房屋征收与补偿管理制度-盐龙街道.docx

盐龙街发201420号房屋征收与补偿管理制度 为了加强房屋征收工作人员管理，提高房屋征收工作人员素质，规范我街道房屋征收行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有人的合法权益，确保房屋征收工作的顺利进行，根据国有土地上房屋征收与补偿条例、江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定、盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法及有关法律法规的规定，结合我街道实际，就加强我街道房屋征收与补偿工作制定本制度。本制度适用房屋征收部门、征收实施单位、房屋评估机构、房屋征收单位以及从事房屋征收相关活动的人员。 一、房屋征收立项 （一）每年年初的规划； （二）项目的需要，由招商部打报告，街道主要负责同志签字同意后交征收办负责； （三）区委区政府交办。 二、房屋征收补偿制度 （一）房屋征收补偿相关规定 征收人与被征收人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式等事项，订立征收补偿安置协议。征收租赁房屋的，征收人应当与被征收人、房屋承租人订立征收补偿安置协议。 1、征收补偿安置依据参照国务院国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、住建部国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）、江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定（苏政发201191号）和盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法等相关政策之规定。 2、征收补偿方式补偿方式分货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人自主选择，一经选定，即不得改变。 3、被征收房屋的权属、面积和用途认定 （1）征收范围内的房地产权属、面积和用途，依据房屋所有权证、土地使用证、建设工程规划许可证和危房维修单等合法证件确定。 （2）对无相关权属证书的，依据盐规2005163号文件规定，确认其面积。平房户有效面积不超过140平方米；楼房户有效面积不超过220平方米。楼房户的认定以2005年航拍图为准。有异议的，则申请规划等部门认定。 （3）一户有两处宅基的，对照土地管理法农村村民享有一户一宅的规定，按一处宅基地认定合法并按规定补偿；另一处宅基地不予补偿，宅基上所建房屋按建安造价结合成新予以补偿。 （4）其他问题按盐龙街道关于房屋征收和征地征收安置有关问题的处理意见（盐龙街发201214号）文件执行。 （二）征收补偿、补助、奖励标准 1、被征收房屋价值补偿费 由符合条件的房地产价格评估机构按照国家、省、市有关规定评估确定。对住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准而改变房屋使用性质的，仍按原使用性质评估。对取得工商营业执照一年以上并持续营业至今的，对其直接用于经营的建筑面积部分按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行评估，方法如下：评估价格=营业用房评估价格营业年限权重满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点，满15年及以上的，给予最高不超过80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。 2、装饰装璜、附属设施补偿费 由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 装饰装璜补偿费用低于每平方米180元，按每平方米180元给予补偿。对违反规定进行装修的单位和个人，由市建设、房产管理部门参照相关法律法规的规定予以处罚，并不予补偿。被征收人的所有房屋、装饰装潢、附属设施按规定补偿后，由拆除公司统一拆除，不得自行拆除，否则扣除相关补偿费用。 3、搬迁补偿费 搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积计算，住宅房屋每平方米10元，不足500元的补足500元；办公、教学等用房每平方米8元；仓库、生产及营业用房每平方米10元。征收住宅房屋被征收人选择产权调换的，搬迁费增加一倍，并一次性结清。 特殊生产设备搬迁的补偿费用由征收当事人协商确定；协商不成的，通过评估确定。 4、临时安置补偿费 被征收人自行过渡的，应当给予被征收人临时安置补偿费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积按月计算，临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。标准为每月每平方米4元。每月临时安置补偿费低于280元的，按280元/月给予补偿。 实行货币补偿的，给予被征收人6个月的临时安置补偿费，一次性在征收协议中结清。 实行产权调换的，按实际过渡期限给予临时安置补偿费。征收协议中结清6个月的临时安置补偿费。产权调换过渡期一般不超过18个月。因征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的 ，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。 临时安置补助费的面积确定方式：平房和平房加层户，现状面积超出140平方米，按140平方米计算；现状面积小于140平方米，按实计算。老楼房户，现状面积超出220平方米，按220平方米计算；现状面积小于220平方米，按实计算。即使有相关权属证书的，过渡费面积的确定，平房户不得超出140平方米，楼房户不得超出220平方米。 5、停产停业损失补偿费 因征收非住宅房屋造成停产停业损失，并符合法定条件的，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素按照国家、省、市有关规定确定停产停业损失。停产停业损失补偿费具体由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。对于无法以所得税计算确定的，停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额的3%计算。被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，根据实际经营年限（以工商营业执照为准）按比例进行补偿：满一年的，给予停产停业损失评估价10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的；满15年以上的，给予80%的补偿。 6、补助 征收住宅房屋被征收人选择货币补偿的，可按被征收房屋合法建筑面积给予每平方米200元的一次性补助。征收住宅房屋被征收人选择产权调换的，可按被征收房屋合法建筑面积大于所购买的安置房建筑面积的部分给予每平方米200元的一次性补助。征收住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准经征收现场公示无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。实施房屋征收应当给予被征收人房屋所有权证、国有土地使用权证变更补助费，具体标准为：征收住宅房屋，给予每户55元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以下的，给予每户205元变更补助费;征收非住宅房屋1000平方米以上的，给予每户405元变更补助费。房屋拆除后、安置房分配前，被征收人或户籍内家庭成员病故，一次性丧事补助5000元。 7、奖励 被征收人在征收补偿方案确定的期限内签约、搬家让房的，征收人给予被征收人提前搬家让房的奖励，具体标准为：按被征收房屋合法面积累进计算，被征收房屋合法面积在45平方米以下的（含45平方米），按照600元/平方米计算；45平方米以上部分按照300元/平方米计算；被征收房屋合法面积在90平方米以上的，90平方米以上部分按照120元/平方米计算。被征收人未在征收补偿方案确定的期限内签约、搬家让房的，每推迟一天扣20%的奖励，扣完为止。 8、违法建筑和临时建筑 对认定为未超过批准期限的临时建筑的，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。 对认定为违法建设和超过批准期限的临时建设，一律不予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，不予补偿。如将房屋建材由征收人收购，补助被征收人建材费100元/。 9、村（居）对外发包的公用设施或集体土地的处理 由村（居）对外发包的公用设施或集体土地，如旧校舍、鱼塘、蟹塘等，须在农经站备案，凡未备案的，征地或征收时，视同无效合同或违规处理。凡合同届满的集体资产和土地，一律予以收回，不再对外发包或出租。收回后，原出租费用由街道承担，年底结算到村（居）。 10、关于特殊项目的补偿 按盐龙街道关于房屋征收和征地征收安置有关问题的处理意见（盐龙街发201214号）文件执行。 三、安置制度 为了解决被征收人的住房问题，街道建设了乔庄、丁晏、孙吴和碧水嘉苑四大安置小区。 1、安置房套数选择安置房根据盐政发2007155号文件规定，被征收人可选购一套或两套优惠价安置房，购一套的为130平方左右；购两套的分别约为90平方和70平方。（选房面积超出征收户合法面积的按市场基准价结算；最低保障70平方。） 2、 安置标准符合安置条件的被征收人，根据盐政发2007155号文件规定，被征收人可选购一套或两套优惠价安置房，购一套的为130平方米；购两套的为70平方米和90平方米。如果选购的安置房总面积超过被征收房屋的合法面积，则超出面积部分按市场基准价计算。优惠价的最低保障面积为70平米，超出面积部分按市场基准价计算。 3、安置房选择顺序安置房选择顺序实行积分制，设定签订征收补偿协议及搬家让房各占100分，按签订协议及搬家让房先后得分之和排定安置房选房次序。第一名签订协议及第一名搬家让房交钥匙的分别得100分，依次每递减1名减1分。得分之和排序时如遇得分相同的情况，则先交房让拆的被征收人先选房。选房的先后顺序影响到每户的楼幢、楼层、套型、车位。 4、安置房申领钥匙程序财政所出具无欠款证明、村（居）出具无违建证明、农房办出具街道范围内无违建证明，三证齐全方可领取钥匙。 5、特殊安置情况的处理 （1）对四代同堂，同时有6人以上（含6人）的征收户，可照顾一套70平方米左右的安置房指标，以安置价购买，超面积部分按市场基准价购买（仅限70平方套型）。被征收人列入安置的人口按本家庭在册的常住人口计算，挂靠人口不列入计算。 （2）在同一宅基居住，户籍均在街道内，兄弟中一人达到法定婚龄的已婚男性青年，符合分居立户，也称分居户，享受免费的70平方的安置房一套，即70平方均价免费，车库不免费。分居户可选择大于70平方的安置房一套，超面积部分按市场基准价购买。分居户只能选择安置房，不能选择货币补偿。 （3）在同一宅基居住的离婚户，按一户计户和补偿安置。安置时无产权一方并判有一子女归其一起生活，可享受70平方与当时同等价格的安置房指标，超出部分按市场价购买，该房屋的所有办证费用由本人负责支付，安置房由征收人指定安排。女方和子女户口须在所在地。为防止恶意离婚，被征收人必须提供法院判决书，村（居）提供事实离婚证明并予以公示。 （4）房屋征收和征地征收范围内的五保户，不得退保。征收时，采用建安造价评估。宅基补偿费用及奖金归村（居）所有。房屋原为本人所建，享受重置价结合成新等相关补偿；房屋原为集体所建，五保户享受重置结合成新等相关补偿的一半，由村（居）安置。 （5）由于历史形成的应拆未拆的，或2007年7月1日前自建的，确实是老人单独居住生活并且不在同一宅基上的房屋，称为老人房。征收时，不享受宅基补偿和奖励，仅享受房屋建安造价结合成新补偿。但证照齐全的老人房，除宅基补偿和安置房指标不享受外，其余补偿照样享受，奖励享受一半，随子女一并安置。 四、房屋征收相关部门岗位职责和制度 (一)房屋征收部门工作人员岗位职责和制度 1、负责组织实施本街道境内的国有和集体土地上房屋征收与补偿工作，拟定征收实施方案，安排人员分工，制作征收公示牌，组织实施单位进场等工作。 2、对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 3、房屋征收部门应当建立、健全征收档案管理制度，加强对征收档案资料的管理。 4、负责评估公司、征收公司、旧房拆除公司前期业绩的考察工作。通过招投标确定项目的评估单位、拆除单位和征收实施单位。 5、负责安置房的分配工作，做好安置房分配的结算工作，并配合相关部门帮助征收群众到房产部门办理房产证及土地证。 （二）房屋征收评估机构工作人员岗位职责和制度 1、严格履行评估委托合同，负责按照委托合同内容组织评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，对相关评估结果进行复核评估。 2、严格按照法律法规的相关规定进行被征收房屋的调查登记工作。 3、严格遵循尊重历史、公平、公开、公正、依法办事的原则。 4、参与调查登记认定工作的工作人员应廉洁自律，秉公办事，不得索拿卡要。 5、评估机构、地籍测绘机构、房产测绘机构工作人员应实地调查、现场测绘，依据实际情况出具相应资料。 （三）房屋征收实施单位工作人员岗位职责和制度 1、严格履行委托合同的内容，在委托范围内实施房屋征收与补偿工作,与被征收人在公开透明的工作环境中谈妥征收条件，并完成征收协议的签订。 2、房屋征收实施单位不得指派未取得岗位证书的人员从事房屋征收与补偿的咨询、商谈、协议签订等业务活动。 3、征收实施单位接受项目后，应当配备与征收项目规模相适应的项目负责人和征收工作人员。从事房屋征收的工作人员，应当熟练掌握与征收相关的法律、法规、政策及其他有关业务知识，并经过市房屋征收部门的培训和考核，考核合格后上岗。 （四）房屋征收拆除单位工作人员岗位职责和制度 1、严格遵守拆除的各项规章制度，认真做好被征收房屋的验房、交房，并做好管理协调工作。 2、严格按照国家、省、市现行规范性文件的要求实施项目拆除施工工作。 3、拆除工程施工规费应足额上缴，实行专户监管，专款专用。 4、拆除施工单位应依法取得相应资质，经备案后方可承担施工业务。 5、参与拆除工作的相关单位应严格按照工作程序及时提交工程施工所需资料。 五、审计与复核 （一）请审计部门介入，在实施单位与被迁户签订协议后，房屋拆除前，由审计部门随机抽查征收协议，与拆迁公司和评估公司的价格进行对比，如果误差较大，将要问责拆迁公司和评估公司。 （二）街道境内的企业拆迁，邀请招商部加入组成工作组，共同和企业谈征收事宜。关于企业征收的停产停业和奖金认定工作，需审计部门介入，帮助裁定价格。对于特殊事项，需要街道会办，形成会办纪要。