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工程部培训资料房地产基础知识一、按建筑物使用性质分类二、房地产类型三、房地产专业名词四、房地产面积测算 五、房地产术语 六、基础与地基概念与区别   房地产基础知识培训（一） 按建筑物使用性质分类通常将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑与农业建筑四大类。居住建筑与公共建筑通常统称为民用建筑。1、居住建筑：商品房 2、公共建筑：包括办公楼、商场、影剧院、医院、体育馆等。3、工业建筑：包括工业厂房、仓库等。4、农业建筑：指各类供农业生产使用房屋如种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等（二） 房地产类型按用途划分：1、居住房地产；2、商业房地产；3、旅游房地产；4、工业房地产；5、农业房地产房地产住宅层数划分规定：1、低层住宅为1-3层；2、多层住宅为4-6层；3、小高层住宅为7-11层4、中高层住宅为12-16层；5、16层以上为高层住宅房地产土地使用年限是如何确定？凡及省市规划国土局签订土地使用权出让合同书用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。网上说现在建筑使用年限是50年，差20年没了，这个不知道你们听过没。正常这个“50年年限”是从结构设计安全角度来说，“它意味着房屋在使用了50年以后，若发生结构安全问题，那开发商、设计、施工方就可以不买单。50年后如果想要继续住，应该进行房屋结构安全鉴定，一般采取一些可靠措施还是可以继续住”。房屋建筑结构分类标准名词解释 钢结构:承重主要结构是用钢材料建造，包括悬索结构。 钢、钢筋混凝土结构:承重主要结构是用钢、钢筋混凝上建造。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 钢筋混凝土结构:承重主要结构是用钢筋混凝上建造。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工钢筋混凝土结构建筑物 混合结构:承重主要结构是用钢筋混凝土与砖木建造。如一幢房屋梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造 砖木结构:承重主要结构是用砖、木材建造。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造 其它结构:凡不属于上述结构房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等从构成房屋建筑结构材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）；砖木结构（老楼，一般为13层建筑）；砖混结构（一般为6或7层建筑）；钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上建筑）；钢结构（纽约市贸大厦）从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）；多层 46层（砖混结构）；中高层 79层（钢筋混凝土结构）；高层 1030层（钢筋混凝土结构）；超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）按房屋建筑耐火性与耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）；二级 50100年以上(砖混)；三级 2550年（平房）房屋建筑用途分：生产性建筑；居住建筑；公共建筑关于室内采光有何要求？1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间侧窗洞口面积Ac及该房间地面面积Ad之比。3、 高度低于窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。梁种类：1、梁种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上梁为连续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。（七） 房地产专业名词1、常用名词五证:（1）建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程开工证；（4）国有土地使用证；国有土地使用证是指合法建筑重要法规文件，它主要载明所有者名称、土地性质、使用年限、四至及面积。规划许可证是指合法建筑重要法规文件，它主要载明建筑物面积、宽度、高度、长度、密度、容积率、日照系数、居住人数及建筑内容排列等内容。开工许可证是指政府有关部门准许开工建设政策两书：1：住宅质量保证书、2：住宅使用说明书；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一凭证，是房地产权属法律凭证；房地产产权：是指产权人对房屋所有权与对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产占有、使用、收益与依法处分权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图）是按一定比例尺制作用以标示一宗地用地位置、界线与面积地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定用地范围内土地面积；建设用地面积，净用地面积：经城市规划行政主管部门划定建设用地范围内土地面总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之与，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高以上（含）永久建建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之与及建设用地面积比率；（如：在10万平方米土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆 盖率为0.8建筑密度为80%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之与及建设用地面积之比率。绿地面积计算不包 括屋顶、天台与垂直绿化；（如：在10万平方米土地上有3万平方米绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化与植物水平投影面积之与及建设用地面积比率房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）建筑面积，即为该套（单元）使用面积及该套（单元）应分摊公用建筑面积之套内建筑面积：房屋按单元计算建筑面积，为单元门内范围建筑面积，包括套（单元内使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积计算应符合以规（1）室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；（2）烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；（3）非公用楼梯（包括跃层住宅中套内楼梯）按自然层数使用面积总与计入使用面积（4）住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割建筑面积。可分为应分摊公共建筑面积与不能分摊公共建筑面积实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间距离。 净高：净高是指层高减去楼板厚度净剩值；公摊面积 ：商品房分摊公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅与过道等功能上为整楼建筑服务公共用房与管理用房建筑面积； 各单元及楼宇公共建筑空间之间分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积50得房率：是指套内建筑面积及套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地规划控制线。 玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在位置，它是一个缓冲过渡地段。居室是家庭“领地”，讲究一定私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般及厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客场所。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中房地产项目。现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指现房是指项目已经竣工可以入住房屋。毛坯房：是指没有装修房。使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建住宅，政府以规定租金标准出租给居民公有住房。公房 ：也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售住宅，在住宅未出售之前，住宅产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房：是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房 ：又称售后公房，就是购买公有住房单位产权房： 是指产权属于单位所有房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房： 是在新出台国家房改政策中首次提出一种概念。我国廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房来源主要是腾退旧公房等。 私房 ：也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造住宅。在农村，农民住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人与家庭，也就转为私有住宅。二手房：即旧房。新建商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房人，可以买一套别人多余房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己多余住房换取收益。 楼花：这是当前房地产开发商普遍采用一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中房地产项目。而在成都市通常对期房理解是未修建好，尚不能入住房子。 外销房 ：外销商品房是由房地产开发企业建设，取得了外销商品房预（销）售许可证房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）企业，其他组织与个人。 内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设，取得了商品房销售许可证房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位与居民。 准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内楼宇及设施大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修与进行配套施工阶段房屋。 共同共有房产：指两个或两个以上人，对全部共有房产不分份额地享有平等所有权。 共有房产 ：指两个或两个以上人对同一项房产共同享有所有权。 建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积及地块面积之比。建筑容积率：是反映与衡量建筑用地使用强度一项重要指标，是指地块内建筑物总建筑面积及地块面积比值，即：容积率总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之与。这个比值越小，意味着小区容纳建筑总量越小，居住生活质量就会越高。楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层高度国家在设计上有个要求这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅层高采用下列参数：、。净高则 是指层高减去楼板厚度净剩值。人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳规划人口数量(人/ha)。人口净密度：每公顷住宅用地上容纳规划人口数量(人/ha)。进深：在建筑学上是指一间独立房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间实际长度开间：即住宅宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离，因为就一个自然间宽度而言，故又称为开间。公摊面积：商品房分摊公用建筑面积主要由两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅与过道等功能上为整楼 建筑服务公共用房与管理用房建筑面积； （2）各单元及楼宇公共建筑空间之间分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面 积50。共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等面积，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之与，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑公用建筑面积阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。平台：平台是指供居住者进行室外活动上人屋面或由住宅底层地面伸出室外走廊：走廊是指住宅套外使用水平交通空间。地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高12者。半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高13，且不超过12者。居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地与公共绿地等四项用地总称。住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内用地含宅间绿地与宅间小路等总称。公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是及居住人口规模相对应配建为居民服务与使用各类设施用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地与配建停车场等。 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地：公共绿地是指满足规定日照要求，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应包括居住区公园、小游园与组团绿地及其他块状带状绿地等。商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立共用部位、共用设施设备维修基金。确权:是依照法律、政策规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产所有权、使用权隶属关系与他项权利。土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用国有土地或者集体土地占有、使用以及部分收益、处分权利。房屋他项权利:房屋他项权利是指由房屋所有权衍生出来典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。2、房子分类安居房：指实施国家"安居（或康居）工程"而建设住房（属于经济适用房一类）。是党与国家安排贷款与地方自知自筹资金建设面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供销售价格低于成本、由政府补贴非盈利性住房。经济适用住房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售住房。使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建住宅，政府以规定租金标准出租给居民公有住房。 产权房：是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益与处分权利。这种权利是绝对、排他，不受其他任何人干涉与影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己房地产权利。商品房：是指具有经营资格房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。集资房：是改变住房建设由国家与单位包制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资，拥有全部产权，个人部分出资，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售价格高于当年房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设住宅，向本企事业单位职工出租出售。房改房：是有一定福利性质，各产权单位按照政府每年公布房改价格出售给本单位职工住房。这类房屋来源一般是单位购买商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权与标准价产权以及标准价优惠产权。空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年商品住宅。房地产契税 ：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠及等发生房地产权属转移时向产权承受人征收一种税赋。 营业税 ：指对销售房地产单位与个人，就其营业额按率计征一种税。 房产税： 是以房屋为征税对象、按照房屋原值或房产租金向产权所有人征收一种税。 营业税附加：是指对交纳营业税单位与个人，就其实缴营业税为计税依据而征收城市维护建设税及教育费附加。 印花税 ：指对在经济活动中或经济交往中书立或领受房地产凭证征收一种税赋。 个人所得税： 指个人将拥有合法产权房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收一种税赋。 纳税保证金 ：指按照有关规定，个人将拥有合法产权住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算，个人所得税纳税保证金。 房地产交易手续费 ：是指由政府依法设立，由房地产主管部门设立房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取费用。 房屋权属登记费： 即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取登记费，不包括房产测绘机构收取房产测绘（或勘丈）费用。 土地收益金(土地增值费) ：土地使用者将其所使用土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳价款，或土地使用者将其所使用土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得租金收入按规定比例向财政部门缴纳价款。 土地出让金 ：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取土地出让全部价款（指土地出让交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股与投资，按规定补交土地出让价款。 土地增值税： 是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入单位与个人，以转让所取得收入包括货币收入、实物收入与其他收入为计税依据向国家缴纳一种税赋，不包括以继承、赠及方式无偿转让房地产行为。 土地使用税 ：是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地单位与个人，以实际占用土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地税务机关征收一种税赋。 耕地占用税： 必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园与其他种植经济林木土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设单位与个人向国家缴纳一种税赋。耕地包括国家所有与集体所有耕地，指种植农作物土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。 土地开发费 ：每公顷居住区用地开发所需前期工程测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施与道路工程等各项费用(万元/ha)。 住宅单方综合造价 ：每平方米住宅建筑面积所需工程建设测算综合投资，应包括土地开发费用与居住区用地内建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要管理费用(元/m2)。（八） 房地产术语 住宅：供家庭居住使用建筑。套型：按不同使用面积、居住空间组成成套住宅类型。     居住空间：系指卧室、起居室（厅）使用空间。卧室：供居住者睡眠、休息空间。起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动空间。厨房：供居住者进行炊事活动空间。卫生间：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动空间。使用面积：房间实际能使用面积，不包括墙、柱等结构构造与保温层面积。标准层：平面布置相同住宅楼层。层高：上下两层楼面或楼面及地面之间垂直距离。室内净高：楼面或地面至上部楼板底面之间垂直距离。层高与室内净高普通住宅层高不宜高于2.80。卧室、起居室（厅）室内净高不应低于2.40，局部净高不应低于2.10,且其面积不应大于室内使用面积1/3。厨房、卫生间室内净高不应低于2.20。卫生间、卫生间内排水横管下表面及楼面、地面净距不应低于1.90，且不得影响门 窗扇开启。 净高=层高-楼板厚度阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。按建筑面积计算规则规定，阳台建筑面积按阳台外围及房屋外墙之间水平投影面积计算。其中：1、 封闭式阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算；2、 非封闭阳台 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积一半计算建筑面积； 凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）一半计算建筑面积； 半挑半凹阳台挑出部分按其底板水平投影面积一半计入建筑面积，凹进部分按其净面积一半计算建筑面积。平台：供居住者进行室外活动屋面或由住宅底层地面伸出室外部分。过道：住宅套内使用水平交通空间。壁柜：住宅套内及墙壁结合而成落地贮藏空间。阁楼：利用坡形屋顶闷顶部分形成使用房间。设置阁楼可充分利用坡顶空间。在夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗，可以通风与采光。吊柜：住宅套内上部贮藏空间。跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上住宅。自然层数：按楼板、地板结构分层楼层数。中间层：底层与最高住户入口层之间楼层。单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯高层住宅。塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房高层住宅。通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房高层住宅。（九） 房地产面积测算1、计算全部建筑面积有哪些？（1）永久性结构单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总与计算（2）屋内夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在以上部位计算建筑面（3） 穿过房屋通道，房屋内门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在以上，按其水平投影面积计算。（4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在以上楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面 构屋顶设计在以上部位，按外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖室外 楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。（8） 及房屋相连柱走廊，两房屋间有上盖与柱走廊，均按其柱外围水平投影面积计 算。（9）建筑间永久性封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。（10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在以上，按其外围（不包括采光 井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。（11）有柱或有围护结构门廊，门斗、按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围，当幕墙框架突出 主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑 面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据，幕墙框架突出主体结构距离一律按 150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米数据。（13）属永久性建筑有柱车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。（14）依坡地建筑房屋利用吊脚做架空层，有围护结构，按其高度在以上部分 外围水平面积计算。（15）有伸缩房屋，若其及室内相通，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半建筑面积有哪些？（1） 有盖无柱外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。（2） 独立柱在雨篷，单排柱车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积一半计算面积。（3） 未封闭阳台，按其水平投影面积一半计算面积。（4） 建筑物外有顶盖，无柱走廊、檐廊按其投影面积一半计算面积。（5） 建筑物间有顶盖架空通廊，按其投影面积一半计算面积。3、不计算建筑面积有那些?(1) 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。(2) 检修、消防等室外爬梯。(3) 没有围护结构屋顶水箱、建筑物上无顶盖平台（露台）、游泳池等。(4) 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。(5) 舞台及后台悬挂幕布、布景天桥、挑台。(6) 建筑物内外操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱罐平台。4、哪些公用面积应分摊？应分摊公用面积包括套（单元）门以外室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务值班警卫室、建筑物内垃圾房以及空出屋面有围护结构楼梯间、电梯机房、水箱间等。3、 哪些公用面积不能分摊？不能分摊公用面积为底层架空层中作为公共使用机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街骑楼作为公用开放使用建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。（十）基础与地基概念与区别1、基 础：是建筑物组成部分，是建筑物地面以下承重构件，它支撑着其上部建筑物全部荷载，并将这些荷载传给下面地基。2、地 基：不是建筑物组成部分，是承受由基础传下来荷载土层或岩层。 对于地基来说，应满足以下要求：（1）有足够承载力。（2）有均匀压缩量，以保证有均匀下沉。如果地基下沉不均匀时，建筑物上部会产生开裂变形。（3）有防止产生滑坡、倾斜方面能力，必要时（特别是较大高度差时）应加设挡土墙，以防止出现滑坡变形。3、墙 体1、墙体作用：承重作用、围护作用、分隔作用、装饰作用。2、墙体类型：按在建筑物中所处位置，分为外墙与内墙。按在建筑物中方向，分为纵墙与横墙。其中外横墙通常称为山墙。按受力情况，分为承重墙与非承重墙。属于非承重墙有自承重墙、隔墙剪力墙、幕墙。 墙体按使用材料，分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。 墙体按构造方式，分为实体墙、空心墙与复合墙。3、楼 板：是分隔建筑物上下层空间水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、基础。楼板基本构造层是面层、结构层与顶棚。4、梁：是跨过空间横向构件。根据所采用材料，梁可分为钢梁、钢筋混凝土梁与木梁；根据传递力方向，梁可分主梁与次梁；根据梁及支撑搭接状况，梁可分为简梁、连续梁与悬臂梁。 梁主要起结构承重作用，承担其上板传来荷载，再传到支撑它柱上，而环绕整个建筑物墙体所设置梁，主要是为了提高建筑物整体结构稳定性。5、楼 梯：一般由楼梯段、休息平台与栏杆扶手三部分组成。垂直交通设施主要形式有楼梯、电梯、自动扶梯、台阶与坡道等。 按使用性质，可分为：室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯与防火楼梯6、屋 顶：是建筑物顶部起覆盖作用围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层与顶棚组成。屋顶应满足防水、保温、隔热以及隔声、防火等要求，必须稳固。常见屋顶类型有平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等），此外还有曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等）。7、门 窗：（门）门一般由门框、门扇、五金等组成。（1）门高：供人通行门，高度一般不低于2m，再高也以不宜超过，否则有空洞感，门扇制作也需特别加强。如造型、通风、采光需要时，可在门上加腰窗，其高度从起，但也不宜过高。供车辆或设备通过门，要根据具体情况决定， 其高度宜较车辆或设备高出0.30.5m,以免车辆因颠簸或设备需要垫滚筒搬运时碰撞门框。至于各类车辆通行净空要求，要查阅相应规范。如果是体育场馆、展览厅堂之类大体量、大空间建筑物，需要设置超尺度门时，可在大门扇上加设常规尺寸附门，供大门勿需开启时，人们可以通行。（2）门宽：一般住宅分户门0.91m，分室门0.80.9m，厨房门左右，卫生间门0.70.8m，由于考虑现代家具搬入，现今多取上限尺寸。窗:窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。窗按使用材料，分为木窗、钢窗、铝合金窗、塑料窗；按开启方式，分为：平开窗（包括内开窗与外开窗）推拉窗旋转窗（包括横式旋转窗与立式旋转窗。横式旋转窗按转动铰链与转轴位置不同，可分为上悬窗、中悬窗与下悬窗）固定窗（仅供采光及眺望、不能通风）。按所处位置：可分为侧窗与天窗。（3）窗高：一般住宅建筑中，窗高度为，加上窗台高，则窗顶距楼面，还留有结构高度。在公共建筑中，窗台高度由1.01.8m不等，开向公共走道窗扇，其底面高度不应低于。至于窗高度则根据采光、通风、空间形象等要求来决定，但要注意过高窗户刚度问题，必要时要加设横梁或"拼樘"。此外，窗台高低于时，应采取防护措施。现代玻璃幕墙中，整块玻璃高度有已超过，那已不属于一般窗户范围了（4）窗宽：一般由开始，宽到构成"带窗"，但要注意采用通宽带窗时，左右隔壁房间隔声问题以及推拉窗扇滑动范围问题，也要注意全开间窗宽会造成横墙面上炫光，对教室、展览室都是不合适。8、地 面：是指建筑物底层地坪，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地付给地基。常见地面由面层、垫层与基层所构成。 按面层所用材料与施工方式不同，常见地面有以下几类：1、整体类地面，包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面与水磨石地面等。2、块料类地面，包括普通粘土砖、大阶砖、水泥花砖、缸砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等。3、材类地面，常见有塑料地面、橡胶毡地面以及无纺织地毡地面等。4、涂料类地面。第 20 页