商铺租金定价法则之市场定价法.doc
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1、商铺租金定价法则之“市场比较法”本文从租金价格体系、项目价值评价两个方面分析“市场比较法”的计算步骤,手把手教你如何分析并制定项目的租金价位。市场比较法一:租金价格体系分析第一步确定竞争项目租金价格示例项目周边街道及繁华街道租金如下:名称 街道 1 街道 2 街道 3 街道 4平均租金 40 元/ 月 35 元 /月 60 元/月 60/月第二步确定影响市场比较法定价的因素根据本项目周边地区的市场调查,同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素,综合分析确定。在参照体系的标准上,采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”,具体比较如下表:项目 权重 本项目 街道 1 街道 2 街道 3 街道 4平均租金
2、(元/) PZ=X P1=40 P2=35 P3=60 P4=60地理位置 12 5 7 5 8 7交通情况 9 6 4 6 6 6商业氛围 14 4 5 4 9 8人流量情况 11 4 4 4 7 6车流量情况 7 5 5 5 5 5建筑外观 6 4 4 2 3 3项目规模 6 4 2 2 3 3停车位 6 4 3 3 3 4经营管理 8 6 3 3 3 3经营商实力信誉 8 5 4 3 5 5未来发展 13 8 6 6 7 7合计 100 Q=55 Q1=47 Q2=43 Q3=59 Q4=57注:1)以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。2)本项目的各因素评价是指在较为理想的状
3、态下而比较得出。第三步确定修正后各相关项目的价格 PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ 为租赁均价)P1 =(55/47) *40=42.55P2 =(55/43) *35=44.76P3=(55/59) *60=55.93P4 =(55/57) *60=57.89各相关权重取值为 WZW1=25% W2=25% W3=25% W4=25%PZ=PIWI租价:PZ=50.28注:通过各种指标基数,对比和参照,租金标准应该为 50.28 元/月。以上也只是制定租金的一种方法,只能做为参考,还有要考虑租金返祖,利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。市场比较法二:商业项目价值评价第一步制定项目价值
4、评价表权重 评定分值序号评判因素 分值 项目 1 项目 2 项目 3 项目 4 本案A周边环境(小计)30 20.67 23.67 23 24 22A-1商业位置5 3 4 4.33 4 4A-2 交通便利度 5 3.67 4.33 4.33 4.33 4A-3 周边房屋素质 5 4 3.67 3.67 4 3A-4 周边居民质素 5 4 3.33 3 3.33 3A-5 人流 5 2.67 4.33 3.33 4 4A-6 车流 5 3.33 4 4.33 4.33 4B规划及建筑(小计)20 18.33 12 10.33 14 17B-1整体规划4 3.67 2.67 2.33 3 3B-
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