青岛-锐理-年报-2019年.pptx

青岛锐理数据/2019年01月08日,2019年青岛房地产市场年报,1.宏观环境,2.土地市场,3.商品房市场,4.住宅市场,5.商办市场,6.企业表现,7.总结展望,CONTENT,目录,全国经济,青岛经济,政策规划,01,宏观环境,2019年国内外需求均保持低迷，经济增速下行趋势未改，金融环境保持中性偏松中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话：0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】2019年前三季度我国GDP生产总值69.78亿，同比增长6.2%，处于历史低位；CPI增速上升压力大，同时PPI下滑速度加快，整体经济下行风险增大,20082019年三季度全国GDP及其增速年度走势,20142019年11月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势,数据来源：国家统计局,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话：0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】M2持续回落，社会融资规模上升，资金流动性紧张，企业融资压力上升,20142019年11月M2供应量同比增长(%)情况月度走势,2014-2019年11月社会融资规模(万亿元)情况月度走势,数据来源：国家统计局,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话：0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】全社会固定资产投资增速有所下滑，房地产投资平均增速稳中有升，房地产对实体经济挤占明显,20072019年11月全社会固定资产投资及其增速年度走势,20142019年11月全国房地产投资累计额及增速月度走势,数据来源：国家统计局,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话：0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】2019年全国商品房销售总额增速放缓，投资总额增速加快，市场竞争激烈，销售/投资比例下降，市场总体盈利能力出现下滑,数据来源：国家统计局,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话：0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】2019年前11月，全国棚户区改造累计开工数量仅315万套，仅占20152018年的50%左右，二三四线城市购房需求受到影响,数据来源：国家统计局,【青岛经济】2019年全市GDP增速降至6.4%，仅略高于全国平均水平，经济下行趋势明显；房投占固投比例略升至17.7%，房地产在全市经济中的比重上升,20052019年前三季度青岛市GDP及增幅情况,20052019年10月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况,数据来源：青岛统计局,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【青岛经济】城镇居民人均可支配收入增速下滑，居民储蓄存款余额增速上升,2005-2019年三季度青岛城镇居民可支配收入及增幅,2006-2019年10月青岛城乡居民储蓄存款余额及增幅走势,数据来源：青岛统计局,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【青岛经济】2019年前10月房地产施工面积同比增速上升，竣工面积同比下降，且降幅超过10%，新房市场竞争压力大；销售额/销售面积微升，房产售价仍保持在高位,2005-2019年10月青岛市房地产施工竣工面积,2004-2019年11月青岛市房地产销售面积、销售额,数据来源：青岛统计局,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【2020年政策基调】房地产主线由“因城施策、分类指导”细化为“城市更新、存量房改造、发展租赁住房”和“因城施策、三稳”并重，突出稳字当头,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。,要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。,城市更新和存量房改造提升、发展租赁住房：保证“居者有其屋”，防止低收入群体因居住成本过高造成不稳定，防止房地产行业倒逼制造业成本上升。因城施策，“三稳”：维持房地产市场稳定，不大涨大跌，上涨的城市加压、下跌的城市减压，保证金融市场、社会稳定。,【2019年政策汇总】金融边际放松，但利好有限；人才引进变成人口引进，多城降落户门槛；后调控时代，坚持“房住不炒”，重点发展租赁市场,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【2019年政策汇总】金融边际放松，但利好有限；人才引进变成人口引进，多城降落户门槛；后调控时代，坚持“房住不炒”，重点发展租赁市场,【金融】房地产贷款中，个人住房贷款在2019年维持高位，房地产开发贷增量偏低，房企要获得充足资金难度大，销售回款的重要性越来越高,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,数据来源：中国人民银行,【信贷】个人住房贷款定价基准变为LPR，限利率正式加入房地产调控政策行列，对贷款、成本、利率并无实质影响。未来利率政策辅助调控政策成为长效机制,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,政策内容：2019年8月，央行针对个人住房贷款出台新的金融政策，10月8日起，个人住房贷款定价基准变为LPR（贷款基础利率），首套房贷利率不得低于LPR水准；二套房贷利率不得低于LPR+60个基点。,贷款市场报价利率（LPR）,注：除央行对二套房有硬性加点限制外，来自于各省和各银行之间的加点原则上大于等于0即可，可以根据当地情况自我调节。青岛市加点政策与央行保持一致。,12月青岛各银行房贷利率,11月20日公布的5年期LPR基点：4.80,【调控政策】2019年为继2018年严调控年后出现的适当松动期，在“一城一策”原则下多城在公积金贷款、限购条件、人才引进、落户条件等政策上出现松动，青岛亦有小幅松动，调控力度减弱，城阳、黄岛最先松动,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,外地人不限购，首套首付30%，二套首付40%；限售时间5年（含新房和二手房）,外地人限购1套，本地人限购2套，首套首付30%，二套首付40%；限售时间5年（含新房和二手房）,外地人满1年社保限购1套，本地人限购2套，首套首付30%，二套首付40%；限售时间5年（含新房和二手房）,青岛各区市限购/限售政策详解,【青岛土拍】青岛土拍政策经过多次调整，积极响应国家稳地价方针，预计在未来1-2年土地拍卖政策仍将趋严，且土地供应将根据区域板块市场容量精准控制,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,2014,2017上半年,2016,2017下半年,2018,12月熔断机制出现：按照价高者得原则确定竞得人，如溢价率达100%以上，视为不理性竞拍，系统自动流拍。,4月网下竞拍商品房销售价格方式出现，当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞商品房销售价格；部分地块对建筑风格、开发商企业资质提出要求。6月青岛市基准地价更新，较上一轮商服用地价格增幅9.3%，住宅用地价格增幅10%，工业用地价格增幅4.4%。,下半年青岛市土地采取线上限价拍卖熔断机制，线下竞房价、现房销售、线下抓阄、竞自持面积、竞公建资金等,6月青岛召开紧急会议，专题研究土地搭配出让和设置附加条件问题。原则上停止设置土地出让特殊附加条件。,12月开始执行土地网上交易,2019,启动编制青岛市国土空间总体规划(20192035年)，精准化调控土地供应。去化周期长区域少供或停供。,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】青岛轨道交通规划与现状,截至2019年底，全市规划建设16条地铁线路，已开通四条；其中主城区线路密集度最高，未来随着城阳、高新、西海岸、即墨、胶州地铁逐步兑现，区域热度将进一步提升。,2020年规划,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】西海岸董家口、藏马山等15个片区集中发布控规公示,2月27日，西海岸董家口、藏马山、灵山岛等15个片区控制性规划公示，城市建设用地面积约160余平方公里。,规划范围,董家口中/西部片区、藏马山片区、藏南片区、灵山岛片区、琅琊台驻地片区、胶河片区、泊里镇驻地片区、大村镇驻地片区、宝山镇驻地片区、六汪镇驻地片区、理务关片区、海青镇驻地片区、大场镇驻地片区、龙湾片区。,规划目标,董家口西部建成国家级临港循环经济示范区和临港生态产业基地；董家口中部打造第四代物流贸易港；藏马山打造成以康养度假、文创娱乐、生态休闲、科普教育等功能为重点的特色小镇；藏南打造成文旅示范镇的核心服务区、绿色加工业品牌基地、生态宜居社区；灵山岛打造成生态旅游岛及高端海岛休闲度假目的地；琅琊台片区打造成董家口港城的综合配套服务区；胶河片区打造成新区美食体验目的地，新区西北部门户和美食小镇；泊里镇打造成董家口港城居住和服务配套核心区；大村镇打造成以食用菌全产业链发展为支撑，山水生态休闲旅游和观光农业种植为补充的大都市郊区现代化特色生态产业强镇；宝山镇依托秧歌、剪纸和果业等文化、产业资源，打造特色小镇和旅游目的地；六汪镇打造农业创新高地、山水园艺小镇、农副产品的供应地；理务关片区打造为大村镇西南部农村社区综合服务次中心；海青镇打造中国北方知名的茶业生产、茶文化发展的旅游休闲小镇；大场镇形成“农业研销交流中心与临港工贸经济实体”双主链模式；龙湾片区以龙湾与琅琊台风景名胜区为依托，打造国际级滨海休闲、健康养生度假区。,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】灵山湾国家森林公园总体规划出炉,3月1日，山东灵山湾国家森林公园总体规划（修编）（20182027年）网上公示。山东灵山湾森林公园由环海林场和大珠山两个片区组成，总面积761.1平方公里。,规划范围：由环海林场和大珠山两个片区组成，总面积761.1平方公里。环海林场片区：融合路与滨海大道交叉口（沿滨海大道东缘向北、东北至）环海林场防火路（沿防火路至）黑松林林缘（沿林缘向东南至）海岸线（沿海岸线向西南至）滨海大道东路东侧（沿海滩植被群落外缘向西至）海军路（沿滨海大道东路南缘向西至）融合路与滨海大道交叉口;大珠山片区:自大珠山景区小福台顶东南侧山顶（沿山谷向西南至）滨海街道东山张村东侧山顶山脚林缘（沿林缘向北至）黑龙潭西侧山顶（沿山谷向北至）滨海街道大桥村南侧库塘东北角（沿S293东南侧林缘向东北至）大珠山水库西北侧山顶（沿林缘向南至）石门寺塔林西侧游步道（沿游步道至）心经刻石西北侧山谷（沿山谷向东南至）小福台顶北侧游步道（沿游步道向东至）仙人庵西南侧游步道交叉口（沿山谷向南至）大珠山景区小福台顶东南侧山顶。规划目标：灵山湾森林公园应在保护和培育森林资源的基础上，立足自身区位优势，凸显森林、海滩、山岳等资源特色，融文化于生态之中，建设城海一体、山林交融、芳香多彩、功能多样的黄岛区城市绿肺、生态地标。,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】城阳棘洪滩西片区最新规划出炉,3月15日，青岛市自然资源和规划局网站对“城阳区棘洪滩街道西片区（创新中心）控制性详细规划”进行了批前公示。此次规划范围北、西至城阳区界、东至祥茂河与华中路，南至向阳二号路。,规划范围：北、西至城阳区界、东至祥茂河与华中路，南至向阳二号路。该区域共包括20个村庄，3.6万人。未来总人口规模将达到14.4万人。规划定位：青岛轨道交通产业示范区内全球高铁创新发展引领区，包括国家新旧动能转换先行区、未来轨道交通城市体验区、生态智慧品质活力样板区三大功能区主导区。规划结构：以规划形成“一轴、两核、三带多组团、多中心”的空间布局结构。“一轴”为依托轨道16号线的现状岙东路发展轴；“两核”为指高速列车创新中心，综合服务中心；“三带”为依托祥茂河景观带及由其延伸出的生活休闲廊道和城市活力廊道；“多组团”为生态廊道及主要道路分隔形成的十个城市组团，“多中心”为城市组团之间与城市组团内部的多个功能节点。,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】西海岸新区藏南镇总体规划（2018-2035年）特色小镇规划出炉,6月19日青岛西海岸新区藏南镇镇域总体规划（2018-2035年）公示，根据规划，藏南镇将以特色小镇为主导。西海岸新区藏南镇规划形成西海岸新区文旅示范镇，以生态旅游、休闲农业为主导的综合性城镇。休闲旅游目的地、特色农业发展区、现代产业融合区、美丽宜居小城镇。,规划范围：藏南镇镇域（包含藏马山旅游度假区），以镇行政区划为界，面积约105平方公里。规划目标：以旅游业、农业特色化和“六次产业”发展为基础，完善镇域公共服务设施，联动周边乡镇和特色功能区，对接西海岸新区主城区，将藏南打造成为以休闲旅游、特色农业为主导的休闲特色小镇，生态、生产、生活融合发展的美丽宜居小城镇。规划结构：规划形成“双核一廊，一带三区”的布局结构。“双核”：指藏马山旅游度假区旅游核心和藏南城镇服务核心。“一廊”：指镇域旅游环线景观廊道。“一带”：指环陡崖子水库生态控制带。“三区”：指藏马山旅游度假区、特色小镇服务区和都市休闲农业区。人口规模;规划预测2025年、2035年藏南镇（不包括藏马山旅游度假区）总人口分别为3.5万人、4.5万人，镇区人口分别为1.5万人、3万人，镇域城镇化水平分别达到42.9%、66.7%。,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】西海岸新区轨道交通站点周边综合交通衔接规划,6月20日，西海岸新区轨道交通站点周边综合交通衔接规划公示，本次编制的规划范围为西海岸新区行政辖区范围，重点研究范围为西海岸新区各轨道站点周边800米半径范围。,规划范围：以轨道交通线网搭骨架，常规公交线网织肌理，构建以轨道站点为组织枢纽，多种交通方式一体、便捷换乘的交通客运体系。规划内容：积极整合轨道交通线路沿线客运交通资源，优化衔接设施布局，促进轨道交通与其它交通方式实现合理有序衔接，方便居民出行。（1）重要功能区、交通枢纽和旅游景点与轨道交通的衔接方案。重点研究与青岛新机场及青岛西站的衔接方案，与金沙滩景区、唐岛湾旅游区、大珠山风景区和藏马山旅游度假区等衔接方案。（2）研究13号线开通后的客流特征，分析现状衔接存在的问题，提出相应的解决方案和措施。（3）对轨道交通1号、2号、6号、12号、13号线路进行衔接设施用地控制研究。（4）对尚无详细线位的线路，提出用地控制要求。（5）轨道交通站点综合交通衔接技术导引。,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】青岛2050远景发展战略（征求意见稿）出炉,7月1日，青岛2050远景发展战略（征求意见稿）进行展示和意见征集，科学谋划城市“成长坐标”，构建全域空间规划体系，绘制空间管控“一张蓝图”。,规划目标：构建青岛都市区：以环胶州湾地区为内核，优化环湾50-100公里市域范围内的城镇空间与功能布局，构建要素集聚、创新活力的青岛都市区。加强城际邻界地区统筹协调：加强丁字湾等城际邻界地区的统筹协调。丁字湾区域坚持以生态保护为底线，共治海洋生态环境，合理开发利用滨海岸线资源。培育青岛都市圈：以城际轨道1小时通勤距离为基准，培育构建以青岛为核心，覆盖5城的都市圈，形成青岛“智”+半岛“造”的区域格局，推动区域一体化发展。空间布局：“一轴一带六廊道、一湾两翼两支点”的多中心、网络化市域空间布局结构。一轴指大沽河城乡统筹中轴，一带指滨海海陆统筹发展带，六廊道指青岛-潍坊、青岛-东营、青岛-烟台、青岛-威海、青岛-日照、青岛-临沂等六大区域发展廊道，在六廊道中已统筹考虑高密、诸城、海阳、莱阳等周边区域协调发展。一湾指环胶州湾主城区，包括市南、市北、李沧、崂山、城阳、即墨、黄岛、胶州等，推动环胶州湾地区集约发展，完善各类用地布局，建设集约高效的环胶州湾主城区。两翼指东翼、西翼滨海特色战略承载区，东翼包括蓝谷、田横度假区、丁字湾等区域，发展海洋科技研发、高端旅游、健康养生等产业；西翼包括古镇口、董家口等区域，发展港口、军民融合等产业。同时也对交通进行了统筹考虑。,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】市南区中心区及海岸带片区控制性详细规划,7月17日，青岛市市南区中心区及海岸带片区控制性详细规划出炉，规划范围：北至江西路，西至芝泉路到东海一路，东至台湾路，南至海岸线，总用地面积为724公顷。,规划范围：北至江西路，西至芝泉路到东海一路，东至台湾路，南至海岸线，总用地面积为724公顷。规划定位：打造成以行政办公、金融商务、商业服务、文化休闲为主导功能，重点发展总部经济、金融、国际商务、时尚消费等产业的国际商务中心、时尚消费中心、国际影响力的总部集聚区。规划结构：规划形成“一湾、一轴、一心、三区”的空间布局结构。以浮山湾为中心体现帆船之都品牌、彰显海洋文化特色的旅游休闲带。以香港路为核心的商业、商务功能轴。以青岛市政府为中心的青岛市行政办公中心。北侧居住片区、东海路以南滨海旅游文化功能区、以香港路为轴线聚集的金融商务办公设施形成金融商务聚集区三区。,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】城阳街道南部片区和流亭街道西部片区的控制性详细规划出炉,9月29日，市自然资源和规划局官网发布了城阳街道南部片区和流亭街道西部片区的控制性详细规划，两片区总规划面积为880公顷。,城阳街道南部片区规划范围：西至长城路，北至虹子河支流，东至青新高速，南至礼阳路-烟青一级路，规划范围总面积9.4平方公里。城阳街道南部片区功能定位：城阳区的区级商业中心，配套设施完善、景观环境优美的高品质综合生活区。城阳街道南部片区空间布局：形成“一心、两轴、六组团”的空间结构。“一心”，依托正阳路与靖城路交叉口周边商业综合体，形成区级商业中心。“两轴”，正阳路区级公共服务发展轴和靖城路片区生活服务轴；“六组团”，规划结合主要路网骨架形成6个居住组团。流亭街道西部片区规划范围：东至环湾路、西至胶州湾、南至滨海路、北至白沙河，总用地面积870.35公顷。流亭街道西部片区功能定位：以滨海中高端居住生活为主，兼有商务办公、科创研发及休闲旅游功能的复合型滨海新城区。流亭街道西部片区空间布局：规划形成“两轴、两带、多组团”的空间布局结构。“两轴”为怡海路生活服务轴和长江路对外联系发展轴;“两带”为沿胶州湾形成滨海景观带，沿胶州湾高速和铁路两侧农林用地形成景观隔离带;“多组团”为结合主要路网骨架、生态廊道形成的多个功能组团。,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】高新区强势“扩区”，上马、红岛、河套划入高新区,12月16日，在青岛城阳企业家大会上，根据市委批复意见，改革后的高新区首次同亮相，初步体现出了“北岸中心区”的优势，区域面积扩大至196.5平方公里，“扩区”后的青岛高新区：由55.1平方公里的原高新区（东片区+中片区+西片区，现统称为高新区核心区），红岛街道、河套街道、及上马街道一部分，四者组成扩区后的高新区。,规划范围：东至墨水河、洪江河，西至大沽河，南至胶州湾，北至棘洪滩街道南边界（洪江河、祥茂河之间）及上马街道凤祥路，由55.1平方公里的原高新区（东片区+中片区+西片区，现统称为高新区核心区），扩充至196.5平方公里。规划内容：在交通设施上，下大气力加快推动8号线、双元路立交桥、华中路、双积路打通等重点项目建设，推动区内公交系统车次加密、路线优化，实现与主城区互联互通。在功能配套上，全面释放青岛中学、市民健身中心、红岛国际会展中心等市级重点公共服务项目的辐射效应，加快市科技馆、中国康复大学、青岛五十八中高新校区等项目建设，提升区域吸引力和承载力。,整体市场,重点企业,02,土地市场,2019年土地市场供需齐升，受基准地价提高、土地供应结构变化，平均楼面地价持续上升。供应集中在原胶南市、即墨区和胶州市。,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场重点企业,企业表现,电话：0532-80936157,总结展望,2013-2019年招拍挂居住商业类用地年度供求价走势图,2017-2019年招拍挂居住商业类用地月度供求价走势图,2019年全市供应土地3195万，同比上涨5%；成交土地2914万，同比上涨13%；成交土地平均楼面地价3324元/，同比上涨25%。2019年土地市场供需增多，因供地计划随着市场进行调整，价格高、库存少区域明显增加供地。从月度成交看，土地的月度供需市场表现稳定，为完成供地计划年底大批量供地，开发商拿地热情高涨；2019年月均供地建面266万，月均成交建面243万，而土地月度均价受成交结构影响波动比较大。,【供求价走势】2019年土地市场供销齐升，受基准地价提高、土地供应结构变化，平均楼面地价较去年同比上涨25%,注：土地市场数据来源为中国土地市场网、青岛房地资源网，以政府出让公告及成交公告为准。,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场重点企业,企业表现,电话：0532-80936157,总结展望,【各市供求情况】原胶南、即墨和胶州为2019年土地市场供销主力，主城区土地供销有所提升，市南、崂山成交楼面地价最高,2019年全市土地市场供应和成交主要集中在近郊区、西城区，主城区供销较少。土地活跃区域主要为原胶南市、即墨区和胶州市，其中原胶南多板块齐发力，中央活力区、灵山湾板块土地供需市场火热，均超100万；原胶南市以675万供应、695万成交位居青岛市首位；即墨区整体供应建面654万，成交553万，位居第二；胶州供应473万，成交391万，位居第三；板块方面，即墨西部商贸区板块供应280万居首位，胶南中央活力区板块规划利好，202万商住地供应全部成交，土地市场稳定健康；主城区中原市北区供销量最大，供应107万，成交93万。从各区域平均楼面地价来看，受基准地价提高影响，各区域均环比上涨；市南区仅成交一宗（贵州路5号楼），楼面价10675元/，使市南区居2019年楼面地价首位；崂山区整体成交楼面价9471元/，位居全市第二位；西城区土地市场供销量大，价格亦提升明显，近郊区区域价值提升，知名开发商涌入，带动楼面地价持续增长，全市仅远郊区域土地平均楼面地价仍处于低位。,2019年全市各区域供求情况,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场重点企业,企业表现,电话：0532-80936157,总结展望,2019年土地市场溢价率持续走低，全市成交土地的平均溢价率为0.91%；整体来看，超9成土地为底价成交，溢价率超10%的土地仅占2.8%；,从各区域溢价率来看，莱西市为溢价率最高的区域，整体溢价率为11.42%，原四方区及高新区个别地块溢价率较高，拉高区域整体溢价率。,2010-2019年成交土地溢价率走势,2019年各区域溢价率对比,2019年招拍挂出让居住商业用地溢价率分布,【溢价率情况】2019年，在“房住不炒”调控主基调下，土地市场平稳，底价成交率达91%,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场重点企业,企业表现,电话：0532-80936157,总结展望,【用地结构对比】2019年，住宅兼商业地块占比上升至39%，拉近与纯住宅用地的差距，纯住宅、纯商业用地占比均有所下降,2019年土地成交仍以纯住宅为主，占比40.6%，较2018年下降7.5个百分点，商业用地下降6.7个百分点，占比17.0%，住宅兼商业用地和商业兼住宅用地比例均不同程度上涨，分别上涨12.2个百分点和1.9个百分点，住宅兼商业用地比例已接近纯住宅用地。,2015-2019年招拍挂居住商业类用地结构对比,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场重点企业,企业表现,电话：0532-80936157,总结展望,【土地排行榜】2019年海尔西韩社区项目成交总价60亿元，位居拿地金额首位；中欧国际城多次扩容，斩获土地建面98万方。,2019年青岛土地成交总价排行（一级市场）,2019年青岛土地可开发体量排行（一级市场）,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场重点企业,企业表现,电话：0532-80936157,总结展望,【重点地块】海尔22.95亿元竞得崂山区1幅商住用地（6号地块），建面23.87万，为2019年“单幅成交总价最高”地块，与该地块一同成交的还有3宗商住地与1宗文化设施用地、1宗体育用地,地块位于崂山区浮山后板块，属于崂山区中韩街道西韩社区集体经济发展用地，但6宗地横跨市北崂山两个行政区。地块临近山东大学齐鲁医学院青岛校区、青岛高新职业学校等，北侧有海尔信息产业园，距离地铁3号线直线距离1.4km。目前周边无新房在售。,青岛海尔地产集团有限公司旗下现已拥有多家地产项目公司和一家物业管理公司。投资开发的地产项目起源于青岛，已拓展至济南、北京、重庆、太原、天津、合肥、武汉、厦门、长沙等二十几座大中型城市，呈全国布局态势。目前公司正以更加开阔的视野，积极参与国内多个地区的地产运营，将陆续开发一批新的投资项目。,崂山区2019年住宅市场成交32万，均价35480元/，以高层、小高为主，截至期末存量61万，典型项目有青铁华润城、海尔翡翠云城、银丰玖玺城、海尔地产云玺、鲁商蓝岸丽舍等。,土地区位,开发商,区域市场,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场重点企业,企业表现,电话：0532-80936157,总结展望,【重点地块】青岛地铁资源开发有限公司以总价0.16亿元获取市北台东1幅商业，以15000元/的成交楼面地价成为2019年青岛“楼面地价最高”地块,地块位于原市北区老市北板块，位于青岛著名商业街台东步行街内，周边有万达广场、当代商场、利群商厦等，地铁2号线西段于年底开通，地块紧靠台东站，目前周边无新房在售。,2013年2月22日，青岛地铁集团正式挂牌。现阶段，青岛地铁集团与市地铁工程建设指挥部办公室一套机构、两块牌子，综合行使指挥协调、监督考核、组织房屋征收与补偿、审核线网规划与站点布局、引导扶持地铁装备制造产业发展及相关产业培育等职能。承担青岛轨道交通工程投融资、建设、运营与管理；基础设施、公共设施项目的工程建设管理、招标及技术服务；土地整理与开发；房地产开发；城市轨道交通相关资源的综合开发及管理；物业管理；国内广告业务；货物和技术的进出口业务。,原市北区2019年住宅市场成交11万，均价30224元/，以高层、小高层为主，目前存量30万，目前在售项目较少，典型项目有远洋万和城、和达君玥、碧桂园云著、泰山路99号等，大部分为本年新项目。,土地区位,开发商,区域市场,2号线,威海路,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,整体市场重点企业,企业表现,电话：0532-80936157,总结展望,【重点地块】青岛碧桂园博林置业有限公司以4.2亿元获取原四方区1宗商住地，以78.57%的溢价率成为2019年青岛“最高溢价率地块”,地块位于四方区瑞昌路-金华路板块，紧靠保利百合花园项目，临近青岛启元学校、青岛第二十一中学、孤山风景区等，配套齐全。项目已于12月28日开盘，推出176套房源，小高层均价28500元/，洋房均价32000元/，均含5000元/精装，去化率59%。目前周边在售项目有金沙中粮祥云。,1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东。2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。现在，碧桂园已是国内最大的房地产开发企业之一，进入超过100个城市，为各地带去了全新的居住理念和生活方式。2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币，合同销售建筑面积1593万平方米，位列中国上市房地产企业四强。,原四方区2019年住宅市场成交32万，均价24693元/，以高层、小高层为主，目前存量24万，目前在售项目较多，典型项目有保利天汇、海尔地产世纪观邸、金沙中粮祥云、城投瑞海景园（在售三期悦动湾）、新都朗悦、碧桂园云境等。,土地区位,开发商,区域市场,【重点企业】2019年重点房企一级土地市场表现积极，二级土地市场热度下降。融创、金茂、海尔、龙湖、和达斩获土地均超100万,电话：0532-80936157,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,宏观环境,土地市场,整体市场重点企业,注：土地市场数据来源为中国土地市场网、青岛房地资源网，以政府出让公告及成交公告为准。,整体市场,开盘统计,营销推广,03,商品房市场,2019年青岛商品房市场供升需降，存量持续上升，容量萎缩，去化压力增大，价格相对平稳,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场开盘统计营销推广,【商品房年度供销价】2019年商品房市场延续限购后“冷”的态势，市场下行，容量回落，价格平稳，导致商品房整体成交额下行,电话：0532-80936157,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2010-2019年青岛市商品房供销价走势,元/,万套,万,2019年全市商品房新增供应2216万，同比上升14%；商品房成交1638万，同比下滑8%，近三年持续下滑；成交均价14445元/，同比上涨3%，基本持平。2019年全市商品房成交金额2367亿元，同比下滑5%，成交套数14.14万套，同比减少12%。,2010-2019年青岛市商品房成交金额&套数走势,亿元,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场开盘统计营销推广,【商品房月度供销价】2019年青岛市商品房全年均价较为平稳，二、三季度开始供销波动上升，四季度供销两旺，销量达到峰值,电话：0532-80936157,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2018-2019年青岛市商品房月度供销价走势,元/,万,2019年全市商品房一季度为传统淡季，成交量较低，4月开始成交量持续上升，四季度房企为冲销售业绩，加快推盘节奏，供销价齐升；2019年以来，全市商品房月度成交均价整体表现稳定，12月均价升至15073元/，为今年最高。,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场开盘统计营销推广,【商品房年度存量】2019年整体市场供大于求，存量增至2889万，当前去化周期约21个月，去化压力持续增大,电话：0532-80936157,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2010-2019年青岛市商品房年度存销比走势,月,万,2019年末全市商品房库存2889万，同比上升26%；按照近12个月月均去化量计算，去化周期为21个月，去化压力同比增大。,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场开盘统计营销推广,【商品房月度存量】2019年存量整体呈上升趋势，开发商受资金压力影响，下半年加大推量“抢市”，导致去化压力增加，目前去化周期升至21个月,电话：0532-80936157,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2018年以来全市商品房存量月度变化走势,月,万,2019年商品房存量持续上升，截至2019年年末全市商品房市场存量增至23.5万套，约2889万；2019年，金融机构对房地产资金监管严格，开发商对回款依赖加大，三、四季度大批量供应入市“抢销”，导致存量攀升，去化压力持续增加。,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场开盘统计营销推广,【区域成交情况】2019年原胶南及胶州市场比重增大，供销居前列，存量亦高企；去化周期方面，高新区及平度市去化压力较小,电话：0532-80936157,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2019年原胶南市位居区域成交首位，其次为胶州市、即墨区、黄岛区；2019年青岛市市场存量主要集中在西城区和近郊区，去化压力相对较大；主城区中市南区在售项目较少但价格高企，去化周期达81个月。,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场开盘统计营销推广,【住宅产品结构】近四年首改、再改产品市场份额不断扩大，成为主力需求，刚需产品市场份额持续下滑，高端产品市场份额较稳定,电话：0532-80936157,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场开盘统计营销推广,【商办产品结构】商办市场中商业份额呈下降趋势，公寓产品占绝对主导，供销超五成，办公产品市场份额亦有下降趋势,电话：0532-80936157,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,数据标准：套数类比,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场开盘统计营销推广,【商品房排行榜】原胶南市中建锦绣城项目销售套数位居首位，融创维多利亚湾低价跑量，位居面积榜第一，青铁华润城凭借区位、配套等优势，客户认可度较高，网签获金额榜冠军,电话：0532-80936157,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,2019年商品房销售套数排名,2019年商品房销售面积排名,2019年商品房销售金额排名,【开盘统计】2019年春节过后市场逐步回春，6月供销达到顶峰，“金九银十”以后，供销热度下降，年底冲量再次上扬，整体来看，去化率呈现下降趋势,2017年以来月度加推、认购及认购率走势图,2014年以来开盘个数、单盘推量走势图,电话：0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,整体市场开盘统计营销推广,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【开盘统计】2019年锐理数据监控青岛各城区项目开盘、加