2020年上半年西安房地产市场研究报告7.15.ppt
《2020年上半年西安房地产市场研究报告7.15.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2020年上半年西安房地产市场研究报告7.15.ppt(79页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、楼市复苏进行时2020西安上半年房地产市场研究报告易居企业集团克而瑞西安机构前言西安楼市经过2017年-2018年的快速增长,2019年开始进入平稳运行期,市场热度略有回落。2020年开年,突如其来的疫情,让原本增长乏力的楼市面临更加严峻的考验。尤其开年前两月,市场出现断崖式下跌,但后期随着保经济、稳楼市政策的出台,复工复产的稳步推进,疫情的影响逐渐减退,西安一级市场率先回温,热点区域地王频现,前期积压的购房需求积极释放,商品房市场也逐渐回升,供求逐渐增长,开盘去化率回升2020年上半年,后疫情时代,楼市正持续复苏宏观环境土地市场排行表现010204目录商品房市场趋势预判0305C O N T
2、 E N T S01宏观环境政策发力,助力楼市复苏市场看点房地产投资收窄宏观经济回落调控政策趋严抢人大战持续规范市场,多次强调房住不炒,坚守地产发展底线2020年一季度,西安经济回落,增速-4.1%,西安促进大学生就业落户,享受租房补贴房地产投资增速环比回落,疫情后逐渐恢复上升MOREMOREMOREMORE经济环境/投资表现西安22015-2020年一季度西安GDP走势2017年6月-2020年5月西安固定资产/房地产累计投资增速90008000700060005000400030002000100025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%9.07.05.03.00.0%-5.0%-
3、10.0%-15.0%-20.0%1.0(1.0)(3.0)(5.0)2015年2016年2017年2018年2019年2020年一季度GDP(亿元)GDP增长率(%)固投增速地产投资增速2020年1-5月,房地产投资仍占固定资产投资的三成,1-2月受疫情影响增速降至-16.5%,3月起投资增速虽同比下降,但环比持续上升,市场信心逐渐恢复2020年一季度,由于疫情,企业生产经营活动受到较大影响,经济呈现回落态势经济环境/消费表现2015-2020年一季度西安社会消费品零售总额2017年6月-2020年5月西安CPI/PPI累计增速6000500040003000200010000121085.
4、0%4.0%3.0%2.0%1.0%640.0%-1.0%20-22015年2016年2017年2018年2019年2020年一季度社会消费品零售总额(亿元)增长率(%)CPIPPI2020年1-5月,因疫情影响食品价格推高物价CPI在2月激增至4.5%,近期回落,目前略高于同期6个百分点2020年一季度,西安全市社会消费品总额941.30亿元,同比下降23%,增速为-21.8%政策环境/政策看点抗疫调整针对2020年疫情对社会经济产生的影响、多元措施出台稳经济、保增长、促民生2020年上半年央行三度降准,释放长期资金约1.75万亿元,刺激市场需求释放。维稳升级坚持房住不炒,坚决不走地产刺激老
5、路预售条件升级:6层-主体封顶,6层以上-1/3且不少于6层政策环境/全国政策“稳”2.19 央行发布的2019年第四季度中国货币执行报告中强调,坚持房子是用来住的。2.21 央行召开2020年金融市场工作会议,强调保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。3.3 人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会,强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。5.18 中共中央、国务院发布“关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见”。指出稳妥推进房地产税立法。主基调全国“两会”:坚持房住不炒,坚决不走地产刺激老路。自2月起,全国包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海
6、宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安等在内的多个城市,楼市新政被腰斩。坚持“房住不炒”政策环境/全国政策扶持政策频出,缓解企业压力调整1.26,银保监会发文表示,受疫情影响人群可延后偿还房贷。2.1,央行及5部门,出台30条金融措施支持疫情防控。2020年上半年央行三度降准,释放长期资金约1.75万亿元;对LPR调整了两次,2月,1年期LPR下调至4.05%,5年期以上LPR下调至4.75%。4月,1年期LPR下调至3.85%,5年期以上LPR下调至4.65%5.9,发改委等8部委印发关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见。落户门槛降低,城市“抢人”大战
7、再升级LPR带动房贷利率下浮刺激市场需求释放,2020年上半年,随着复工复产有序推进,全国各地再次迎来一波放开落户、取消落户限制政策出台的热潮。上半年已有超过50个城市发布的人才政策涉及购房补贴。提升楼市成交量。加快改造老旧小区,城市更新热度不减政策环境/西安政策关于加强西安市共公租赁住房运营服务管理指导意见西安市国有土地上房屋征收与补偿办法西安市易地集中配建公共租赁住房实施细则产权调换最小户型不小于50调整过渡期限,最低补偿安置面积保证制度“阳光征收”新出让住宅用地不再实物配建公租房,按住宅部分起始价10%缴纳公租房建设资金运营管理、物业服务专业企业承接并提供专业服务1.21.101.232
8、.74.275.272020年推动关中平原城市群和关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见绿色建筑评价标准新型城镇化发展重点工作任务全面执行“新绿标”全省(除西安市外)全面取消城镇落户限制严格控制各地盲目新建超高层建设进度(6层-主体、6层以上-1/3且不少于6层)预售资金监管专用账户政策环境/西安政策西安市政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展的若干通知西安四部门联合印发通知 阶段性减免单位社保缴费疫情防控期间,新出让土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。相关企业可在复工复产阶
9、段可减免缴费、且无须办理额外申报手续、已缴费单位可办理退费。疫情措施省住建厅:坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展二十二条措施西安市发展和改革委员会关于疫情防控期间商品住房价格申报有关事项的通知 从信贷支持、融资政策倾斜、适当减免税费或酌情调整缴纳期限等方面给予支持住房价格申报受理实行“一网通”服务,完善企业网上售房明码标价、“一套一标”价格公示制度,规范销售及价格行为。适当优化开发报批报建等相关审批流程,对受疫情影响项目延迟交付的,可适当减免违约金楼市事件/市政规划地铁改造交通设施轨道交通三期建设规划获批实施,地铁1号线二期、北客站至机场城际铁路建成运营,地铁8号线、2号线二期开
10、工建设。2020年全市计划改造老旧小区1100个、1900万平方米。目前,在改项目1318个、1999.2万平方米,惠及群众22万余户机场三期改扩建工程目标于2025年完工,年旅客吞吐量预计达7100万人次。西安火车站北广场及周边市政配套工程开工建设Event 1Event 2Event3Event 4Event 5Event6西安市基础教育提升三年行动计划进入第二年,新建、续建中小学、幼儿园项目进度进一步加快。西安国际会展中心、西安国际会议中心分别于3月、4月通过竣工验收,进入试运营阶段。西安奥体中心体育馆于7月1日,全面交付使用。斗门水库工程开工,水库总库容5052万立方米,水域面积10.
11、4平方千米,主要功能提供周边居民生活用水及向西安生态水系进行补水教育生态环保”三中心”楼市事件/招商引资行政区高新区招商概况主要项目西安新通药物研究有限公司肝靶向系列创新药物研发及产业化基地、陕西巨子生物技术有限公司生产基地、中医药产业基金30个项目,总投资额达到286亿元1个项目浐灞生态区西咸新区国际港务区曲江新区经开区云端设计平台项目陕西铁路物流集团项目、绿地智创金融谷项目、西部“一带一路”医药国际商务中心项目、新华锦集团西北总部基地项目11个项目,签约金额约288亿元3个项目国花瓷全国总部项目、中国石化销售股份有限公司西北运营中心项目、巨麦智能终端制造产业基地项目27个项目,总投资额19
12、5.16亿元20个项目,总投资额227.2亿元华润万象天地项目、WE电竞俱乐部曲江电竞产业园世界500强投资项目9个;投资额过百亿元项目1个,过10亿元项目3个02土地市场Part 2说明:土地规模以用地面积进行统计热点区域竞争加剧,土地市场率先复苏市场看点楼板价过万常态化高新区群雄逐鹿供求整体平稳拿地条件花样百出区域规划、政策利好,一级市场升温,土地市场热度提升拿地条件苛刻,竞价条件多样化,优质土地寸土寸金疫情过后市场快速复苏,供求平稳,环比、同比稳中有升热点区域,竞争激烈,开发商进驻热情高,地价直线上升MOREMOREMOREMORE整体市场/全市供求2西安经营性用地半年度供求走势西安经营
13、性用地月度供求走势700600500400300200100040030020010002018上半年2018下半年2019上半年2019下半年2020上半年2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月供应(万)成交量(万)供应(万)成交量(万)2020年2月受疫情影响,暂停供应,土地供求锐减,2020年3月开始供求逐渐恢复,2020年4月成交达到峰值2020年虽然受疫情影响,但土地市场整体热度未减,上半年供应605.55万,成交557.02万,同比、环比均有所上涨整体市场/全市价格动下西安经营性用地月度价格走势西安经营性用地半年度价格走势3500.03
14、000.02500.02000.01500.01000.0500.00.070060050040030020010006000.005000.004000.003000.002000.001000.000.001400.001200.001000.00800.00600.00400.00200.000.002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月亩单价(万元)楼板价(元/)亩单价(万元)楼板价(元/)2020年1-6月,受成交土地区位因素及竞争度的影响,价格呈现较大波动,2020年3月疫情恢复后当月楼板价波动上涨,5月5347元/,为近半年最高值20
15、20年上半年亩单价598万元/亩,同比增长,环比下降;楼板价3316元/,同比、环比均呈现增长趋势整体市场/全市价格20西安经营性用地半年度溢价土地占比走势西安经营性用地半年度溢价土地区间占比30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%25%以下25%-50%50%-75%75%-100%100%以上溢价占比2017年开始随着土地市场热度提升,溢价稳步提升,2018年下半年溢价土地数量占比达到峰值,2020年上半年溢出价占比19%2020年上班年土地溢价率区间占比最大的为25%以下,其次为50%-75%整体市场/全市价格2020年上半年土地成交价格对比3500.00300
16、0.002500.002000.001500.001000.00500.000.003316.00教育配套费2564.00土地主要成本构成幼儿园、义教育费、公办学校建设资金保障房费用15的保障房,其中5%无偿移交政府;或缴纳异地安置费598.00城改补偿费用463.00招拍挂成本招拍挂+隐性成本回迁、安置、缴纳拆迁安置费招拍挂价格亩单价(万元)楼板价(元/)除了招牌挂成本,目前西安市场成交土地大都含有一定比例的隐性成本,如保障房费用、城改费用、教育配套费等2020上半年土地成交最终成本中,隐性成本占比在20%-30%左右整体市场/土地性质住2020年上半年全市各类型土地供求2020年1-6月全
17、市各类型土地成交占比300.00200.00100.000.004500.04000.03500.03000.02500.02000.01500.01000.0500.0100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%0.0纯住宅商住商办2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月供应(万)成交(万)楼板价(元/)纯住宅商住商办2020上半年纯住宅用地成交232.56万;商住用地成交164.38万,商办用地成交160.07万2020年上半年,纯住宅及商住用地成交占比累计在60%以上,其中优质的纯住宅用地成交占比呈扩大趋势整体市场/区域表
18、现大西安主在高新围区2019年上半年各区域经营性用地供求价走势400.009000800070006000500040003000200010000供求最旺盛的为浐灞生态区地价最高为高新区外围区域西咸新区遥遥领先300.00200.00100.000.00城东区浐灞生态区城南区曲江新区城西区高新区城北区城内区长安区临潼区西咸新区鄠邑区阎良区高陵区周至县蓝田县供应(万)成交量(万)成交价格(元/)整体市场/板块表现西泛供应top313098秦汉新城130万、国际港务区93万、沣东新城61万9388成交top3秦汉新城61秦汉新城98万、国际港务区88万、沣西新城56万9301国际港务区价格top
19、356百花村沣东新城8464百花村板块9301元/、泛高新8464元/、大学城板块6571元/沣西新城泛高新6571大学城成交top3价格top3供应top3典型土地/高价成交楼板价to2020年上半年典型土地成交土地编号板块土地性质商住楼板价(元/)14804128031254311781总建面积()19286用地面积()7715竞得企业西安兰科实业有限责任公司西安高科集团西安高科集团招商蛇口QJ1-9-48曲江一期板块泛高新板块泛高新板块航天产业园板块泛高新板块泛高新板块百花村板块泛高新板块浐灞板块GX3-18-20GX3-35-20HT01-31-10GX3-35-19GX3-19-5纯
20、住宅纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅商住1004141377474153835862491952769235752118514184445822657705367201144912641930110010733183951642隆基泰和新希望地产QJ10-8-469GX3-35-15BQ4-14-1华宇集团9121163034130990128522中国铁建7879西安三迪房地产开发有限公司新城控股YT2-25-91-1大学城板块纯住宅95122019上半年top10门槛为6000元以上,2020年上半年楼板价top10门槛7000元以上典型土地/企业成交2020年上2020年上半年典型房
21、企拿地排行企业名称中国恒大华侨城拿地区域秦汉新城成交总价(万元)138083172420成交幅数(幅)每亩地价(万元/亩)总建面积()用地面积()1826633311323034991691470605615785103369587429158512665142052451054352146182036314669740037912436971827013423405019820519383515471214664714056223沣东新城绿地控股国际港务区、泾河新城沣西新城2768056839645陕西省西咸新区沣西新城开发建设(集团)有限公司西安港实业有限公司碧桂园国际港务区2335401
22、29400283607347345235059146740665435975149710696966航天产业园、韦曲高新丈八路、秦汉新城城南电视塔7保利发展8华润置地9龙湖集团胡家庙、未央湖、浐灞国际港务区、航天产业园3310招商蛇口说明:按照2020年房企成交用地面积()进行统计典型土地/拿地方式2020年普通招拍挂1普通招代表企业:成都新希望集团、隆基泰和、招商蛇口、中国铁建、华宇集团、西安港实业有限公司2城改拿地2陕西省西咸新区沣西新城开发建设(集团)有限公司、新城控股、碧桂园3勾地产业形势拿地(文旅)344势代表房企:恒大、华侨城招商引资招商引资5代表房企:绿地、华润、保利典型土地/拿
23、地条件商办物业配建竞价条件升级多元酒店、办公等商办物业的配建、保证品质的同时,要求自持运营一定的年限TEXT 5装配式建筑出让地块要求宗地采用装配式建筑技术进行建设,且装配率不低于20%其他(医护住房配比)TEXT 4竞得人须提供不超过30%的住宅建筑面积,通过普通商品住宅方式销售,用于满足中央创新区医护人才住房需求(新希望地块)保障房配建、异地安置TEXT 315%的保障房配建、或者根据最新的政策按照出让底价10%缴纳配建资金TEXT 2教育配套费实物配建幼儿园、竞拍价格达到上限后、转竞公办学校的教育配套费TEXT 103商品房市场Part 3慢热型市场,完全复苏尚待时日市场看点整体市场稳为
24、主住宅量价回落办公量价规模缩减商业仍有去化风险2020年上半年商品住宅的成交量下降较为明显,成交价格增幅收窄,改善型需求和高性价比需求持续释放供应量和成交量均有所下滑,且供求关系趋于平稳,但仍面临库存量大,去化周期长的风险受疫情影响,2020年上半年商品房供应量和成交量明显小于同期,整体成交价格也有所回落,但整体无太大波动2019年下半年公寓类办公集中入市,市场供应增加,2020年疫情影响下成交平缓,供大于求趋势凸显MOREMOREMOREMORE商品房/供求2西安市主城区商品房半年度供求分析西安市主城区商品房半年度价格分析1200100080060040020001.401.201.000.
25、800.600.400.200.0016000155001500014500140001350013000125008.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年供求比2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)增幅2020年上半年价格整体保持高位,但增幅有所减缓,成交均价为15645元/,同比上涨,环比下降2020年上半年受疫情及市场外围区域转移的影响,主城区商品房的供应下滑较为
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2020 上半年 西安 房地产市场 研究 报告 7.15
限制150内