《2019年上半年全国新开盘总结报告》.docx

摘要2019年上半年，房地产调控以“稳J为主，中央坚持“房住不炒”，地方收紧调控，一城一策持 续优化调控措施，房地产金融监管保持收紧态势。一城一策延伸至土地端，房地产市场基于城市间 分化现象明显，重点强调因城施策。房地产金融监管以紧为主。政治局会议强调，注重以供给侧结构 性改革的方法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量开展中防范化解风险。5月，国家发改委就建 立健全城乡融合开展体制机制和政策体系有关情况举行发布会，规划司司长表示，放宽落户不等于 放松对房地产的调控，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位必须坚持、不能动摇。银保监会公布 2019年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。2019年是继 续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年，楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。 从2019年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、重庆仍保持较高 水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常好，平均去化率均超8成。1 .开盘量：重点城市开盘1674次，推出房源逾33万套2019年上半年，14个重点城市住宅类工程共计开盘1674次，推出房源逾33万套。其中 一线城市广州开盘量较大，共计开盘76次；二线城市中杭州、重庆开盘次数较多，分别为335 次和231次。北京、深圳、南昌、青岛和苏州开盘量相对较少。从各城市单工程推盘量来看，2019年上半年，武汉恒大科技旅游城夺得工程推盘套数排行 榜榜首，1月6日开盘一次性推出3635套房源，该工程为纯新盘，位于江夏区，属投资类地产， 开盘均价为高层10700元/平方米、洋房13000元/平方米、公寓11000元/平方米、联排21000 元/平方米。2 .去化情况：平均去化超7成，南昌、武汉表现较好2019年上年年，全国14个重点监测城市新开住宅工程当天去化率均值为71%。进入2019 年以来，去化表现整体上扬，4、5和6月去化率在73%左右小幅波动。整体来看，今年上半年 去化水平低于去年同期。从工程去化情况来看，2019年上半年共有368个工程开盘售罄，主要集中在杭州和武汉， 其中杭州较多，占据136席。城市工程名称推出套数积累客 户数销售均价 （70/m2）开盘时间开盘 去化率杭州绿地艺尚府341-220006月11日100,杭州御山道壹号141-195006 月 12 口100«杭州万科埃云坊126-198846月12日100«杭州上坤山语四季92-190006月13日100%杭州越秀西海岸112-171926月15日100«杭州春天学府132-191126月15日100»杭州金地江山风华108-195006月16日100,杭州宋都如意春江28-172006月17日100S杭州龙湖金地商置都会风华64一458006月19日100S杭州中天卓越风荷锦庭68-186006 月 20 R100»杭州金地滨江万科悦虹湾132-339426 月 20 口100«杭州保利滨江上品160-698006月21日100«杭州三湘印象森林海尚124-458006月22日100%杭州德信时代公馆205-203006月22日100«杭州东原旭辉璞阅324-261716月22日100»杭州旭辉东原国滨府128-300006 月 22 口100»杭州融创金成臻蓝府52-311006月22日100»杭州德信九溪云庄45-523776月23日100«杭州滨江金地御品119-698006月23日100»杭州佳源西溪印象13-347396 月 23 口100«南京高科荣境66-298001月7 H100«南京翠屏城712-122181月11日100K南京绿城深蓝134-339981月14日100«南京中海城南公馆142-360002月18日100,南京中海原山122-295003月13日100»南京中南上悦城119-256003 月 19 口100«南京怛大悦澜湾8-227343月20日100»南京升龙天汇323-350003月22日100K南京绿地华侨城海珀滨江186-350003 月 22 口100«南京星河天赋142-389733月22日100*南足金基九月森林48-341444月9日100«南京风华国际271-304204月10日1001南京葛洲坝招商紫郡篇园66-369004月10日100«南京升龙天汇209-350004月28日100»南京翡翠天际247-353224月28日100»南京融信世纪东方224-283564月28日100*南京石林云城84-280144 月 30 R100«南京鱼嘴金茂悦184-398005月6日100«南京金浦御龙湾128-260005月7日100%南京金基九月森林54-328945 月 20 口100«南京保利国际社区186-257885月29日100»城市工程名称推出套数积累客 户数销售均价 （70/m2）开盘时间开盘 去化率南京五矿澜悦栖原54-321856月5日100,南京华润置地瑞府192-398006月19日100«南京翡翠天际140-349006月22日100«南京招商正荣东望府144-281876月22日100%广州保利罗兰国际280300400004月6日100«广州科慧花园260300220004月23日100»广州珠江花城350500460004月27日100,广州保利中海金地大国璟192200210006月14日100S重庆约克郡224一136002月28日100S重庆华润润西山72-87803月19日100»重庆康田澜山檄46-115003 月 20 口100«重庆万科翡翠公园72-173803月22日100«重庆华融现代城408-85103月23日100%重庆华融现代城408-85103月23日100«重庆鲁能北渝星城28-95003月27日100»重庆御璟悦来88-135003 月 28 口100»重庆中冶仁和西里184-99803月30日100»重庆璟槌云山138-98004月3日100«重庆恒大轨道时代692-138304月12日100»重庆鹏润悦秀上东42-146004 月 12 口100«重庆万科观承104-116104月13日100«重庆绿地城36-92004月13日100K重庆华润润西山72-89904月14日100«重庆江北嘴壹号院224-183004月16日100,重庆中冶仁和西里184-105004 月 21 口100»重庆保利观塘263-126004 月 26 口100«重庆恒大世纪城224-131804月27日100»重庆洸悦华府32-122404月30日100K重庆世茂璀璨天城239-123005月1日100«重庆恒大新城247-95005月9日100*重庆江山檄348-124005月11日100«重庆金融街融府104-120005月18日1001重庆渝开发格莱美城106-89805月19日100«重庆保利观塘263-110005月23日100»重庆华融现代城425-88105月25日100»重庆桂语九里180-104505月25日100*重庆奥园誉府156-103005 月 29 R100«重庆千江凌玄247-99005月30日100«重庆金融街融景城74-182006月1日100%重庆渝高香洲200-108006月3日100«重庆华润公园九里14-147006月7日100»城市工程名称推出套数积累客 户数销售均价 （70/m2）开盘时间开盘 去化率重庆北辰悦来壹号35-126006月12日100,重庆天誉智慧城186-143506 月 17 口100«重庆千江凌云16-149506月18日100«重庆鹏润悦秀上东28-146006月22日100%重庆麓铭府52-113006月22日100«上海首创天阅滨江172275930921月25日100»上海桐南美麓4856415001月29日100,上海万科湖语森林104140330004月15日100S上海TODTOWN天荟悦麓119220710006月20日100S苏州万科翡翠公园408-175004月7日100»苏州山水澜庭154-399004 月 12 口100«苏州绿地苏州ONE108-180004月13日100«苏州四季春晓198-218004月17日100%苏州中海富仕居200-182144月27日100«苏州绿地太湖东岸136-235004月29日100»苏州华丽家族太上湖308-130005月9日100»苏州碧桂园三千邑428-159195月13日100»苏州联发棠颂176-200255月23日100«苏州绿地半岛印象380-280036月16日100»苏州美的云筑278-275006月21日100«长沙三润城32645072001月12日100«长沙大汉月亮河畔6380053002月20日100K长沙福晟克拉美丽山庄二期13250088003月20日100«长沙卓越中寰1901015136004月3日100,长沙中国铁建梅溪青秀2471000118254 月 20 口100»长沙卓越中寰190845137004 月 22 口100«长沙北辰中央公园25250085005月11日100»长沙阳光城尚东湾18050088005月18日100K长沙五江书香苑8230096005 月 19 口100«长沙邦盛水岸御园10830075935月19日100*长沙长房云时代909100083005月30日100«长沙长房东旭国际34480096105月30日1001青岛创智中粮锦云128-120003月16日100«青岛金地自在城138-98004月21日100»青岛创智中粮锦云144-120004月20日100»青岛中铁世界博览城阅峰678-140005月29日100*青岛金地自在城200-94005月30日100«南昌通源新建城36270090001月20日100«南昌通源新建城256660104503月26日100%南昌力司雍湖国际196400149505 月 31 口100«南昌锦尚天域2641250128006月8日100»城市工程名称推出套数积累客 户数销售均价 （70/m2）开盘时间开盘 去化率南昌保利蓝海嘉居56130105006月8日100,南昌青山湖万象汇124390157006 月 22 口100«武汉常青花园恒大御景248-158001月8日100«武汉中建壹品澜郡128-95001月13日100%武汉绿城桃李春风324-71001月13日100«武汉联投花山郡876-105001月20日100»武汉华发中城峰景湾208-77001月26日100,武汉新影华翔城48-72001月26日100S武汉德雅国际城1316一67001月26日100S武汉龙庭华府263-63001月27日100»武汉万科云城172-160001 月 27 口100«武汉东原启城276-135001月28日100«武汉福星华府军境316-157002月1日100%武汉华侨城原岸78-260003月20日100«武汉武汉雅居乐花园304-128003月22日100»武汉美好名流汇255-165003 月 23 口100»武汉金地中法仟佰汇360-91003月24日100»武汉龙湖光谷城256-180003月24日100«武汉世茂龙湾224-87603月25日100»武汉武汉恒大龙城258-99203月26日100«武汉福星华府茎境160-157003月26日100«武汉东原启城180-140003月28日100K武汉佳兆业悦府72-140003月29日100«武汉凯德悦湖168-92793月30日100,武汉华发阳逻金茂逸墅1849200 元/ m2,精装 标准1800 7L/m23 月 31 口looj武汉当代云谷186-140004月3日100«武汉保利上城1065-142924月4日100*武汉中建锦绣双城340-90704月6日100«武汉孔雀城航天府滨江苑204-55104月6日100*武汉中国核建锦城248-84004 月 10 口100«武汉中建壹品澜郡112-95004月11日100«武汉星河2049212-180004月12日100«武汉地铁盛观尚城163-144194月13日100,武汉依山龙郡80-96004 月 15 口100«武汉天纵半岛蓝湾248-130004月24日100»武汉光谷创新天地211-172004月26日100%武汉孔雀城航天府滨江苑288一70004 月 27 口100»武汉新影华翔城60-68204月27日100«城市工程名称推出套数积累客 户数销售均价 （70/m2）开盘时间开盘 去化率武汉鹏湖湾80-150004月27日100,武汉大华公园华府519-90004 月 27 口100«武汉翡翠中心润玺76-165004月27日100«武汉福星华府军境156-157004月27日100%武汉华发阳逻金茂逸墅312-92004月27日100«武汉佳兆业悦府124-125004月28日100»武汉龙湖光谷城440-180004月29日100,武汉越秀翰悦府116-85005月5日100S武汉当代云谷528一138005月9日100S武汉阳光新港中央花园城496-66005月10日100»武汉碧桂园生态城东境188-130005 月 11 口100«武汉武汉雅居乐花园272-128005月11日100«武汉城投四新之光501-136005月17日100%武汉融创观澜壹号84-145005月17日100«武汉状元府132-88005月18日100»武汉龙湖光谷城262-180005 月 19 口100»武汉联投花山郡579-115005月20日100»武汉广电兰亭盛荟330-160005月24日100«武汉星悦城5期棠颂40-196305月24日100»武汉碧桂园云境32-180005 月 24 口100«武汉碧桂园云玺120-180005月25日100«武汉福星华府茎境160-157005月25日100K武汉佳兆业悦府108-125005月26日100«武汉鄂旅投书院世家252-118005月28日100,武汉恒大龙城143-103005 月 28 口100»武汉东原启城215-144005 月 28 口100«武汉华发阳逻金茂逸墅336-94005月30日100»武汉万科汉口传奇锦棠419-225415月30日100K武汉长江凯旋城124-103005 月 30 口100«武汉三和剑桥城302-90505月31日100*武汉星河2049308-182005月31日100«武汉碧桂园云境260-180005月31日1001武汉中建钳公馆464-155005月31日100«武汉联投花山郡166-115005月31日100»武汉清能正荣府48-105736月2日100»武汉中建壹品澜郡224-99906月2日100*武汉前川欣城36-95006月5日100«武汉福星华府军境196-163286月8日100«武汉中建大公馆692-240006月13日100%武汉大华公园华府452-91006 月 14 口100«武汉阳逻万达广场御江877-100006月16日100»数据来源：CR日S中指数据中指监测城市工程名称推出套数积累客 户数销售均价 （元/行）开盘时间开盘 去化率武汉兰亭盛荟336-160006月16日100«武汉招商撷望112-141756月17日100%武汉路劲时代城90-85006月21日100*武汉万科云城120-166006 月 21 口100«武汉佳兆业悦府192-129006月22日100*武汉福星华府茎境328-163286月23日100«武汉碧桂园云玺256-180006月23日100*武汉建发金茂玺悦132-127006月23日100«3、产品定位：超7成为刚需类楼盘，平均去化水平逾7成从重点城市推盘工程的产品定位情况来看，2019年上半年开盘工程仍以 刚需产品为主。71%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型， 28.4%的工程主要面向中高端改善型需求，0.6%的工程推出不限购的商住产品， 主要面向投资客户及局部受限购条件制约的自住购房者。图：2019年上半年全国重点城市开盘工程产品定位占比及去化情况占比去化率刚需71.0%28.4%中高端改善投资0.7%68.1%71.3%数据来源：CR日S中指数据，中指监测刚需类工程平均去化率逾7成。市场上主流产品仍为刚需工程，14个城 市刚需类工程占比达71%,平均去化率70.6%。从去化较好的刚需产品工程特色来看，具备性价比高、交通便利、品牌 房企等优势的产品去化较高。如杭州的众安学君里，北京的山屿湖，南京的 中南上悦城、武汉的世贸龙湾等工程因价格合理，品牌房企开发，居住环境 优良，开盘当天全部售罄。表：2019年上半年局部刚需工程推盘及去化情况数据来源：CREIS中指数据，中指监测城市工程名称主力户型销售均价（元/ m2）开盘时间开盘 去化率工程特色杭州众安学君里892三居164001月21日100.低总价、刚需社区、 价格优势北京山屿湖89n2三居530003 月 18 口100«性价比拟高、周边配 套完善南京中南上悦城991n2两居256003月19日100、东城之心、青龙烫金 区、健康TED社区、 琅小学区武汉世茂龙湾95-112 m2 三居87603月25日100%品牌地产、低总价、 低密居所、不限购广州保利罗兰国 际97m2三房400004月6日100%品牌地产、地铁沿线苏州绿地苏州ONE1151n2四房180004月13日100%路网兴旺、交通便利、 社区内部设计人性 化、品牌地产及物业、 品质值得信赖长沙卓越中寰U2m2三居137004月22日100%品牌宜居房杭州杭房城发御 东方99nl2三居263005月19日100%主城区低总价、精装 交付武汉恒大龙城781n2两居103005月28日100«复合地产、宜居生态 地产南昌锦尚天域87M三居128006月8日100%区位潜力、刚需户型、 首开遇热中高端改善类工程占比达28.4%，去化效果较好。14个城市中高端改善 类工程占比达28.4%,平均去化率68.1%。监测数据显示，上半年去化非常好的中高端工程集中于杭州和南京等热 点二线城市，去化情况较好的工程户型多集中在四居的大户型；工程特色主 要涉及低密度、宜居、改善、品牌房企等方面。表：2019年上半年局部改善啊目开盘去化情况城市工程名称主力户型销售均价 （7L/m2）开盘时间开盘 去化率工程特色杭州招商越秀 公园1872130 nf四居404001月5日100%地铁旁、高端改 善、配套齐全南京绿城深蓝129疔三居339981月14日100*城市综合体、地铁 沿线上海桐南美麓144 Df 4 居415001月29日100*性价比高、奉贤核 心地段、周边环境城市工程名称主力户型销售均价 （7E/m2）开盘时间开盘 去化率工程特色好南京中海城南 公馆130行四居360002月18日100 «都会综合大城、地 铁上盖长沙大汉月亮 河畔170 itf四居53002月20日100%品牌宜居房杭州万科玖望150 rtf四居240003月15日100%环境优美、低密院 墅北京万科翡翠 云图146 rtf四居530003 月 16 口100%知名房企开发、限 竞房武汉光谷创新 天地140 of三居172004 月 26 H100%品牌地产苏州绿地半岛 印象130疔四房280036月16日100%三面环水、环境优 美；靠近地铁、交 通便捷；配套完 善、生活便利；品 牌房企、质量保障南昌青山湖万 象汇106 nf三居157006月22日100 «交通区位优势、蓄 客充足数据来源：CR日S中指数据，中指监测投资型工程仍以Loft公寓产品和三居户型为主，多具备地铁沿线、国际 化社区。投资型工程大局部集中在武汉。普遍为小户型的Loft产品和三居户 型，也有核心地段有升值潜力的住宅产品，工程特色主要是地铁沿线、交通 便捷、国际化社区环境等，去化表现较好。如武汉的泛悦城推出一居户型产 品具备品牌地产、地铁沿线等特点，当天开盘去化率达9成。表：2019年上半年投资类工程开盘去化情况城市工程名称主力户型销售均价（元/ m2）开盘时间开盘 去化率工程特色武汉远洋东方境 世界观140行三居235001月25日854国际化社区、 地铁沿线南昌保利和光112 rtf三居130004 月 13 口76*地处老城区、 配套相对成 熟、价格优势 明显武汉汉阳城二期 云顶50-77 m2 loft165004月25日“75小户型、地铁 沿线武汉汉阳城二期 云顶91 rtf两居200005月5日%89n/小户型、地铁沿线武汉泛悦城70 m2一居255005月15日90%品牌地产、地城市工程名称主力户型销售均价（元/ m2）开盘时间开盘 去化率工程特色铁沿线武汉保利星河九 洲104-115 m2 三居160005月15日68%品牌地产、地 铁沿线武汉青年说34-57 m2 loft178006月5日56 X小户型、地铁 沿线、不限购武汉天下南湖湾36-76 m2 loftloft:26000, 住宅:222176月9 口34号湖景地产、科 技住宅数据来源：CR日S中指数据中指监测4、客户情况：刚需客户仍占主流，中高端改善需求也较为旺盛刚需客户年龄段普遍在30-35岁区间段，教育资源充足、交通方便是首 要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段多在30-35岁这 个区间段，购房群体年龄偏向中青年，教育资源、交通便利、工作地点、结婚都是限制购房的重要因素，因此客户更偏好教育资源充足、距离上班地点 近、生活配套齐全、户型合理、性价比优的产品，除此之外，刚需群体多考 虑到交通、工程品质等问题。表：刚需工程局部代表客户访谈情况城市工程开盘时间客户访谈去化率苏州四季春晓4月17日黄女士，30岁，购买该楼盘主要是看中工程周边教育 资源丰富，能满足各年龄段上学需求，且道路通达， 去往新区、市区、园区都很方便。100«苏州联发棠颂5 月 23 口钱女士，31岁，购买该楼盘主要是看中工程地理位置 好，交通网络兴旺，出行便利，且周边教育资源相对 完善，孩未来上学方便。100*南昌力高君誉城6月21日王女士，33岁，河南人，目刖在南昌工作。因为不限 购，此次是与几个老乡约定一起购房，但直没有叫 到号，最后摇号结束进入选房区，只剩下顶天立地房 源，最终没有购买。她认为该工程地段不错，但首开 价格性价比一般，没有买到也无所谓。 98苏州科技城金茂府4月23日马女士，33岁，选择该楼盘主要是看中周边教育资源 比拟丰富，孩子上学方便，且靠近大阳山风景区等景 观、公园，周末可以带孩子去游玩。95南昌鸿海溪园4 月 19 口李先生，36岁，工程周边人，为二次置业，夫妻俩一 起选房，看重该工程的区位和配套，以及解决小孩开 学问题，最后选择了 119 nf耨圈踵滑手日S中指数据72，中指监测中高端改善客户主要考虑工程的户型设计合理性、舒适度，能容纳多口 之家的大户型、周边配套成熟为选购热点。中高端改善客户群体年龄段主要 集中在35-50岁之间，该群体家庭大局部为多口之家，家庭成员较多，所以 户型设计的合理性、舒适性是这个客群考虑的重要因素之一，同时中高端改 善购房客群普遍年龄偏大，具备一定经济实力，对于居住品质有了更高的要 求，因此地理位置好、环境宜居、配套齐全的楼盘是中高端改善群体客户的 首选。表：中高端改善局部代表客户访谈情况城市工程开盘时间客户访谈去化率上海桐南美麓1 月 29 口客户之一，中年男子，认为这次开盘的叠墅户型设计合 理，价格实惠，购买一套改善居住条件。100«苏州山水槌澜庭4月12日江先生，42岁，购买该楼房主要是看中楼盘的交通条件 好、配套设施完善，低密度洋房社区，居住舒适度高， 未来有升值空间，可以作投资用。100*南昌碧桂园中江温 泉城3月29日陈女士，35岁，南昌市人，此次和丈夫一起选房，比拟 想购买一套花园洋房，表示现在九龙湖非常火热，想要 更好的居住环境，况且这个楼盘有温泉入户。93*上海静安府东区6月21日客户之一，中年女性，出于改善居住条件的原因购买该 房源，一直在关注该工程，觉得该工程产品质量应该会 有保障。«89上海金地都会C区6月21日刘先生，46岁，新上海人，买126平4房下叠别墅，觉 得有地下室和花园，性价比高，一家三口和父母一起住， 父母在家没事可以养养花，小孩喜欢宠物也方便，有时 候岳父母过来也有房间。数据来源：CR曰S中指数据«46中指监测3 .产品定位：超7成为刚需类楼盘，平均去化水平逾7成从重点城市推盘工程的产品定位情况来看，2019年上半年开盘工程仍以刚需产品为主。71% 的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，28.4%的工程主要面向中高端改善型需 求，0.6%的工程推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及局部受限购条件制约的自住购房 者。4 .客户情况：刚需客户仍占主流，中高端改善需求也较为旺盛根据调研现场客户访谈，教育资源、交通便利、工作地点、结婚都是限制购房的重要因素， 刚需客户年龄段普遍在30-35这个区间段，教育资源和交通便利为首要考虑因素；中高端改善 客户主要考虑工程的户型设计合理性、舒适度，能容纳多口之家的大户型、周边配套成熟为选购热 点。2019年上半年全国主要城市新开盘总结2019年上半年，房地产调控以“稳”为主，中央坚持“房住不炒”，地 方收紧调控，一城一策持续优化调控措施，房地产金融监管保持收紧态势。 一城一策延伸至土地端，房地产市场基于城市间分化现象明显，重点强调因 城施策。房地产金融监管以紧为主。政治局会议强调，注重以供给侧结构性 改革的方法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量开展中防范化解风险。5月，国家发改委就建立健全城乡融合开展体制机制和政策体系有关情况举 行发布会，规划司司长表示，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房子是用 来住的，不是用来炒的”定位必须坚持、不能动摇。银保监会公布2019年 银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资。 2019年是继续推进房地产长效机制取得实质性进展的关键年，楼市调控的主 基调仍然是“坚持住房居住属性”。从2019年上半年重点城市开盘情况来看, 杭州、重庆仍保持较高水平，从去化来看，南昌和武汉去化效果非常好，平 均去化率均超8成。本报告针对2019年上半年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价 策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营 销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提 供决策支持。1、开盘量：重点城市开盘1674次,推出房源逾33万套2019年上半年 14个重点城市住宅类工程共计开盘1674次，推出房 源逾33万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘76次；二线城市中 杭州、重庆开盘次数较多，分别为335次和231次。北京、深圳、南昌、青 岛和苏州开盘量相对较少。图：