某量贩式购物中心商业规划方案quz.docx

量贩式购物物中心商商业规划划方案Plannningg Scchemme OOf SSupeerShhopppingg Ceenteer山西侯马SHANXXIHOOUMAA规划公司基基本介绍绍BACKGGROUUND上海主张置置业营销销策划有有限公司司规划公司基基本介绍绍 公司背背景介绍绍：上海主张置置业营销销策划有有限公司司，是专专业从事事商业房房地产开开发、规规划、设设计、招招商、管管理、销销售、咨咨询等方方面的专专业公司司，注册册资金人人民币1100万万元。公司主要管管理人员员均是具具备多年年外资零零售店经经验的资资深主管管，涉足足百货、超超市、市市场、专专卖店等等一系列列的零售售业态，同同时也有有多家外外资房地地产服务务机构从从事多年年商铺销销售、招招商、管管理、咨咨询等工工作的人人员。重点案例例说明： 上海来福福士广场场由新加坡凯凯德置地地集团投投资，商商业建筑筑面积5500000平方方米，由由我司主主要人员员与上海海第一太太平戴维维斯物业业顾问公公司（英英资）合合作进行行规划和和招商工工作，以以量贩型型品牌店店为核心心楼层，一一楼辅以以品牌名名店进行行结合，集集购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲为一一体的大大型购物物中心，是是20003年上上海唯一一开业的的大型商商业项目目，全案案以租赁赁店为主主的经营营模式。郑州丹尼尼斯百货货 由由台湾东东裕集团团投资的的，建筑筑面积6600000平方方米，是是当年中中原地区区最大的的也是唯唯一的外外资综合合性百货货公司，其其中包括括丹尼斯斯百货和和丹尼斯斯量贩店店，年销销售业绩绩12亿亿元人民民币，位位居全国国单店零零售店排排行第112位，河南省省销售第第一。现现辖安阳阳丹尼斯斯、洛阳阳丹尼斯斯、许昌昌丹尼斯斯、新乡丹尼斯斯等连锁锁店，由由我司主主要人员员与台湾湾管理人人员合作作规划、招招商和经营管管理，全全案为扣扣率店、租租赁店相相结合的的经营模模式。兰州世纪纪春天百百货量贩贩（现更更名为百百安购物物广场） 由由甘肃大大成置业业公司投投资，建建筑面积积650000平平方米，是是西北地地区最大大的购物物中心项项目，由由我司主主要人员员规划、招招商和经经营管理理，历时时4个月月的筹备备，开创创短期内内成功运运做如此此大面积积的商业业设施的的先河。项项目中包包括4550000平方米米的百货货公司和和200000平平方米的的量贩店店。南京翠屏屏国际城城 为为1477万平方方米的超超大居住住区，其其中包含含300000平平方米的的社区商商业设施施，由我我司全程程规划、招招商和经经营管理理，由我我司注册册了中国国唯一有有的专门门为超大大社区商商业设施施提供商商业配套套服务的的品牌生活活管家，是是商业地地产的另另一表现现模式，本本案正在在操作中中。 芜湖新新时代商商业街 为为14755米长的的标准商商业步行行街，商商业面积积700000平平方米，是是皖南地地区最大大的商业业街，是是标准的的城市辅辅商圈商商业设施施。本案案由我司司全程负负责该步步行街的的商业规规划，将将全步行行街分成成5大主题题商业区区，并成成功的将将原定330000元/平平方米的的商铺均均价炒做做到平均均50000元/平方米米的价格格。 天津金金汇广场场 建建筑面积积800000平平方米，是是天津最最大的SSHOPPPINNG MMALLL，是全全业态全客层的商商业设施施，由大大卖场、商商铺、电电影院、餐餐饮、娱娱乐以及及专业主主题店组组成。本本案由我我司主要要人员负负责规划划、招商商和经营营管理。 南京大大洋百货货 由由原上海海太平洋洋百货基基本人员员组成的的团队，由由万达集集团投资资的，面面积6000000平方米米，是标标准的百百货店模模式，也也是南京京最大的的时尚百百货店，开开业第一一日创造造了中国国单日业业绩最高高值22000万元元。中国商业业不动产产网 由由我司注注册并实实施的中中国目前前唯一一一家商业业地产门门户网站站，是由由我司集集合了商商业和地地产的优优秀人才才，以资资源和信信息整合合为基础础，专为为国内商商业地产产项目提提供信息息资源、商商业服务务和地产产服务的的网站，目目前网站站正在酝酝酿升级级，以打打造成为为中国最最优秀最最专业的的门户网网站。本案的规划划核心THE KKERNNEL OF LAYYOUTT打造晋南地地区独一一无二的的商业旗旗舰本案的规划划核心 五大基基本规划划核心：核心一核心二核心三核心四核心五 核心概概念阐述述： 核心一一说明 以以字面的的含义及及粗浅的的理解，量量贩店有有与大卖卖场的含含义类似似，其实实不然，量贩店不代代表大卖卖场。以以量贩的的经营形形态而言言，是从从百货公公司的经经营形态态中逐渐渐衍生出出来的，是是以商品品的价格格为核心心，而非非以商品品的销售售数量为为绝对的的界线，以以量贩独独有的经经营形态态来更符符合消费费者的需需求。 核心二二说明 量量贩即可可视为蓝蓝领店的的概念。相相对百货货店而言言，一般般百货公公司所面面对的是是所谓白白领阶层层，在贩贩卖优质质品牌商商品的同同时在贩贩卖优质质的服务务和环境境，商品品的价格格带是百百货店基基本定位位和锁定定目标消消费者的的基础，而而商品的的价格带带又是通通过品牌牌商品来来表现的的。量贩贩店其实实亦包含含了上述述的基础础，但作作为商品品价格带带是商场场定位的的根本，其其所贩卖卖的商品品将更趋趋于低廉廉和平价价，以“佐丹奴奴”“真维维斯”等品牌牌为例，其其就是标标准的适适合量贩贩店经营营的品牌牌，因为为其价格格带基本本锁定在在2000元以下下的范围围，商品品的陈列列以品种种多，数数量大来来表现，而而如“ESPPRITT”等品牌牌即为标标准的质质贩型品品牌，是是针对中中高收入入的消费费群体销销售的，无无论从陈陈列、销销售模式式、商品品价格等等均与上上述品牌牌有绝对对的区分分。 针针对本案案位于侯侯马地区区，就当当地而言言根本没没有所谓谓的白领领和蓝领领的定位位和概念念，所以以说量贩贩是本案案商业和和销售推推广的最最佳定义义。 核心三三说明 侯侯马房地地产市场场泡沫严严重，在在沿街商商铺可以以销售至至150000元元单价，二二级市场场可以将将沿街商商铺炒做做到2000000元单价价的情况况下，平平均租金金仅支持持2-55元/平平方米/天，租租赁市场场和投资资市场比比例严重重失调，且且商铺售售价几乎乎高于普普通住宅宅楼盘单单价的110倍，可可见本市市场在此此方面是是非常不不理性和和不成熟熟的。用用以对应应的有效效方式即即在统一一规划的的基础上上，在将将商品和和业种严严格区分分的前提提下，以以高销售售单价对对应高租租赁单价价，以单单一楼层层来对应应相应的的销售返返租成本本和经营营成本，而而不进行行全馆平平均分配配的原则则，从而而使后期期经营的的调整是是局部的的而不是是全面的的，以达达到船小小好调头头的原则则。 核心四四说明本案是标准准的商业业地产项项目，绝绝非单一一商业项项目和地地产项目目，有机机的结合合商业地地产是本本案成功功胜出的的基础。在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。 核心五五说明侯马系晋南南地区一一个中等等规模的的县级市市，区域域经济特特征不是是十分明明显。其其商业目目前的形形态为中中小型超超市、批批零市场场和二线线品牌专专卖店、餐餐饮及娱娱乐休闲闲极不发达，作作为销售售终端成成本主要要构成的的租金水水准很低低且短期期内无上上扬空间间，市场消费力力无法在在这一单单边市场场表现，消消费理念念及消费费习性亦亦因此而而受到制制约。总总之，起起码意义义上侯马马是一个个非常初初级的市市场。本案座落在在侯马火火车站对对面二条条主要商商业街的的交口处处，系该该市的地地标建筑筑，系典典型的综综合百货货大楼的的设计，业业主的收收购均价价是该市市目前住住宅售价价的约三三倍，其其售价和和市场的的租金均均价比较较后已显显见泡沫沫。同时时，唯其其地标区区位和地地标建筑筑，该项项目已成成为该市市的形象象工程，政政府从时时间和目目标上尤尤为关注注，简单单的换手手交易已已不可能能，且从从成本上上亦无空空间，除除了选择择一个合合适的业业态进入入一定周周期的经经营外无无其他 退出途途径。目前侯马的的商品结结构、市市场状况况、零售售业态、消消费习性性和消费费指向均均不支持持这样一一个3000000平方米米体量的的商场是是显而易易见的。不不对属地地市场的的现状进进行全面面的突破破，从主主导市场场和引领领消费的的角度去去架构未未来的经经营，那那么存活活的可能能性几乎乎没有。这一历程有有一个必必须的前前提，即即以开发发商三年年的经营营期作为为退出机机制来倒倒推通盘销售售额能否否有溢价价部分来来支持经经营期的的资金。换换言之就就是假设设有2亿亿元的销售额，开开发商拿拿走1.7亿元元，剩下下的30000万万元来经经营三年年，经营营成功则则30000万元元继续产产生利润润，经营营失败则则以30000万万元的资资本体宣宣告破产产，确保保了前期期的利润润。经营营期以商商业管理理公司来来运作同同销售期期的开发发商断开开。 经营期的的资本金金确定以以后，第第一要树树立此为为牺牲打打的概念念，第二二在这个个资本盘盘面来选选择底限限为确保保三年经经营。力力争求存存求发展展的业态态和经营营模式。因此，未来来的商业业规划、业业态确定定将依据据引领属属地市场场原则和和资本盘盘的原则则来进行行，其目目标是完完成开发发退出机机制。侯马的地域域特征THE CCHARRACTTER OF HOUUMA消费能力严严重的二二级分化化市场侯马的基基本概况况：侯马位于山山西省西西南部，人人口233万，属属于标准准的内陆陆型县级级城市。早早期有“北侯马马南义乌乌”之称号号，是北北方地区区小商品品销售的的中心。由由于城市市化发展展，交通通的便利利，侯马马小商品品的地位位慢慢退退出了历历史舞台台。现在在连接侯侯马到省省城太原的的交通非非常方便便，除常常规火车车外，每每日均有有多班大大巴往返返于二市市之间。另另由于侯侯马自身身的地理理位置决决定，其其受陕西西西安的的商品辐辐射能力力较大。城市功能辐辐射圈示示意图侯马的消消费习性性：做为山西西西南地区区屈指可可数的县县级城市市，其周周边又有有多个县县乡构成成，由于于有煤矿矿等重工工业产业业支柱，贫贫富差距距悬殊，在在零售、服服务等行行业中的的消费方方式各不不相同。其其中：1、以煤矿矿主为主主的消费费群体集集中在餐餐饮、娱娱乐方面面的消费费，由于于收入高高，在此方面的的消费将将趋于高高端，需需要有包包厢等的的就餐环环境。在在消费品品方面除除民生必必须品在在本地商商场采购购外，大大件的高高价格的的商品主主要会在在太原甚甚至山西西以外地地区采购购；这类类消费群群体仅占占总消费费人群的的5%左左右。2、以政府府机关单单位消费费的人群群只要集集中在餐餐饮、娱娱乐方面面的消费费，年均均消费数数额约999000万元，由由于属于于公关、应应酬性的的消费，且且又属于于公款消消费，故故其在消消费单价价上不是是追求费费用的高高低，更更需要的的是消费费的环境境、消费费的隐蔽蔽性，并并在开具具发票等等方面能能够提供供便利的的。对于于商品类类消费主主要由送送礼、在在大型城城市消费费形态为为主。这这类消费费群体仅仅占总消消费人群群的2%左右。3、普通百百姓的人人群的消消费基本本集中在在民生日日用品为为主，一一般消费费类商品品也均以以在本地地消费为为主。他他们在消消费期间间过多的的是考虑虑商品的的价格而而相对忽忽视商品品的质量量和服务务质量。平平价是针针对这类类消费群群体最有有效的手手段。这这类消费费群体仅仅占总消消费人群群的绝大大多数。消费人群结结构饼状状示意图图高端本地的的消费本地采购异地采购为为主少量消费高端本地的的消费本地采购送礼获得异地采购为为主少量消费一般情况下下不消费本地采购少量消费大量在本地地消费本地消费习习性汇总总示意表表 侯马的的商业特特征： 本案立立地位置置基本以火车车站为核核心向四四周扩散散，本案案立地位位置是二二大商业业街区的的核心，起起到纽带带作用，也也是二大大商业街街区的中中心。 市场经经营模式式 属属地市场场商业经经营模式式陈旧，基基本为租租赁型经经营形态态，部分分低档商商品（如如：皮鞋鞋、洗涤涤化妆品品等）的的经营户户由于资资金匮乏乏及商店店的经营营格局的的限制采采用了扣扣率形式式的经营营形态。 市场商商品结构构 属属地市场场商品品品牌强弱弱不一，有有相对中中高档的的品牌，如如：苹果果、鳄鱼鱼、皮尔尔卡丹等等，也有有许多不不知名的的中低档档品牌，基基本商品品单价在在2000元以内内，少量量中高档档商品单单价超过过10000元，主主力业种种均为服服饰类商商品，音音像、电电器等专专业市场场匮乏，超超市等商商品价格格偏高，休休闲娱乐乐等市场场表现不不明显。 市场经经营环境境 均均为老旧旧的商业业环境，没没有中央央空调、电电扶梯等等基本商商业硬件件，各商商场经营营管理不不明显且且促销活活动很弱弱，没有有成型的的集中的的购物中中心。本本案周边边仍存在在即将开开业的或或在建的的商业项项目，会会在一定定程度上上瓜分厂厂商资源源和分化化消费力力。 业种规规模效益益 相相对诸多多的现有有市场而而言，新新港市场场的经营营情况是是最好的的，其主主要原因因自一是是业种的的相对集集中而产产生的规规模效益益，以该该市场二二楼为例例，由于于集中了了女性服服饰商品品，其经经营业绩绩和租金金价格均均高与一一楼。 消费市市场潜力力 根根据侯马马市20002年年统计年年鉴显示示其批发、零零售和餐餐饮的年年消费额额在133亿元其中批发和和零售消消费为993000万元，餐餐饮消费费为57700万万元城镇居民消消费水准准食品类年人人均消费费14116元服装类年人人均消费费7166元居住类年人人均消费费3611元，年人均可支支配收入入58557元年人均可支支配支出出为40064元元在岗职工平平均年人人均收入入82551元 存存贷款规规模扩大大 城镇居居民储蓄蓄存款225亿元元 金融机机构存款款额达332亿元元 金融机机构各项项贷款余余额211亿元上述数据基基本可以以满足本本案在未未来的消消费能力力本案的商业业定位COMMEERCEE MOOTIFF量贩式复合合形态的的购物中中心百货公司商商铺化本案的基本本定位以商品价格格来区分分市场，多多业态组组合的量贩式复合合形态的的购物中中心量贩的概念念是平价价的、为为中低价价格带的的商品为为主的，符符合绝大大多数的的消费群群体的，其不不仅表现现在商业业经营模模式上面面，表现现在商品品能够符符合侯马马绝大多多数的消费群体体上面，在在销售上上也表现现在以小小分割面面积为销销售主力力的销售售模式上上面。量贩是符合合侯马此此类地县县级城市市的、经经济收入入和储蓄蓄不高的的、人口口数量相相对较少的最有有效的商商业模式式。购物中心是是指能够够满足未未来消费费群购物物、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲的一个个场所，是是将多数零售售业态有有效集中中的场所所，是充充分发挥挥商品与与商品之之间在销销售时达达到1+1>22的效果果的场所所，是能能够满足足不同消消费群体体消费的的场所。购物中心需需要大体体量面积积支撑，对对于本案案的面积积超过2250000平方方米，且且地理位置优越，是是购物中中心定位位是本案案最佳的的商业定定位。 各楼层层定位：楼层定位示示意图量贩式购物物中心是是本案的的最佳选选择和定定位！ 本案的的命名建建议： 标志的的建议本案标志示示意图 命名的的原由1、侯马目目前最大大的综合合性商业业设施，面面积当属属第一；2、侯马第第一家综综合性购购物中心心，业态态当属第第一；3、它将拥拥有侯马马最好且且最标准准的百货货公司，百百货当属属第一；4、它将拥拥有侯马马最大的的标准的的卖场，超超市当属属第一；5、它将拥拥有侯马马第一个个室内商商业街概概念，商商铺当属属第一；6、它聘请请了上海海专业的的公司进进驻全程程销售招招商和管管理，专专业当属属第一；7、第一亦亦将代表表最好，字字面本身身意义上上具有积积极向上上的含义义；本案的销售售阐述SALE EXPPLAIIN以小面积分分割全客客层销售售对象的的销售模模式本案的销售售阐述销售是本案案开发商商获得基基本收益益并能够够为商业业招商和和经营带带来资金金保障的的唯一途途径，是是最先启启动的、最最关键的的步骤。为了使本案案销售达达到最佳佳效果，其其具备了了以下的的条件：良好的地地理环境境 本案案地理位位置占有有绝对的的优势，优优于其它它现有商商场和再再建商场场的位置置，所谓谓商业能能否成功功经营，地地理位置置占了660%以以上的要要素，本本案在此此方面无无可非议议。政府扶持持的项目目 做为为本案是是市政府府扶持的的项目，是是今年政政府的形形象工程程之一。由由于国家家在银行行贷款等等宏观经经济方面面有所控控制，大大都市的的商业地地产贷款款越来越越难，而而本案由由于得到到市政府府的配合合，在未未来购铺铺中能够够得到当当地银行行的极大大支持，为为本案销销售带来来巨大的的经济支支持。新颖的商商业题材材 量贩贩概念是是最能够够适合侯侯马本地地市场的的商业题题材，在在山西本本概念是是没有的的，在本本案中可可以说是是量贩的的概念是是唯一性性的、是是最新颖颖的，所所有唯一一性和新新颖的商商业题材材都将为为本案销销售带来来灵魂核核心。最广的受受众销售售 本案案有购铺铺自营的的形态、有有返租形形态等，既既能够面面向纯投投资性购购铺顾客也能够面面向投资资经营性性购铺顾顾客，属属于绝对对的全客客层销售售的房地地产项目。另本本案基本本购铺对对象应为为本地及及周边有有投资概概念、想想投资经经营的顾顾客，小小面积分分割商铺铺，不但但可以使使商铺单单价提升升而总价价又偏低低，又可可以为持持少量货货币想进进行投资资房地产产的顾客客放低门门槛，使使购铺顾顾客受众众面再度度提升，并并可使本本案的销销售利润润极大化化。专业的公公司运营营做为本提案案的公司司是结合合了商业业和房地地产的专专业公司司，是目目前国内内为数不不多的此此类公司司。本案案属于标标准的商商业房地地产项目目，在商商铺销售售中相互互依托相相互存在在，为有有效控制制本案的的销售和和招商工工作，理理应在一一根指挥挥棒下运运做。这这样既可可避免纯纯销售公公司为获获得佣金金混乱销销售拿钱钱走人的的情况，也也可避免免纯商业业公司胡胡乱招商商拿钱走走人的情情况。本案的市场场状况本案销售市市场调查查示意图图本案的销售售方式销售对象象细分类类： 11、纯投投资性客客户：仅仅做为购购铺而不不进行经经营的。此类多为温温州等地地的客户户以及周周边地区区煤矿主主等范围围。此类客户需需要有相相当的返返租回报报满足其其投资收收益。 22、投资资经营性性客户：既投资资购铺也也进行经经营的。 此此类客户户多为本本地及周周边地区区个体经经营者。 此此类客户户由于资资金量不不很充足足故购铺铺一般为为小面积积或低总总价的。商铺与客客户的对对应关系系：？原则：以最最大限度度满足不不同的购购铺顾客客商铺的分分割标准准：最小面积分分割，以以高单价价方式产产生低总总价的商商铺，以以适合多多数购铺铺客户适中面积分分割，一一楼做为为本案坐坐标价格格，面向向资金充充足的购购铺客户户最小面积分分割，以以高单价价方式产产生低总总价的商商铺，以以适合多多数购铺铺客户由于属于特特殊业种种，视购购铺情况况定商铺的销销售价格格参考（价价格的单单位为：万元）：388038803880388038803880296029600.501.501.000.750.500.400.300.201015121288依整馆销售售参考522.512943.2990660294.83.61.61.28396264194058203880291019401552888592本案销售总总价约：195522万万元销售均价约约65007元/平方米米商铺销售售的6把把利剑： 11、无疑疑匹敌的的地理位位置，市市政府重重点商业业项目 22、最低低首付11.288万元即即可获得得黄金商商铺1间间 33、全新新商业新新概念量贩贩型购物物中心 44、银行行提供66成100年按揭揭 55、三年年平均返返租8%，在家家坐收鱼鱼翁之利利 66、专业业公司全全程策划划全程服服务，管管理是永永续经营营的最佳佳保障三年依照照1000%的返返租费用用预算（单单位：万万元）：194058203880291019401552888592按100%计算返返租再议145.55436.55291218.225145.55116.44155.22465.66310.44232.88155.22124.116164.99494.77329.88247.335164.99131.992465.661396.8931.22698.44465.66372.448三年返租合合计：443300万元平均每年返返租费用用：14443万万元销售的预预计成本本：10万元5万元（50000本）55万元（销售额的的1.55%）4450万万元（包括办证证及地方方关系处处理）115万元元630万元元（含销销售佣金金3%）1115万万元 本案销销售价格格支撑原原由： 依依照对属属地市场场的基本本调查，整整体侯马马地区的的商铺销销售价格格偏高，沿沿街商铺铺销售均均价在1100000-1150000元/平方米米，这也也是支撑撑本案一一楼均价价150000元元/平方方米的原原由。 由由于二楼楼以上部部分结合合了商业业题材和和商业定定位，并并以一楼楼均价做做为全馆馆的坐标标价格依依次类推推而得到到的。销售广告告推广方方式： 鉴鉴于侯马马本地的的特殊情情况，以以常规的的大众媒媒体的广广告方式式不能起起到良好好的效果果，更多多的需要要能够有有效针对对目标客客户进行行宣传，以以下提供供几种适适当的方方式： 11、侯马马的地方方性报纸纸 22、山西西省的日日报和晚晚报 33、DMM直接投投递 44、具规规模的下下乡巡回回展示车车辆 55、由政政府配合合出面的的软性报报道 66、太原原电视台台“车楼大大观”节目 77、区域域性的公公益活动动或演出出活动 等等等销售的阶阶段性：上中下上中下上中下上中下上中下上中下其中：强势势销售期期预期完完成总面面积的775% 本案的的交房标标准：1、 依照本案的的商业特特性完成成外观设设计、施施工。2、 依照本案的的商业特特性完成成1-55楼的天天花板、地地面和柱柱面的装装修。3、 完成本案的的中央空空调、电电扶梯、电电梯、双双回路电电源、电电量增容容（基本本电力需求335000KW）、消消防设施施、厕所所设施及及装修、逃逃生通道道的设施施及装修、楼层层的商铺铺分割等等的工程程。本案的商业业阐述COMMEERCEE EXXPLAAIN以室内商业业街形式式使百货货商品商商铺化本案的市场场状况本案商业市市场调查查示意图图本案的商业业阐述 商商业是本本案的基基本特性性，是为为销售建建立良好好坚实的的后续做做的铺垫垫。商业业题材是是否可以以出其不不意以新新取胜，是是销售能能否成功功的关键键之一，商商业的专专业运做做也是为为前期投投资商铺铺的客户户给予最最良好的的回报的的关键。总总之商业业的成功功运做是是本案销销售的关关键，也也是开发发商能否否获得预预期收益益的唯一一保障。本案不适适合的商商业业态态： 百货公公司 百百货公司司基本以以扣率店店形式存存在，在在太原唯唯一按时时结付款款的商场场仅为百百盛，其其它商场场均存在在拖欠货货款的情情况，造造成资金金力不足足的供应应商无力力进货，从从而使商商场经营营恶性循循环。侯侯马地区区除低档档的庆丰丰购物中中心和飞飞龙商场场外，基基本均是是租金店店的经营营方式。而而侯马地地区的扣扣率店所所经营的的商品均均为低档档商品，不不适合百百货公司司的经营营和定位位。另百百货公司司的前期期投入成成本比较较高，且且是必须须的投入入，就本本案核心心五所述述的标准准，经营营所赢利利的费用用无力支支持本案案的经营营。 批发市市场 侯侯马由于于地理位位置、经经济发展展、交通通便利等等诸多因因素，无无法做为为商品流流通的核核心，且且本地不不属于商商品的生生产基地地，基本本批发渠渠道均为为太原市市和西安安市，故故批发形形态的市市场不适适合本案案。 本案商商业业种种的划分分：演歌台KTV包间间，夜总总会海鲜馆包间式餐饮饮平价百货街街低档的平价价百货类类商品绅士服饰街街中档及中低低档男性性商品、体体育运动动商品、中中性休闲闲商品品位生活街街中档及中低低档成熟熟女性商商品，儿儿童商品品、家庭庭用品青春少女街街中档及中低低档年轻轻女性商商品国际名店街街中高档服饰饰、皮件件、化妆妆品、黄黄金珠宝宝、钟表表眼镜生活量贩超超市食品、非食食品、部部分生鲜鲜产品业态规划划的原由由： 11、以高高销售价价格用高高租金价价格的商商业形态态对应 22、以低低销售价价格用低低租金价价格的商商业形态态对应 33、针对对顶尖消消费群以以特殊的的业种（餐餐饮娱乐乐和一楼楼名店）对对应 44、以量量贩超市市为本案案的集客客核心来来对应各楼层目目标顾客客（为最最高值）：厂商经营营模式（为最高值）：目标顾客客年龄层层（为最最高值）：商品档次次基本定定位（为为最高值值）： 生活量量贩超市市简要说说明：生活量贩超超市商品品结构示示意图生活量贩超超市经营营方式示示意图1-5楼楼商铺简简要说明明： 目标招招商的对对象 11、侯马马本地经经营户555% 22、太原原的经营营户300% 33、山西西其它地地区及外外省经营营户100% 44、公司司自营商商品采购购5%经营户设设柜标准准 11、有品品牌的经经营户 22、非假假冒伪劣劣和侵权权性商品品的经营营户 33、能够够提供商商品代理理、经销销等证明明的经营营户 44、有良良好形象象的经营营户 55、有足足够资金金的经营营户 66、符合合中档为为主低档档为辅的的商品价价格带的的经营户户 主主要经营营模式： 11、租赁赁户为：租金+物业管管理费 22、自营营户为：物业管管理费 全馆收收益价格格预算： 基本商商业数据据1、一楼按按照得房房率555%计算算，实际际面积约约为21134平平方米 22、二至至五楼按按照得房房率600%计算算，每层层实际面面积约223288平方米米 33、租赁赁面积依依照实际际面积计计算 楼层租租赁理论论价格（未未含物业业管理费费）：213423282328232823285.03.82.62.01.520151515103.65万万2.08万万1.42万万1.10万万0.55万万390万323万221万170万127万年1-5楼楼租金收收益12231万万元租金定价标标准以本本商圈市市场调查查为参考考基础1-5楼楼物业费费理论价价格1-5楼物物业费均均价355元/平平方米/月1-5楼实实际面积积合计1114446平方方米1-5楼年年物业费费收入4480万万元 物物业费标标准以新新田市场场（399元/平平方米/月）为为参考 商业筹筹建成本本： 内装费费用： 鉴鉴于甲方方的交房房标准的的前提下下： 11、1-5楼基基本考虑虑为租赁赁型商铺铺，基本本无乙、丙丙工程费费用，仅仅预备1150万万作为部部分调整整费用（主主要在工工程方面面）； 22、装修修小计：1500万元；设备及物物品费用用： 11、1-5楼仅仅综合布布线和背背景音乐乐设备依依照100万元计计算 22、办公公设备、家家私、保保安设备备、保洁洁设备440万元元计算 33、不可可遇见的的杂费220万元元 44、设备备及物品品费用小小计700万元 人员及及耗材 11、内部部管理人人员：5500元元/月*15人人*4.5个月月（陆续续到位）=3.44万元 22、一般般管理人人员：3350元元/月*30人人*2.5个月月（陆续续到位）=2.66万元 33、办公公耗材及及公关差差旅依照照每月33万元*6个月月=188万元 44、人员员及耗材材小计224万元元 广告费费用包含含在销售售广告中中不做另另行支付付上述小计计2444万元 商业营营运成本本： 营运期期能耗费费用 11-5楼楼依照公公用面积积约77760平平方米，全全年能源源费用约约1800万元管理人员员500元/月*115人*12个个月=99万元 3350元元/月*30人人*122个月=12.6万元元办公及广广告 依依照100万元/月计算算。即1120万万元/年年上述小计计3211.6万万元 三年经经营期总总成本： 本本案筹建建成本为为2444万元，依依照三年年分摊，每每年约881.33万元 本本案经营营期营运运成本为为每年3321.6万元元 上上述合计计81.3万+3211.6万万=4002.99万元/年 按按照1-5楼平平均分摊摊约为880.558万元元 超市的的营运情情况概述述： 由由于受到到发展商商要求超超市自营营的要求求，本案案暂不对对超市进进行总体体财务分分析，根根据38880平平方米的的超市，属属地市场场人均在在超市的的消费单单价约220元，本本案超市市年业绩绩预计为为30000万元元，年需需要15