商铺租金定价法则之市场定价法.doc

商铺租金定价法则之“市场比较法”本文从租金价格体系、项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤，手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。市场比较法一：租金价格体系分析第一步确定竞争项目租金价格示例项目周边街道及繁华街道租金如下：名称 街道 1 街道 2 街道 3 街道 4平均租金 40 元/ 月 35 元 /月 60 元/月 60/月第二步确定影响市场比较法定价的因素根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：项目 权重 本项目 街道 1 街道 2 街道 3 街道 4平均租金(元/) PZ=X P1=40 P2=35 P3=60 P4=60地理位置 12 5 7 5 8 7交通情况 9 6 4 6 6 6商业氛围 14 4 5 4 9 8人流量情况 11 4 4 4 7 6车流量情况 7 5 5 5 5 5建筑外观 6 4 4 2 3 3项目规模 6 4 2 2 3 3停车位 6 4 3 3 3 4经营管理 8 6 3 3 3 3经营商实力信誉 8 5 4 3 5 5未来发展 13 8 6 6 7 7合计 100 Q=55 Q1=47 Q2=43 Q3=59 Q4=57注：1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。第三步确定修正后各相关项目的价格 PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ 为租赁均价)P1 =(55/47) *40=42.55P2 =(55/43) *35=44.76P3=(55/59) *60=55.93P4 =(55/57) *60=57.89各相关权重取值为 WZW1=25% W2=25% W3=25% W4=25%PZ=PIWI租价：PZ=50.28注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为 50.28 元/月。以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。市场比较法二：商业项目价值评价第一步制定项目价值评价表权重 评定分值序号评判因素 分值 项目 1 项目 2 项目 3 项目 4 本案A周边环境(小计)30 20.67 23.67 23 24 22A-1商业位置5 3 4 4.33 4 4A-2 交通便利度 5 3.67 4.33 4.33 4.33 4A-3 周边房屋素质 5 4 3.67 3.67 4 3A-4 周边居民质素 5 4 3.33 3 3.33 3A-5 人流 5 2.67 4.33 3.33 4 4A-6 车流 5 3.33 4 4.33 4.33 4B规划及建筑(小计)20 18.33 12 10.33 14 17B-1整体规划4 3.67 2.67 2.33 3 3B-2 外观建筑风格 4 3.67 2 2 3 3B-3 建筑空间规划 3 2.67 2 1.67 2 2B-4停车位（便利大小）3 3 1.67 1 1.67 3B-5主题广场3 2.67 1.67 1.67 2.33 3B-6动线组织3 2.67 2 1.67 2 3C配套设施(小计)20 13.67 10.33 9.67 12.33 17C-1 公共配套设计 4 3 2.33 1.67 2.67 3C-2 无障碍设计 4 2.33 2 1.67 2.33 3C-3导购设施3 2.67 2 2 1.67 3C-4安全设施3 2 1.33 1.5 2 3C-5灯光设计3 2 1.33 1.5 1.67 3C-6其它设施3 1.67 1.33 1.33 2 2D 营销 30 22.03 17.97 14.93 19.33 25管理(小计)D-1主题形象3 2.33 1.67 1.33 2 3D-2营销策略3 2 2.17 1.83 2.33 2D-3 主力店 4 3 2.33 1.93 2.5 3D-4业态布局4 3 2.33 1.77 2.67 4D-5 商场人流设计 2 2 1.27 1 1.33 2D-6 经营管理模式 3 2 1.77 1.83 2 2D-7 商业管理公司 2 1.27 1.27 1 1.17 2D-8促销活动2 1.17 1.17 1 1.17 1.5D-9经营管理3 2 1.83 1 1.67 3.5D-10品牌控制2 2 1 1.07 1.17 1D-11物业服务2 1.27 1.17 1.17 1.33 1合计 100 74.7 63.97 57.93 69.67 81价值实现度 100 74.70 63.97 57.93 69.67 81（%）第二步制定项目价值实现表价值实现度评判因素 权重项目 1 项目 2 项目 3 项目 4 本案周边环境 30 20.67 23.67 23.00 24.00 22规划建筑 20 18.33 12.00 10.33 14.00 17配套设施 20 13.67 10.33 9.67 12.33 17营销管理 30 22.03 17.97 14.93 19.33 25价值实现度%100 74.7 63.97 57.93 69.67 81第三步制定项目价值评价表租金统计及分析本案周边各商业街租金统计表（元/月）：业态 人民路 东大街 西大街 前进西路 头桥路 天汉大道 太白路 人民路最高租金 130 90 65 72 63 140 80 73最低租金 80 40 23 34 18 75 26 28平均租金 105 65 44 53 40.5 107 53 50.5根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。如果项目 3 的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目 3 年收益来推算出其月租金：项目 最低租金 最高租金 平均租金项目 1 100 140 120项目 2 90 140 115项目 3 78 100 89平均租金 89.333 126.666 108根据上表，项目竞争商场的平均租金为 108 元/月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价：本案平均租金= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度= 108×81%÷65.5%= 133.56（元/月）本案平均销售价格= 本案平均租金×10 年×12 月=133.56×10×12=16027.2（元/）