房地产企业土地增值税的税收筹划.doc

中国地质大学长城学院毕业论文任务书学生姓名张月学 号057130114专业班级财务管理一班指导教师姚翠职 称中级会计师单 位华夏银行毕业论文题目房地产企业土地增值税的税收筹划问题研究毕业论文主要内容和要求：主要内容：本文主要运用税法、会计学等有关理论，采用理论和实例相结合的方法，从历史背景、内部环境、筹划技术、风险控制、监督检查等方面对房地产企业土地增值税的税收筹划问题进行研究，总结企业土地增值税的纳税现状及主要环节存在的问题，并从税务的视角对房地产企业税收筹划提出一系列改进措施和完善建议。从而为实现培养核心竞争力、长期可持续发展的目标进行一系列探索。要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范。毕业论文主要参考资料：1 李亚.房地产企业土地增值税税收筹划J.财经界（学术版），2016，（14）：306-307.2 于尧.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨J.中国管理信息化,2011，16)：22-24.3 吕顺龙.房地产企业土地增值税纳税筹划问题探讨J.企业导报，2012，（08）：92-94.4 李雅琴.房地产企业土地增值税纳税筹划管理存在的问题及对策J.企业改革与管理，2015，（11）：104-105.5 蔡黎霞.论房地产企业土地增值税的纳税筹划措施J.商业经济，2014，（7）：110-118.6 李文，李畅.土地增值税纳税筹划以房地产开发企业为例J.会计之友（中旬刊），2010，（04）：40-42.7 翟爱梅，邵淑芬.房地产价格波动的塑性模型及其实证研究基于广州十区住宅市场历史交易数据J.统计与信息论坛，2011，（6）：90-95.8 程瑶.房地产税收政策实证调控效果研究基于江苏省的调研数据J.中央财经大学学报，2012,（02）:18-22.9 张伟泽.房地产企业税收筹划问题研究以DQ公司为例D.黑龙江：八一农垦大学，2016.10 魏仁华.我国房地产企业土地增值税纳税筹划以Q市WK房地产公司为例D.山东：中国海洋大学，2014.11 MarkA. L. Patenting tax strategies J. Taxes 2006 84:3-4.毕业论文应完成的主要工作：1 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2 与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据；要做实证方面的论文要多方面搜集相关的地区及国家发布的统计数据。3 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。4 认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。5 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业论文各阶段内容时间安排备注1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书2015-10-15至2015-10-312编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2015-11-1至2015-11-203实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2015-11-21至2015-11-304撰写论文，完成第一稿，并交指导教师2015-12-1至2016-1-155指导教师阅改论文。2016-1-16至2016-1-316修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2016-2-1至2016-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2016-3-1至2016-3-158修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2016-3-16至2016-4-109指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2016-4-11至2016-4-3010专家评阅。2016-5-1至2016-5-1011毕业论文答辩。2016-5-11至2016-5-2412评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2016-5-25至2016-5-31课题信息：课题性质： 设计 论文 课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见：教研室主任签名：年 月 日 学生签名：中国地质大学长城学院毕业论文开题报告 学生姓名张月学 号057130114专业班级财务管理一班指导教师姚翠职 称中级会计师单 位华夏银行课题性质设计 论文课题来源科研 教学 生产 其它毕业论文题目房地产企业土地增值税的税收筹划问题研究开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）一、论文研究的目的、意义 1. 研究目的：结合相关税收优惠政策，考虑房地产开发企业的整体利益，能为企业有效的进行土地增值税的纳税筹划，达到节约税金目的。在法律允许的范围下实现企业利益最大化。 2. 研究意义：（1）理论意义：合理进行纳税筹划是多方共赢行为，有着积极的理论意义。房企以筹划为指导进行业务方式重组和选择，有利于提升内部管理水平，优化有限资源配置，发掘税收政策的利用空间；而税务当局也会从中发现政策的弱点和漏洞，根据需要进行制度创新，完善税务征管手段，净化税务环境，从而实现了征纳及其他利益相关者多方的互动共赢。 （2）现实意义：税收筹划是通过对项目投资来源、合作模式、建设方式、分期开发的详细规划和决策，分析其对收入、成本及盈利的影响因素，继而作出相应调整与安排，以降低整体税负，促进现金流良性循环，进而实现企业价值最大化。房地产行业具有投资规模大、业务复杂、周期长、资金密集等特点，同时税种繁多、地方税属性强，决定了房地产税收筹划空间广阔。做好税务筹划，是每个房企共同心愿和目标。二、研究现状1. 国外研究现状：由于国外大部分发达国家将土地增值税并入所得税，关于土地增值税主要为早期的理论专著，值得借鉴。MarkA.L(2006)写到随着土地增值税的出现，收集、向政府、贷款，并己缴纳税款抵免从其他业务中每次出现在供应链的采购业务。之所以企业为此付出税额，是由于当时他们在销售的产品的是时候收到了所有供应商支付给他们税收抵免。尽管近期仍有部分学者呼吁开征土地增值税，但仍未占据主流民意。此外国外更侧重于对整体税务筹划的宏观研究，具体涉及土地增值税筹划理论和案例并不多见。 2. 国内研究现状：我国税收筹划研究起步比较晚，对于土地增值税筹划的专著很少，只是作为一个辅助税种加以论述，筹划方法也基本停留在利息支出等四个方面。魏仁华在2014年发表的我国房地产企业土地增值税纳税筹划中从各阶段的具体纳税筹划研究了房地产企业土地增值税，探索土地增值清算对房地产行业的深层次影响，黄驰琼在2016年发表的房地产企业土地增值税操作技巧在公司战略层面提前考虑、综合谋划，从房地产生命周期中全面总结合法、有效的、新颖的筹划方法，对于指导房地产业务开展，应对国家长期的宏观调控政策，有着重要的理论和现实意义。三、研究内容1前言2土地增值税的理论介绍2.1 土地增值税的内涵2.2 土地增值税的筹划目标2.3 土地增值税的可扣除项目3房地产企业土地增值税纳税筹划背景 3.1房地产企业土地增值税清算现状 3.2土地增值税的基本方法 3.3土地增值税的影响因素4 房地产企业土地增值税纳税筹划存在的问题 4.1 房地产企业土地增值税项目立项阶段纳税筹划存在的问题 4.1.1 缺乏纳税筹划能力及管理体系 4.1.2 缺乏税收筹划事前管理4.2 房地产企业土地增值税项目开发阶段纳税筹划存在的问题 4.2.1 利息支出的扣除率低 4.2.2 费用在期间费用和开发费用之间的归集不合理4.3 房地产企业土地增值税项目销售阶段纳税筹划存在的问题 4.3.1 底商与上层住宅土地增值税核算方法不恰当 4.3.2 项目区分及销售模式过于保守5房地产企业土地增值税具体税收筹划 5.1 加强房地产企业土地增值税纳税筹划管理的措施和建议 5.1.1 提高税收筹划能力5.1.2 强调做好事前准备 5.2 房地产企业项目准备阶段纳税筹划对策 5.2.1 提高利息支出的可扣除额5.2.2 利用费用迁移5.3 项目开发运营阶段纳税筹划具体操作5.3.1 选择底商与上层住宅土地增值税合理核算方法5.3.2 完善销售策略及分散销售收入6 结论 参考文献致谢四、研究方案1.利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2.运用了所学相关知识和搜集的文献资料，经过个人思考和他人建议，并结合社会实际情况和企业的需求。五、进度安排1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书2015-10-15至2015-10-312编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2015-11-1至2015-11-203实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2015-11-21至2015-11-304撰写论文，完成第一稿，并交指导教师2015-12-1至2016-1-155指导教师阅改论文。2016-1-16至2016-1-316修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2016-2-1至2016-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2016-3-1至2016-3-158修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2016-3-16至2016-4-109指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2016-4-11至2016-4-3010专家评阅。2016-5-1至2016-5-1011毕业论文答辩。2016-5-11至2016-5-2412评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2016-5-25至2016-5-31六、预期结果促使税务部门及时了解税收法律法规和征收管理的不尽合理和不够完善之处，进而及时调整和完善税收政策，支持国家经济和产业结构调整，引导企业的投资、经营、消费等按照国家宏观政策和市场规律去运作，推动依法治税的进程。七、参考文献1 李亚.房地产企业土地增值税税收筹划J.财经界（学术版），2016，（14）：306-307.2 于尧.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨J.中国管理信息化,2011，16)：22-24.3 吕顺龙.房地产企业土地增值税纳税筹划问题探讨J.企业导报，2012，（08）：92-94.4 李雅琴.房地产企业土地增值税纳税筹划管理存在的问题及对策J.企业改革与管理，2015，（11）：104-105.5 蔡黎霞.论房地产企业土地增值税的纳税筹划措施J.商业经济，2014，（7）：110-118.6 李文，李畅.土地增值税纳税筹划以房地产开发企业为例J.会计之友（中旬刊），2010，（04）：40-42.7 翟爱梅，邵淑芬.房地产价格波动的塑性模型及其实证研究基于广州十区住宅市场历史交易数据J.统计与信息论坛，2011，（6）：90-95.8 程瑶.房地产税收政策实证调控效果研究基于江苏省的调研数据J.中央财经大学学报，2012,（02）:18-22.9 张伟泽.房地产企业税收筹划问题研究以DQ公司为例D.黑龙江：八一农垦大学，2016.10 魏仁华.我国房地产企业土地增值税纳税筹划以Q市WK房地产公司为例D.山东：中国海洋大学，2014.11 MarkA. L. Patenting tax strategies J. Taxes 2006 84:3-4.指导教师意见：指导教师签名： 年 月 日教研室意见：审查结果： 同 意 不 同 意教研室主任签名： 年 月 日中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述系 别： 管理科学与工程学院 专 业： 财务管理 姓 名： 张月 学 号： 057130114 2017年 4 月 15 日张伟泽2016年发表房地产企业税收筹划问题研究以DQ公司为例指明纳税筹划指单位或者个人在不违反法律、法规的前提下,对尚未发生的应税行为进行的各种巧妙安排。纳税筹划是企业的一项重要财务管理活动。房地产企业平均税负率高,纳税筹划的意义显得尤为重要。如何合法、合理而又科学地为房地产开发企业进行纳税筹划,以增加利润、实现价值最大化,已是一个迫切而又十分重要的课题。一直以来,在房地产企业纳税筹划方面,多为单个税种筹划或者是局部经济活动纳税筹划的研究,难以满足房地产企业经营管理的需求。掌握系统方法进行整体纳税筹划,是目前房地产企业热切关注的问题。因此,房地产企业纳税筹划是一个具有理论和实践研究价值的课题。本文按照从理论到实务的研究思路进行研究,全面研究了房地产企业的纳税筹划行为。2011年杨朔发表房地产企业税收筹划研究指出税收是企业经济活动的主要支出之一,企业按照税法的规定计算应纳税额,缴纳税款,税额的多少直接影响企业的投资收益和融资成本,因此,量化分析企业经济活动的税收影响,对提高企业税后收益具有重要意义。鉴于近年来国家对房地产企业税款征收趋向严格,本文将房地产企业作为研究分析的具体对象。在这篇论文中,我们主要通过边际税率变化的程度,分析税收对企业经济活动的影响,并将分析结果应用到房地产企业。从企业内部看,企业组织形式、资本结构、利润分配方式会对企业的边际税率造成影响,从企业外部看,重组活动会对企业的边际税率造成影响。毫无疑问,投资活动也将对企业边际税率造成影响,但投资活动边际税率与企业税后收益之间的联系并不紧密,因此,本文并不对投资活动做过多分析。2014年，魏仁华在其论文我国房地产企业土地增值税纳税筹划 以Q市WK房地产公司为例中提出近年来，房地产市场正发生深刻而急剧的变化，经过一系列的行政性调控手段并未取得实际效果之后，政府试图改变行政主导模式为市场主导模式，2014年政府工作报告未提及房地产调控，而是重点部署保障房建设，为近十年来首次。与此相反，房地产市场“税”意渐浓，2013年央视两次“曝光”全国知名上市房企土地增值税巨额欠税风波，虽都以主管当局出面“正名”而告一段落，但可以想见，社会舆论的猜疑，主管当局的压力，即将转化成土地增值税征管政策收紧、执法力度强化的动力，土地增值税全面清算，再次成为悬在开发商头上的利刃。2012年，吕顺龙在企业导报期刊中提出了房地产企业税收筹划的五种策略，房地产企业复杂的流程、多元化的业务、密集的资金链条、较长的开发周期使税收渗透进房地产开发的每一流程和环节,形成企业较重的税收负担,同时也为其实施税收筹划提供了机会和动因。文章结合房地产开发中各环节探讨税收筹划的相关策略。2013年，高鸽发表房地产开发企业税务筹划研究，税务筹划是财务管理的一个重要分支，它对企业的净利润有很大的影响。尤其是对房地产业这种涉及税种多、税收负担重的行业而言，恰当的税务筹划方案能为企业减少数十万、甚至数百万的成本支出，可以大幅度的提高纳税人的净利润。本文以房地产开发项目的整个经营周期为研究对象，采用定性分析与定量分析相结合等方法论述了我国房地产开发企业进行各种税务筹划的设计、选择、实施等具体流程，为房地产行业实际的税务筹划提供了有益的参考。现今社会市场经济环境变幻莫测、税收法规制度不断健全，企业经营情况越来越复杂，从而使企业的税务筹划面临更大的风险。蒋娟2011年发表论文房地产企业税收筹划研究，里面提出房地产开发企业作为各行业中税收负担较重的行业,在开发及经营过程中具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高、见效慢等特点。进行全方位、多层次的税收筹划,不仅能够有效降低企业的涉税成本和风险,增强企业的盈利能力和竞争实力,有利于实现企业价值最大化目标,而且也有利于降低房价,促进房地产市场健康有序发展。因此,深入研究房地产开发企业的税收筹划问题,具有重要的理论价值与现实意义。房地产市场形势的变化,和房价总是打动了房地产业,开发人员已经成为人民关注的焦点,自上而下的监管政策层出不穷,从信用额度、购买价格、税收、价格、金融手段,防止恶性扩张的市场。几乎唯一的具有高度的灵活性和威慑的税收、土地增值税,税率都有上升,清算政策调整,巡回检查管理制度严格执行,不断激发开发者紧绷的神经。房地产税收筹划、土地增值税,关注公司的战略,每个发展阶段的特征的系统分析,挖掘相应的土地增值税规划方法。房地产企业土地增值税的税收筹划问题研究摘 要近几年来,房地产市场正在发生深刻和剧烈的变化,经过一系列的行政控制,并没有达到预期的成效,政府正试图从行政主导模式发展成市场主导模式。2013年在中央电视台被曝光的著名企业拖税欠税的新闻，在当时社会引起了巨大的反响，土地增值税政策收紧，执法严格有序，这些这些成为悬在房地产开发商头上的一把利剑，同时结合公司中的战略管理，规划土地进行税务统筹，在最大层面降低税负，是各个企业需要面对的问题。在本文当中从前言，土地增值税的目标以及可以扣除的项目，目前房地产企业税务筹划的背景和其存在的问题，系统全面地总结了每个发展阶段的土地增值税筹划方法。最后做出了研究结论。遵循项目开发不同阶段的不同特点，时刻保持税务筹划的前瞻性和灵活性，综合的进行整个过程的合理开发规划，是实现国家和企业最终经济效益和社会效益最大化的有效手段。关键词：房地产； 土地增值税； 纳税筹划ABSTRACTIn recent years, the real estate market is undergoing profound and dramatic changes, through a series of administrative control, did not achieve the desired results, the government is trying to from administration mode to develop market leading pattern. Was exposed in 2013 CCTV famous enterprise tax payable news, has brought huge society at that time, land value-added tax policy tightening, law enforcement and strict and orderly, these become a sword hanging above the heads of real estate developers, at the same time based on strategic management in the company, plan and land tax as a whole, at the maximum level to reduce the tax burden, is each enterprise need to face the problem.In this article from the introduction, objectives and can deduct project land value added tax, the current real estate enterprise tax planning background and its existing problems, and each stage of development are summarized systematically the land value-added tax planning methods. Finally has made the research conclusion.According to the local government in the real estate policy of land, the real estate market healthy and stable development can satisfy the interests of all aspects, in the property settlement policy, preferential tax policies will not be easily cancelled, liquidation policy currently uncertainty, also will continue for a period of time, tax planning has long maintained a certain space. Follow different features at different stages of project development, keep the prospective of tax planning and flexibility, the whole process of reasonable development of the comprehensive planning, is ultimately achieve national and enterprise is the effective means to maximize economic benefits and social benefits.Key words：The real estate; Land value added tax; Tax planning目 录1前言12土地增值税的理论介绍12.1土地增值税的内涵12.2土地增值税的筹划目标12.3土地增值税的可扣除项目23房地产企业土地增值税纳税筹划背景23.1房地产企业土地增值税清算现状23.2 土地增值税的基本方法33.3 土地增值税的影响因素34房地产企业土地增值税纳税筹划存在的问题54.1房地产企业土地增值税项目立项阶段纳税筹划存在的问题54.2房地产企业土地增值税项目开发阶段纳税筹划存在的问题54.3房地产企业土地增值税项目销售阶段纳税筹划存在的问题65房地产企业土地增值具体税纳税筹划75.1加强房地产企业土地增值税纳税筹划管理的措施和建议75.2房地产企业项目准备阶段纳税筹划对策75.3项目开发运营阶段纳税筹划具体操作86结论9参考文献10致 谢11中国地质大学长城学院2017届毕业论文1前 言企业战略更多地关注维护行业地位,和培养核心竞争力和长期可持续发展总体安排。让纳税筹划变得合理是一项双方共赢的行为，是具有着积极的理论意义的。在房地产企业中业务的重组和规划利用规划来进行调整。这有利于企业内部的管理水平的提高，从而将有限的资源进行优化的分配，挖掘税收政策的空间。进行土地增值税的缴纳，会对企业的整体盈利情况具有一定的影响，需要在不同的阶段进行进行协调和了解，作为一个成熟的房地产公司与生命周期的发展阶段,会有相应的管理策略,获得市场支配地位后,您可能需要使用成本领先战略,为了保护持续竞争力;在不同的发展阶段的项目,可以匹配不同的融资,人类的策略,它应该规划充分考虑的时间。本研究关注的是土地增值税规划方法,从独立和相互联系的几个发展阶段,设计出可操作性强,风险控制规划方案。2土地增值税的理论介绍2.1土地增值税的内涵在房地产土地价格增值额的计算中，需要用房地产的收入减去在资产中规定的房地产在开发中的成本和费用，或者说在国家土地上的房屋建筑物，或者采取其他手段赚取收入的单位或者个人，这些收入当中包括货币资金、实物资产和其他的经济收入，用这些收入将在发了财条款中具有规定的项目金额减去，之后的部分作为计税依据，国家征收土地增值税，但是利用捐赠或者继承手段得到的房产并不作为征收的对象。负责征管收起来土地增值税的地方是国家地方税务局，纳税人说的是对国家的土地拥有可以使用的权利，还可能是在土地上面的建筑物方面存在拥有权，因为这样就可以得到收入的个人或者是单位，其中的对象说的是，有偿的让与国家所拥有的土地使用权或者土地面上的建筑物，又或者用其他的附件权产生的升值额，次用让与房地产中取得的收入减去国家税法中准予扣除的一系列费用支出后，能够得到的就是土地价格升值额。土地增值税采用的是四级超率累进税率，指的是进行房地产经营的单位和个人，有偿的让与国家所拥有的土地使用权或者地面上建筑物以及其他的附件形式在房屋的销售过程中取得的收入除去国家准予扣除的费用之后形成的一系列支出后的余额。按照规定好的比例向国家纳税。在我国的土地增值税中，依照土地增值率的不一样，有着不一样的规定，基本要求是对土地增值税高一点的采取的办法是多征一些，然而对土地增值税低一点的少征一些，最后就是对没有增值的规定对其也就不征收。2.2土地增值税的筹划目标企业通过土地增值税表现出来的收益分为有形和无形两种，土地增值税的税务统筹方式有很多种，但是其最终的目的是让企业实现效益的最大化，并不是想要让土地增值税变成最低，有形的效益意味着一个房地产项目从开发阶段到销售阶段为整个企业带来的利益，是它的零售价格、成本费用以及营业税金及附加的总体的形成的；无形的效益是指一个房地产项目在社会的消费者的反应上面给企业的品牌带来的经济效益，比如：同等的售价、质量相比之下更高的产品就会更多受到消费者的信任，从而能够在消费者心中留下美好的品牌形象，这种无形效益对企业的长久发展具有着积极的作用，所以，把握好市场的走向，对土地增值税做出做好的税务统筹，了解各种费用的多少，能够实现企业的资金进行更好的流动，也能够让企业在市场中更加具有竞争力，越来越强大。2.3土地增值税的可扣除项目第一是得到土地使用权付出的资金(适用于新建造的房屋让与和存量房地产让与)，包括土地本身的价款和得到土地使用权时应该上缴给国家的一系列支出。房地产企业得到土地使用权之后，在使用的时候进行缴纳的契税，可以计入到后期其他房地产企业支出中扣除。第二是房地产成本费用(适用于新建造的房屋让与)，包括直接费用和间接费用，直接费用有土地占用及搬迁所支付的补偿费(包含耕地占用税)、前期建筑工程费、安装工程费、基础建设费、公共设施费等，和开发形成的间接费用。第三是房地产其它费用(适用于新建造的房屋让与) 第四是营业税、城建税、印花税。这些都是与让与房地产有关的税费，其中教育费附加视同税金进行扣除。 第五是政部规定的其他扣除项目(适用于新建造的房屋让与)，担当房地产开发的纳税人可增加扣除=(得到土地使用权付出的资金+房地产成本费用)×20%第六是通过政府的批准，旧房屋以及地上的建筑物股价，适用于存量房地产的让与，经过政府批准的房地产评估机构评定的价格为准。其中价格方面必须经过当地的税务机关进行进一步的认定才可以作为估价的依据。3房地产企业土地增值税纳税筹划现状3.1房地产企业土地增值税清算现状我国房地产业从20世纪90年代初开始迅速发展,随着房价的不断攀高房地产市场面临着严峻考验，健康发展的环境尤为突出。开始规定房地产企业缴纳土地增值税是在1993年的时候，当时有了一些条例，有了这些条例才开始正是征收缴纳土地增值税，但是也是由于这个条例的出现，让当时的房地产行业不是能够很好的维持，不像现在的房地产企业发展迅速，恰恰相反正处于一个低迷的状态，在之后几年里并没有太大变化在2007年国家颁布了房地产企业清算方面的通知，也因为这样有了变化，把之前规定好的“预征”是主要的方式土地增值税的征收方式进行了修改，修改成为了清算时缴纳。这样的好处就在于能够更好利用土地增值税进一步调控房地产市场。2009年国家税务总局又出台辅助加强清算缴纳的一些关于土地增值税清算管理方面的规章制度，2013年又出台了完善加强土地增值税征收税款方面的政策,进而规范和加强了对土地增值税的征收，同时极大展现了土地增值税调控房地产市场的效果。这些政策的颁布和土地增值税清算现状体现了两个问题。首先，这些法律法规的制定，充分的表现了国家对于土地增值税进行清算的重视，同时对房地产企业也具有一定的警示作用，另外，土地增值税的工作对于税务机关和房地产企业来说，依旧是一项需要继续不断完善的工作，需要在企业的实践过程中进行不断的完善，从而保证税法反而合理，避免偷税漏税的情况产生。目前房地产企业土地增值税的合理清算方面的工作有着不一样的意义：一方面是由于税务机关的征管力度不断提高，对土地增值税的清算要求也在一步步加大。另一方面土地增值税的清算政策具有着独特性和繁杂性的特点，并且在其中依旧存在着不完善之处，最后房地产企业本身就具有着繁琐性和长久性的特点，这也为房地产土地增值税的清算加大了风险。3.2 土地增值税的基本方法在房地产企业适用的税率中，它的基本的计算公式是：缴纳税额（让与收入-可扣除项目）即增值部分×适用税率可扣除项目数额×速算扣除数。表1 四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率（%）税率1不超过50%的部分302超过50%-100%的部分403超过100%-200%的部分504超过200%的部分60表2 速算扣除系数级数增值率：X土地增值税速算系数1X50%增值额×30%-250%X100%增值额×40%扣除项目×5%5%3100%X200%增值额×50%扣除项目×15%15%4X200%增值额×60%扣除项目×35%35%3.3 土地增值税的影响因素土地增值税清算土地增值税收入项目土地增值税扣除项目销售收入视同销售非货币销售代收费用土地费用开发成本开发费用税金加计扣除图1从上面的SmartArt关系组中不难得出,对土地增值税有直接影响的因素,包括销售收入和视同销售取得收入、成本类费用（即开发费用、代收费用等）、及其税金，然而取得的收入又可分为普通和非普通收入。税金和成本费用确定扣除项目金额的大小和和增值额的高和低，两个因素更影响着增值率。土地增值税应纳税额=(销售单价×销售总面积×94.4% -单方成本×销售面积×1.25 -实际分摊的利息支出) ×土地增值税税率- (单方成本×销售总面积×1.25+实际分摊利息+售价×销售总面积×5.6%)×速算扣除系数。土地增值税主要受售价、销售、可售面积和土地增值税税率的影响，不是那种简单的一目了然的线性递增相关，同样的方法的得出，单位销售成本和土地增值税税额之间的关系也不是简单的线性递减相关关系，在某个阶段或者时期，可能是一种不常见的复杂程度的递增或者递减，从以后的阐述研究论证中也可以得出这个结论。定价策略会直接影响到土地增值税的税负，普通住宅是20%的免税起征点，使价格村子与无效的范围，并不是价格越高，之后的税后利润就越大，需要合理的进行定价。开发成本中最具有代表性的三个因素,如若增加开发成本则增值率进而就会下降。成本的增加能够得到控制,例如可以增加公共设施,来取得房屋质量的提高等等,在这个方法上,我们并没有使得价格下降,可是消费者的住房质量仍然可以获得更好改善。改善住房价格、税收负担转化为消费者的利益,帮助其销售。股权收购在符合一系列的条件的时候，是可以不需要缴纳土地增值税的，同时将合并和分立的两种方式放在一起，可以具有明显的效果。不同的运作模式下，导致收入和支出以及成本和税值的不相同，进而会发生改变，同时采用分立和合并的两种方式，可以将定向收入改成是定制的模式，这样也就改变了企业的土地增值税。4房地产企业土地增值税纳税筹划存在的问题4.1房地产企业土地增值税项目立项阶段纳税筹划存在的问题4.1.1缺乏纳税筹划能力及管理体系从目前的大环境来看，很多房地产企业都将税务统筹的问题交给了财务部门进行负担，但是在其企业内部，实际上并没有专业的统筹纳税人员，其他的人员在这方面的额经验也是有限的，总体来说缺少完整配套的纳税管理体系，还缺少其他部门和人员的协调与配合。由于企业的税费缴纳工作都是由财务部门完成的，所以企业当中经常出现多缴纳费用的情况，企业往往把这种过失怪罪到企业的财务人员身上，但是却没有有效的建议和改进措施，实际上，这本身就是一种对税务筹划工作的一种错误认识，企业财务人员在进行税务业务的时候，确实会和税务机关进行互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款上缴给税收部门，纳税任务得以完成，其实并没有在真的意义上联系到企业营业过程中的筹划决策，从实际工作情况来看，房地产企业大部分工作都由企业的决策者、市场部、销售部、策划部共同协调来完成的，在进行税务的统筹规划中，需要各个部门一起进行协调规划，从现在的状况分析，房地产企业交给财务部门单独完成税收筹划的这项业务，而财务部门却缺乏专业人才的指导，肯定是不完善、不严谨的。4.1.2缺乏税收筹划事前管理企业当中的管理层对税务的筹划工作存在着很多的不合理，另外还存在着