前期物业管理方案.docx
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1、前期物业管理方案 V:1.0 精选管理方案 前期物业管理方案 2022- -6 6- -8 8 致 送 函 敬重的荆州市金宾士房地产开发有限公司领导: 您们好! 真诚感谢您们,赐予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。 我公司是一家新兴的物业管理服务企业,是荆州市物业管理协会会员单位,目前接管项目为观邸城市别墅住宅小区, 另 有一个待接管项目为天缘居城市花园住宅小区。我们深信,在金宾士地产公司领导支持和关切下,通过我们的努力,利嘉物业和 香格里拉丽舍结合,肯定能在更大程度上提高楼盘品质,确保香格里拉丽舍平安、便利、优雅、舒适的居住环境,确保香格里拉丽舍业主们购置物业保值、增值。 产 房地产 E
2、 网 在此,我们慎重承诺:秉承利嘉物业服务创建价值品质成就将来的企业理念,推行客户满足是我们永恒的追求的全员服务宗旨,提倡管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化,最终形成以高档物业特征、优质服务标记、合理收费取向为核心的利嘉物业管理品牌风格。 我们依据与金宾士地产公司领导就 香格里拉丽舍物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料,细心制作了此份物业管理方案书,希望能凭我们在高端物业项目的物管心得和阅历,结合政策法规和客户实际须要,向金宾士地产供应促进销售、节约投资、便利物业管理的专业化物业管理服务建议。 恭请各位领导在一百零一忙之中细阅赐教。 倍讯易 顺颂祺祥! 荆州市利嘉物业管理有限公
3、司 二零零六年八月八日 养殖之家 慎重申明 本方案书内容为我公司商业机密,仅对有合作意向的荆州市金宾士房地产开发有限公司公开。本公司要求金宾士地产公司收到本方案书时做出以下承诺: 本方案书仅供金宾士地产公司高层人士在决策项目前期物业管理合作单位时运用。 妥当保管本方案书,未经我公司同意,不得以任何理由、任何形式向第三方公开本方案书内容。否则,我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 若本方案书未被贵公司接受,则我方将予以收回。 特此申明! 荆州市利嘉物业管理有限公司 二零零六年八月八日 荆州市利嘉物业管理有限公司简介 荆州市利嘉物业管理有限公司是一家新兴的物业管理服务商,注册成
4、立于 2022 年 11 月,是荆州市物业管理协会会员单位。公司资质齐备、制度完善,目前受托管理宁波金达利集团开发的观邸城市别墅项目,已经签定合同即将正式接管长宏地产开发的天缘居城市花园项目,目前共有员工 33 人,其中中级专业职称人员 3 人,全部管理人员均持有建设部物业管理经理上岗资格证,多数员工拥有大中专学历,全部骨干员工都有在红苑大酒店、顺驰太阳城、投资广场等本地或深圳等星级酒店和名企大型住宅、国优写字楼项目多年工作经验。 利嘉物业秉承服务创建价值,品质成就将来的理念、以客户满足是我们永恒的追求为宗旨,提倡以人为本的亲情管理模式,视客户为我们朝夕相伴的亲人和挚友,珍惜客户的信任,以主动
5、热忱的心态去满意客户的服务需求,把诚信的服务和客户发自内心的赞誉,视作公司发展最坚固的基础。 我们的优势 利嘉物业核心管理人员是伴随着利嘉物业公司诞生、发展过程逐步熬炼、成长,并始终以感恩的心态和身为利嘉物业人的骄傲感和使命感来规范和努力工作,自始至终有着浓烈利嘉物业情结的职业经理人。 利嘉物业核心管理层是由一批深爱物业与酒店管理事业并在物业管理行业拼搏实践 5-10年,在投资广场、顺驰等知名企业工作多年,有专业深度积累、正值而立之年的职业经理人共同组成的物业管理团队。他们一方面能在日常管理中带给员工最干脆的思想、阅历灌输,另一方面能为接管物业供应独到创意及全面建议。 利嘉物业的市场化、经营型
6、定位与探究以及团队的整体磨练,己造就利嘉物业人乐观、自信、团结、务实、求真、高效、重管理善经营的工作作风。 利嘉物业在行业中己树立的良好口碑与声誉,能够给全部的客户带来优质管理服务的信念保证,呈现物业投资的价值和潜质。 利嘉物业引进国际知名物业管理顾问戴德梁行等行业先进的管理模式、最优化和科学的管理方案,致力做物业管理这一劳力密集型行业中的管理密集型企业,能有效的提高管理服务效率,降低管理成本,创建盈利的空间。 成熟、专业的服务资格和阅历,能在最短的时间内,度身组建物业管理服务队伍,并透过有系统的培训及标准化的规章流程,使管理服务有序开展。 第一部分 提高项目物业管理 水平的整体设想与策划 第
7、一章 香格里拉丽舍项目概况与分析 一、香格里拉•丽舍项目概况 香格里拉•丽舍由厦门金宾士房地产开发有限公司投资,荆州市金宾士房地产开发有限公司开发,是金宾士公司走出福建面对全国寻求发展的一个新的尝试。 本项目位于环境美丽、交通便利的沙市西区新居住中心北湖路与北湖小路之间,北面主出入口正对北湖路,对面为长江高校轻工高职学校,东邻第四建筑公司,南接白云绿水小区,西接悉尼印象小区;总建筑面积超过 6万,共 15 个单元,是目前荆州市商品房项 前期物业管理方案 目中唯一的一个纯小高层住宅小区。其户型设计经典、建筑外观高雅名贵、园林景观紧密结合当地深厚的文化底蕴、利用其灵性蜿蜒的水景
8、、曲径通幽的园林小品、丰富的植物造景,将香格里拉永恒、平和、安静的自然原始风情与项目的整体氛围结合得如此完备、如此人性化、使业主足不出户就能全方位感受到大自然的漂亮及生活的美妙、能够在享受温馨与舒适的家居生活的同时,成就幻想与辉煌。 香格里拉•丽舍小区项目主要概况如下: 1 、 主要经济指标概况 项目总规划用地 h 其中:规划建设用地 h 带征道路用地 总建筑面积 75643 其中:宅 规划住宅 628101 规划公建 规划商业 768 规划地下室 6512 现状住宅 4460 建筑密度% 容积率 居住户数约 550 户 停车位 180个 其中:地面停车位 44 个 地下听车位 13
9、6 个 前期物业管理方案 绿地率% 住宅总建筑面积 628101 2 、 建筑结构与配套公共设施概况 小区设主、副出入口各一个,主入口位于北湖路,副入口位于北湖小路。 小区住宅全部为高层住宅,采纳桩基础全现浇框架结构。 小区住宅共有 7栋,其中 11层 4栋、15 层 3栋。 住宅共有 15个单元,全部配有电梯。 小区其他配套设施数据暂不详。 二、香格里拉•丽舍项目特点与管理难点、重点分析 香格里拉•丽舍项目 7 栋高层住宅围绕中心景观带布置,整体采纳围合布局,地理位置优越,交通便利快捷,周边配套设施齐全, Shangrila 世外桃源式的志向人居环境在建筑和规划上充分体现
10、,对物业管理服务要求相对比较高。物业管理企业如何切合项目规划设计理念,让物业管理服务与硬件设施完备融合 香格里拉•丽舍项目是目前荆州第一个全部带电梯的高层住宅,建筑形式以板式高层中小户型为主,容积率较高,居住密度相对较大,由此引发装修、停车、治安、消防、环境等问题多而困难。物业管理企业采纳何种管理方式,方可应付自如 香格里拉•丽舍项目销售定位为中高档次,我们预料置业对象应当以企事业单位工作的高级白领和政府公务员、学校老师、医生等层次中的中青年人群为主,业主中也将会有部分具有肯定学历的工薪阶层。业主素养相对较高,对物业管理的期望值也较高,其特别的人员结构必将为项目带来更清爽的
11、时代气息、衍生更现代的居住理念,物业管理企业如何实现管理方式和管理手段的现代化 前期物业管理方案 香格里拉•丽舍项目的业主预料将基本属于中层收入阶层,物业管理企业所供应的服务产品也应是质优价廉的,而且不能违反业主的客观需求供应过剩的服务产品。物业管理企业如何设计适用的服务产品既能够满意业主需求又能够实现收支平衡. 对于以上主要的难点重点问题,是 香格里拉•丽舍的物业管理人必需持续思索的。 前期物业管理方案 其次章 管理目标构建文化社区、志向家园 依据我们对 香格里拉•丽舍项目的预料分析结果显示,本项目应是文化入的居所,文化人重情、讲理、遵守法律,他们事事追求完备,
12、由于项目案名与设计理念所勾起的Shangrila情结,将引领 他们在心灵上将自己的家园比拟成苏格拉底的志向国。我们设想,将来 香格里拉•丽舍项目的业主对于居住的景观环境和物业管理服务以及其融合度都应当有很高的要求,开展物业管理工作,就必需高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参加社区建设的愿望。 我们提出构建文化社区、志向家园的完备人居服务模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的文化社区的管理目标。依据利嘉物业多年的住宅服务阅历,我们设计的文化社区、志向家园管理模式涉及两个层面,一是通过多种沟通形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通
13、,使长幼有序,睦邻亲善的传统社区概念得以理性回来,并激发社区成员共同参加建设社区人文环境的主动性。二是通过多种宣扬形式培育社区成员集体主义观念,进而深化到他们在运用物业尤其是在运用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果。我们的设想是: 、提倡全员参加的管理文化 在内部管理上我们强调员工在合理分工基础上的充分合作,例如在保洁方面提倡人过地净,全员保洁,平安管理方面提倡全员防范,全员消防等,以多层面的共同参加和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内,我们推崇为您想的更多,让您住的更好的管理理念,实现管理开放,开放管理。把热心社区公益事业的社区成员组织起来,参加社区的平安管
14、理和社区文化建设。此外,我们还将借鉴行业内的胜利阅历,实施管理报告制度,每季度利用小区公告栏等形式照实向业主报告综合管理服务费的收支运用状况,以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作状况,真正做到敬重业主权益。 前期物业管理方案 二、推广同等互动的服务文化 服务文化的涵义在于把供应优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范。服务连着业主和物业管理人,我们对两者关系的定位是:建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。 建立这种相识能使员工真正敬重自身的工作,产生服务热忱,自觉尝试去找寻满意业主期望的恰当方法,供应发自内心的微笑服务。业主在享受服务的同时提出改进看法,服务产品的供方和需方均
15、保持愉悦的心境,服务水准在同等互动的基础上得以提升。 三、营建和谐亲善的社区文化 社区文化是物业管理人与社区成员共同创建的、具有社区特色的精神财宝和物质形态的完备结合,社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种和谐亲善的文化氛围,以取代社区中正在扩散的人情沙漠。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带,建立崭新的社区公共秩序。 我们将结合我们在已往的住宅项目管理服务阅历,围绕爱国主义、环境爱护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居等八大主题来组织、策划社区活动,努力把 香格里拉•丽舍创建为精神家园。 四、塑造亲和人文的环境文化 现代信息时代的到来,业主更加关注社
16、区内的人文环境。物业管理人与业主一起参加环境文化的建设,将极大地满意业主愉悦身心、亲近自然的居住须要。在环境文化氛围营造上,我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统,提升档次:供应高品质的园艺维护,保持绿化的良好长势以承续设计理念:以多种形式组织业主开展环境爱护及美化家园活动,并不断完善居住区内的园林小品及自然景观,营造厚重的人文气息,建立人与环境和谐共融的文化社区,自然的环境融合文化的气息, 香格里拉•丽舍真正成为每一个业主志向中的 Shangrila 。 前期物业管理方案 第三章 香格里拉丽舍前期物业管理模式 依据我们对 香格里拉•丽舍项目的定位分析
17、,我们确立 香格里拉•丽舍 项目的管理模式是: 紧密围绕质量、成本双推翻的运作核心,供应质优价廉的服务产品; 提倡以客户为中心客户服务前向化的流程管理思想,建立以流程为基石的客户需求满意价值链; 致力于与业主建立同等的现代契约关系,推广同等互动的服务文化。 在确定管理模式的基础上,针对 香格里拉•丽舍的特色及实际状况,我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。 我们的管理思路是: 强调成本限制意识和成本管理程序 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 强调公众服务的规范化与特约服务的特性化 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升 致力于培育员工的专业素养以及社区全员的
18、参加意识 致力于文化功能的提升,塑造符合现代文明的人居志向环境 前期物业管理方案 第四章 拟实行的管理服务措施 结合 香格里拉•丽舍物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟实行以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及服务产品根据预设标准的供应: 一、 导入适用和完善的质量管理体系 利嘉物业管理公司于成立之初就建立了公司自己的质量保证体系,通过在所管理服务的项目实际运作和持续改进,质量保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性。质量保证体系已成为我们供应规范化、标准化物业管理服务的基石。在香格里拉•丽舍物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行全员质量管理,并依据香格里拉&
19、bull;丽舍项目的实际状况和特色制定适用的品质限制方案,在日常管理服务中加以完善,以期在为业主供应优质服务的过程中不偏离既定的轨道。 二、 实施 质量、成本双推翻的运作机制 物业管理是市场活动,物业管理公司受业主托付供应业主所须要的管理服务,作为企业物业管理公司是必需有盈利实力的,没有收支平衡限制实力的管理和服务无论对企业还是业主来说都确定不是好事情。从物业管理行业的特点来看,节约和限制成本对企业来说是必定的,低廉的服务价格对业主来说也是有利的;但是,我们清晰的看到,限制成本与保证质量不应当是冲突的,以牺牲质量为基础的成本限制不是解决问题的根本方法,惟有在保证质量的前提下谈成本限制才有意义。
20、利嘉物业公司结合物业管理行业的服务特性,全面推行质量、成本双推翻机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书,把服务质量和成本限制作为考核工作业绩的两顶最重要的指标,且两者是或与否的关系。通过 质量、成本双推翻的运作,我们获得了业主满足率持续稳步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我们将进一步结合香格里拉•丽舍的管理特点和难点,把这一套运行机制用于该项目的管理实践中,力求在服务质量和成本限制之间找到更精确的结合点,以供应质优价廉的高性价比服务。 三、 建立加油站式的员工培训制度 前期物业管理方案 由于供应服务产品的主体之间的特性差异,对于服务产品的供应,不能简洁地只制造一种准则,而
21、是应当依据服务需求的改变而不断调整,也即服务的层次、内容和方向做出相应改变,真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中,我们推出了加油站式的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务学问、技能与服务需求达到动态平衡。同时,我们亦强化管理者就是培训者、培训是公司对职员的最大福利的观念,并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。 四、 实现与周边社区的资源共享 香格里拉•丽舍周边紧邻多个新近开发的住宅小区,其中悉尼印象、白云绿水、鑫成家园、城建集团北湖住宅园、晒金小区等总建筑面积超过 20 万平方米,四周还有长江高校轻工高职
22、学校、英华双语学校等院校,这将成为我们不行或缺的一项管理资源,我们可以充分借助这个有利条件实现资源共享,以便更好地满意业主的服务需求。香格里拉•丽舍与周边项目虽然在物业类型、开发速度、服务定位等方面存在一些差异,但为业主供应优质服务的目标是一样的,双方可在竞争的基础上充分开展合作,如管理信息运用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强携手、优势互补。 五、 建立物业管理信息岛 伴随 IT 产业的快速发展,数字化的信息浪潮正以不行阻挡之势向我们涌来,利用住宅小区的信息宽带网络资源更好的为业主供应信息对称与共享、VOD、网上配送购物与结算等方面的增值服务在沿海和其他发达的地区已经是特别
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