养生温泉会所投资项目概要设计.doc
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1、养生温泉会所投资项目概要设计【项目背景】温泉旅馆或温泉酒店最早起源于日本,是一个温泉与住宿相结合的休闲度假场所。温泉旅店的核心和主要设施一般是具有一定规模的天然温泉,围绕其建立起客房群。住客可以随时体验泡汤的舒适,一些高级客房内甚至有自带的小型温泉。日本温泉酒店多采用传统的合式布局,榻榻米、小矮桌、清酒以及穿着和服的服务员是起特点,日系风格非常突出。台湾由于天然温泉资源丰富,近年来也新建了许多温泉旅馆。这些旅馆逐渐摆脱日系温泉酒店单一的风格,尝试各种创新大胆的设计模式,容易被更多人接受。温泉旅馆从原本的“一座温泉一间店”的模式逐渐向以温泉为中心,集住宿、餐饮、休闲、运动为一体的度假中心。内地的
2、温泉旅游在近几年逐渐红火起来,黄山醉温泉、武艺清水湾温泉等广告越来越多,2011年春节,三亚好汉坡的温泉酒店10天的营业额就超过400万,一些新建的温泉酒店日均营业额也可达到4万元左右。温泉酒店的兴起,说明这项主打健康、放松、舒适的休闲活动正被越来越大生活压力下的人们所接受,成为被追逐的新目标。值得一提的是,日本、台湾的温泉旅馆往往在设施和服务上比较简陋,而大陆的温泉酒店不断向综合的大型温泉度假中心发展。一种小型而高端,兼顾便携性与舒适性的温泉会所尚不多见。【项目构思】项目名称:养生温泉会所项目选址:浙江省内选址原因:以江山-绍兴为界,浙东南和浙西北有丰富的地热资源,可供探测的地热范围近三万平
3、方公里。区域内原有自然旅游资源与人文旅游资源丰富,利于先期推广以及多钟旅游项目的组合。长三角区域经济发达,都市生态茂盛,目标客户群广泛,消费潜力巨大。区域内交通发达,配套设施完善。作为新兴温泉旅游目的地,浙江省内的温泉还有很大的开发空间,竞争压力不大。项目定位:集温泉、住宿、健康餐饮、美容理疗的一站式养生休闲场所,主打养生牌,做到高端化、精致化、人性化。目标人群:利用假期休闲放松的家庭 热衷养生保健的在职人士与老年人核心竞争力:水温40度左右的氡温泉 养生食疗与养生温泉的整合 现代理疗与养生温泉的融合 山与温泉的结合项目特色:该项目的卖点就是轻松养生,真切养生,这一话题在中国城市化进程中不但不
4、会褪色,反而会越来越受重视。利用一个密集的依山的温泉带,扩展一个以温泉为核心,以山体为依靠的高端定位养生温泉会所。会所应当包括含住宿中心、温泉中心、健康餐饮中心、美容理疗中心等。会所占地不宜过大,从住宿中心出发步行10分钟之内可以到达其它中心,让客人的整个居住过程都得到充分的放松。住宿中心沿着温泉带建设,让客人甚至不用出门就能体会“泡汤”的舒适惬意。住房采用独栋别墅、小型公寓等不同形式,装饰风格也可别具一格,在突出温泉的同时丰富可选择性。温泉中心提供各种类风格的汤池,如露天的,室内的,适合家庭的,适合夫妻的,适合聚会的等等。在泡温泉之后,客人可以通过室内步行进入健康餐饮中心或美容理疗中心,品尝
5、一点膳食,做半小时SPA,身心可以得到休养和放松。由于定位高端,项目在建设规模和入住人数上都有严格的控制。建筑设计中需要及其注重细节,重视客人的私密性。投资模式:由于养生温泉会所有集约型的定位,后续开发要求不高,所以主要是依靠前期的一次性投入。涉及的投资方向主要包括土地、温泉开发、楼宇建设。资料表明,现阶段温泉酒店资金回笼的速度很快,一般情况下一年就能完成,两年可以实现正常盈利,因此是值得进行一次性大投入的。当然,在客流过量的时候可以考虑二次开发或异地重新开发,伴随的就是第二轮投资。相交而言,在原有地址上二次开发,或把会所向山上延伸所需的成本比较少,适合现金流不足的投资者;而异地重新开发一次性
6、投入的资金多,但可以产生品牌效应,同时扩展客户区域,适合手头掌握大量活动资金的投资者。盈利模式:常年客房出售;分时别墅、公寓出租;温泉门票销售;餐饮销售;养生护理美容服务销售【项目市场及前景分析】 一、项目市场我国许多省份都有天然温泉,且温泉的种类丰富完整,是发展温泉旅馆难能可贵的优势条件。健康养生的温泉被都市人所接受和喜欢,使得温泉酒店的目标客户广泛而稳定。每年入冬后,温泉旅游的市场需求就会居高不下,尽管旅游人数多,酒店价格不断攀升,仍然抵挡不住人们对温泉的热爱与需求。据相关统计数据表明,2007年我国温泉企业接待总人数2100多万人次,年销售收入近40亿元,产业链产值500多亿元。在200
7、8年,我国温泉企业接待总人数2400多万人次,产业链价值高达500多亿元。中国温泉城武义2010年接待国内外游客289.53万人次,实现旅游总收入21.86亿元,同比增长分别达到30.08%和30.50%。海南温泉企业2010年一共接待游客280多万人次,销售收入近3.7亿元,其产业链产值为30多亿元。从以上宏观数据中得出,温泉旅游需求呈现持续增长的趋势。作为温泉会馆投资项目,它的市场潜力的巨大的。2、 前景分析温泉旅游是一个十分具有前景的旅游投资项目。根据美国温泉协会的调查,温泉旅游动机排在前三位的是减压,放松,回归自然;从世界温泉旅游市场看,休闲、度假和养生是温泉游客的出游目的;国外资料显
8、示和绿维对国内高端温泉旅游的市场调查表明,商务旅游、尤其是会议会展将是温泉高端旅游的重要市场,将为温泉旅游地带来滚滚客源。在激烈的市场竞争中,细分客源市场,抢占市场份额是企业成功的关键,因此,温泉地必须根据自身所处的经济区位、地理区位和旅游区位等条件开辟新的旅游市场,温泉开发将呈现高、中、低端的市场层次以适应不同消费档次客人的要求。据2008年俄罗斯旅游杂志联合会主席柯瓦列夫阿纳多利在山东省旅游局、威海市人民政府联合主办的“中国威海(文登)国际温泉节”会上说:“我们看好中国的温泉旅游发展前景,我们协会有很多推广温泉产品的经验,我们期待与中国企业合作。”他说,“今年通过举办北京奥运会,中国这个词
9、一直出现在世界各大媒体上,影响很大。奥运会之后,奥运举办国游客通常会增加1015。中国应该利用在奥运会的影响,扩大旅游市场,包括温泉旅游市场。俄罗斯的游客喜欢泡温泉,中国离俄罗斯近,交往频繁,消费适中,这是中国的一大优势。中国还有一项优势是传统医学,利用一些天然植物制成药品与温泉结合起来,在医疗保健中有良好作用。他建议中国的温泉旅游与中医保健、传统文化、会展等结合起来,以吸引俄罗斯乐意进行温泉休闲游的群体来中国度假。” 温泉酒店的投资方式多种多样,一般来说可以采用出售门票、客房出租与度假别墅分时出租等方式,旅客季节性变动不大。根据日本、台湾和内地现有温泉酒店的现状,一次性投资七千万元的温泉度假
10、酒店,在丰富营销方式的前提下,两年就可以回笼资金,销售额上亿元,并产生稳定的现金流用于日常维护和投资在开发。无论是小型土地还是大宗土地都可以进行不同类型的温泉酒店开发,地方特色与温泉类别进一步削弱了同质化,温泉旅馆很容易展开分层竞争与差异化竞争。温泉酒店往往会成为区域旅游市场的重要节点甚至核心部分,会有力带动地方旅游产业链条的发展,容易得到政策支持。【项目组织与实施】一、 项目概况某实业公司拟建一养生温泉会所。选址在浙江省内,占地约1000平方米。主要包括温泉部,美发部,修甲部,公共区域,员工部等部分,建成集温泉、住宿、健康餐饮、美容理疗的一站式养生休闲场所。各配套项目已经向有关部门征询,可配
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