养生温泉会所投资项目概要设计.doc

养生温泉会所投资项目概要设计【项目背景】温泉旅馆或温泉酒店最早起源于日本，是一个温泉与住宿相结合的休闲度假场所。温泉旅店的核心和主要设施一般是具有一定规模的天然温泉，围绕其建立起客房群。住客可以随时体验泡汤的舒适，一些高级客房内甚至有自带的小型温泉。日本温泉酒店多采用传统的合式布局，榻榻米、小矮桌、清酒以及穿着和服的服务员是起特点，日系风格非常突出。台湾由于天然温泉资源丰富，近年来也新建了许多温泉旅馆。这些旅馆逐渐摆脱日系温泉酒店单一的风格，尝试各种创新大胆的设计模式，容易被更多人接受。温泉旅馆从原本的“一座温泉一间店”的模式逐渐向以温泉为中心，集住宿、餐饮、休闲、运动为一体的度假中心。内地的温泉旅游在近几年逐渐红火起来，黄山醉温泉、武艺清水湾温泉等广告越来越多，2011年春节，三亚好汉坡的温泉酒店10天的营业额就超过400万，一些新建的温泉酒店日均营业额也可达到4万元左右。温泉酒店的兴起，说明这项主打健康、放松、舒适的休闲活动正被越来越大生活压力下的人们所接受，成为被追逐的新目标。值得一提的是，日本、台湾的温泉旅馆往往在设施和服务上比较简陋，而大陆的温泉酒店不断向综合的大型温泉度假中心发展。一种小型而高端，兼顾便携性与舒适性的温泉会所尚不多见。【项目构思】项目名称：养生温泉会所项目选址：浙江省内选址原因：以江山-绍兴为界，浙东南和浙西北有丰富的地热资源，可供探测的地热范围近三万平方公里。区域内原有自然旅游资源与人文旅游资源丰富，利于先期推广以及多钟旅游项目的组合。长三角区域经济发达，都市生态茂盛，目标客户群广泛，消费潜力巨大。区域内交通发达，配套设施完善。作为新兴温泉旅游目的地，浙江省内的温泉还有很大的开发空间，竞争压力不大。项目定位：集温泉、住宿、健康餐饮、美容理疗的一站式养生休闲场所，主打养生牌，做到高端化、精致化、人性化。目标人群：利用假期休闲放松的家庭 热衷养生保健的在职人士与老年人核心竞争力：水温40度左右的氡温泉 养生食疗与养生温泉的整合 现代理疗与养生温泉的融合 山与温泉的结合项目特色：该项目的卖点就是轻松养生，真切养生，这一话题在中国城市化进程中不但不会褪色，反而会越来越受重视。利用一个密集的依山的温泉带，扩展一个以温泉为核心，以山体为依靠的高端定位养生温泉会所。会所应当包括含住宿中心、温泉中心、健康餐饮中心、美容理疗中心等。会所占地不宜过大，从住宿中心出发步行10分钟之内可以到达其它中心，让客人的整个居住过程都得到充分的放松。住宿中心沿着温泉带建设，让客人甚至不用出门就能体会“泡汤”的舒适惬意。住房采用独栋别墅、小型公寓等不同形式，装饰风格也可别具一格，在突出温泉的同时丰富可选择性。温泉中心提供各种类风格的汤池，如露天的，室内的，适合家庭的，适合夫妻的，适合聚会的等等。在泡温泉之后，客人可以通过室内步行进入健康餐饮中心或美容理疗中心，品尝一点膳食，做半小时SPA，身心可以得到休养和放松。由于定位高端，项目在建设规模和入住人数上都有严格的控制。建筑设计中需要及其注重细节，重视客人的私密性。投资模式：由于养生温泉会所有集约型的定位，后续开发要求不高，所以主要是依靠前期的一次性投入。涉及的投资方向主要包括土地、温泉开发、楼宇建设。资料表明，现阶段温泉酒店资金回笼的速度很快，一般情况下一年就能完成，两年可以实现正常盈利，因此是值得进行一次性大投入的。当然，在客流过量的时候可以考虑二次开发或异地重新开发，伴随的就是第二轮投资。相交而言，在原有地址上二次开发，或把会所向山上延伸所需的成本比较少，适合现金流不足的投资者；而异地重新开发一次性投入的资金多，但可以产生品牌效应，同时扩展客户区域，适合手头掌握大量活动资金的投资者。盈利模式：常年客房出售；分时别墅、公寓出租；温泉门票销售；餐饮销售；养生护理美容服务销售【项目市场及前景分析】 一、项目市场我国许多省份都有天然温泉，且温泉的种类丰富完整，是发展温泉旅馆难能可贵的优势条件。健康养生的温泉被都市人所接受和喜欢，使得温泉酒店的目标客户广泛而稳定。每年入冬后，温泉旅游的市场需求就会居高不下，尽管旅游人数多，酒店价格不断攀升，仍然抵挡不住人们对温泉的热爱与需求。据相关统计数据表明，2007年我国温泉企业接待总人数2100多万人次，年销售收入近40亿元，产业链产值500多亿元。在2008年，我国温泉企业接待总人数2400多万人次，产业链价值高达500多亿元。中国温泉城武义2010年接待国内外游客289.53万人次，实现旅游总收入21.86亿元，同比增长分别达到30.08%和30.50%。海南温泉企业2010年一共接待游客280多万人次，销售收入近3.7亿元，其产业链产值为30多亿元。从以上宏观数据中得出，温泉旅游需求呈现持续增长的趋势。作为温泉会馆投资项目，它的市场潜力的巨大的。2、 前景分析温泉旅游是一个十分具有前景的旅游投资项目。根据美国温泉协会的调查，温泉旅游动机排在前三位的是减压，放松，回归自然；从世界温泉旅游市场看，休闲、度假和养生是温泉游客的出游目的；国外资料显示和绿维对国内高端温泉旅游的市场调查表明，商务旅游、尤其是会议会展将是温泉高端旅游的重要市场，将为温泉旅游地带来滚滚客源。在激烈的市场竞争中，细分客源市场，抢占市场份额是企业成功的关键，因此，温泉地必须根据自身所处的经济区位、地理区位和旅游区位等条件开辟新的旅游市场，温泉开发将呈现高、中、低端的市场层次以适应不同消费档次客人的要求。据2008年俄罗斯旅游杂志联合会主席柯瓦列夫阿纳多利在山东省旅游局、威海市人民政府联合主办的“中国威海（文登）国际温泉节”会上说：“我们看好中国的温泉旅游发展前景，我们协会有很多推广温泉产品的经验，我们期待与中国企业合作。”他说，“今年通过举办北京奥运会，中国这个词一直出现在世界各大媒体上，影响很大。奥运会之后，奥运举办国游客通常会增加1015。中国应该利用在奥运会的影响，扩大旅游市场，包括温泉旅游市场。俄罗斯的游客喜欢泡温泉，中国离俄罗斯近，交往频繁，消费适中，这是中国的一大优势。中国还有一项优势是传统医学，利用一些天然植物制成药品与温泉结合起来，在医疗保健中有良好作用。他建议中国的温泉旅游与中医保健、传统文化、会展等结合起来，以吸引俄罗斯乐意进行温泉休闲游的群体来中国度假。” 温泉酒店的投资方式多种多样，一般来说可以采用出售门票、客房出租与度假别墅分时出租等方式，旅客季节性变动不大。根据日本、台湾和内地现有温泉酒店的现状，一次性投资七千万元的温泉度假酒店，在丰富营销方式的前提下，两年就可以回笼资金，销售额上亿元，并产生稳定的现金流用于日常维护和投资在开发。无论是小型土地还是大宗土地都可以进行不同类型的温泉酒店开发，地方特色与温泉类别进一步削弱了同质化，温泉旅馆很容易展开分层竞争与差异化竞争。温泉酒店往往会成为区域旅游市场的重要节点甚至核心部分，会有力带动地方旅游产业链条的发展，容易得到政策支持。【项目组织与实施】一、 项目概况某实业公司拟建一养生温泉会所。选址在浙江省内，占地约1000平方米。主要包括温泉部，美发部，修甲部，公共区域，员工部等部分，建成集温泉、住宿、健康餐饮、美容理疗的一站式养生休闲场所。各配套项目已经向有关部门征询，可配套解决。项目总投资一亿人民币，建设周期两年。二、 部门组织结构（一）、温泉部4间洗面室4间按摩室2间洁耳室1间维希浴室，配有进出水管、玻璃隔断、瓷砖墙1间温泉浴室，配有进出水管、标准淋浴、瓷砖墙、更衣室有6个带锁衣橱，还有衣架、长椅1间瑞士浴室，配有干燥区1间小的休息室2个坐位，头上设顶灯花卉和展示物1个洗衣间、1个干燥间、1个水加热间紧急出口有3个房间的内部小庭院（二）、美发部8个美发位置3个洗发位置2部吹风机2间供排队等候的屋子配有带锁衣橱的换衣间物品存放柜（三）、修甲部4个修甲的位置2个修脚间1张干燥桌1间排队等候室物品存放柜展示柜台（四）、公共区域配有计算机的42英寸高的登记台配有电话的可容纳8人的等候室客人衣橱可供2人同时使用的化妆台便利店休息室和盥洗室办公室花卉可供8人享用的庭院，中间是池塘（五）、员工部1个洗衣机1个干燥机1个水加热器员工衣橱9个坐位配有洗碗机和冰箱的厨房员工休息室和卫生间员工通道物品存放柜三、 项目管理任务本项目管理方案是对项目设计阶段进行投资、质量、合同、信息、组织协调六方面的控制。（一）、投资控制：采用的基本工作原理是动态控制原理，即采用计算机辅助的手段，在项目设计的各个阶段，分析和审核投资计划值，并将不同阶段的投资计划值和 实际值进行动态跟踪比较，当其发生偏差时，分析产生偏差的原因，提出纠偏的措施，使项目设计在确保项目质量的前提下，充分考虑项目的经济性，使项目总投资控制在计划总投资范围以内。主要任务是：（1） 审核方案设计优化估算，并提出审核报告和建议；（2） 审核设计概算，并提出审核报告和意见； （3） 在审核设计概算的基础上，确定项目总投资目标值； （4） 对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面进行必要的市场调查分析和技术经济比较，并提出咨询报告，供业主参考； （5） 审核施工图预算，调整总投资计划，在充分考虑满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约投资的可能性； （6） 在施工图设计过程中，逐一进行投资计划值和实际值的跟踪比较，并提交投资控制报告和建议； （7） 严格审查设计变更，从经济性分析是否满足业主的要求。（二）、进度控制：设计进度如果控制不住，将直接影响到项目建设总进度目标的实现。为了缩 进度控制 短建设周期，项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排，使设计进度计划为施工招 标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设 备供应时间的要求，同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要 求。此外，对于由业主自身因素（如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所 需的参数和条件、能否及时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变 和反复）造成对设计进度的影响，项目管理人员应协助业主尽早发现问题，并提出解决 方案。主要任务是：（1） 审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免 发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿；（2） 助起草主要甲供材料和设备的采购计划,编制甲供进口材料设备清单,以便业主 向有关部门办理进口手续； （3） 协助研究分析分包合同及招投标、施工进度，与设计方协商，使设计进度为招 投标及施工服务，并作为进度目标值； （4） 协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免影响设计进度计划；（5） 在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交进度控制报告和建议； （6） 协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求。（三）、质量控制：设计质量具有直接效用质量和间接效用质量双重属性。直接效用质量目标实 质设计文件（包括图纸和说明书）应尽量满足的质量要求，其中最关键的是设计是否符 合国内有关设计规范、是否满足业主的要求、各阶段设计是否达到国家有关部门规定的 设计深度，以及设计是否具有施工和安装的可建造性。间接效用质量目标是指设计文件 所体现的最终建筑产品质量，该项目的间接效用质量是指通过设计和施工的共同努力使 项目建设成为造型新颖、功能齐全、布局合理、结构可靠、环境协调的具有国际一流水 平的邮电通信大楼。为了有效的进行设计阶段质量控制，项目管理人员应在透彻了解业 主给项要求的基础上，详细的阅读，分析图纸，一边发现并提出问题。对重要的细节问 题和关键问题，如有必要建议组织中外专家论证。主要任务是：（1） 仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更，需会同业主核签； （2） 审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见； （3） 在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见； （4） 若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工可行性记结构可靠性，以降低成本、提高效率； （5） 进行大楼智能化总体方案设计的技术经济分析； （6） 对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见； （7） 审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，一边获得有关政府部门的审批； （8） 审核施工设计是否有足够的深度，是否满足可是共性的要求，确保施工进度计划的顺利进行； （9） 对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本。（四）、合同管理： 合同管理是项目管理工作中初三大目标控制外的另一项重要的工作，因为 业主 签订的任何合同，都与项目的投资、进度和质量有关，因此，应充分重视合 同管理的重要性。主要任务是：（1） 助业主选择标准合同文件，起草设计合同及特殊条款； （2） 从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执行过 程中可能会出现的风险和问题； （3） 参与设计合同谈判； （4） 进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况的检查，签订补充协议 等事宜； （5） 分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策，减少业主背索赔时间的发生； 协助业主处理有关实际合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜。（五）、信息管理：信息市规划、控制、协调和决策的依据，在整个项目建设过程中扮演着非常 重要的角色，必须进行良好的信息管理。信息管理的基本原则是通过对信息进行合理的 分类及编码，制定信息管理制度，一边迅速准确的传递信息、全面有效的管理信息。在 此基础上建立完整的稳当系统，客观的记录并反映项目建设的整个过程。主要任务是：（1） 建立设计阶段工程信息的编码体系； （2） 建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行； （3） 进行设计阶段各类工程信息的收集、分类、整理和存档； （4） 运用计算机进行本项目的信息管理， 随时想业主提供有关项目管理的各类信息， 并提供各种报表和报告； （5） 协助业主建立有关会议制度，整理各类会议记要； （6） 将所有设计文档（包括图纸、说明文件、来往函件、会议纪要、政府批文等） 装订成册，在项目结束后递交业主。（六）、组织协调：设计阶段是由多家单位和众多人员共同参与的， 组织协调： 为了使这个过程能紧密结合、 顺利运作，必须进行有效的组织与协调。主要工作内容为：（1） 协助业主协调与设计单位之间的关系，并处理有关问题，使设计工作顺利进行； （2） 协助业主处理设计与有关政府主管部门和市政部门的联系，了解有关设计参数 和要求； （3） 协助业主做好方案设计与扩初设计审批准备工作，处理和解决方案设计与扩初 设计审批有关规定； （4） 协助业主处理设计阶段各种纠纷事宜；（5） 协助业主协调设计与招投标、施工之间的关系；（6） 协助业主处理有关政府部门和市政部门对设计文件审批事宜。