某量贩式购物中心商业规划方案quz.docx
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1、 量贩式购物物中心商商业规划划方案Plannningg Scchemme OOf SSupeerShhopppingg Ceenteer山西侯马SHANXXIHOOUMAA规划公司基基本介绍绍BACKGGROUUND上海主张置置业营销销策划有有限公司司规划公司基基本介绍绍 公司背背景介绍绍:上海主张置置业营销销策划有有限公司司,是专专业从事事商业房房地产开开发、规规划、设设计、招招商、管管理、销销售、咨咨询等方方面的专专业公司司,注册册资金人人民币1100万万元。公司主要管管理人员员均是具具备多年年外资零零售店经经验的资资深主管管,涉足足百货、超超市、市市场、专专卖店等等一系列列的零售售业态,
2、同同时也有有多家外外资房地地产服务务机构从从事多年年商铺销销售、招招商、管管理、咨咨询等工工作的人人员。重点案例例说明: 上海来福福士广场场由新加坡凯凯德置地地集团投投资,商商业建筑筑面积5500000平方方米,由由我司主主要人员员与上海海第一太太平戴维维斯物业业顾问公公司(英英资)合合作进行行规划和和招商工工作,以以量贩型型品牌店店为核心心楼层,一一楼辅以以品牌名名店进行行结合,集集购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲为一一体的大大型购物物中心,是是20003年上上海唯一一开业的的大型商商业项目目,全案案以租赁赁店为主主的经营营模式。郑州丹尼尼斯百货货 由由台湾东东裕集团团投资的的,建筑筑面积660
3、0000平方方米,是是当年中中原地区区最大的的也是唯唯一的外外资综合合性百货货公司,其其中包括括丹尼斯斯百货和和丹尼斯斯量贩店店,年销销售业绩绩12亿亿元人民民币,位位居全国国单店零零售店排排行第112位,河南省省销售第第一。现现辖安阳阳丹尼斯斯、洛阳阳丹尼斯斯、许昌昌丹尼斯斯、新乡丹尼斯斯等连锁锁店,由由我司主主要人员员与台湾湾管理人人员合作作规划、招招商和经营管管理,全全案为扣扣率店、租租赁店相相结合的的经营模模式。兰州世纪纪春天百百货量贩贩(现更更名为百百安购物物广场) 由由甘肃大大成置业业公司投投资,建建筑面积积650000平平方米,是是西北地地区最大大的购物物中心项项目,由由我司主主
4、要人员员规划、招招商和经经营管理理,历时时4个月月的筹备备,开创创短期内内成功运运做如此此大面积积的商业业设施的的先河。项项目中包包括4550000平方米米的百货货公司和和200000平平方米的的量贩店店。南京翠屏屏国际城城 为为1477万平方方米的超超大居住住区,其其中包含含300000平平方米的的社区商商业设施施,由我我司全程程规划、招招商和经经营管理理,由我我司注册册了中国国唯一有有的专门门为超大大社区商商业设施施提供商商业配套套服务的的品牌生活活管家,是是商业地地产的另另一表现现模式,本本案正在在操作中中。 芜湖新新时代商商业街 为为14755米长的的标准商商业步行行街,商商业面积积7
5、00000平平方米,是是皖南地地区最大大的商业业街,是是标准的的城市辅辅商圈商商业设施施。本案案由我司司全程负负责该步步行街的的商业规规划,将将全步行行街分成成5大主题题商业区区,并成成功的将将原定330000元/平平方米的的商铺均均价炒做做到平均均50000元/平方米米的价格格。 天津金金汇广场场 建建筑面积积800000平平方米,是是天津最最大的SSHOPPPINNG MMALLL,是全全业态全客层的商商业设施施,由大大卖场、商商铺、电电影院、餐餐饮、娱娱乐以及及专业主主题店组组成。本本案由我我司主要要人员负负责规划划、招商商和经营营管理。 南京大大洋百货货 由由原上海海太平洋洋百货基基本
6、人员员组成的的团队,由由万达集集团投资资的,面面积6000000平方米米,是标标准的百百货店模模式,也也是南京京最大的的时尚百百货店,开开业第一一日创造造了中国国单日业业绩最高高值22000万元元。中国商业业不动产产网 由由我司注注册并实实施的中中国目前前唯一一一家商业业地产门门户网站站,是由由我司集集合了商商业和地地产的优优秀人才才,以资资源和信信息整合合为基础础,专为为国内商商业地产产项目提提供信息息资源、商商业服务务和地产产服务的的网站,目目前网站站正在酝酝酿升级级,以打打造成为为中国最最优秀最最专业的的门户网网站。本案的规划划核心THE KKERNNEL OF LAYYOUTT打造晋南
7、地地区独一一无二的的商业旗旗舰本案的规划划核心 五大基基本规划划核心:核心一核心二核心三核心四核心五 核心概概念阐述述: 核心一一说明 以以字面的的含义及及粗浅的的理解,量量贩店有有与大卖卖场的含含义类似似,其实实不然,量贩店不代代表大卖卖场。以以量贩的的经营形形态而言言,是从从百货公公司的经经营形态态中逐渐渐衍生出出来的,是是以商品品的价格格为核心心,而非非以商品品的销售售数量为为绝对的的界线,以以量贩独独有的经经营形态态来更符符合消费费者的需需求。 核心二二说明 量量贩即可可视为蓝蓝领店的的概念。相相对百货货店而言言,一般般百货公公司所面面对的是是所谓白白领阶层层,在贩贩卖优质质品牌商商品
8、的同同时在贩贩卖优质质的服务务和环境境,商品品的价格格带是百百货店基基本定位位和锁定定目标消消费者的的基础,而而商品的的价格带带又是通通过品牌牌商品来来表现的的。量贩贩店其实实亦包含含了上述述的基础础,但作作为商品品价格带带是商场场定位的的根本,其其所贩卖卖的商品品将更趋趋于低廉廉和平价价,以“佐丹奴奴”“真维维斯”等品牌牌为例,其其就是标标准的适适合量贩贩店经营营的品牌牌,因为为其价格格带基本本锁定在在2000元以下下的范围围,商品品的陈列列以品种种多,数数量大来来表现,而而如“ESPPRITT”等品牌牌即为标标准的质质贩型品品牌,是是针对中中高收入入的消费费群体销销售的,无无论从陈陈列、销
9、销售模式式、商品品价格等等均与上上述品牌牌有绝对对的区分分。 针针对本案案位于侯侯马地区区,就当当地而言言根本没没有所谓谓的白领领和蓝领领的定位位和概念念,所以以说量贩贩是本案案商业和和销售推推广的最最佳定义义。 核心三三说明 侯侯马房地地产市场场泡沫严严重,在在沿街商商铺可以以销售至至150000元元单价,二二级市场场可以将将沿街商商铺炒做做到2000000元单价价的情况况下,平平均租金金仅支持持2-55元/平平方米/天,租租赁市场场和投资资市场比比例严重重失调,且且商铺售售价几乎乎高于普普通住宅宅楼盘单单价的110倍,可可见本市市场在此此方面是是非常不不理性和和不成熟熟的。用用以对应应的有
10、效效方式即即在统一一规划的的基础上上,在将将商品和和业种严严格区分分的前提提下,以以高销售售单价对对应高租租赁单价价,以单单一楼层层来对应应相应的的销售返返租成本本和经营营成本,而而不进行行全馆平平均分配配的原则则,从而而使后期期经营的的调整是是局部的的而不是是全面的的,以达达到船小小好调头头的原则则。 核心四四说明本案是标准准的商业业地产项项目,绝绝非单一一商业项项目和地地产项目目,有机机的结合合商业地地产是本本案成功功胜出的的基础。在商铺销售中相互依托相互存在,为有效控制本案的销售和招商工作,理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况,也可避免纯商业公司
11、胡乱招商拿钱走人的情况。 核心五五说明侯马系晋南南地区一一个中等等规模的的县级市市,区域域经济特特征不是是十分明明显。其其商业目目前的形形态为中中小型超超市、批批零市场场和二线线品牌专专卖店、餐餐饮及娱娱乐休闲闲极不发达,作作为销售售终端成成本主要要构成的的租金水水准很低低且短期期内无上上扬空间间,市场消费力力无法在在这一单单边市场场表现,消消费理念念及消费费习性亦亦因此而而受到制制约。总总之,起起码意义义上侯马马是一个个非常初初级的市市场。本案座落在在侯马火火车站对对面二条条主要商商业街的的交口处处,系该该市的地地标建筑筑,系典典型的综综合百货货大楼的的设计,业业主的收收购均价价是该市市目前
12、住住宅售价价的约三三倍,其其售价和和市场的的租金均均价比较较后已显显见泡沫沫。同时时,唯其其地标区区位和地地标建筑筑,该项项目已成成为该市市的形象象工程,政政府从时时间和目目标上尤尤为关注注,简单单的换手手交易已已不可能能,且从从成本上上亦无空空间,除除了选择择一个合合适的业业态进入入一定周周期的经经营外无无其他 退出途途径。目前侯马的的商品结结构、市市场状况况、零售售业态、消消费习性性和消费费指向均均不支持持这样一一个3000000平方米米体量的的商场是是显而易易见的。不不对属地地市场的的现状进进行全面面的突破破,从主主导市场场和引领领消费的的角度去去架构未未来的经经营,那那么存活活的可能能
13、性几乎乎没有。这一历程有有一个必必须的前前提,即即以开发发商三年年的经营营期作为为退出机机制来倒倒推通盘销售售额能否否有溢价价部分来来支持经经营期的的资金。换换言之就就是假设设有2亿亿元的销售额,开开发商拿拿走1.7亿元元,剩下下的30000万万元来经经营三年年,经营营成功则则30000万元元继续产产生利润润,经营营失败则则以30000万万元的资资本体宣宣告破产产,确保保了前期期的利润润。经营营期以商商业管理理公司来来运作同同销售期期的开发发商断开开。 经营期的的资本金金确定以以后,第第一要树树立此为为牺牲打打的概念念,第二二在这个个资本盘盘面来选选择底限限为确保保三年经经营。力力争求存存求发
14、展展的业态态和经营营模式。因此,未来来的商业业规划、业业态确定定将依据据引领属属地市场场原则和和资本盘盘的原则则来进行行,其目目标是完完成开发发退出机机制。侯马的地域域特征THE CCHARRACTTER OF HOUUMA消费能力严严重的二二级分化化市场侯马的基基本概况况:侯马位于山山西省西西南部,人人口233万,属属于标准准的内陆陆型县级级城市。早早期有“北侯马马南义乌乌”之称号号,是北北方地区区小商品品销售的的中心。由由于城市市化发展展,交通通的便利利,侯马马小商品品的地位位慢慢退退出了历历史舞台台。现在在连接侯侯马到省省城太原的的交通非非常方便便,除常常规火车车外,每每日均有有多班大大
15、巴往返返于二市市之间。另另由于侯侯马自身身的地理理位置决决定,其其受陕西西西安的的商品辐辐射能力力较大。城市功能辐辐射圈示示意图侯马的消消费习性性:做为山西西西南地区区屈指可可数的县县级城市市,其周周边又有有多个县县乡构成成,由于于有煤矿矿等重工工业产业业支柱,贫贫富差距距悬殊,在在零售、服服务等行行业中的的消费方方式各不不相同。其其中:1、以煤矿矿主为主主的消费费群体集集中在餐餐饮、娱娱乐方面面的消费费,由于于收入高高,在此方面的的消费将将趋于高高端,需需要有包包厢等的的就餐环环境。在在消费品品方面除除民生必必须品在在本地商商场采购购外,大大件的高高价格的的商品主主要会在在太原甚甚至山西西以
16、外地地区采购购;这类类消费群群体仅占占总消费费人群的的5%左左右。2、以政府府机关单单位消费费的人群群只要集集中在餐餐饮、娱娱乐方面面的消费费,年均均消费数数额约999000万元,由由于属于于公关、应应酬性的的消费,且且又属于于公款消消费,故故其在消消费单价价上不是是追求费费用的高高低,更更需要的的是消费费的环境境、消费费的隐蔽蔽性,并并在开具具发票等等方面能能够提供供便利的的。对于于商品类类消费主主要由送送礼、在在大型城城市消费费形态为为主。这这类消费费群体仅仅占总消消费人群群的2%左右。3、普通百百姓的人人群的消消费基本本集中在在民生日日用品为为主,一一般消费费类商品品也均以以在本地地消费
17、为为主。他他们在消消费期间间过多的的是考虑虑商品的的价格而而相对忽忽视商品品的质量量和服务务质量。平平价是针针对这类类消费群群体最有有效的手手段。这这类消费费群体仅仅占总消消费人群群的绝大大多数。消费人群结结构饼状状示意图图高端本地的的消费本地采购异地采购为为主少量消费高端本地的的消费本地采购送礼获得异地采购为为主少量消费一般情况下下不消费本地采购少量消费大量在本地地消费本地消费习习性汇总总示意表表 侯马的的商业特特征: 本案立立地位置置基本以火车车站为核核心向四四周扩散散,本案案立地位位置是二二大商业业街区的的核心,起起到纽带带作用,也也是二大大商业街街区的中中心。 市场经经营模式式 属属地
18、市场场商业经经营模式式陈旧,基基本为租租赁型经经营形态态,部分分低档商商品(如如:皮鞋鞋、洗涤涤化妆品品等)的的经营户户由于资资金匮乏乏及商店店的经营营格局的的限制采采用了扣扣率形式式的经营营形态。 市场商商品结构构 属属地市场场商品品品牌强弱弱不一,有有相对中中高档的的品牌,如如:苹果果、鳄鱼鱼、皮尔尔卡丹等等,也有有许多不不知名的的中低档档品牌,基基本商品品单价在在2000元以内内,少量量中高档档商品单单价超过过10000元,主主力业种种均为服服饰类商商品,音音像、电电器等专专业市场场匮乏,超超市等商商品价格格偏高,休休闲娱乐乐等市场场表现不不明显。 市场经经营环境境 均均为老旧旧的商业业
19、环境,没没有中央央空调、电电扶梯等等基本商商业硬件件,各商商场经营营管理不不明显且且促销活活动很弱弱,没有有成型的的集中的的购物中中心。本本案周边边仍存在在即将开开业的或或在建的的商业项项目,会会在一定定程度上上瓜分厂厂商资源源和分化化消费力力。 业种规规模效益益 相相对诸多多的现有有市场而而言,新新港市场场的经营营情况是是最好的的,其主主要原因因自一是是业种的的相对集集中而产产生的规规模效益益,以该该市场二二楼为例例,由于于集中了了女性服服饰商品品,其经经营业绩绩和租金金价格均均高与一一楼。 消费市市场潜力力 根根据侯马马市20002年年统计年年鉴显示示其批发、零零售和餐餐饮的年年消费额额在
20、133亿元其中批发和和零售消消费为993000万元,餐餐饮消费费为57700万万元城镇居民消消费水准准食品类年人人均消费费14116元服装类年人人均消费费7166元居住类年人人均消费费3611元,年人均可支支配收入入58557元年人均可支支配支出出为40064元元在岗职工平平均年人人均收入入82551元 存存贷款规规模扩大大 城镇居居民储蓄蓄存款225亿元元 金融机机构存款款额达332亿元元 金融机机构各项项贷款余余额211亿元上述数据基基本可以以满足本本案在未未来的消消费能力力本案的商业业定位COMMEERCEE MOOTIFF量贩式复合合形态的的购物中中心百货公司商商铺化本案的基本本定位以
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