房地产价格调查方案建筑房地产_建筑-房地产.pdf
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1、房地产价格统计调查方案、总说明(一)调查目的 房地产价格调查的目的,一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势,服务于各 级党政决策,服务于国民经济核算,服务于企业和社会公众的信息需求,引导和促进房地产业持 续、健康发展;二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。(二)调查任务 1.调查和搜集房地产市场中各种价格,及时、准确地掌握各种价格资料。2.编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数,科学地计算各种房地产价格,准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势。3.结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标,积极开展统计分析,及时客 观地反映新情况、
2、新问题并提出合理的政策建议,为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。4.定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。(三)调查城市和调查范围 目前,房地产价格调查在全国 70 个大中城市进行,调查范围为市辖区。调查城市名单及其辖 区区划编码见附录。(四)调查内容和调查对象 1.调查内容(1)房屋销售价格。房屋销售价格主要包括新建房销售价格、二手房销售价格两部分。(2)房屋租赁价格。房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金,主要包括住宅(经济适用房、廉 租房、普通住宅和高档住宅)租金和非住宅(办公楼、商业营业用房和其他用房)租金等。(3)物业管理价格。物业管理价格是指物业管理企业按照物业服
3、务合同的约定,对房屋及配套 的设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序,向业主所收取的费 用。物业管理价格主要包括住宅、办公楼和商业营业用房物业管理价格等。(4)土地交易价格。土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在开发之前,为取得土地 使用权而实际支付的价格,不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交 易价格主要包括居住用地价格、工业用地价格、商业营业用地价格和其他用地价格等,土地交易 方式主要包括拍卖、招标、挂牌销售、市场转让、市场抵押等。2.调查对象(1)各级政府房地产行政主管部门,如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。(2)房地产
4、企业。(3)房地产经营机构。(4)物业管理企业。(5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。(五)调查方法 房地产价格调查为非全面调查,采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表 与调查员实变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企业和社会公众的信息需求引导和促进房地产业持续健康发展二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要二调查任务调查和搜集房地产市场中各种价格准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势结合房地产投资规模投资效益和市场变化情况等主要指标极开展统计分析及时客观地反映新情况新问题并提出合理的政策建议为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务定期向
5、各见附录四调查内容和调查对象调查内容个大中城市进行调查范围为市辖区调查城市名单及其辖房屋销售价格房屋销售价格主要包括新建房销售价格二手房销售价格两部分房屋租赁价格房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金主要包括地采价相结合的方式。为保证房地产价格指数的科学性和可靠性,在选择调查单位时应遵循以下原则:1 代表性强。为保证调查资料的可靠性和连续性,选择的调查单位要规模大、实力强,营业 额占当地总营业额比重较大,经营状况比较稳定。选择调查单位时,要统筹考虑项目因素。一般 来说,大的房地产经营服务项目具有较强的代表性。2.兼顾不同企业注册登记类型。调查对象不仅要选择国有企业,也要选择集体、合资、外资 等企业
6、。3.兼顾各种用途的房地产项目。新建房的调查项目要包括经济适用房、普通住宅、高档住宅、办公楼、商业营业用房等,并要考虑其地段、结构等因素。在选择土地调查项目时,要考虑其级 别、用途、交易方式等因素。4.兼顾不同地理位置的房地产项目。由于存在着级差地租,不同地理位置的房地产单位面积 价格差异较大。所以在选择调查单位时,要兼顾不同地理位置(地段)的房地产项目。所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的 75%以上。选中的调查单位对全部 交易项目按房地产类型(编码)填报调查表。(六)调查资料的取得和上报 1.房屋销售价格数据采集办法 房屋销售价格实行月报。某房屋类型、某套型房屋上月销售面积、
7、销售金额是指该房屋类型、该套型房屋上月实际销 售总面积和总金额。原则上,在选取房屋样本时,按照房屋类型分区域(辖区)、分套型从上月、本月销售的房屋 当中分别选取销售量(套数)所占比重最(较)大、同质可比性强、代表性强且最接近 15 日交易 的一套房屋价格作为该类型房屋上月、本月价格。距 15 日时间相同的前(A)、后(B)两日均有 同质可比房屋时,用 15 日后(B)的房屋价格作为样本。原则上,同一个房屋类型上月、本月同质可比样本房屋交易日期间隔应大于 25 天小于 35 天。报表时需填报样本房屋详细地址(包括门牌号码),以便于对采集价格的可比性、准确度进行 核实和评估。2.房屋租赁、物业管理
8、和土地交易价格数据采集办法 房屋租赁、物业管理和土地交易价格实行季报。每月要调查一次各种价格及数量、金额等。季度数量、金额是该季度每个月(共三个月)的 实际交易总数量、总金额分别相加求得,季度价格则由该季三次调查样本价格算术平均求得。3.数据采集过程中需要注意的问题 房地产交易往往是一次性交易。因此在进行房地产价格调查时,要综合考虑房地产类型、区 域、地段、结构等统计口径的一致性,保证上期、报告期价格同质可比。4.资料上报时间和上报方式 省(区)调查总队在搜集汇总各调查城市调查资料后,房屋销售价格月报要将汇总结果和原 始资料一同于月后 3 日前(房屋租赁、物业管理和土地交易价格季报于季后月 3
9、 日前)以 FTP 传 输方式或其他指定方式,按要求上报国家统计局城市司。省内上报时间和上报方式由各省自定。变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企业和社会公众的信息需求引导和促进房地产业持续健康发展二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要二调查任务调查和搜集房地产市场中各种价格准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势结合房地产投资规模投资效益和市场变化情况等主要指标极开展统计分析及时客观地反映新情况新问题并提出合理的政策建议为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务定期向各见附录四调查内容和调查对象调查内容个大中城市进行调查范围为市辖区调查城市名单及其辖房屋销
10、售价格房屋销售价格主要包括新建房销售价格二手房销售价格两部分房屋租赁价格房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金主要包括(七)房地产价格指数编制方法 变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企业和社会公众的信息需求引导和促进房地产业持续健康发展二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要二调查任务调查和搜集房地产市场中各种价格准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势结合房地产投资规模投资效益和市场变化情况等主要指标极开展统计分析及时客观地反映新情况新问题并提出合理的政策建议为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务定期向各见附录四调查内容和调查对象调查内容个大中城市进行调查
11、范围为市辖区调查城市名单及其辖房屋销售价格房屋销售价格主要包括新建房销售价格二手房销售价格两部分房屋租赁价格房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金主要包括Ki,i 1 i 1(2-1)其中:0 表示参照期(参照期指数 I o,0=100),Ki,i 1为 i期环比价格指数,t,0、本方案所计算的价格指数包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业管理价格指数和 土地交易价格指数。这四套指数的计算方法相似,均采用超级汇总的方法,用链式拉氏公式计算。下面以房屋销售价格指数为例,详述其计算方法如下:1.环比价格指数的计算 本方案中,多层住宅、高层住宅、其他住宅、别墅、高档公寓叫细项(细项不赋固定权数)只
12、包含细项或不再细分的房屋类型称为基本分类。据此定义,按房屋类型分,房屋销售包括新建 房销售和二手房销售两大类。其中,新建房大类包括住宅、非住宅两个中类,新建住宅中类包括 经济适用房、商品住宅两个小类,商品住宅小类包括普通住宅、高档住宅两个基本分类,经济适 用房小类同时也是基本分类。新建非住宅中类包括办公楼、商业营业用房、其他用房三个基本分 类;二手房大类包括住宅、非住宅两个中类,二手住宅中类包括普通住宅、高档住宅两个基本分 类,二手非住宅中类同时也是基本分类。有些基本分类又划分为若干个细项,如普通住宅包括多 层住宅、高层住宅、其他住宅三个细项。所以,要计算房屋销售价格指数应先计算各基本分类价
13、格指数,然后采用加权算术平均法由下而上逐级求出上一类别价格指数及房屋销售价格总指数。具体步骤是:(1)计算基本分类及以下类别(细项)环比价格指数 n i(卑)w i 计算公式为:Kt,t1匸半(1-1)i Wt 1 i 1 其中:p为某类别第 i个楼盘所选样本 t-1期(上期)价格,pt为 t 期(报告期)同质可 比样本价格;W;1为第 i个楼盘 t-1期(上期)销售额,n 为该类别包含楼盘的个数。(2)计算基本分类以上各类别环比价格指数 计算公式为:Kt,t 1(1-2)i 1 wi i 1 其中:K;,t1为该类别所含第 i个下一级类别的 t 期(报告期)环比指数,wi为第 i个下一 级类
14、别的固定权数(一般每年调整一次),n 为包含下一级类别的个数。2.固定参照期各类别价格指数的计算 计算公式:t 11,0 Kt,t 1 11 1,0 Ki,i 1 10,0 i 1 It 1,0分别表示以 t、t-1期为报告期以 0 为参照期的价格指数。3.季度、年度及某段时期累计价格指数的换算 变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企业和社会公众的信息需求引导和促进房地产业持续健康发展二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要二调查任务调查和搜集房地产市场中各种价格准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势结合房地产投资规模投资效益和市场变化情况等主要指标极开展
15、统计分析及时客观地反映新情况新问题并提出合理的政策建议为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务定期向各见附录四调查内容和调查对象调查内容个大中城市进行调查范围为市辖区调查城市名单及其辖房屋销售价格房屋销售价格主要包括新建房销售价格二手房销售价格两部分房屋租赁价格房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金主要包括(1)季度累计价格指数的换算 计算公式:1 季度,累计 1 t,0/It 3,0(3-1)其中:t 为季度末月所在报告期,lt,0、It 3,0分别表示以 t、t-3为报告期以 0 为参照期的价 格指数。(2)年度累计价格指数的换算 计算公式:1 年度,累计 It,0/lt 12,0(3-2)其
16、中:t 为报告年份 12 月所在报告期,lt,0、It 12,0分别表示以 t、t-12为报告期以 0 为参照 期的价格指数。(3)某段时期(m 个月)累计价格指数的换算 计算公式:I 时期,累计 I n+m,0/I n,0(3-3)其中:n 为时期前月距参照期 0 的月数,ln,0、Inm,0分别表示以 n、n+m 为报告期以 0 为参 照期的价格指数。4.月度、同期同比指数的换算(1)月度同比指数公式 I 月度,同比 I t,0/11 12,0(4-1)其中:t 为某月(以 0 为参照期),lt,0、It 12,0分别表示以 t、t-12为报告期以 0 为参照期 的价格指数。(2)同期同比
17、指数 同期同比价格指数为各月同比指数的简单算术平均数。变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企业和社会公众的信息需求引导和促进房地产业持续健康发展二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要二调查任务调查和搜集房地产市场中各种价格准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势结合房地产投资规模投资效益和市场变化情况等主要指标极开展统计分析及时客观地反映新情况新问题并提出合理的政策建议为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务定期向各见附录四调查内容和调查对象调查内容个大中城市进行调查范围为市辖区调查城市名单及其辖房屋销售价格房屋销售价格主要包括新建房销售价格二手房销售价格
18、两部分房屋租赁价格房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金主要包括、报表目录 表号 表名 报告 期别 统计范围 报送单位 报送日期及方式(一)综合表 V420 表 土地交易价格指数(价格)汇总表 季报 选中的省(区、市)辖区内 进行房地产活动的企业、事 业、行政机关等单位 各省、区、市 调查队 季后月 3 日前传输 V421 表 房屋销售价格指数(价格)汇总表 月报 同上 同上 月后 3 日前传输 V422 表 房屋租赁和物业管 理价格指数(价格)y 匚总表 季报 选中的省(区、市)辖区内 进行房地产活动的企业、事 业、行政机关等单位和居民 同上 季后月 3 日前传输 (二)基层表 V220 表 土
19、地交易价格调查 表 季报 选中的省(区、市)辖区内 进行房地产活动的企业、事 业、行政机关等单位 选中的企事 业单位、机关 团体 各地自定 V221 表 房屋销售价格调查 表 月报 同上 同上 各地自定 V222 表 房屋租赁和物业管 理价格调查表 季报 选中的省(区、市)辖区内 进行房地产活动的企业、事 业、行政机关等单位和居民 选中的企事 业单位、机关 团体和居民 各地自定 变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企业和社会公众的信息需求引导和促进房地产业持续健康发展二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要二调查任务调查和搜集房地产市场中各种价格准确反映房地
20、产价格变动幅度和市场发展趋势结合房地产投资规模投资效益和市场变化情况等主要指标极开展统计分析及时客观地反映新情况新问题并提出合理的政策建议为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务定期向各见附录四调查内容和调查对象调查内容个大中城市进行调查范围为市辖区调查城市名单及其辖房屋销售价格房屋销售价格主要包括新建房销售价格二手房销售价格两部分房屋租赁价格房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金主要包括综合机关名称:表 号:V 4 2 0 表 制表机关:国 豕 统计局 文 号:国统字(2007)118 号 年 季度 有效期至:2 0 0 9 年 1 月 二、调查表式(一)综合报表表式 土地交易价格指数(价格)汇
21、总表 项 目 权数 以上年同季价格为 100 的指数 以上季价格为 100 的指数 本季价格(元/平方米)甲 1 2 3 4 土地交易总计 一、居住用地(一)经济适用房用地(二)商品住宅用地 1.普通住宅用地 2.高档住宅用地 二、工业用地 三、商业营业用地 四、其他用地 单位负责人:填表人:报出日期:年 月 日 变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企业和社会公众的信息需求引导和促进房地产业持续健康发展二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要二调查任务调查和搜集房地产市场中各种价格准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势结合房地产投资规模投资效益和市场变化情
22、况等主要指标极开展统计分析及时客观地反映新情况新问题并提出合理的政策建议为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务定期向各见附录四调查内容和调查对象调查内容个大中城市进行调查范围为市辖区调查城市名单及其辖房屋销售价格房屋销售价格主要包括新建房销售价格二手房销售价格两部分房屋租赁价格房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金主要包括房屋销售价格指数(价格)汇总表 表 号:V 4 2 1 表 制表机关:国 豕 统 计局 文 号:国统字(2007)118 号 综合机关名称:年 月 有效期至:2 0 0 9 年 1 月 项 目 权数 以上年同月价格 以上月价格为 本月价格 为 100 的指数 100 的指数(元
23、/平方米)甲 1 2 3 4 变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企业和社会公众的信息需求引导和促进房地产业持续健康发展二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要二调查任务调查和搜集房地产市场中各种价格准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势结合房地产投资规模投资效益和市场变化情况等主要指标极开展统计分析及时客观地反映新情况新问题并提出合理的政策建议为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务定期向各见附录四调查内容和调查对象调查内容个大中城市进行调查范围为市辖区调查城市名单及其辖房屋销售价格房屋销售价格主要包括新建房销售价格二手房销售价格两部分房屋租赁价格房屋租
24、赁价格是指各类房屋的市场租金主要包括房屋销售总计 一、新建房(一)住宅 按房屋类型分:1.经济适用房 2.商品住宅 普通住宅 多层住宅 高层住宅 其他住宅 高档住宅 别墅 高档公寓 按套型分:1.90m 2及以下 2.90m2以上(二)非住宅 1.办公楼 2.商业营业用房 3.其他用房 二、二手房(一)住宅 1.普通住宅 多层住宅 高层住宅 其他住宅 2.高档住宅 别墅 高档公寓(二)非住宅 单位负责人:填表人:报出日期:年 月 日 变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企业和社会公众的信息需求引导和促进房地产业持续健康发展二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的
25、需要二调查任务调查和搜集房地产市场中各种价格准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势结合房地产投资规模投资效益和市场变化情况等主要指标极开展统计分析及时客观地反映新情况新问题并提出合理的政策建议为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务定期向各见附录四调查内容和调查对象调查内容个大中城市进行调查范围为市辖区调查城市名单及其辖房屋销售价格房屋销售价格主要包括新建房销售价格二手房销售价格两部分房屋租赁价格房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金主要包括房屋租赁和物业管理价格指数(价格)汇总表 制表机关:国家统 计局 文 号:国统字(2007)118 号 变化趋势服务于各级党政决策服务于国民经济核算服务于企
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