打通资本经营的出路房地产企业上市融资战略.docx

打通资本经营的出路房地产企业上市融资战略按照我国政府的承诺，加入以后，我国将开放服务行业，其中当然包括房地产业。对中国房地产业的影响将是全方位的，将全面冲击中国房地产业。首先是资本实力相差悬殊;其次是经营管理水平相距更远的;而更重要的是，国际资本对中国房地产业的冲击，并不是以单个资本的形式出现的，而是伴随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车资本以与其他相关产业资本，以一个完整的产业链形式出现的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的市场经济体系。房地产业需要大投入，是一个非常典型的资本密集型产业。而中国以民营发展商为市场主力军的房地产企业，其发展最大的障碍是企业规模小、资源分散、开发商整体水平不高、社会资源分散、社会资源低效使用，与其资金密集的行业特点极不相适应。对比深港地产商的实力，仅对比两者的资金状况就相差甚远，顶级企业如新鸿基地产资产为亿港币，一般“次塔尖”的企业也是几百亿资产，如信和置业等;几十亿资产的地产开发商，在香港地产界几乎没有市场空间，深圳发展商以最大的万科集团为例，其资产规模亿元，净资产亿元，资产负债比率约，新鸿基净资产规模是万科的倍，资产是万科的倍，资产负债比率仅百分之二十几，国内企业很难与境外企业相提并论。因此，进军股市，走证券化之路，也就成为国内房地产企业资本经营的一条出路。房地产企业上市意义房地产企业必定要力争上市，只有上市才能募集到成本较低的直接资金，提高企业自有资本，降低投资风险;只有上市才可以获得社会资本的支持，才有可能尽快进行资本积累;而只有进行长期化的经营行为，才会吸引长期投资的股民。房地产企业上市对整个行业有推动作用。房地产属 资金密集型行业，同时建设周期长，开发商通常要至年时间才能完成投资回收。由于银行贷款成本高，增加了企业的开发成本;而且要获取贷款也非易事，银行对企业的贷款条件要求高，一般的企业难以获取贷款。上市企业通过上市可以获得大量的资金，使开发成本大幅度降低，并对未上市企业形成竞争压力。所以，房地产企业上市将促使所有的房地产企业加强管理、降低成本、提高自身的竞争能力，从而有利于整个行业的发展。由于房地产企业上市使开发成本降低，可能增加住房供给量，压抑过高的楼价，老百姓有可能买到便宜的住房。而且据了解，已有超过家海外房地产企业进入了中国房地产开发市场，占中国房地产企业总数的左右，它们大都拥有资金、人才技术、管理等多方面的优势，对国内房地产企业已构成越来越多的威胁;同时入世后将有更多国外房地产公司进入中国市场。这些企业多为一流的公司、企业集团。与之相比，我们的房地产企业相对弱小，经营机制落后，但都享受国民待遇，则国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将不断消失，这无疑是一个巨大打击，国内企业只有积极争取上市，筹集雄厚资本，扩大规模，增强实力，方可以和境外房地产公司抗衡。房地产企业上市条件从融资的成本上看，通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择。进入年后，随着房地产市场的逐渐走好，房地产企业上市逐步解禁。截至目前，在我国两万多家房地产企业中只有多家企业实现了在证券市场上市融资。实际上，自房企上市解禁以来，已有不少跃跃欲试者：地产类上市公司在加大力度开发项目，非地产类上市公司在大举进军房地产，没上市的地产企业则在设法登陆资本市场。据粗略估计，目前深沪两市多家上市公司中，涉与房地产开发业务的公司数量在 以上，有的上市公司上市后增加了房地产业务，目前，这种趋势正在增加。据了解，去年上市的房企共有家，但随着去年底，中国证监会全面取消了房地产公司上市的限制性规定以后，相信将有更多的企业会争取上市。上市融资对房地产企业筹集资金的益处不言而喻，那么房企要实现成功上市并在股市上募集到资金、具备哪些条件?(如下表)房企上市条件首先要符合国家对上市公司的要求;建设部要对申报企业的主营业务(必须以住宅为主)、规模效益、规范运作程度以与募集资金投向、发展后劲和公司实力(包括企业土地储备、技术水平)等各方面进行考核;总的原则是在现有规范的股份制企业中选择，业绩评价主要看其在房地产行业发展的前景;至少要把募集资金的投到其主要住宅建设上，未经证监会同意不能私自转移。除此之外，我们认为房地产企业要想被证监会“相中”，成功上市，吸引投资者，至少还应具备以下前提。、良好的企业素质与市场形象。房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误，否则几乎就没法翻身。而拥有良好的企业素质与市场形象，却又往往能化不利为有利。、历史遗留问题少。地产公司严重的历史遗留问题，主要体现在积压房。年地产类上市公司平均存货为亿元，大量资金无法盘活。因此，历史遗留问题少是地产类上市公司取得良好业绩的基础。、优质项目和土地储备。有没有优质的开发项目是衡量地产类上市公司最重要的标准。优质项目至少应具备以下特点：一是要有一定的规模;二是要有区位优势并有良好的策划;三是相对较低的获得成本。而土地储备，则是地产公司得以持续发展的必备条件。进一步分析可知，仅仅以上三条仍不足以吸引投资者。因为，“企业素质和形象”是一个无形资本，“业绩”只表现过去，而“项目”和“土地”其实还仅仅是公司的流动资产，甚至不能算作公司的资产各个项目完成以后，房产和土地都会从房地产企业转到业主或银行手中。投资者投资地产股，为的是通过地产的增值为自己带来投资回报。一些非地产企业可以把它所拥有的房地产作价上市，企业的房地产成为企业的固定资产。相反，我们的地产企业拿来上市的只是要开发好并出售出去的土地或项目。严格地讲，这种土地或项目只能算房地产企业的待产品或成品，它们不是企业的固定资产，而必须尽快售出，若滞留于企业，会影响企业资金周转。这样实际上就形成了一个可笑的情况，即非地产企业可以以其不动产作为固定资产上市，而地产企业却没有作为固定资产的不动产。在这种局面下，就很难区别地产股与非地产股，很难让投资者建立起对地产股的信心。换句话说，地产公司要上市，就应该拥有真正属于自己的地产。在土地使用权有偿出让的土地制度下，地产公司应拥有一定量的土地使用权的长年经营权。只有长年经营的土地获得地租，才是名副其实的地产商。这就意味着大的地产公司要有写字楼或商场所有权，靠写字楼或商场的出租获得地租收入。只有这样才能把地产商与其它类型的企业区分开来，在股市上，地产股才能区别与其它类型的股票。对于投资者来说，投资地产股才有特殊的意义。有的开发企业认为地产类上市企业业绩平平，是由于不能定期获得稳定的红利收入，其实，这正说明上市公司缺乏积累，缺乏经营管理地产的经验，假若能长年持有和经营物业，是会有稳定收入的。在这种情况下，人们就可以把房地产股作为长钱投资对象，以求获得稳定的投资回报。目前我国房地产市场仍处于供过于求的状况，主要矛盾是需求不足，而不是供应方面的问题，因此，新上市的房地产企业要保持良好的业绩，必须注重开发适销等规定，成立具有法律意义的社会团体法人内部职工持股会，并以职工持股会作为公司的一名法人股东。在该职工持股会中，内部职工持股须达到一定比例，比如以上。这种职工持股能使职工资产在该公司改制并发行的股票上市后得到增值。职工基金计划。公司的职工以现金出资组成一个基金，将基金资产委托专业投资公司运作。基金的运作可独立运行，也可与回购计划和职工持股计划结合进行操作。目前，国内直接上市房地产开发企业迄今仅有家，其中房产类家、地产类家。上市禁令解除后，开发商上市已没有政策性障碍，但许多企业在具备公司上市基本条件的同时存在着上市的技术性障碍。决定企业能否上市的关键并非企业的大小，只要符合公司法关于上市的基本要求就具备上市的可能。但房地产开发公司的上市总量与其在国民经济中的地位极不相称，主要原因之一就是年前那场“泡沫”引来的上市禁令的长期存在。而为何解禁后，去年仍然只有几家企业上市呢?一是多年禁锢使开发商们视上市为畏途，二是许多企业缺乏现代企业的组织形式、风险的内部控制制度和对资金使用效率的意识。如果能够破除心理障碍、有意识规范企业行为，随着公司上市由审批制转为标准制，目前过小的房地产板块将会耳目一新。另外，企业上市的最基本条件就是注册资金要达到万元，但是我国房地产企业自有资金在万元以下的就占了多，企业平均资产只有万元左右。从目前国家的基本态度来看，只有大型优秀的房地产企业才有可能上市。因此，对于多数企业来说，上市融资似乎时机未到，火候未成。买壳上市：瞒天过海?如果能够直接上市融资，自然是不错的选择，但事实并非如此，因为房企上市的限制全部开禁，需要一段时间;而且企业按正常程序上市也需要几年。因此，曲线上市的“擦边球”“买壳上市”，成为取得上市资格的捷径。所谓买壳上市，是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差、筹资能力弱化的上中公司，剥离被购公司资产，注入自己的资产，从而实现间接上市的目的。国内证券市场上多个行业已发生过多起买壳上市的事件。据粗略统计，从年以来，“买壳上市”的著名案例有：北京阳光房地产开发公司控股原广西虎威，更名阳光股份;由重庆华亚重组的金融街()以与目前尚未更名、但第一大股东已经被北京房地产公司取而代之的重庆东源();北京万发房地产开发公司入主珠江控股;贵华旅业()随着大股东变更为北京天创房地产开发公司后，股票简称也改成天创置业;公司，其控股权所须费用较低，但后续重组的费用就较大。北京名流(民营企业，以房地产、高科技投资为主)所购得的万股幸福实业法人股，每股价格只有元，而年末该公司的每股净产为元，虽然其控股权是廉价的，但后续资产重组的费用就不一定低。从目前房企“借壳上市”案例来看，主要有两种形式：一是“别人控股自己”，主动寻找一合适的合作伙伴作公司的控股股东，通过合作方式或其母公司的上市，在股市筹集资金，如北京华远公司，年由英属维尔京群岛的坚实发展有限公司控股(后增长至)。而外方股东“坚实发展有限公司”的母公司“北京华润置地有限公司”于年在香港上市，募集资金亿港币，募集的资金全部投入华远房地产。华远地产借此打通了海外融资渠道，从而使公司成为北京市唯一一家合资股份制的房地产开发公司。二是“自己控股别人”，通过收购或控股业绩不佳的上市公司(地产或非地产企业)，通过资产重组或置换，剥离不良资产，注入自身优质的资产或改变主营业务为房地产，达到“借壳上市”的目的，这一方式目前占主流地位，案例极多。对于房企的“借壳上市”有以下建议：一、寻找合适的“壳”，一是相对的“差壳”，属于业绩下滑、亏损、等垃圾股，但不能太坏，否则不利于资产重组，成本过高，浪费时间，弄不好引火烧身;二是相对的“好壳”，只是因债务关系或股东变更等因素，而需要被控股的上市企业;二、作为收购或控股主体的企业，一方面要明确自身状况，量力而行，是否有变垃极股为绩优股的实力，不要“一口吃个胖子”，对上市公司的组织结构和资产运作作出全面合理的规划，协调好各方面关系，实现低成本、高速度的“借壳上市”;三、是注意选择易有配股资格或增发新股资格的上市公司。上市并不遥远企业上市，对于现代企业来说，是个永恒的话题。在大多数的现代公司中，上市，意味着规范的治理结构，成熟的市场战略，知名的品牌声誉，值得信赖的投资环境。从企业融资的角度说，上市融资是最为稳健的融资渠道。近期，国家对房地产市场的调控，表现在两个方面，一是资金渠道的管制，二是对房价的控制。作用到我们的房地产企业上，可谓是面临内忧外患。在这种行业加速整合的阶段，我们的市场参与者该如何面对?中国房地产企业的上市历程，可以追溯到早年的万科的上市。跟随着万科，一批批中国的优势房地产企业迈上了上市的轨道。其中，有老牌的国有公司，也有近几年表现出色、增长强劲的民营企业。从经营类别的角度看，有专营住宅的万科、金地，也有深耕于商业物业的中国国贸、金融街等，同时还有经营园区的张江高科、陆家嘴等。应该说，优秀的中国房地产企业，在其各自的专业细分领域，都有卓越的代表迈向投资界，成为公众认可的上市公司。中国股市场由于面临制度性问题，在前两年整个市场的数量骤减，融资功能基本丧失。最近，随着这种制度性缺陷的逐步解决，上市融资又重新成为企业争相议论的重点。近期，从保利、