工程部培训资料3804.docx
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1、工程部培培训资料料房地产基基础知识识一、按建建筑物使使用性质质分类二、房地地产的类类型三、房地地产专业业名词四四、房地产产面积的的测算五、房地地产术语语六、基础础和地基基的概念念和区别别房地产产基础知知识培训训(一) 按建建筑物使使用性质质分类通常将建建筑物分分为居住住建筑、公共建建筑、工工业建筑筑和农业业建筑四四大类。居住建建筑和公公共建筑筑通常统统称为民民用建筑筑。1、居住住建筑:商品房房2、公共共建筑:包括办办公楼、商场、影剧院院、医院院、体育育馆等。3、工业业建筑:包括工工业厂房房、仓库库等。4、农业业建筑:指各类类供农业业生产使使用的房房屋如种种子库、拖拉机机站、饲饲养牲畜畜用房等等
2、(二) 房地地产的类类型按用用途划分分:1、居住房房地产;2、商业业房地产产;3、旅游游房地产产;4、工业业房地产产;5、农业业房地产产房地产产住宅的的层数划划分的规规定:11、低层层住宅为为1-33层;2、多层层住宅为为4-66层;3、小高高层住宅宅为7-11层层4、中高高层住宅宅为122-166层;5、166层以上上为高层层住宅房地产土土地的使使用年限限是如何何确定的的?凡与与省市规规划国土土局签订订土地地使用权权出让合合同书的的用地,其其土地使使用年限限按国家家规定执行行。即:居住用地地七十年年;工业业用地五五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用用地五十年;商业、旅游、娱乐用用地四十年;
3、综合用用地或者者其他用用地五十十年。网上说现现在的建建筑使用用年限是是50年年,差的的20年年没了,这这个不知知道你们们听过没没。正常常的这个个“500年年限限”是从从结构设设计安全全角度来来说的,“它它意味着着房屋在在使用了了50年年以后,若若发生结结构安全全问题,那那开发商商、设计计、施工工方就可可以不买买单。550年后后如果想想要继续续住,应应该进行行房屋结结构安全全鉴定,一一般采取取一些可可靠的措措施还是是可以继继续住的的”。房屋建筑筑结构分分类标准准名词解释释钢结构构:承重的的主要结结构是用用钢材料料建造的的,包括括悬索结结构。钢、钢钢筋混凝凝土结构构:承重的的主要结结构是用用钢、钢
4、钢筋混凝凝上建造造的。如如一幢房房屋一部部分梁柱柱采用钢钢筋混凝凝土构架架建造钢筋混混凝土结结构:承重的的主要结结构是用用钢筋混混凝上建建造的。包括薄薄壳结构构、大模模板现浇浇结构及及使用滑滑模、开板等等先进施施工方法法施工的的钢筋混混凝土结结构的建建筑物混合结结构:承重的的主要结结构是用用钢筋混混凝土和和砖木建建造的。如一幢幢房屋的的梁是用用钢筋混混凝土制制成,以以砖墙为为承重墙墙,或者者梁是木木材制造造,住是是用钢筋筋混凝土土建造砖木结结构:承重的的主要结结构是用用砖、木木材建造造的。如如一幢房房屋是木木制结构构房架。砖墙、木柱建建造的其它结结构:凡不属属于上述述结构的的房匿都都归此类类。
5、如竹竹结构、砖拱结结构、窑窑洞等从构成成房屋建建筑结构构的材料料分:木结构构(老楼楼,一般般为12层层建筑);砖木结构(老楼,一般为13层建筑);砖混结构(一般为6或7层建筑);钢筋混凝土结构(高层建筑,为8层以上的建筑);钢结构(纽约市贸大厦)从房屋屋层数高高度分:低层 13层(木木结构、砖木结结构);多层 46层(砖砖混结构构);中高层层 779层层(钢筋筋混凝土土结构);高层 1030层(钢筋混凝土结构);超高层 40层以上(钢筋混凝土结构、钢结构)按房屋屋建筑耐耐火性和和耐久性性程度分分:一级 1000年以以上(钢钢筋混凝凝土结构构、钢结结构);二级 5001000年以以上(砖混);三
6、级 255500年(平平房)房屋建建筑用途途分:生产性性建筑;居住建建筑;公共建建筑关于室内内采光有有何要求求?1、每套套住宅至至少应有有一个居居住空间间内获得得日照,当当一套住住宅中居居住空间间总数超超过四个个时,其其中宜有有二个获获得日照照。2、采光光系数:室内为为1,窗窗地面积积比1/7;楼楼梯间00.5窗窗地面积积比1/12。窗地面面积比值值为直接接天然采采光房间间的侧窗窗洞口面面积Acc与该房房间地面面面积AAd之比比。3、 高度低于于0.55米的窗窗洞口面面积不计计入采光光面积内内。窗洞洞口上沿沿距地面面高度不不宜低于于2米。梁的种类类:1、梁的的种类按按受力状状态分为为:(1)简
7、简支梁:单跨梁梁一般为为简支梁梁,如过过梁、托托墙梁。(2)连连续梁:两跨以以上的梁梁为连续续梁。(3)悬悬臂梁。如阳台台梁、雨雨篷梁等等。(七) 房地地产专业业名词11、常用用名词五证:(1)建建设用地地规划许许可证;(2)建设工程规划许可证;(3)建设工程开工证;(4)国有土地使用证;国有有土地使使用证是指合法建筑的重要法规文件,它主要载明所有者的名称、土地性质、使用年限、四至及面积。规划划许可证证是指指合法建建筑的重重要法规规文件,它它主要载载明建筑筑物的面面积、宽宽度、高高度、长长度、密密度、容容积率、日照系系数、居居住人数数及建筑筑内容的的排列等等内容。开工工许可证证是指指政府有有关
8、部门门准许开开工建设设的政策策两书:1:住住宅质量量保证书书、22:住住宅使用用说明书书;房地产产证:是是房屋土土地所有有权属二二合为一一的凭证证,是房房地产权权属的法法律凭证证;房地产产产权:是指产产权人对对房屋的的所有权权和对该该房屋所所占用土土地的使使用权。具体内内容是产产权人对对房地产产的占有、使用、收益和和依法处处分的权权利;土地使使用权:是指土土地使用用权拥有有者对土土地使用用的权限限,包括括开发权权、收益益权、处处置权。政府以以拍卖、招标、协协议的方方式,将将国有土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者。土地地使用权权期满后后,如该该土地用用途符合合当时城城市规划划要
9、求的的,土地地使用者者可申请请续用,经经批准并并补清地地价后可可以继续续使用;三通一一平:是是指水通通、电通通、路通通及场地地平整;七通一一平:是是指水通通、电通通、路通通、排水水通、排排污通、通讯通通、煤气气通及场场地平整整;红线图图:又叫叫(宗地地图)是是按一定定比例尺尺制作的的用以标标示一宗宗地的用用地位置置、界线线和面积积的地形形平面图图。它由由政府土土地管理理部门颁颁发给土土地使用用权受让让者,受受让者只只能在红红线范围围内施工工建房;总用地地面积:经城市市规划行行政主管管部门划划定的用用地范围围内的土土地面积积;建设用用地面积积,净用地地面积:经城市市规划行行政主管管部门划划定的建
10、建设用地地范围内内的土地地面总建筑筑面积:指在建建设用地地范围内内单栋或或多栋建建筑物地地面以上上及地面面以各层层建筑面面积之建筑面面积:指指建筑物物外墙或或结构外外围水平平投影面面积之和和,包括括阳台、挑廊、地下室室、室外外楼梯等等。且具具备有上盖盖、结构构牢固、层高22.2mm以上(含含2.22m)的的永久建建建筑覆覆盖率(建建筑密度度):建建设用地地范围内内所有建建筑物基基底面积积之和与与建设用用地面积积的比率率;(如如:在10万平平方米的的土地上上,建筑筑用地净净面积为为8万平平方米,其其建筑覆覆盖率为为0.88建筑筑密度为为80%)绿化率率:建设设用地范范围内所所有绿地地面积之之和与
11、建建设用地地面积之之比率。绿地面面积的计计算不包包括屋顶顶、天台台和垂直直绿化;(如:在100万平方方米的土土地上有有3万平平方米的的绿化面面积,其其绿化率率为300%)绿化覆覆盖率:建设用用地范围围内全部部绿化和和植物水水平投影影面积之之和与建建设用地地面积的的比率房屋销销售面积积:房屋屋按套(单单元)出出售时,房房屋销售售面积为为该套(单单元)的的建筑面面积,即即为该套套(单元元)的使使用面积积与该套套(单元元)应分分摊的公公用建筑筑面积之之套内建建筑面积积:房屋屋按单元元计算的的建筑面面积,为为单元门门内范围围的建筑筑面积,包包括套(单单元内的的使用面面积、墙墙体面积积及阳台台面积;套内
12、使使用面积积:指室内内实际能能使用的的面积,不不包括墙墙体、柱柱子等结结构面积积,使用用面积的的计算应应符合以以规(1)室室内使用用面积按按结构墙墙体内表表面尺寸寸计算,墙墙体有复复合保温温、隔热热层、按按复合层层内皮尺尺寸计算算;(2)烟烟囱、通通风道、各种管管道竖井井等均不不计入使使用面积积;(3)非非公用楼楼梯(包包括跃层层住宅中中的套内内楼梯)按按自然层层数的使使用面积积总和计计入使用用面积(4)住住宅使用用面积包包括:卧卧室、起起居室、厨房、卫生间间、餐厅厅、过道道、前室室、贮藏藏室等。单元内使使用面积积系数=单元内内使用面面积/单单元内建建筑面积积+按规规定应分分摊公用用建筑面面积
13、公共建建筑面积积:各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积,指指各套(单单元)以以外为各各户共同同使用,不不可分割割的建筑筑面积。可分为为应分摊摊的公共共建筑面面积和不不能分摊摊的公共共建筑面面积实用面面积:它它是套内内建筑面面积扣除除公共建建筑面积积后的余余额;层高:层高是是指住宅宅高度以以“层”为为单位计计量,每每一层的的高度国国家在设设计上有有要求,这这个高度度就叫层层高。它它通常包包括下层层地板面面或楼板板面到上上层楼板板面之间间的距离离。 净高:净高是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值;公摊面面积 :商品房房分摊的的公用建建筑面积积主要由由两部分分组成: 电梯梯井、楼楼梯间
14、、垃圾道道、变电电室、设设备室、公共门门厅和过过道等功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积; 各各单元与与楼宇公公共建筑筑空间之之间的分分隔以及及外墙(包包括山墙墙)墙体体水平投投影面积积的500得房率率:是指指套内建建筑面积积与套(单单元)建建筑队面面积之比比。 套套内建筑筑面积=套内使使用面积积+套内内墙体面面积+阳阳台建筑筑面积。 套(单单元)建建筑面积积=套内内建筑队队面积 +分摊摊得公用用建筑队队面积。道路用用地 :道路用用地是指指居住区区道路、小区路路、组团团路及非非公建配配建的居居民小汽汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地。 道路红红线 :道路红红线是
15、指指城市道道路含居居住区级级道路用用地的规规划控制制线。 玄关 :玄关关就是登登堂入室室第一步步所在的的位置,它它是一个个缓冲过过渡的地地段。居居室是家家庭的“领领地”,讲讲究一定定的私密密性,大大门一开开,有玄玄关阻隔隔,外人人对室内内就不能能一览无无余。玄玄关一般般与厅相相连,由由于功能能不同,需需调度装装饰手段段加以分分割就是是自己人人回家,也也要有一一块放雨雨伞、挂挂雨衣、换鞋、搁包的的地方。平时,玄玄关也是是接受邮邮件、简简单会客客的场所所。期房:是指开开发商从从取得商商品房预预售许可可证开始始至取得得房地产产权证大大产证止止,在这这一期间间的商品品房称为为期房,消消费者在在这一阶阶
16、段购买买商品房房时应签签预售合合同。期期房在港港澳地区区称作为为买“楼楼花”,这这是当前前房地产产开发商商普遍采采用的一一种房屋屋销售方方式。购购买期房房也就是是购房者者购买尚尚处于建建造之中中的房地地产项目目。现房:是指开开发商已已办妥房房地产权权证(大大产证)的的商品房房,消费费者在这这一阶段段购买商商品房时时应签出出售合同同。在通通常意义义上指的的现房是是指项目目已经竣竣工可以以入住的的房屋。毛坯房房:是指没没有装修修的房。使用权权房:使使用权房房是指由由国家以以及国有有企业、事业单单位投资资兴建的的住宅,政政府以规规定的租租金标准准出租给给居民的的公有住住房。公房 :也称称公有住住房,
17、国国有住宅宅。它是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建、销销售的住住宅,在在住宅未未出售之之前,住住宅的产产权(拥拥有权、占有权权、处分分权、收收益权)归归国家所所有。目目前居民民租用的的公有住住房,按按房改政政策分为为两大类类:一类类是可售售公有住住房,一一类是不不可售公公有住房房。上述述两类房房均为使使用权房房。不可售售公房:是指根根据本市市现行房房改政策策还不能能出售给给承租居居民的公公有住房房,它主主要包括括旧式里里弄、新新式里弄弄、职工工住房等等厨房、卫生合合用的不不成套房房屋,也也包括部部分公寓寓、花园园住宅等等成套房房屋。已购公公房:又称售售后公房房,就是是购买的
18、的公有住住房单位产产权房: 是指指产权属属于单位位所有的的房屋,也也称系统统产权房房、系统统房。廉租房房:是在在新出台台的国家家房改政政策中首首次提出出的一种种概念。我国的的廉租房房只租不不售,出出租给城镇镇居民中中最低收收入者。廉租房房的来源源主要是是腾退的的旧公房房等。 私房 :也称称私有住住宅,私私产住宅宅。它是是由个人人或家庭庭购买、建造的的住宅。在农村村,农民民的住宅宅基本上上是自建建私有住住宅。公公有住房房通过住住宅消费费市场出出售给个个人和家家庭,也也就转为为私有住住宅。二手房房:即旧旧房。新新建的商商品房进进行第一一次交易易时为一手,第二二次交易易则为二手。一些些无房的的人,可
19、可以买一一套别人人多余的的房;而而另一些些手里有有些积蓄蓄又有小小房子居居住的,可可以卖掉掉旧房买买新房;而那些些住房富富余户,也也能卖掉掉自己的的多余住住房换取取收益。 楼花:这是当当前房地地产开发发商普遍遍采用的的一种房房屋销售售方式。购买期期房也就就是购房房者购买买尚处于于建造之之中的房房地产项项目。而而在成都都市通常常对期房房的理解解是未修修建好,尚尚不能入入住的房房子。 外销房房:外销商商品房是是由房地地产开发发企业建建设的,取取得了外外销商品品房预(销销)售许许可证的的房屋,外外销商品品房可以以出售给给国内外外(含港港、澳、台)的的企业,其其他组织织和个人人。 内销房房:内销销商品
20、房房是由房房地产开开发企业业建设的的,取得得了商品品房销售售许可证证的房屋屋,内销销商品房房可以出出售给当当地企事事业单位位和居民民。 准现房房:是指指房屋主主体已基基本封顶顶完工,小小区内的的楼宇及及设施的的大致轮轮廓已初初现,房房型、楼楼间距等等重要因因素已经经一目了了然,工工程正处处在内外外墙装修修和进行行配套施施工阶段段的房屋屋。 共同共共有房产产:指两个个或两个个以上的的人,对对全部共共有房产产不分份份额地享享有平等等的所有有权。 共有房房产 :指两个个或两个个以上的的人对同同一项房房产共同同享有所所有权。 建筑密密度:规规划地块块内各类类建筑基基底占地地面积与与地块面面积之比比。建
21、筑容容积率:是反映映和衡量量建筑用用地使用用强度的的一项重重要指标标,是指指地块内内建筑物物的总建建筑面积积与地块块面积的的比值,即即:容积积率总总建筑面面积建筑用用地面积积。其中中,总建建筑面积积是地上上所有建建筑面积积之和。这个比比值越小小,意味味着小区区容纳的的建筑总总量越小小,居住住生活质质量就会会越高。楼间距距:东西西向楼间间距为11:1,南南北偏东东为1:1.33,南北北向为11:1.5。建筑层层高:层层高是指指住宅高高度以“层”为单位位计量,每每一层的的高度国国家在设设计上有有个要求求这个高高度就叫叫层高。具体地地说,层层高是指指下层地地板面或或楼板上上表面(或或下表面面)到相相
22、邻上层层楼板上上表面(或或下表面面)之间间的竖向向尺寸。住宅宅建筑模模数协调调标准(GGBI1100-87)中中规定,住住宅的层层高采用用下列参参数:22.6米米、2.77米、2.88米。净净高则 是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值。人口毛毛密度:每公顷顷居住区区用地上上容纳的的规划人人口数量量(人/ha)。人口净净密度:每公顷顷住宅用用地上容容纳的规规划人口口数量(人/hha)。进深:在建筑筑学上是是指一间间独立的的房屋或或一幢居居住建筑筑从前墙墙皮到后后墙壁之之间的实实际长度度开间:即住宅宅的宽度度。指一一间房屋屋内一面面墙皮到到另一面面墙皮之之间的实实际距离离,因为为就一个个自然间间
23、的宽度度而言,故故又称为为开间。公摊面面积:商品房房分摊的的公用建建筑面积积主要由由两部分分组成: (11)电梯梯井、楼楼梯间、垃圾道道、变电电室、设设备室、公共门门厅和过过道等功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积; (22)各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙(包包括山墙墙)墙体体水平投投影面积积的500。共有建建筑面积积:房屋系系指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。公用建建筑面积积:公用建建筑面积积不包括括任何作作为独立立使用空空间租、售的地地下室、车棚等等面积,作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。一一
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