工程部培训资料.doc
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1、工程部培训资料房地产基础知识一、按建筑物使用性质分类二、房地产类型三、房地产专业名词四、房地产面积测算五、房地产术语 六、基础与地基概念与区别房地产基础知识培训(一) 按建筑物使用性质分类通常将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑与农业建筑四大类。居住建筑与公共建筑通常统称为民用建筑。1、居住建筑:商品房 2、公共建筑:包括办公楼、商场、影剧院、医院、体育馆等。3、工业建筑:包括工业厂房、仓库等。4、农业建筑:指各类供农业生产使用房屋如种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等(二) 房地产类型按用途划分:1、居住房地产;2、商业房地产;3、旅游房地产;4、工业房地产;5、农业房地产房地产住宅层数划分
2、规定:1、低层住宅为1-3层;2、多层住宅为4-6层;3、小高层住宅为7-11层4、中高层住宅为12-16层;5、16层以上为高层住宅房地产土地使用年限是如何确定?凡及省市规划国土局签订土地使用权出让合同书用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。网上说现在建筑使用年限是50年,差20年没了,这个不知道你们听过没。正常这个“50年年限”是从结构设计安全角度来说,“它意味着房屋在使用了50年以后,若发生结构安全问题,那开发商、设计、施工方就可以不买单。50年后如果想要继续
3、住,应该进行房屋结构安全鉴定,一般采取一些可靠措施还是可以继续住”。房屋建筑结构分类标准名词解释 钢结构:承重主要结构是用钢材料建造,包括悬索结构。 钢、钢筋混凝土结构:承重主要结构是用钢、钢筋混凝上建造。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 钢筋混凝土结构:承重主要结构是用钢筋混凝上建造。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工钢筋混凝土结构建筑物 混合结构:承重主要结构是用钢筋混凝土与砖木建造。如一幢房屋梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是用钢筋混凝土建造 砖木结构:承重主要结构是用砖、木材建造。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造
4、其它结构:凡不属于上述结构房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等从构成房屋建筑结构材料分:木结构(老楼,一般为12层建筑);砖木结构(老楼,一般为13层建筑);砖混结构(一般为6或7层建筑);钢筋混凝土结构(高层建筑,为8层以上建筑);钢结构(纽约市贸大厦)从房屋层数高度分:低层 13层(木结构、砖木结构);多层 46层(砖混结构);中高层 79层(钢筋混凝土结构);高层 1030层(钢筋混凝土结构);超高层 40层以上(钢筋混凝土结构、钢结构)按房屋建筑耐火性与耐久性程度分:一级 100年以上(钢筋混凝土结构、钢结构);二级 50100年以上(砖混);三级 2550年(平房)房屋建筑用途分
5、:生产性建筑;居住建筑;公共建筑关于室内采光有何要求?1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过四个时,其中宜有二个获得日照。2、采光系数:室内为1,窗地面积比1/7;楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间侧窗洞口面积Ac及该房间地面面积Ad之比。3、 高度低于窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。梁种类:1、梁种类按受力状态分为:(1)简支梁:单跨梁一般为简支梁,如过梁、托墙梁。(2)连续梁:两跨以上梁为连续梁。(3)悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。(七) 房地产专业名词1、常用名词五证:(1)建设用地规划许可证;(2
6、)建设工程规划许可证;(3)建设工程开工证;(4)国有土地使用证;国有土地使用证是指合法建筑重要法规文件,它主要载明所有者名称、土地性质、使用年限、四至及面积。规划许可证是指合法建筑重要法规文件,它主要载明建筑物面积、宽度、高度、长度、密度、容积率、日照系数、居住人数及建筑内容排列等内容。开工许可证是指政府有关部门准许开工建设政策两书:1:住宅质量保证书、2:住宅使用说明书;房地产证:是房屋土地所有权属二合为一凭证,是房地产权属法律凭证;房地产产权:是指产权人对房屋所有权与对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产占有、使用、收益与依法处分权利;土地使用权:是指土地使用权拥有者对土地使
7、用权限,包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用;三通一平:是指水通、电通、路通及场地平整;七通一平:是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;红线图:又叫(宗地图)是按一定比例尺制作用以标示一宗地用地位置、界线与面积地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房;总用地面积:经城市规划行政主管部门划定用地范围内土地面积;建设用地面积,净用地面积:经城市规划行政主管部门
8、划定建设用地范围内土地面总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之建筑面积:指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之与,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高以上(含)永久建建筑覆盖率(建筑密度):建设用地范围内所有建筑物基底面积之与及建设用地面积比率;(如:在10万平方米土地上,建筑用地净面积为8万平方米,其建筑覆 盖率为0.8建筑密度为80%)绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之与及建设用地面积之比率。绿地面积计算不包 括屋顶、天台与垂直绿化;(如:在10万平方米土地上有3万平方米绿化面积,其绿化率为30%)绿化覆盖率:建设用地范围内
9、全部绿化与植物水平投影面积之与及建设用地面积比率房屋销售面积:房屋按套(单元)出售时,房屋销售面积为该套(单元)建筑面积,即为该套(单元)使用面积及该套(单元)应分摊公用建筑面积之套内建筑面积:房屋按单元计算建筑面积,为单元门内范围建筑面积,包括套(单元内使用面积、墙体面积及阳台面积;套内使用面积:指室内实际能使用面积,不包括墙体、柱子等结构面积,使用面积计算应符合以规(1)室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算,墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;(2)烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积;(3)非公用楼梯(包括跃层住宅中套内楼梯)按自然层数使用面积总与计入使用面积(4)住宅
10、使用面积包括:卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积公共建筑面积:各产权主共同占有或共同使用建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割建筑面积。可分为应分摊公共建筑面积与不能分摊公共建筑面积实用面积:它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后余额;层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间距离。 净高:净高是指层高减去楼板厚度净剩值;公摊面积 :商品房分摊公用建筑面积主要由两部分组成: 电梯井、楼梯间、垃圾道
11、、变电室、设备室、公共门厅与过道等功能上为整楼建筑服务公共用房与管理用房建筑面积; 各单元及楼宇公共建筑空间之间分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积50得房率:是指套内建筑面积及套(单元)建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。道路用地 :道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线 :道路红线是指城市道路含居住区级道路用地规划控制线。 玄关 :玄关就是登堂入室第一步所在位置,它是一个缓冲过渡地段。居室是家庭“领地”,讲究一定私密性,大门一开,有
12、玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般及厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客场所。期房:是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中房地产项目。现房:是指开发商已办妥房地产权证(大产证)商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指现房是指项目已经竣工可以入住房屋。毛坯房:是
13、指没有装修房。使用权房:使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建住宅,政府以规定租金标准出租给居民公有住房。公房 :也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售住宅,在住宅未出售之前,住宅产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房:是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房 :又称售后公房,就是购买公有住房单位产
14、权房: 是指产权属于单位所有房屋,也称系统产权房、系统房。廉租房: 是在新出台国家房改政策中首次提出一种概念。我国廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房来源主要是腾退旧公房等。 私房 :也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造住宅。在农村,农民住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人与家庭,也就转为私有住宅。二手房:即旧房。新建商品房进行第一次交易时为一手,第二次交易则为二手。一些无房人,可以买一套别人多余房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己多余住房换取收益。 楼花:这是当前房地产开发商普遍采用一种
15、房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中房地产项目。而在成都市通常对期房理解是未修建好,尚不能入住房子。 外销房 :外销商品房是由房地产开发企业建设,取得了外销商品房预(销)售许可证房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)企业,其他组织与个人。 内销房:内销商品房是由房地产开发企业建设,取得了商品房销售许可证房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位与居民。 准现房:是指房屋主体已基本封顶完工,小区内楼宇及设施大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修与进行配套施工阶段房屋。 共同共有房产:指两个或两个以上人,对全部共有房产不分份额地享有平等所有
16、权。 共有房产 :指两个或两个以上人对同一项房产共同享有所有权。 建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积及地块面积之比。建筑容积率:是反映与衡量建筑用地使用强度一项重要指标,是指地块内建筑物总建筑面积及地块面积比值,即:容积率总建筑面积建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之与。这个比值越小,意味着小区容纳建筑总量越小,居住生活质量就会越高。楼间距:东西向楼间距为1:1,南北偏东为1:1.3,南北向为1:1.5。建筑层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层高度国家在设计上有个要求这个高度就叫层高。具体地说,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下
17、表面)之间竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准(GBI100-87)中规定,住宅层高采用下列参数:、。净高则 是指层高减去楼板厚度净剩值。人口毛密度:每公顷居住区用地上容纳规划人口数量(人/ha)。人口净密度:每公顷住宅用地上容纳规划人口数量(人/ha)。进深:在建筑学上是指一间独立房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间实际长度开间:即住宅宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离,因为就一个自然间宽度而言,故又称为开间。公摊面积:商品房分摊公用建筑面积主要由两部分组成: (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅与过道等功能上为整楼 建筑服务公共用房与管理用房建筑面积; (2)
18、各单元及楼宇公共建筑空间之间分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面 积50。共有建筑面积:房屋系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。公用建筑面积:公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等面积,作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之与,并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑公用建筑面积阳台:阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。平台:平台是指供居住者进行室外活动上人屋面或由住宅底层地面伸出室外走廊:走廊是指住宅套外使用水平交通空间。地下室:地
19、下室是指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高12者。半地下室:半地下室是指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高13,且不超过12者。居住区用地:居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地与公共绿地等四项用地总称。住宅用地:住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内用地含宅间绿地与宅间小路等总称。公共服务设施用地:公共服务设施用地一般称公建用地,是及居住人口规模相对应配建为居民服务与使用各类设施用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地与配建停车场等。 道路用地:道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地:公共绿地是指满足规定日照要求
20、,适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地,应包括居住区公园、小游园与组团绿地及其他块状带状绿地等。商品房维修基金:是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号)规定,新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立共用部位、共用设施设备维修基金。确权:是依照法律、政策规定,经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序,确认某一房地产所有权、使用权隶属关系与他项权利。土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用国有土地或者集体土地占有、使用以及部分收益、处分权利。房屋他项权利:房屋他项权利是指由房屋所有权衍生出来典权、
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