福州长乐2021拍-1号航城地块投资建议书.pdf.pdf
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1、福 建 大 区 环 福 州 公 司 福 州 市 长 乐 区2 0 2 1 拍-1 号 地 招 拍 挂项 目 投 资 建 议 书附件:决策意见表内部资料 注意保密地块编号起始计容楼面价可售货值保证金保证金截止拍卖时间2021拍-1号9,102元/5.21亿元5,400万元2021年5月11日2021年5月13日福建大区福州环福州2021年4月项目关键指标总览 项目规划指标总览目标地块现状:地块内部为金林来纺织厂(已停用,现作为仓库使用)单位:m2指标合计选址用地面积8,989总建筑面积26,516计容建筑面积19,776其中可售住宅高层17,325商业780.14容积率2.2地下建筑面积5,94
2、0地下停车位132单车位面积45户数87车户比(可售车户比)1:1.52 项目关键信息总览项目关键指标总览起始楼面价:9,102元/平起始净利率:19.36%可售总货值(万元)52,129占地面积(平米)8,989容积率2.20计容面积()19,776总建面()26,516地上可售建面()18,105总对价(万元)18,000 对价组成土地款权益净利润率(权益利润/总收入)19.36%项目公司资金峰值(万元)18,666股东IRR147.2%项目IRR328.27%我方权益比例100%项目公司利润(万元)9,257归属我方利润(万元)9,257归属我方利润率19.36%自持物业投入(万元)0扣
3、自持后现金盈余(万元)9,257折有票楼面价(元/)-并购楼面价(元/)-阳光共赢金额(万元)1,376合作共赢金额(万元)70含融资现金流回正时间10个月经营性现金流回正时间8个月起拍楼面价(元/)9,102建议授权楼面价(元/)-土地/对价款支付节奏自持物业投入(万元)0首批供货日期2021年10月净地获取日2021年5月开工日2021年9月示范区开放日无示范区开盘日2021年10月当年供货货值52128.50万元意向资金方-预计放款额度-预计融资成本-融资方案地块过小,未考虑融资一、基本信息21年5月保证金;21年6月地价50%-保证金;21年8月地价30%;21年9月缴清开发进度项目关
4、键指标总览 成本&利润要素单方可售成本&利润要素统计表(单位:元/m2)指标小高层(18层及以下),PC小高层(18层及以下),非PC底层商业(可售)人防车库非人防车库土地费用10,24610,24610,24600开发费用302302322277280建安成本4,0033,7583,8525,8225,523开发成本(上述三项之和)14,55114,30614,4206,1005,803投模销售均价27,00027,00036,000250,000175,000各业态货值(万)-含税22,58224,1952,8097751,768各业态毛利(万)9,15910,0201,50818-525
5、毛利润额占比(%)45.39%49.65%7.47%0.09%-2.60%项目双赢总览(净利润率19.36%,楼板价9,102元/m2)项目关键指标总览单位:万元对价/土地款支付时间2021年5月2021年6月2021年8月2021年9月支付金额(万元)5,4013,6005,9493,600融资放款节奏-放款金额-开盘指标首次开盘时间实现阳光共赢时累计签约额实现阳光共赢时累计回款额对应值2021年10月52,12950,724销售额52,129 自有资金年化额/集团资金利息2,883 净利润额9,765 区域跟投金额(万)一类标准资金峰值18,666 现金流回正时间含融资10 首笔投入时间2
6、021/5/11不含融资8 自有资金峰值19,010 双赢金额阳光共赢1,376 自有资金回报率83%合作共赢70 77目录1.项目基本信息项目基本信息2.市场与竞品分析3.客户及产品定位5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议4.规划预案及定价花满墅首占新区老城区鹤上镇福州市长乐区项目信息本次长乐城区跟进4宗商住用地,采用“限地价、控房价、竟配建”方式出让2021拍-3号实际用地/容积率84,658/1.4计容总建118,521.2用地性质商住用地起始总价/计容楼面价85,000万元/7,172元/竞买保证金25,500万元其他:1、回购商业5000,回购价格11548元/2、无偿配建幼儿园4
7、100保证金截止日期:2021年5月11日(周二)17:00土地拍卖日期:2021年5月13日(周四)15:00长乐一中长乐一中阳光城璟月阳光城璟月2021拍-2号实际用地/容积率26,615/2.1计容总建55,891.5用地性质商住用地起始总价/计容楼面价50,000万元/8,946元/竞买保证金15,000万元2021拍-4号实际用地/容积率82,972/1.8计容总建149,349.6用地性质住宅用地起始总价/计容楼面价110,000万元/7,365元/竞买保证金33,000万元2021拍-1号实际用地/容积率8,989/2.2计容总建19,775.8用地性质商住用地起始总价/计容楼面
8、价18,000万元/9,102元/竞买保证金5,400万元三木翡丽府三木翡丽府2021拍-1号地块101 项目区位地块周边规划地块位于长乐老城区,周边路网发达,配套齐全。1.2 项目四至与航拍(2021拍-1号)地块内部为金林来纺织厂(已停用,现作为仓库使用)2021拍-1号下洞江民宅南北东西翡丽府养老院祠堂防空办游泳馆规划路 地块周边交通便捷度、通达度好:该地块位于长乐老城区中心,紧邻主干道会堂路,便捷通达长乐各处;城市意象较好:周边多为老项目,人流量大,城市界面好。1 11 12 22 23 33 34 44 4西侧:会堂路、居民区南侧:下洞江、住宅北侧:游泳馆东侧:居民区酒店下朱村文峰花
9、园游泳馆翡丽府长山湖1.2 项目四至与航拍(2021拍-1号)下洞江2021拍-1号13土地编号土地属性占地面积()容积率计容面积()商业要求起始总价(万元)起始楼板价(元/)建筑限高绿地率建筑密度2021拍-1号商住8,989(13.48亩)2.219,775.835%(594989)18,0009,1022460米35%25%备注1.本地块建筑高度60米,其中住宅建筑高度应24米;2.本地块商业(B1)计容建筑面积占计容总建筑面积3%、5%,沿会堂路或北侧规划路集中设置,建筑高度18米;3.居家养老400、卫生服务站200、健身房500;4.架空率要求60%;5.垃圾收集点15;6.物业管
10、理用房按福建省物业管理规定配置。其他详见规划文件2.1 出让及规划条件:2021拍-1号141.出让方式:采用“限地价、控房价、竟配建”方式出让2.保证金支付时间:2021年5月11日 17点00分3.报名截止时间:2021年5月11日 17点30分4.拍卖时间:2021年5月13日 15点00分5.保证金:1号:5,400万元;6.竞得人付款期限分三期(比例为50%、30%、20%),分别于土地出让合同签订之日起30日内、90日内、180日内支付。合同在成交后7个工作日内签订。7.土地价款不含城市基础设施配套费、契税、耕地占用税,由受让人另行缴纳。8.交地时间:竞得人必须在拍卖活动结束后,3
11、60天内办理供地手续。付款进度付款时间付款类别支付金额(万元)备注(如费用支付类别及其他需要说明事项)第一笔2021年5月11日竞买保证金5,400-第二笔2021年6月23日前地价款支付地价款*50%-保证金合同签订之日起30日内支付至50%(合同在成交后7个工作日内签订)第三笔2021年8月23日前地价款支付地价款*30%合同签订之日起90日内支付至80%(合同在成交后7个工作日内签订)第四笔2021年11月22日前地价款支付地价款*20%合同签订之日起180日内缴清(合同在成交后7个工作日内签订)2.1 出让及规划条件类型类型名称名称车行距离车行距离(现状路)(现状路)教育长乐实小1.4
12、 km华侨中学0.9 km规划规划航城中心小学0.5 km航城中学1.0 km商业长山湖购物广场0.8 km万星广场1.6 km其他配套冰心公园0.4 km人民会堂广场0.8 km3 周边配套2021拍-1号规划航城中心小学长乐一中长乐实小华侨中学长山湖永荣城市广场万星广场航城中学1616目录2.市场与竞品分析市场与竞品分析1.项目基本信息3.客户及产品定位5.经济测算与双赢关键动作6.投资建议4.规划预案及定价17涉及领域主要内容限价政策1、按照“一房一价”和明码标价的原则公示商品房销售价格。2、新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案,要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价
13、格。3、同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”,不得高于上一批次的备案价格。4、严控一切商品住房项目随意涨价行为,严禁任何楼盘以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。限售政策对本市户籍居民家庭购买的第二套及以上住房,非本市户籍居民家庭购买第一套及以上住房,取得不动产权证未满2年的,不得上市交易。(部分项目要求产权证不满5年不得上市交易)限贷政策1、首套房首付两成,二套首付三成,贷款利率按最新LPR政策执行;三套无法贷款;2、首次申请使用纯住房公积金贷款的,首付款比例从此前的20%调整为30%;第二次申请使用住房公积金贷款购房的,首付款比例从30%调整为40%。限购政策无限购政策但第三
14、套无法贷款(“认贷不认房”)。2017年4月1日,长乐区调控政策出台,新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案,要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。2.1 房地产相关政策情况18政策明细贷款政策分类首付标准利率上浮首套20%按最新LPR政策执行二套30%按最新LPR政策执行三套无法贷款适用人员范围无户口限制长乐区房地产按揭贷款政策:2.1 按揭贷款政策情况192017年,长乐撤市划区,土地楼面价攀升至11136元/;2017年至今长乐区土地成交逐年递增;2020年土地成交177万,同比上涨48.7%。2015年至今长乐区商住用地供求情况2015年2016年2017年201
15、8年2019年2020年2021年1-4月供应建面(万)3496448418812548成交建面(万)945446911917748溢价率(%)0.776.646.120.317.233.014.3成交楼面价(元/)34545780111368883686377516138349644841881254894544691191774834545780111368883686377516138020004000600080001000012000020406080100120140160180200注:1、统计包含长乐全区土地成交;2、土地供求仅统计可售部分,扣除回购、安置房等不可售面积2.2
16、土地市场运行情况2021拍-1号2020拍-2号三盛悦龙门-距1号地2.7km拿地时间:2020年4月14日土地面积:22549容积率:2.3 溢价率:73.5%建筑面积:51863(安置房1万,回购价4363元/)计容(真实)楼面价:11376元/2020拍-1号大东海世茂天玺-距1号地2.3km拿地时间:2020年4月14日土地面积:43252容积率:2.3溢价率:48.1%建筑面积:99480(回购商业2984,回购价17524元/,回购住宅1万,回购价4363元/)计容(真实)楼面价:12063元/2020拍-8号长乐翡丽府-距1号地0.5km拿地时间:2020年6月19日土地面积:3
17、4982容积率:1.88溢价率:72.8%建筑面积:65802(回购商业750,回购农贸市场4688,回购价9116元/)计容(真实)楼面价:11291元/2020拍-13号龙湖盛天江宸府-距3/4号地0.1km拿地时间:2020年9月25日土地面积:56613容积率:2.2溢价率:36.8%建筑面积:124549计容(真实)楼面价:8784元/2020拍-9号龙桂华府-距2号地0.3km拿地时间:2020年6月19日土地面积:36579容积率:2.2 溢价率:96.8%建筑面积:80474(回购商业1881,回购价12403,配建文化活动中心1600)计容楼面价:10820元/真实楼面价:1
18、1103元/2020拍-16号龙桂书香雅苑-距3/4号地3.7km拿地时间:2020年9月25日土地面积:13048容积率:2.2 溢价率:66.7%建筑面积:28706计容(真实)楼面价:10451元/2019拍-1号中发首府二期-距3/4号地1.6km拿地时间:2019年3月29日土地面积:14454容积率:2.5溢价率:50%建筑面积:36135(商业2890,回购价13080元/)计容(真实)楼面价:8510元/2019拍-2号世茂璀璨悦城-距1号地1.8km拿地时间:2019年3月29日土地面积:8490容积率:2.2 溢价率:45.5%建筑面积:18678(回购商业930,回购价1
19、2220元/)计容(真实)楼面价:8566元/2019拍-5号长乐澜山-距2号地2.1km拿地时间:2019年3月29日土地面积:125737容积率:1.91 溢价率:0.2%建筑面积:18678(安置房7.5万,回购价7493元/,回购商业0.9万,回购价19495元/)计容(真实)楼面价:5018元/2020拍-19号融创观澜云顶-距1号地2.5km拿地时间:2019年12月13日土地面积:36146容积率:2.0 溢价率:39.7%建筑面积:72292(配建幼儿园2800)计容楼面价:12173元/真实楼面价:12824元/2019拍-11号龙湖迪鑫紫宸府-距2号地6.0km拿地时间:2
20、019年6月19日土地面积:36090容积率:1.6 溢价率:20.4%建筑面积:57744(安置房1.5万,回购价3722元/,回购商业0.1万,回购价11175元/)计容(真实)楼面价:4901元/2020年2019年2.2 土地市场运行情况(2019年至今)212018-2020年,长乐区商品住宅成交均价持续上涨;2020年受疫情影响成交量小幅下滑,成交均价上涨至17861元/,同比上涨11.1%。数据来源:克而瑞数据系统706571621010888142081607317861165770500010000150002000001020304050607080201720182019
21、20202021.1-3成交面积成交均价长乐区2017-2021.3商品住宅成交量价年度走势3.80.85.62.55.41.910.91.210.47.62.28.52.49.28.35.811.63.32.19.63.44.54.54.43.74.34.52.82.25.218527200071811716342197581697417042162451649316093162931534015669158251738805000100001500020000250000.02.04.06.08.010.012.014.02020.12020.22020.32020.42020.52020
22、.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.3供应面积成交面积成交均价长乐区2020.1-2021.3商品住宅成交量价月度走势备注:1、2019-2020年,长乐市区高价地项目集中入市,多集中于首占板块,拉动长乐区全年成交均价;2、2017-2019年长乐区商品住宅年均成交68.7万方,成交均价年均涨幅21.8%;3、2020年2月份受疫情影响,限签有所放宽,早期已认购未签约高价房源集中签约,成交量价齐升;疫情过后,住宅成交量价回落。2.2 整体市场运行情况土地编号竞争水平项目名称住宅体量(万)住宅存量(万)成交均价(元/
23、)2021拍-1号地块核心竞争长乐翡丽府5.34.9毛坯20500融创观澜云顶6.96.4毛坯25000大东海世茂天玺8.60.6毛坯26600三盛悦龙门4.13.1毛坯25800兰园天悦9.39.3待推合计34.224.32021拍-2、3、4号地块核心竞争中茵天俊玖珑台9.01.7毛坯23000中茵天俊珑璟台3.80.7毛坯18300龙湖盛天江宸府12.011.11#楼15500,10#楼18000长乐澜山14.87.2B区毛坯16000,A区毛坯13500龙湖迪鑫紫宸府3.91.6毛坯16500融创长乐壹号一期12.110.0毛坯18200融创长乐壹号二期5.03.0毛坯17500世茂璀
24、璨滨江2.41.2毛坯18000龙桂华府7.07.0待推龙芝龙桂书香雅苑2.82.8待推合计72.846.3其他竞争世茂璀璨悦城1.70.8毛坯16300中创三江壹品2.12.0毛坯20300合计3.82.8合计110.873.4截止4月,长乐城区竞争存量合计73.4万,按近一年均去化2.3万,预计去化周期约32个月;其中2021-1号地块核心竞争存量约24.3万方,存量合理。2.2 住宅市场竞争存量23排名开发企业板块楼盘销售额(亿)销售面积(万)开盘时间1三盛首占三盛璞悦府16.66.72019.92市建发滨海新城榕发翰林壹号10.96.32020.33中茵首占中茵天俊玖珑台10.64.7
25、2017.24三盛首占三盛璞悦府二期9.04.12019.75阳光城首占蓝光阳光城璟月8.85.52019.96融信吴航长乐澜山8.54.92019.117融创营前融创长乐壹号5.53.12020.48武夷滨海新城武夷书香名邸5.42.82019.59中茵首占中茵天俊珑璟台4.32.42019.1110龙湖吴航龙湖迪鑫紫宸府2.61.52020.5长乐区按现价单盘2020年销售额10亿以上可进入前三,但随着未来高价项目已认未签房源备案,预计门槛将逐步提高。2020年长乐区商品住宅备案金额排行榜2.2 市场运行情况长乐澜山土地信息:住宅建面13万方;计容(真实)楼面价5018元/;物业类型:三房
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