:内容摘要本文首先阐述了集体土地的分类,集体建设用地运用权流转的概念,流转的条件及程序,非法流转的后果,及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房,宅基地转让,以租代征等集体土地
2、的热点问题并进行了剖析。最终鉴于市场经济发展的须要,打破城乡二元结构,将土地利益归还给农夫,建议将集体土地合并到国有土地,彻底解决集体建设用地运用权流转的问题。关键词一元化集体建设用地集体建设用地运用权流转小产权房宅基地转让以租代征二元结构我国宪法对土地的全部权和运用权制度作了规定:城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家全部的以外,属于集体全部;宅基地和自留地、自留山,也属于集体全部。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地从全部权分为:国有土地与集体土地。土地依据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种:集体农用地、集体
3、建设用地、集体未利用地。集体建设用地的全部人是集体,但如何界定集体的概念?依据土地管理法第10条规定,集体可能有三种状况:村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡(镇)农村集体经济组织。所谓集体建设用地运用权,是指运用权人依法从集体土地的全部权人处取得该集体建设土地的占有、运用、收益、处分的权利。土地管理法第11条:农夫集体全部的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认全部权。农夫集体全部的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地运用权。由此可见,集体建设用地运用权是有运用权证书的,并且是由县级人民政府核发的。本文着重探讨集体建设用地运用权流转引发的问题及建
4、议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题(即建立我国土地全部权一元化,取消集体土地制度)。一、集体建设用地运用权流转的法律规定1、集体建设用地运用权流转的概念集体建设用地运用权流转,是指乡镇村各级农夫集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地全部权和运用权相分别的原则,将农村集体建设用地运用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式,有偿转让给其他单位和个人运用的行为,其实质是土地运用权主体的变更。2、集体建设用地运用权流转条件及程序有权申请运用集体建设用地的只有三种状况:兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设。土地管理法第43条:任何单位和个人进行建设,须
5、要运用土地的,必需依法申请运用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准运用本集体经济组织农夫集体全部的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准运用农夫集体全部的土地的除外。而且以上三种状况运用集体土地进行建设,是有限制及要求的。首先,乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当根据村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度安排。其次,农村集体经济组织运用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件
6、,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,根据省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。乡(镇)村公共设施、公益事业建设,须要运用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,根据省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量运用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。最终,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。目前法律规定允许集体建设土地流转的状况为:1、农村村民出卖、出租住房。但依
7、据规定,其再申请宅基地的不予批准,而且依据国务院文件的规定,农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的情形。3、集体建设用地运用权非法流转的后果土地管理法第73条:买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,复原土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并惩罚款;对干脆负责的主管人员和其他干脆责任人员,依法赐予行政处分;
8、构成犯罪的,依法追究刑事责任。4、关于集体建设用地运用权流转的政策2004年12月21日,国务院下发了关于深化改革严格土地管理的确定(国发200428号)禁止擅自通过“村改居”等方式将农夫集体全部土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农夫集体全部建设用地运用权可以依法流转。坚决订正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施,按法律规定应当拆除或没收的,不得以罚款、补
9、办手续取代;确需补办手续的,依法惩罚后,从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。2022年3月27日,国土资源部下发了关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知(国土资发202252号)要适应新农村建设的要求,经部批准,稳步推动城镇建设用地增加和农村建设用地削减相挂钩试点、集体非农建设用地运用权流转试点,不断总结试点阅历,刚好加以规范完善。2022年8月31日,国务院下发了关于加强土地调控有关问题的通知(国发202231号)农用地转为建设用地,必需符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用安排,并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征
10、”等方式运用农夫集体全部农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。农夫集体全部建设用地运用权流转,必需符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法占地行为,要依法追究有关人员的法律责任。2022年12月30日,国务院办公厅下发了关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国办发202273号)任何涉及土地管理制度的试验和探究,都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能安排给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农夫住宅或“小产
11、权房”。通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法运用农夫集体全部土地进行非农业项目建设的行为。对此,必需严格禁止,并予以肃穆查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查,并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门,依据农村经济社会发展改变的新状况,深化探讨在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下,完善对乡镇企业、农夫住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。2022年1月3日,国务院下发了关于促进节约集约用地的通知(国发20223号)利用农夫集体全部土地进行非农建设,必需符合规划,纳入年度安排,并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地,严格禁止“以租代征”将
12、农用地转为非农业用地。5、农用地转为建设用地的手续土地管理法第44条:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度安排分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,详细建设项目用地可以由市、县人民政府批准。其他建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地
13、,涉及农用地转为建设用地的,应当符合土地利用总体规划和土地利用年度安排中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地,涉及农用地转用的,还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的,不得批准农用地转为建设用地。二、当前集体建设用地运用权流转的热点及评析1、小产权房法律问题探讨所谓的小产权房,也叫乡产权房,是指在农夫集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。小产权房最大的优势是价格便宜,只有相同位置商品房价格的40至60,而且买卖不要缴纳契税、物业费等运用费低廉。小产权房正因为价格比较便宜,受到广阔购房者的青睐。2022年对
14、小产权房新闻报道特别多,主要集中在北京、河北等地,这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在,只是以前没有被大众所关注。2022年通过媒体集中报道出来,而且这些地方小产权房比较集中,问题比较严峻,公开向社会销售。小产权房产生的根本缘由是城市人口急剧增加,城市房价过快攀升,导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房,只能退而求其次,去买小产权房。在用经济实力说话的今日,这些中低收入者选择小产权房,更多是无奈,而不是不懂法律。只有买到能够满意自己居住需求的房屋,才能安家立业,居民的华蜜指数才会提高。小产权房的法律风险在于:不能办理房地产权证,因为这类房屋是建在集体土地上的,没有缴
15、纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证,故也不会有产权证。不能正常出售,因为没有房地产权证,不能办理正常的过户交易,而且出售的价格也会比商品房低,而且不能在房地产市场自由流通。有被拆除的风险,因为是违章建筑,假如和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,甚至业主也得不到拆迁安置补偿。房屋质量差,因为没人监督,一些建设单位为赚钱会偷工减料,存在平安隐患。售后保修难以保证。不能合法继承,权利人去世后若要继承,公证机构与法院可能都不会受理。不能贷款,购买小产权房不能贷款,只能一次性付清。物业管理水平差,有些房屋甚至没有物业管理。其实探讨小产权房,最重要的问题不是禁止人去买这些房屋,而是怎么会产生小产权
16、房。集体建设用地可以搞房地产开发吗?回答是确定不行以。出现小产权房,政府首先要检讨,政府是执法机构,但是其没有依法执行,执法不严,甚至纵容违法的现象很是普遍。小产权房的开发建设及销售,没有当地政府的批地,没有当地政府的纵容,是万万建立不出来的。通常这些建设小产权房的单位都具有当地政府背景或者跟政府官员关系紧密。那么我们不难想象,小产权房很可能是滋生腐败的温床。任何事物都是有两面性的,小产权房也不例外。小产权房的出现,也的确解决了部分中低收入家庭的居住问题。其实笔者是不赞同小产权房的,因为这终归是违法的产物,而且严峻扰乱了商品房市场。房地产市场商品化,是市场经济的主流,我们应当去爱护这种制度,而
17、不是去破坏。作为市场经济,就应当由市场去自我调解。当房地产价格节节攀升时,作为土地的全部权人,也是房地产市场的主体之一,国家应当加大土地供应,而不是限制土地的供应。小产权房的产生只能说明商品房还不够发达,房地产市场还够规范。若小产权房各地大规模涌现,那么中心政府也须要检讨,说明现有的房地产市场不能满意购房人群的需求,国家应当大规模的推动房地产开发,来满意人们的购房需求,跟上城市化进程的脚步。对于现存的小产权房的处置,我们建议对于没有经过规划、审批的小产权房,大部分应当补办手续,极少数质量存在问题的予以拆除。有的开发商应补缴肯定的出让金,住户则补缴肯定的费用。出让金的大部分归村集体全部,由村民民
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