2022年两会后政策风向标-58安居客房产研究院-2022.pdf
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1、2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 15 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 2目目录录一、经济承压下“三驾马车”亟待继续加码.3二、稳住宏观经济大盘为今年首要任务.4三、“两会”首提“支持合理住房需求”,多地发布调控纾困政策.71、“支持合理住房需求”的表述为近 7 年来的首次提及.72、各城松绑政策平稳着陆,放松“四限”愈加频繁.8四、“及时雨”助力房企安全转型,化解房企风险.91、五部委同时发声,房企重拾信心.92、银行全面支持优质房企收并购,化解当前风险.113、
2、金融机构修复对房企信心,房企发债规模扩大.124、探索房企新发展模式.13五、“三稳”目标,信贷是主要抓手.131、今年房贷利率有较大下调空间.132、信贷政策调控占到放松政策的 55%.15六、房地产税何时上马,还待市场复苏.16七、首轮土拍规则微调,助行业稳定前行.18八、打通融资渠道,“十四五”期间保障性租赁住房建设全面提速.201、“两会”再定调,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设.202、“十四五”期间 40 城保障性租赁住房建设全面提速.213、鼓励金融机构为保障性租赁住房提供融资支持.22九、松绑限售促二手房行业良性发展.241、放松限售条件,释放积极信号.242、重视存量房
3、交易监管,营造规范对交易环境.24附件:2022 年各地稳定楼市政策(截止 3 月 30 日).265 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 32022 年开启,各地就密集发布促进市场稳定的相关政策,据 58 安居客房产研究院不完全统计,在今年以来国家地方发布的百余条楼市相关政策中,除了住房保障规划等信息外,大部分都是促进市场稳定、刺激住房消费的相关内容。“稳增长”成了今年的首要任务,而这则需要庞大的房地产行业来托底。中央层面积极发声,金融信贷将发挥巨大作用,尤其是在 3 月“两会”定调后,3月 16 日五部委同时表态,化解
4、房地产企业风险,更为今年房地产市场排除了不稳定因素,极大地提振了行业信心,房企也将因此迎来构建新模式的重要契机。一一、经经济济承承压压下下“三三驾驾马马车车”亟亟待待继继续续加加码码2022 年前两个月全国经济发展趋于稳定。2 月份,CPI 同比上涨 0.9%,涨幅与上月相同,PPI 同比上涨 8.8%,涨幅比上月回落 0.3 个百分点,主要受近期原油、有色金属等国际大宗商品价格上涨等因素影响,通货膨胀压力不断减小,经济相对平稳。2022 年经济增长面临较大压力,稳健的货币政策与积极地财政政策靠前发力,使 1-2 月国民经济恢复好于预期,政策因素较大。但但外外部部局局势势对对全全球球政政治治和
5、和经经济济的的影影响响存存在在较较大大不不确确定定性性,不不断断对对国国内内经经济济产产生生冲冲击击,今今年年保保增增长长的的压压力力仍仍然然较较大大,更更大大力力度度的的保保增增长长措措施施迫迫在在眉眉睫睫。2022 年 2 月 M2 同比增速小幅回落,结构上居民和企业中长贷收缩,表表明明宽宽信信贷贷增增长长有有一一定定增增长长空空间间,亟亟待待政政策策加加大大支支持持力力度度,货货币币政政策策放放松松可可期期,大大概概率率会会有有继继续续降降准准、降降息息可可能能。2019-2022 年 2 全国 CPI、PPI 同比增速走势5 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作
6、洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 42019-2022 年 2 月全国 M1、M2 同比增速走势我国推动经济的“三驾马车”中,2022 年 1-2 月出口金额和社会零售品销售总额累计同比增长小幅回落,可见出口和消费相对不足,固定资产投资同比为12.2%,转降上涨,超出市场预期,对经济增长推动力继续加大。短短期期内内推推动动经经济济的的“三三驾驾马马车车”中中投投资资对对经经济济推推动动依依旧旧充充足足并并有有继继续续增增加加的的空空间间,消消费费和和出出口口相相对对乏乏力力需需继继续续扩扩大大。2019-2022 年 2 月投资、消费和出口“三驾马车”增速二二、稳稳住住宏宏观观经
7、经济济大大盘盘为为今今年年首首要要任任务务2022 年国际形势复杂多变,我国国民经济延续恢复态势,主要宏观经济指标运行在合理区间,但经济发展依旧压力严峻,因此各方面稳增长政策持续发力。新年伊始,发改委就提十项举措做好近期消费工作,其中包括促进住房消费健康发展。央行货币司司长更是提出要深入理解货币政策适度灵活的内涵。于是乎,各地积极动作,从购房补贴到信贷放松,从三四线城市蔓延至一二线城市。5 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 52 月 24 日和 25 日,国务院新闻办发布会和中共中央政治局会议提出,关于2022 年的总体
8、考虑,经济上要加大宏观政策实施力度,今年工作稳中求进;房地产层面还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。同时央行和银监会表态频繁,表示在在保保租租房房、商商品品房房市市场场改改善善需需求求、新新市市民民购购房房方方面面给给到到“优优待待”。而而这这些些表表态态都都主主要要依依赖赖于于最最近近两两年年的的几几大大组组合合拳拳同同时时发发力力,包包括括“三三道道红红线线”、房房地地产产贷贷款款集集中中管管理理、土土地地双双集集中中管管理理等等,已已取取得得了了“房房地地产产泡泡沫沫化化金金融融化化势势头头根根本本扭扭转转”的的成
9、成果果。3 月 16 日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题,发布了关于股市、楼市、金融市场等大量的重要信息,给给到到了了金金融融市市场场、房房地地产产市市场场积积极极信信号号,也也让让房房企企重重拾拾信信心心。关于宏观经济,会议提出要振作经济,新增贷款要保持适度增长,这与今年“两会”中要求“把稳增长放在突出位置”相符合,房房地地产产及及房房地地产产产产业业链链在在过过往往对对于于整整体体 G GD DP P 的的拉拉动动贡贡献献度度较较大大,一一般般可可在在 3 30 0%左左右右的的水水平平,在在“宏宏观观经经济济大大盘盘稳稳定定”的的首首要要目目标标下下
10、,房房地地产产市市场场的的稳稳定定或或是是经经济济“托托底底”的的关关键键。在关于房地产行业的问题上,会议提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。值得注意的是,在此次会议最后,还还明明确确了了“积积极极出出台台对对市市场场有有利利的的政政策策,慎慎重重出出台台收收缩缩性性政政策策”。这这种种直直截截了了当当的的提提法法在在历历来来的的重重大大会会议议上上还还属属首首次次,并并且且会会议议中中还还多多次次出出现现“必必须须”、“坚坚决决”这这样样的的用用词词,更更有有“切切实实承承担担起起自自身身职职责责”、“必必要要时时问问责责”的的表表述述,体体现
11、现了了中中央央此此次次的的清清晰晰明明确确、严严厉厉坚坚决决的的态态度度。国务院会议一出,央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局迅速响应,传达会议精神,态度重视且坚决。这一次喊话的力度绝不亚于去年末的中央经济工作会议。从从各各部部委委的的表表态态看看,短短期期内内,将将解解决决房房企企的的融融资资难难、信信贷贷难难问问题题,帮帮助助出出清清不不良良资资产产,长长期期看看,将将鼓鼓励励和和协协助助房房企企向向新新模模式式转转变变。5 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 62022 年 1 月至今宏观政策及重要会议政府表态备注
12、:数据截止 3 月 29 日5 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 7三三、“两两会会”首首提提“支支持持合合理理住住房房需需求求”,多多地地发发布布调调控控纾纾困困政政策策1、“支持合理住房需求”的表述为近 7 年来的首次提及对住房方面的工作部署,2022 年的政府工作报告部分延续了往年提法,如“房住不炒”、“三稳目标”等。“房房住住不不炒炒”是是底底线线,让房子回归居住属性,因此房地产长效机制的一揽子制度都将延续下去。会会议议重重点点提提出出的的发发展展新新模模式式、保保障障性性租租赁赁住住房房、良良性性循循环环,这些
13、都是去年底中央经济会议,和最近的国新办建筑行业高质量发展新闻发布会等一系列会议反复强调的,这就说明今后“房住不炒”的长效机制会和供给侧改革结合起来,渐进推进。值值得得注注意意的的是是,今今年年两两会会并并没没有有提提到到“房房地地产产税税”,这这为为 3 3 月月 1 16 6 日日财财政政部部表表示示的的“今今年年内内不不具具备备扩扩大大房房地地产产税税改改革革试试点点城城市市的的条条件件”作作下下了了铺铺垫垫。自 2012 年以来两会的表态中,对于需求端支持的相关表述,除 2015 年提及“稳定住房需求;支持居民自住和改善型住房需求”外,今年关于“支支持持合合理理住住房房需需求求”的的表表
14、述述为为近近 7 7 年年来来的的首首次次提提及及。支持合理住房需求的意意图图在在于于稳稳定定行行业业和和市市场场,稳稳定定上上下下游游行行业业,为为稳稳定定宏宏观观经经济济大大盘盘发发挥挥积积极极作作用用。历年来“两会”工作报告中对房地产的定调5 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 82、各城松绑政策平稳着陆,放松“四限”愈加频繁从 2021 年下半年以来,房地产持续下行,房企相继“暴雷”,甚至一些房企选择“躺平”,影响房地产健康平稳发展。而 2022 年阳历新年伊始,在“两会”还没召开前,各地支持合理住房需求的举措就如
15、雨后春笋般冒了出来。今年全国大中小城市在响应国家“房住不炒”的政策下,根据当地房地产具体情况,从需求端出发,发布放松调控、刺激楼市消费政策。据 58 安居客房产研究院不完全统计,截截至至 3 3 月月 2 23 3 日日,今今年年共共有有 7 70 0余余个个城城市市对对楼楼市市政政策策进进行行了了松松绑绑,在在“两两会会”“支支持持合合理理住住房房需需求求后后”,稳稳定定楼楼市市的的各各项项政政策策会会在在各各地地铺铺开开,目目前前来来看看,这这类类政政策策已已经经从从最最初初的的三三四四线线城城市市蔓蔓延延到到了了一一二二线线城城市市。几几乎乎所所有有松松绑绑调调控控的的政政策策都都平平稳
16、稳落落地地,没没有有出出现现 2 20 02 20 0 年年初初“一一日日游游”的的现现象象。从各城市实施的放松政策的方向来看,一二线城市更偏向于放宽二套房的首付比例、二套房贷款的利率、放松认房又认贷等,以满足置换或二套改善需求来刺激住房消费;而三四线城市更多的是直接发放购房补贴、公积金贷款额度提升等方式刺激首次购房,而这类方式多与人才吸引政策、三孩政策相结合,部分城市为推进新型城镇化,还鼓励农民进入周边中小城市购房(如吉林省提出,支持农民进城购房),通过拉动人才置业、农民购房作为需求增量的突破口。郑州更是在 3 月 1 日发布“19 条”,打响放松限购限贷的“第一枪”,随后其他城市悄咪咪的动
17、作也开始放到了台面上,宁波放松限贷,全面认贷不认房,福州无本地户籍也可买房与此同时,还有哈尔滨、青岛即墨区等个别城市取消或者放松限售,积极促进二手房市场的流通,今年首轮土拍上各地开始对规则进行微调,部分城市如东莞则取消房地联动价等。放放松松“四四限限”等等行行政政性性限限制制措措施施的的动动作作愈愈加加频频繁繁,说说明明当当前前对对促促进进楼楼市市消消费费的的动动作作幅幅度度已已越越来来越越大大。(各城市稳定楼市措施明细见附件)同时,苏州还出现了 4.6%的贷款利率,成为全国首个房贷利率“无加点”的地区。本本次次“两两会会”表表态态“让让广广大大市市场场主主体体切切身身感感受受到到融融资资便便
18、利利度度提提升升、综综合合融融资资成成本本实实实实在在在在下下降降”意意味味着着当当前前高高企企的的房房贷贷利利率率或或有有较较大大改改善善空空间间,以以进进一一步步支支持持住住房房市市场场合合理理需需求求。预预计计在在 3 3 月月 1 16 6 日日五五部部委委密密集集发发声声后后,各各城城市市会会5 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 9进进一一步步大大刀刀阔阔斧斧地地推推出出稳稳定定楼楼市市的的措措施施。各地促住房消费举措分类备注:数据截止 3 月 29 日四四、“及及时时雨雨”助助力力房房企企安安全全转转型型,化
19、化解解房房企企风风险险1、五部委同时发声,房企重拾信心2022 年 3 月 16 日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题。关于房地产企业,提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。3 月 16 日国务院金融委专题会议切实振作一季度经济,货币政策要主动应对,新增贷款要保持适度增长要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施通过规范、透明、课预期的监管,稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作宏观经济房企平台经济治理5 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:
20、微信 19101732989邮箱 10五部委迅速跟进表态央央行行坚持稳中求进,防范化解房地产市场风险财财政政部部今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件银银保保监监会会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证证监监会会积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。外外汇汇局局配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展同日,银保监会召开专题会议,传达学习贯彻国务院金融委会议精神,并就做好下一步银行业保险业监管工作作出安排部署。银银保保监监会会针针对对房房企企信信贷贷难难的的痛痛点点,明明确确将将稳稳妥妥有有序序开开展展并并购购贷贷款款,支支持持优优质质房房
21、企企兼兼并并困困难难房房企企项项目目。实际上,在去年 12 月央行、银保监会出台的关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知 中就鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务,重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。今年 1 月银行就将此通知予以落实,告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标。三道红线出台的目的,是让房企从高负债式扩张回归理性发展。然而,万事过尤尔不及,一一批批房房企企频频繁繁出出现现债债务务违违约约情情况况,中中央央紧紧急急出出手手干干预预,让让国国家家队队和和优优质质民民企企救救场场。时时至至今
22、今日日,银银保保监监会会的的此此次次表表态态更更加加明明确确了了支支持持房房地地产产企企业业的的信信号号。央行、银保监会并购债政策回顾5 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 112、银行全面支持优质房企收并购,化解当前风险银银行行落落实实收收并并购购融融资资政政策策,收收并并购购债债规规模模将将会会扩扩大大。自 2021 年 12 月央行、银保监会出台关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知以来,多家银行公布了计划并购债规模,浦发、广发、平安、兴业、上海银行合计公布规模 280 亿元的并购债计划。从规模上来看,
23、截至目前规模不大,尚不足以支撑目前优质房企收并购。国国务务院院金金融融稳稳定定发发展展委委员员会会召召开开专专题题会会议议后后,随随着着政政策策进进一一步步落落实实,未未来来预预期期收收并并购购支支持持银银行行数数量量与与规规模模方方面面将将会会得得到到突突破破。随随着着房房企企金金融融政政策策宽宽松松预预期期得得以以实实现现,优优质质房房企企并并购购债债得得以以支支持持,风风险险将将会会得得到到化化解解。2022 年以来银行公布并购债规模情况时间银行金额(亿元)主要内容1 月 21 日浦发银行501 月 21 日,浦发银行完成了 50 亿元房地产项目并购主题债券簿记建档,金融机构发行的首单房
24、地产项目并购主题债券。1 月 27 日广发银行501 月 27 日,广发银行公告称计划于近期发行 50 亿元房地产项目并购主题债券,募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。2 月 15 日平安银行502 月 15 日,平安银行公告称计划于近期启动首期 50 亿元房地产并购主题债券的发行,募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。2 月 17 日兴业银行1002 月 17 日,兴业银行公告称根据市场需求和业务发展需要,计划发行不低于 100 亿元的房地产并购主题债券。备注:数据截止 3 月 28 日房房地地产产并并购购融融资资政政策策逐逐步步落落地地,房房地地产产企企业业收收并并购购将将会会加加速
25、速。招商银行于2022 年 1 月、2 月对华润置地、华润万象生活、大悦城股份分别授信 200 亿元、30 亿元、100 亿元。银行对于优质房企的支持将会加速房企的收并购,房企加速风险出清的同时,金融机构对于房企的信息得以修复。5 8 安居客房产研究院2022 年“两会”后楼市政策风向标合作洽谈联系方式:微信 19101732989邮箱 12部分房企获得银行并购债融资额度时间银行企业金额(亿元)主要内容1 月招商银行华润置地200招商银行于 1 月分别授予华润置地 200 亿元、华润万象生活30 亿元并购融资额度,专用于华润置地和华润万象生活并购业务。1 月招商银行华润万象生活302 月招商银
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