房地产项目开发策划书建筑房地产_建筑-房地产.pdf
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1、房地产开发与经营课程设计 仁者乐山,智者乐水”Uniuee 目、宏观市场环境分析(一)武汉市宏观经济环境分析(二)产业政策对房地产市场的影响、区域市场分析(一)区域环境分析(二)区域产品特征分析(三)新政对区域的影响 三、产品定位(一)项目SWO分析(二)形象及市场定位(三)文化内涵定位(四)目标购房群定位(五)产品设计定位及建议(六)价格定位 四、销售推广建议产市场的影响区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分析三新政对区域的影响三产品定位一项目分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四销售推广建议二案名及平面表现三十一五期间武汉市经济持续健康快速发
2、展至年底武汉就已经到达亿元跨入亿俱乐部武汉作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平武汉着力打造八个千亿产业各项指标接近十年最高水平武汉经的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的(二)案名及平面表现(三)营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 亠、宏观市场环境分析(一)武汉市宏观经济环境分析“十五”及“十一五”期间,武汉市经济持续、健康、快速发展。至 2007年底,武汉 GDP 就已经到
3、达 3141亿元,跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”,在全球金融危机背景下,GDP 增长快速,仍高于 全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业,各项指标接近十年最高水平。武汉经 济呈现以下特点:1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消 费价格回落,这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高,将促进房地产市场更加活 跃。(二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策,税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的 政策措施对房地产市场起着很大的影响,下面我国针对房地产市场的最新政策。全国政筆 时间 政策条目 政策内容 人大常叠 1
4、0 月 13B 嘅探险法 保险机构可投资不动产,但直接投资房地产开发和炒房行为仍被明 文禁止。住建部、发 改委答 10 月 150 工关于利用住房公积金贷 款支持保障性住房建设试 点工作的实施意见 提岀试点城市在保证职工提取和个人住房贷歎、留足备忖准备金的 前提下*可将 50%以内的性房公积金结余资金贷款支持保障性住房 住澤部 10 月 20 日 住房改革 拄拐改革市场化方向不会变,不断完善帀场机制与政府保障相结合 的住房政策体聚。国土部 U)月 21 日 检强土地规划调控 聲求加貓土地规划和计划调控,严格建设项目批地供地审查,做好 落后产能用地处置和权属管理,加大违规违法用地的监管和查处力
5、度.从源头上遏制产能过剩行业和車境建设项目用地。银监会 月 22 日 强调严格执行4二毒房贷”政策 笈严格执行二奁房贷政策不动摇以及严控贷款的挪用和违约率;要合理安排第四季度信贷投放规模.确保信贷投放平稳增长。银监会 10 月羽日 个人贷款管理办法 明确规罡不得发放无指定用途个人贷款 虽然目前宏观经济明显复苏,但经济增长基础尚不稳固;而楼市价格的持续上涨,房价重站高产市场的影响区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分析三新政对区域的影响三产品定位一项目分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四销售推广建议二案名及平面表现三十一五期间武汉市经济持续健康快
6、速发展至年底武汉就已经到达亿元跨入亿俱乐部武汉作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平武汉着力打造八个千亿产业各项指标接近十年最高水平武汉经的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的位。由此判断,未来的房地产政策将可能走向有保有压,对首次置业 继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。二、区域市场分析(一)区域环境分析 本案位于武汉新型商业区一一光谷商业区腹地,离武汉光谷 CBD近 五分钟车程,在短时间
7、内就能到达光谷中心,满足各项购物需求;小区面 朝中国最大的城市内陆湖一一东湖,自然环境优美,在小区内生活,东湖 美景尽收眼底,为您的居住带来身临鱼米之乡之感;小区背临著名学府一 中国地质大学,人文气息浓厚,使您置身家中就能聆听高等学府的教育。产市场的影响区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分析三新政对区域的影响三产品定位一项目分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四销售推广建议二案名及平面表现三十一五期间武汉市经济持续健康快速发展至年底武汉就已经到达亿元跨入亿俱乐部武汉作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平武汉着力
8、打造八个千亿产业各项指标接近十年最高水平武汉经的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的 du-GSf?m nifinnA-口对冃爲叨凡 X il-r.i A 血Ht曲血 B.楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升,新老项目供应量加 大,供求比平衡,市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快,诸多高新 企业及高新项目不断推进,入住人口不断增加,区域面貌得到进一步改善。区域配套完善,地铁 2号线2010年开通,光谷步行街容量进一步
9、扩大,沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进区域配套档次提升。光谷10年供应量预估 项目 建筑面积 3)已经推出量 3)主要在售产品 位置 未来可推出量 3)葛洲坝世纪 花园 460000 66266 130-142平米三房 东湖咼新区珞瑜东路森林公园 对面 60000 恒大华府 720000 160000 130-330平米三房、四 房 东湖开发区马鞍山森林公园对 面 70000 世界城二期 60000 0 80-100 两房、110-130 三房 东湖咼新技术开发区光谷广场 东 100000 保利华都 560000 180000 69-91 两房、99-130 三房 东湖开发区虎泉街下马庄 5
10、0000 金地中心城 320000 98000 89-93 两房、103-116 三房 雄楚大街908号(武汉工程大学 斜对面)40000 紫松逸景华 150000 0 90-120 两房、140 关山大道90号(鲁广关山超市)50000 丽岛漫城 143000 70500 60-100 两房、80-150 光谷大道西侧旁)际企业中心 72500 11社範寛馆 甑岸恨傲EI酒庙 ft山嚴倉 翳鉀 由中国地虞大学赢亠苑 O邓體光世站 如中白追币13您 K 科技大慣 圖配超帀 趾华乐大JI 血砂金国际 営盘山 書民肚驭.业学院 武汉解电科 濾燐 鼬歸汀雅幔 划家咱 G3L6 S华中和 if尚文创业
11、城 0 创尚文创业诚 賣巷中学 李誉村 光待厂 鼬龙安大酒店 殊花剑申 血51,大咨蛊 辜蛊US捅舉苑虽 舸学子左片由华瞰範駅 占尿汉工程大学 谴江大学生理市轉 兹 血M泊 金盛花园创 塾关UjKffi:小区 宜关山中学 董薙遴景华庭0 产市场的影响区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分析三新政对区域的影响三产品定位一项目分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四销售推广建议二案名及平面表现三十一五期间武汉市经济持续健康快速发展至年底武汉就已经到达亿元跨入亿俱乐部武汉作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平武汉着力打造
12、八个千亿产业各项指标接近十年最高水平武汉经的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的10JW 3100 30JOO 25 OC gm-6.11 训b年仙-_-Ti y 1/卜 t-豊 匸:三人二;g匸:D 前期库存得到充足消化。光谷区域2007叽200)年供应关系龙烧图 (二)区域产品特征分析 光谷09年供求走势 5.XXX -i 4 3 2 l位,魯-比1二 求.二丁 供_;:I,B-r 产市场的影响区域市场分析一区域环境分析二区域产
13、品特征分析三新政对区域的影响三产品定位一项目分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四销售推广建议二案名及平面表现三十一五期间武汉市经济持续健康快速发展至年底武汉就已经到达亿元跨入亿俱乐部武汉作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平武汉着力打造八个千亿产业各项指标接近十年最高水平武汉经的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的通过对区域市场同档次产品、产品形态相似产
14、品及客群相同产品进行分析,主要有:产市场的影响区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分析三新政对区域的影响三产品定位一项目分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四销售推广建议二案名及平面表现三十一五期间武汉市经济持续健康快速发展至年底武汉就已经到达亿元跨入亿俱乐部武汉作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平武汉着力打造八个千亿产业各项指标接近十年最高水平武汉经的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市
15、场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的区域内各相似项目 项目名称 发展商 地理位置 新凯山泉居 武汉市洪荣物业发展有限公司 洪山区珞瑜路727号 保利华都 湖北保利投资有限公司 东湖高新区虎泉街下马庄 金地中心城 东湖咼新技术开发区雄楚大街 908号 湖北天地房地产开发有限公司 新都汇 武汉市洪荣物业发展有限公司 洪山区珞瑜路727号 当代香颂公馆 武汉当代物业发展公司 洪山东湖开发区光谷广场东 世界城米兰印象 武汉市利嘉置业有限公司 东湖开发区光谷广场东侧 区域内个项目供应分析 项目名称 总建筑面积 已售面积 可售面积 新开山泉居 4万 3.88 万 0.12 万 保利华都 56万 55.
16、13 万 0.87 万 金地中心城 31.7966 万 31万 0.7966 万 新都汇 9.9149 万 8.9万 1.0149 万 当代香颂公馆 3.3987 万 3万 0.3987 万 世界城米兰印象 15万 7.55 万 7.45 万 区域内个项目基本技术指标分析 项目名称 占地面积 总建筑面积 容积率 新凯山泉居 2.5万 4万 1.49 保利华都 20.1 万 56万 2.79 金地中心城 7.7283 万 31.7966 万 3.89 产市场的影响区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分析三新政对区域的影响三产品定位一项目分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品
17、设计定位及建议六价格定位四销售推广建议二案名及平面表现三十一五期间武汉市经济持续健康快速发展至年底武汉就已经到达亿元跨入亿俱乐部武汉作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平武汉着力打造八个千亿产业各项指标接近十年最高水平武汉经的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的新都汇 1.7045 万 9.9149 万 3.7 当代香颂公馆 1万 3.3987 万 3.3 世界城米兰印象 2.7347 万 15万
18、3.55 36 35 34 33 32 31 30 29 28 27 区域内各项目绿化率分析 该区域的项目在绿化率上差异不大,集中在 30%36%之间,在规划理念上,在规划上多以以尊重自然、保护生态环境为买点。户型分析 项目名称 主力户型 户型面积 一居 二居 三居 四居 新凯山泉居 二居、三居 5064 90.12110 130154.1 保利华都 二居、三居 6072.3 85.1113.12 150162 210 可以看出,该区域的项目楼盘容积率大多数在 23.9 之间,产品形态与品质有较大差异。新凯山泉居 金地中心城 当代香颂公馆 产市场的影响区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分
19、析三新政对区域的影响三产品定位一项目分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四销售推广建议二案名及平面表现三十一五期间武汉市经济持续健康快速发展至年底武汉就已经到达亿元跨入亿俱乐部武汉作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平武汉着力打造八个千亿产业各项指标接近十年最高水平武汉经的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的项目名称 新凯乐泉居 物业管理费 1.3元/月/
20、平方米 物业管理公司 武汉致高物业管理有限公司 保利华都 1.8元/月/平方米 保利物业管理公司 金地中心城 二居、三居 90.1120.23 125140 新都汇 二居、三居 92.77128.8 130170.9 当代香颂公馆 二居、三居 5770.88 87.65130.6 135188 世界城米兰印象 二居、三居 61.1170 80.44118.8 168 区域内项目均以二居、三居户型为主,以 90130平方米的面积为主,适合于三 口之家。区域内个项目销售情况分析 以上均价为房地产交易网实际成交等急的均价,现开盘的项目除了当代香颂公馆低于 7000元/平方米,其 他项目的实际成交价都
21、高于 7000元/平方米,保利华都、米兰印象均价则超过了 8000元/平方米。项目名称 报价(元/平方米)均价(元/平方米)销售周期(月)销售速度 总签约率 总销售套数 套/月 新凯山泉居 6500元/平方米 7000元/平方米 24 307 12 61 保利华都 6500元/平方米 8000元/平方米 10 2120 210 72 金地中心城 7200元/平方米 7800元/平方米 14 2724 189 63 新都汇 7500元/平方米 7500元/平方米 22 516 22 55 当代香颂公馆 6000元/平方米 6700元/平方米 21 339 14 32 世界城米兰印象 8200元/
22、平方米 8500元/平方米 12 1150 150 54 区域内各项目物业管理分析 产市场的影响区域市场分析一区域环境分析二区域产品特征分析三新政对区域的影响三产品定位一项目分析二形象及市场定位三文化内涵定位四目标购房群定位五产品设计定位及建议六价格定位四销售推广建议二案名及平面表现三十一五期间武汉市经济持续健康快速发展至年底武汉就已经到达亿元跨入亿俱乐部武汉作为湖北经济增长的引擎在全球金融危机背景下增长快速仍高于全国全省平均水平武汉着力打造八个千亿产业各项指标接近十年最高水平武汉经的消费居民收入提高将促进房地产市场更加活跃二产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策税收政策
23、以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响下面我国针对房地产市场的 本区域内的住宅物业管理费用除保利华都和米兰印象较高外,其他项目的物业管理费用每平方 米1元左右。保利的物业水平在市场上具有较高的知名度,其物业管理费用相对较高。区域内个项目车位分析(三)新政对区域的影响 项目名称 车位比例 停车方式 收费标准 新凯乐泉居 1:0.8 地下、地上相结合 地上:150/位月;地下:300/位月;保利华都 1:1 地下停车 380元/位月;金地中心城 1:0.9 地下、地上相结合 地上:100/位月;地下:200/位月;新都会 1.1:1 地下、地上相结合 地上:100/位月
24、;地下:230/位月;当代香颂公馆 1.2:1 地下、地上相结合 地上:200/位月;地下:350/位月;世界城米兰印象 1:1 地下、地上相结合 地上:200/位月;地下:350/位月;房贷政策有可能发生改变,但对首次置业产品影响较小,其产类别产品需要 提高产品竞争力来争夺市场。房地产市场即将迎来较大调整,经过短暂的价升量 跌之后进入量价齐跌阶段。受调控影响最大的产品将是投资和投机类产品首当其 冲,受到的市场冲击最大,其次首次改善类产品的冲击较大。未来市场将放量供 应的郊区与近郊区将率先调整,调整幅度较中心城区大,调整时间较中心城区长。本轮调控我们认为是保护型调控,至少将会持续六个月,未来市
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