打通资本经营的出路房地产企业上市融资战略.docx
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1、打通资本经营的出路房地产企业上市融资战略按照我国政府的承诺,加入以后,我国将开放服务行业,其中当然包括房地产业。对中国房地产业的影响将是全方位的,将全面冲击中国房地产业。首先是资本实力相差悬殊;其次是经营管理水平相距更远的;而更重要的是,国际资本对中国房地产业的冲击,并不是以单个资本的形式出现的,而是伴随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车资本以与其他相关产业资本,以一个完整的产业链形式出现的。中国地产界面临未来挑战的将是国外整个完整发达的市场经济体系。房地产业需要大投入,是一个非常典型的资本密集型产业。而中国以民营发展商为市场主力军的房地产企业,其发展最大的障碍是企业规模小、资源分散、开发商
2、整体水平不高、社会资源分散、社会资源低效使用,与其资金密集的行业特点极不相适应。对比深港地产商的实力,仅对比两者的资金状况就相差甚远,顶级企业如新鸿基地产资产为亿港币,一般“次塔尖”的企业也是几百亿资产,如信和置业等;几十亿资产的地产开发商,在香港地产界几乎没有市场空间,深圳发展商以最大的万科集团为例,其资产规模亿元,净资产亿元,资产负债比率约,新鸿基净资产规模是万科的倍,资产是万科的倍,资产负债比率仅百分之二十几,国内企业很难与境外企业相提并论。因此,进军股市,走证券化之路,也就成为国内房地产企业资本经营的一条出路。房地产企业上市意义房地产企业必定要力争上市,只有上市才能募集到成本较低的直接
3、资金,提高企业自有资本,降低投资风险;只有上市才可以获得社会资本的支持,才有可能尽快进行资本积累;而只有进行长期化的经营行为,才会吸引长期投资的股民。房地产企业上市对整个行业有推动作用。房地产属 资金密集型行业,同时建设周期长,开发商通常要至年时间才能完成投资回收。由于银行贷款成本高,增加了企业的开发成本;而且要获取贷款也非易事,银行对企业的贷款条件要求高,一般的企业难以获取贷款。上市企业通过上市可以获得大量的资金,使开发成本大幅度降低,并对未上市企业形成竞争压力。所以,房地产企业上市将促使所有的房地产企业加强管理、降低成本、提高自身的竞争能力,从而有利于整个行业的发展。由于房地产企业上市使开
4、发成本降低,可能增加住房供给量,压抑过高的楼价,老百姓有可能买到便宜的住房。而且据了解,已有超过家海外房地产企业进入了中国房地产开发市场,占中国房地产企业总数的左右,它们大都拥有资金、人才技术、管理等多方面的优势,对国内房地产企业已构成越来越多的威胁;同时入世后将有更多国外房地产公司进入中国市场。这些企业多为一流的公司、企业集团。与之相比,我们的房地产企业相对弱小,经营机制落后,但都享受国民待遇,则国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将不断消失,这无疑是一个巨大打击,国内企业只有积极争取上市,筹集雄厚资本,扩大规模,增强实力,方可以和境外房地产公司抗衡。房地产企业上市条件从融资的成本上
5、看,通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择。进入年后,随着房地产市场的逐渐走好,房地产企业上市逐步解禁。截至目前,在我国两万多家房地产企业中只有多家企业实现了在证券市场上市融资。实际上,自房企上市解禁以来,已有不少跃跃欲试者:地产类上市公司在加大力度开发项目,非地产类上市公司在大举进军房地产,没上市的地产企业则在设法登陆资本市场。据粗略估计,目前深沪两市多家上市公司中,涉与房地产开发业务的公司数量在 以上,有的上市公司上市后增加了房地产业务,目前,这种趋势正在增加。据了解,去年上市的房企共有家,但随着去年底,中国证监会全面取消了房地产公司上市的限制性规定以后,相信将有更多的企业会争取上市
6、。上市融资对房地产企业筹集资金的益处不言而喻,那么房企要实现成功上市并在股市上募集到资金、具备哪些条件?(如下表)房企上市条件首先要符合国家对上市公司的要求;建设部要对申报企业的主营业务(必须以住宅为主)、规模效益、规范运作程度以与募集资金投向、发展后劲和公司实力(包括企业土地储备、技术水平)等各方面进行考核;总的原则是在现有规范的股份制企业中选择,业绩评价主要看其在房地产行业发展的前景;至少要把募集资金的投到其主要住宅建设上,未经证监会同意不能私自转移。除此之外,我们认为房地产企业要想被证监会“相中”,成功上市,吸引投资者,至少还应具备以下前提。、良好的企业素质与市场形象。房地产业的高风险决
7、定了公司不能出现决策性失误,否则几乎就没法翻身。而拥有良好的企业素质与市场形象,却又往往能化不利为有利。、历史遗留问题少。地产公司严重的历史遗留问题,主要体现在积压房。年地产类上市公司平均存货为亿元,大量资金无法盘活。因此,历史遗留问题少是地产类上市公司取得良好业绩的基础。、优质项目和土地储备。有没有优质的开发项目是衡量地产类上市公司最重要的标准。优质项目至少应具备以下特点:一是要有一定的规模;二是要有区位优势并有良好的策划;三是相对较低的获得成本。而土地储备,则是地产公司得以持续发展的必备条件。进一步分析可知,仅仅以上三条仍不足以吸引投资者。因为,“企业素质和形象”是一个无形资本,“业绩”只
8、表现过去,而“项目”和“土地”其实还仅仅是公司的流动资产,甚至不能算作公司的资产各个项目完成以后,房产和土地都会从房地产企业转到业主或银行手中。投资者投资地产股,为的是通过地产的增值为自己带来投资回报。一些非地产企业可以把它所拥有的房地产作价上市,企业的房地产成为企业的固定资产。相反,我们的地产企业拿来上市的只是要开发好并出售出去的土地或项目。严格地讲,这种土地或项目只能算房地产企业的待产品或成品,它们不是企业的固定资产,而必须尽快售出,若滞留于企业,会影响企业资金周转。这样实际上就形成了一个可笑的情况,即非地产企业可以以其不动产作为固定资产上市,而地产企业却没有作为固定资产的不动产。在这种局
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