青岛-锐理-年报-2019年.pptx
《青岛-锐理-年报-2019年.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《青岛-锐理-年报-2019年.pptx(123页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、青岛锐理数据/2019年01月08日,2019年青岛房地产市场年报,1.宏观环境,2.土地市场,3.商品房市场,4.住宅市场,5.商办市场,6.企业表现,7.总结展望,CONTENT,目录,全国经济,青岛经济,政策规划,01,宏观环境,2019年国内外需求均保持低迷,经济增速下行趋势未改,金融环境保持中性偏松中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话:0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】2019年前三季度我国GDP生
2、产总值69.78亿,同比增长6.2%,处于历史低位;CPI增速上升压力大,同时PPI下滑速度加快,整体经济下行风险增大,20082019年三季度全国GDP及其增速年度走势,20142019年11月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势,数据来源:国家统计局,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话:0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】M2持续回落,社会融资规模上升,资金流动性紧张,企业融资压力上升,20142019年11月M2供应量同比增长(%)情况月度走势,2014-2019年11月社会融资规模(万亿元)情
3、况月度走势,数据来源:国家统计局,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话:0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】全社会固定资产投资增速有所下滑,房地产投资平均增速稳中有升,房地产对实体经济挤占明显,20072019年11月全社会固定资产投资及其增速年度走势,20142019年11月全国房地产投资累计额及增速月度走势,数据来源:国家统计局,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话:0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】2019年全国商品房销售总额增速放缓,投资总额增速
4、加快,市场竞争激烈,销售/投资比例下降,市场总体盈利能力出现下滑,数据来源:国家统计局,宏观环境,全国经济青岛经济政策规划,电话:0532-80936157,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,企业表现,总结展望,【全国经济】2019年前11月,全国棚户区改造累计开工数量仅315万套,仅占20152018年的50%左右,二三四线城市购房需求受到影响,数据来源:国家统计局,【青岛经济】2019年全市GDP增速降至6.4%,仅略高于全国平均水平,经济下行趋势明显;房投占固投比例略升至17.7%,房地产在全市经济中的比重上升,20052019年前三季度青岛市GDP及增幅情况,20052019年
5、10月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况,数据来源:青岛统计局,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【青岛经济】城镇居民人均可支配收入增速下滑,居民储蓄存款余额增速上升,2005-2019年三季度青岛城镇居民可支配收入及增幅,2006-2019年10月青岛城乡居民储蓄存款余额及增幅走势,数据来源:青岛统计局,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【青岛经济】2019年前10月房地产施工面积同比增速上升,
6、竣工面积同比下降,且降幅超过10%,新房市场竞争压力大;销售额/销售面积微升,房产售价仍保持在高位,2005-2019年10月青岛市房地产施工竣工面积,2004-2019年11月青岛市房地产销售面积、销售额,数据来源:青岛统计局,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【2020年政策基调】房地产主线由“因城施策、分类指导”细化为“城市更新、存量房改造、发展租赁住房”和“因城施策、三稳”并重,突出稳字当头,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛
7、经济政策规划,企业表现,总结展望,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。,城市更新和存量房改造提升、发展租赁住房:保证“居者有其屋”,防止低收入群体因居住成本过高造成不稳定,防止房地产行业倒逼制造业成本上升。因城施策,“三稳”:维持房地产市场稳定,不大涨大跌
8、,上涨的城市加压、下跌的城市减压,保证金融市场、社会稳定。,【2019年政策汇总】金融边际放松,但利好有限;人才引进变成人口引进,多城降落户门槛;后调控时代,坚持“房住不炒”,重点发展租赁市场,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【2019年政策汇总】金融边际放松,但利好有限;人才引进变成人口引进,多城降落户门槛;后调控时代,坚持“房住不炒”,重点发展租赁市场,【金融】
9、房地产贷款中,个人住房贷款在2019年维持高位,房地产开发贷增量偏低,房企要获得充足资金难度大,销售回款的重要性越来越高,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,数据来源:中国人民银行,【信贷】个人住房贷款定价基准变为LPR,限利率正式加入房地产调控政策行列,对贷款、成本、利率并无实质影响。未来利率政策辅助调控政策成为长效机制,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,政策内容:2019年8月,央行针对个人住房贷款
10、出台新的金融政策,10月8日起,个人住房贷款定价基准变为LPR(贷款基础利率),首套房贷利率不得低于LPR水准;二套房贷利率不得低于LPR+60个基点。,贷款市场报价利率(LPR),注:除央行对二套房有硬性加点限制外,来自于各省和各银行之间的加点原则上大于等于0即可,可以根据当地情况自我调节。青岛市加点政策与央行保持一致。,12月青岛各银行房贷利率,11月20日公布的5年期LPR基点:4.80,【调控政策】2019年为继2018年严调控年后出现的适当松动期,在“一城一策”原则下多城在公积金贷款、限购条件、人才引进、落户条件等政策上出现松动,青岛亦有小幅松动,调控力度减弱,城阳、黄岛最先松动,电
11、话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,外地人不限购,首套首付30%,二套首付40%;限售时间5年(含新房和二手房),外地人限购1套,本地人限购2套,首套首付30%,二套首付40%;限售时间5年(含新房和二手房),外地人满1年社保限购1套,本地人限购2套,首套首付30%,二套首付40%;限售时间5年(含新房和二手房),青岛各区市限购/限售政策详解,【青岛土拍】青岛土拍政策经过多次调整,积极响应国家稳地价方针,预计在未来1-2年土地拍卖政策仍将趋严,且土地供应将根据区域板块市场容量精准控制,电话:0532-
12、80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,2014,2017上半年,2016,2017下半年,2018,12月熔断机制出现:按照价高者得原则确定竞得人,如溢价率达100%以上,视为不理性竞拍,系统自动流拍。,4月网下竞拍商品房销售价格方式出现,当竞买报价达到或超过最高限价后,网上土地竞价中止,转入网下竞商品房销售价格;部分地块对建筑风格、开发商企业资质提出要求。6月青岛市基准地价更新,较上一轮商服用地价格增幅9.3%,住宅用地价格增幅10%,工业用地价格增幅4.4%。,下半年青岛市土地采取线上限价拍卖熔断机制,线下竞房价
13、、现房销售、线下抓阄、竞自持面积、竞公建资金等,6月青岛召开紧急会议,专题研究土地搭配出让和设置附加条件问题。原则上停止设置土地出让特殊附加条件。,12月开始执行土地网上交易,2019,启动编制青岛市国土空间总体规划(20192035年),精准化调控土地供应。去化周期长区域少供或停供。,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】青岛轨道交通规划与现状,截至2019年底,全市规划建设16条地铁线路,已开通四条;其中主城区线路密集度最高,未来随着城阳、高新、西海岸、即墨、胶州地铁逐步兑现,区域热度
14、将进一步提升。,2020年规划,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】西海岸董家口、藏马山等15个片区集中发布控规公示,2月27日,西海岸董家口、藏马山、灵山岛等15个片区控制性规划公示,城市建设用地面积约160余平方公里。,规划范围,董家口中/西部片区、藏马山片区、藏南片区、灵山岛片区、琅琊台驻地片区、胶河片区、泊里镇驻地片区、大村镇驻地片区、宝山镇驻地片区、六汪镇驻地片区、理务关片区、海青镇驻地片区、大场镇驻地片区、龙湾片区。,规划目标,董家口西部建成国家级临港循环经济示范区和临港生态
15、产业基地;董家口中部打造第四代物流贸易港;藏马山打造成以康养度假、文创娱乐、生态休闲、科普教育等功能为重点的特色小镇;藏南打造成文旅示范镇的核心服务区、绿色加工业品牌基地、生态宜居社区;灵山岛打造成生态旅游岛及高端海岛休闲度假目的地;琅琊台片区打造成董家口港城的综合配套服务区;胶河片区打造成新区美食体验目的地,新区西北部门户和美食小镇;泊里镇打造成董家口港城居住和服务配套核心区;大村镇打造成以食用菌全产业链发展为支撑,山水生态休闲旅游和观光农业种植为补充的大都市郊区现代化特色生态产业强镇;宝山镇依托秧歌、剪纸和果业等文化、产业资源,打造特色小镇和旅游目的地;六汪镇打造农业创新高地、山水园艺小镇
16、、农副产品的供应地;理务关片区打造为大村镇西南部农村社区综合服务次中心;海青镇打造中国北方知名的茶业生产、茶文化发展的旅游休闲小镇;大场镇形成“农业研销交流中心与临港工贸经济实体”双主链模式;龙湾片区以龙湾与琅琊台风景名胜区为依托,打造国际级滨海休闲、健康养生度假区。,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】灵山湾国家森林公园总体规划出炉,3月1日,山东灵山湾国家森林公园总体规划(修编)(20182027年)网上公示。山东灵山湾森林公园由环海林场和大珠山两个片区组成,总面积761.1平方公里
17、。,规划范围:由环海林场和大珠山两个片区组成,总面积761.1平方公里。环海林场片区:融合路与滨海大道交叉口(沿滨海大道东缘向北、东北至)环海林场防火路(沿防火路至)黑松林林缘(沿林缘向东南至)海岸线(沿海岸线向西南至)滨海大道东路东侧(沿海滩植被群落外缘向西至)海军路(沿滨海大道东路南缘向西至)融合路与滨海大道交叉口;大珠山片区:自大珠山景区小福台顶东南侧山顶(沿山谷向西南至)滨海街道东山张村东侧山顶山脚林缘(沿林缘向北至)黑龙潭西侧山顶(沿山谷向北至)滨海街道大桥村南侧库塘东北角(沿S293东南侧林缘向东北至)大珠山水库西北侧山顶(沿林缘向南至)石门寺塔林西侧游步道(沿游步道至)心经刻石西
18、北侧山谷(沿山谷向东南至)小福台顶北侧游步道(沿游步道向东至)仙人庵西南侧游步道交叉口(沿山谷向南至)大珠山景区小福台顶东南侧山顶。规划目标:灵山湾森林公园应在保护和培育森林资源的基础上,立足自身区位优势,凸显森林、海滩、山岳等资源特色,融文化于生态之中,建设城海一体、山林交融、芳香多彩、功能多样的黄岛区城市绿肺、生态地标。,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】城阳棘洪滩西片区最新规划出炉,3月15日,青岛市自然资源和规划局网站对“城阳区棘洪滩街道西片区(创新中心)控制性详细规划”进行了
19、批前公示。此次规划范围北、西至城阳区界、东至祥茂河与华中路,南至向阳二号路。,规划范围:北、西至城阳区界、东至祥茂河与华中路,南至向阳二号路。该区域共包括20个村庄,3.6万人。未来总人口规模将达到14.4万人。规划定位:青岛轨道交通产业示范区内全球高铁创新发展引领区,包括国家新旧动能转换先行区、未来轨道交通城市体验区、生态智慧品质活力样板区三大功能区主导区。规划结构:以规划形成“一轴、两核、三带多组团、多中心”的空间布局结构。“一轴”为依托轨道16号线的现状岙东路发展轴;“两核”为指高速列车创新中心,综合服务中心;“三带”为依托祥茂河景观带及由其延伸出的生活休闲廊道和城市活力廊道;“多组团”
20、为生态廊道及主要道路分隔形成的十个城市组团,“多中心”为城市组团之间与城市组团内部的多个功能节点。,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】西海岸新区藏南镇总体规划(2018-2035年)特色小镇规划出炉,6月19日青岛西海岸新区藏南镇镇域总体规划(2018-2035年)公示,根据规划,藏南镇将以特色小镇为主导。西海岸新区藏南镇规划形成西海岸新区文旅示范镇,以生态旅游、休闲农业为主导的综合性城镇。休闲旅游目的地、特色农业发展区、现代产业融合区、美丽宜居小城镇。,规划范围:藏南镇镇域(包含藏马
21、山旅游度假区),以镇行政区划为界,面积约105平方公里。规划目标:以旅游业、农业特色化和“六次产业”发展为基础,完善镇域公共服务设施,联动周边乡镇和特色功能区,对接西海岸新区主城区,将藏南打造成为以休闲旅游、特色农业为主导的休闲特色小镇,生态、生产、生活融合发展的美丽宜居小城镇。规划结构:规划形成“双核一廊,一带三区”的布局结构。“双核”:指藏马山旅游度假区旅游核心和藏南城镇服务核心。“一廊”:指镇域旅游环线景观廊道。“一带”:指环陡崖子水库生态控制带。“三区”:指藏马山旅游度假区、特色小镇服务区和都市休闲农业区。人口规模;规划预测2025年、2035年藏南镇(不包括藏马山旅游度假区)总人口分
22、别为3.5万人、4.5万人,镇区人口分别为1.5万人、3万人,镇域城镇化水平分别达到42.9%、66.7%。,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】西海岸新区轨道交通站点周边综合交通衔接规划,6月20日,西海岸新区轨道交通站点周边综合交通衔接规划公示,本次编制的规划范围为西海岸新区行政辖区范围,重点研究范围为西海岸新区各轨道站点周边800米半径范围。,规划范围:以轨道交通线网搭骨架,常规公交线网织肌理,构建以轨道站点为组织枢纽,多种交通方式一体、便捷换乘的交通客运体系。规划内容:积极整合轨
23、道交通线路沿线客运交通资源,优化衔接设施布局,促进轨道交通与其它交通方式实现合理有序衔接,方便居民出行。(1)重要功能区、交通枢纽和旅游景点与轨道交通的衔接方案。重点研究与青岛新机场及青岛西站的衔接方案,与金沙滩景区、唐岛湾旅游区、大珠山风景区和藏马山旅游度假区等衔接方案。(2)研究13号线开通后的客流特征,分析现状衔接存在的问题,提出相应的解决方案和措施。(3)对轨道交通1号、2号、6号、12号、13号线路进行衔接设施用地控制研究。(4)对尚无详细线位的线路,提出用地控制要求。(5)轨道交通站点综合交通衔接技术导引。,电话:0532-80936157,宏观环境,土地市场,商品房市场,住宅市场
24、,商办市场,全国经济青岛经济政策规划,企业表现,总结展望,【重点规划】青岛2050远景发展战略(征求意见稿)出炉,7月1日,青岛2050远景发展战略(征求意见稿)进行展示和意见征集,科学谋划城市“成长坐标”,构建全域空间规划体系,绘制空间管控“一张蓝图”。,规划目标:构建青岛都市区:以环胶州湾地区为内核,优化环湾50-100公里市域范围内的城镇空间与功能布局,构建要素集聚、创新活力的青岛都市区。加强城际邻界地区统筹协调:加强丁字湾等城际邻界地区的统筹协调。丁字湾区域坚持以生态保护为底线,共治海洋生态环境,合理开发利用滨海岸线资源。培育青岛都市圈:以城际轨道1小时通勤距离为基准,培育构建以青岛为
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 青岛 锐理 年报 2019
限制150内