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备考审计报告 备考审计报告 合肥城建发展股份有限公司合肥城建发展股份有限公司 会审字20093901 号 华普天健高商会计师事务所（北京）有限公司华普天健高商会计师事务所（北京）有限公司 中国中国北京北京 合肥城建发展股份有限公司备考审计报告 截至 2009 年 8 月 31 日止 目 录 序号 内容 页码 1 备考审计报告 1-2 2 备考合并资产负债表 3-4 3 备考合并利润表 5 4 备考财务报表附注 6-36 1 会审字20093901 号 审 计 报 告 审 计 报 告 合肥城建发展股份有限公司全体股东：我们审计了后附的合肥城建发展股份有限公司（以下简称“贵公司”）按备考财务报表附注三披露的编制基础编制的备考财务报表，包括 2009 年 8 月 31 日、2008 年 12月 31 日的备考合并资产负债表和 2009 年 1-8 月、2008 年度的备考合并利润表以及备考财务报表附注。一、管理层对备考财务报表的责任 一、管理层对备考财务报表的责任 按照企业会计准则的规定编制备考财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与备考财务报表编制相关的内部控制，以使备考财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。二、注册会计师的责任 二、注册会计师的责任 我们的责任是在实施审计工作的基础上对备考财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作，中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对备考财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。审计工作涉及实施审计程序，以获取有关备考财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的备考财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与备考财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价备考财务报表的总体列报。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。三、审计意见 三、审计意见 我们认为，贵公司按备考财务报表附注三披露的编制基础编制的上述财务报表符 2 合企业会计准则的规定，在所有重大方面公允反映了贵公司 2009 年 8 月 31 日、2008年 12 月 31 日的备考财务状况以及 2009 年 1-8 月、2008 年度的备考经营成果。四、其他说明 四、其他说明 需要说明的是，本审计报告专门就上述备考财务报表而出具，仅供本次贵公司为申请非公开发行股份购买资产之目的使用。普天健高商会计师事务所 中国注册会计师：朱宗瑞（北京）有限公司 中国注册会计师：王 静 中国北京 中国注册会计师：卢 珍 二九年十月二十八日 3 备 考 合 并 资 产 负 债 表 备 考 合 并 资 产 负 债 表 编制单位：合肥城建发展股份有限公司 单位：元资 产 附注号 2009 年 8 月 31 日2008 年 12 月 31 日流动资产:货币资金 九、1 365,072,879.81 395,535,014.42 交易性金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 九、2 784,561,814.79 525,589,720.54 应收利息 应收股利 其他应收款 九、3 5,295,019.97 7,134,306.72 存货 九、4 1,265,291,894.71 1,197,269,730.50 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 2,420,221,609.28 2,125,528,772.18 非流动资产:可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 九、5 10,000,000.00 10,000,000.00 投资性房地产 固定资产 九、6 19,549,807.98 11,282,119.22 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 九、7 7,107,343.05 3,318,890.02 其他非流动资产 非流动资产合计 36,657,151.03 24,601,009.24 资产总计 2,456,878,760.31 2,150,129,781.42 公司负责人：王晓毅 主管会计工作负责人：郑培飞 会计机构负责人：徐鸿 4 备 考 合 并 资 产 负 债 表(续)备 考 合 并 资 产 负 债 表(续)编制单位：合肥城建发展股份有限公司 单位：元 负债和股东权益 附注号2009 年 8 月 31 日 2008年12月31日流动负债:短期借款 九、9 80,000,000.00 20,000,000.00 交易性金融负债 应付票据 应付账款 九、10 152,876,104.40 91,899,964.06 预收款项 九、11 524,450,472.33 284,597,024.07 应付职工薪酬 九、12 1,972,446.76 2,225,383.99 应交税费 九、13 46,463,687.84 69,713,117.57 应付利息 九、14 1,291,275.00 应付股利 其他应付款 九、15 66,386,922.89 54,111,731.18 一年内到期的非流动负债 九、16 60,000,000.00 79,000,000.00 其他流动负债 流动负债合计 933,440,909.22 601,547,220.87 非流动负债:长期借款 九、17 120,000,000.00 160,000,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 120,000,000.00 160,000,000.00 负债合计 1,053,440,909.22 761,547,220.87 股东权益：归属于母公司股东权益 九、18 1,395,359,405.27 1,380,490,408.02 少数股东权益 九、19 8,078,445.82 8,092,152.53 股东权益合计 1,403,437,851.09 1,388,582,560.55 负债和股东权益总计 2,456,878,760.31 2,150,129,781.42 公司负责人：王晓毅 主管会计工作负责人：郑培飞 会计机构负责人：徐鸿 5 备 考 合 并 利 润 表 备 考 合 并 利 润 表 编制单位：合肥城建发展股份有限公司 单位：元项 目 附注号 2009 年 1-8 月 2008 年度 一、营业收入 九、20 348,573,858.85 425,767,137.75 减：营业成本 九、20 237,167,967.84 226,033,690.51 营业税金及附加 九、21 23,448,591.01 59,374,823.98 销售费用 5,507,697.19 7,527,405.86 管理费用 18,788,428.42 27,273,159.74 财务费用 九、22-1,930,224.83-7,526,616.16 资产减值损失 九、23 3,820,429.40 4,671,731.48 加：公允价值变动收益（损失以“”号填列）投资收益（损失以“”号填列）其中：对联营企业和合营企业的投资收益 二、营业利润（亏损以“”号填列）61,770,969.82 108,412,942.34 加：营业外收入 九、24 1,551.25 225,880.27 减：营业外支出 九、25 37,994.68 1,110,000.00 其中：非流动资产处置损失 197.40 三、利润总额（亏损总额以“”号填列）61,734,526.39 107,528,822.61 减：所得税费用 九、26 14,869,235.85 27,699,923.49 四、净利润（净亏损以“”号填列）46,865,290.54 79,828,899.12 归属于母公司所有者的净利润 46,878,997.25 79,768,217.93 少数股东损益 -13,706.71 60,681.19 五、每股收益：（一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 六、其他综合收益 七、综合收益总额 46,865,290.54 79,828,899.12 其中：归属于母公司股东的综合收益总额 46,878,997.25 79,768,217.93 少数股东收益总额 -13,706.71 60,681.19 公司负责人：王晓毅 主管会计工作负责人：郑培飞 会计机构负责人：徐鸿 合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 6 合肥城建发展股份有限公司合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注备考财务报表附注（除特别说明外，金额单位为人民币元）一、公司的基本情况一、公司的基本情况 合肥城建发展股份有限公司（原名为合肥城改房屋开发股份有限公司，以下简称“本公司”或“公司”）系经安徽省体改委皖体改函199889 号文关于同意设立合肥城改房屋开发股份有限公司的批复及安徽省人民政府皖府股字1998第 39 号安徽省股份有限公司批准证书批准，由合肥市国有资产控股有限公司（以下简称“合肥国控”）作为主发起人发起设立的股份有限公司。1998 年 6 月 24 日，合肥会计师事务所对各发起人的出资进行审验，并出具了合会验1998第 0371-2 号验资报告。1999 年 9 月 7 日，本公司在安徽省工商行政管理局登记注册，注册资本 8,000.00 万元。2002 年 12 月 19 日，经安徽省工商行政管理局批准，本公司更名为合肥城建发展股份有限公司。2008 年 1 月，经中国证券监督管理委员会证监许可200840 号文关于核准合肥城建发展股份有限公司首次公开发行股票的通知核准，本公司向社会公开发行人民币普通股 2,670 万股。发行后，本公司注册资本变更为 10,670.00 万元，新增注册资本已由安徽华普会计师事务所（现已更名为“华普天健高商会计师事务所（北京）有限公司”）审验，并出具了华普验字2008第 0101 号验资报告。2008 年 1 月 28日，本公司的股票在深圳证券交易所挂牌上市。2008 年 5 月 30 日，根据 2007 年年度股东大会决议和修改后公司章程规定，本公司增加注册资本 5,335.00 万元，由资本公积和未分配利润转增股本，变更后注册资本为 16,005.00 万元，新增注册资本已由原安徽华普会计师事务所审验，并出具华普验字2008第 653 号验资报告。本公司注册地为：合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23-24 层，法定代表人：王晓毅。本公司属房地产行业，经营范围为：房地产开发及商品房销售、租赁、售后服务；城市基础设施及公用设施项目开发和经营；建材产品开发、生产、销售；工业、民用建筑技术咨询；室内装饰。（以上项目需要许可证的一律凭证经营）二、拟非公开发行公司股票购买资产基本情况二、拟非公开发行公司股票购买资产基本情况 合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 7 1交易情况说明 交易情况说明 本公司于 2009 年 8 月 18 日召开的第四届董事会第八次会议通过附生效条件的合肥城建发展股份有限公司与中国房地产开发合肥有限公司之发行股份购买资产协议和关于合肥城建发展股份有限公司向中国房地产开发合肥有限公司发行股份购买资产的议案。本公司拟定向发行不超过 4,500 万股普通股购买中国房地产开发合肥有限公司（以下简称中房合肥）持有的中国房地产开发合肥置业有限公司（以下简称中房置业）100%股权。发行股份的定价基准日为公司本次董事会决议公告之日，发行价格为基准日前 20 个交易日公司股票的交易均价，即 13.80 元。本次交易完成后，中房合肥将成为本公司的第二大股东，中房置业将成为本公司的全资子公司。2交易对方基本情况 交易对方基本情况 中房合肥成立于1992年6月20日，原名为中国房地产开发合肥公司。2006年10月，中国房地产开发合肥公司由事业单位改制为国有独资公司，合肥市新站综合开发试验区管委会出具合综试管200680号文，对相关改制方案予以批准。2006年12月，改制后的中房合肥成立，出资人为合肥新站综合开发试验区国有资产管理局（以下简称新站国资管理局），注册资本为33,260.00万元，安徽安瑞会计师事务所出具安瑞验字2006060号验资报告，对上述出资行为予以验证。2006年12月21日，新站国资管理局出具合综试管秘200660号文，决定将新站国资管理局拥有的中房合肥的股权全部划转至合肥鑫城国有资产经营有限公司名下。该事项已于2008年12月26日办理了工商变更登记。中房合肥法定代表人：董黎明，注册地址：合肥新站区五州商城C区1号楼三楼。经营范围：房地产开发；商品房销售；房屋维修及租赁；房产中介；物业管理；装饰工程；建筑材料销售。3交易资产基本情况交易资产基本情况 中房置业系中房合肥的全资子公司，成立于2009年7月15日。注册资本1,000.00万元，业经安徽安鼎会计师事务所安鼎验字（2009）第 051 号验资报告验证。公司住所：合肥新站区胜利路五洲商城 C 区 1 幢三楼。法定代表人：董黎明。经营范围：房地产开发；商品房销售、租赁、售后服务；装饰工程设计、施工；建材销售。经中房合肥第一届董事会第二十三次会议审议通过，并经新站国资管理局合综试国20099 号文件 关于中国房地产开发合肥有限公司国有资产无偿划转的批复 及合合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 8 综试国200912 号文件关于同意调整中国房地产开发合肥有限公司国有资产无偿划转部分资产范围的批复同意，中房合肥将其拥有的房地产主营业务国有资产无偿划转至中房置业。三、备考财务报表的编制基础三、备考财务报表的编制基础 1本备考财务报表是假设中房置业在 2008 年 1 月 1 日已经成立，并且本公司向中房合肥非公开发行股票购买资产在 2008 年 1 月 1 日已经完成并构成非同一控制下企业合并。本公司自 2008 年 1 月 1 日起以中房置业资产、负债的公允价值为基础编制备考合并资产负债表。由于备考报告期内公司项目尚处于开发及待开发之中，未实现收入，期间费用中与人员相关的费用系根据中房合肥参与管理拟收购资产的人员的人数与中房合肥相关人员总数的比例对中房合肥发生的期间费用总额计算分配所得，与资产相关的税费及其他费用按相关规定计算所得，并以此为基础编制备考合并利润表。2本备考财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则基本准则和其他各项具体会计准则、应用指南及准则解释的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。编制备考财务报表时，相互之间的交易和往来余额均予以抵销。3 本备考财务报表是按照本财务报表附注五所述的重要会计政策、会计估计编制的，本公司、中房置业采用一致的会计政策和会计估计。4 本备考财务报表是按照中国证券监督管理委员会 上市公司重大资产重组管理办法、公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号上市公司重大资产重组申请文件等相关规定和要求编制，仅供本公司为申请有关上市公司非公开发行股份购买资产之目的使用。5本备考财务报表附注中，除特别说明外，下文中“公司”或“本公司”指本公司和拟收购资产之合并主体。四、遵循企业会计准则的声明四、遵循企业会计准则的声明 本公司编制的备考财务报表符合企业会计准则的要求，真实完整地反映了本公司 2009 年 8 月 31 日、2008 年 12 月 31 日的备考财务状况、2009 年 1-8 月和 2008年度的备考经营成果。合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 9 五、重要会计政策、会计估计五、重要会计政策、会计估计 本公司下列主要会计政策、会计估计根据企业会计准则制定。未提及的会计业务按企业会计准则中相关会计政策执行。1会计年度会计年度 会计年度采用公历制，即公历 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计年度。2记账本位币记账本位币 本公司以人民币为记账本位币。3记账基础和计量属性记账基础和计量属性 本公司以权责发生制为记账基础。本公司在将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表时，按照企业会计准则规定的计量属性进行计量，包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。公司在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本，当能够保证取得并可靠计量会计要素的金额时，采用公允价值、重置成本、可变现净值或现值计量。4现金等价物的确定标准现金等价物的确定标准 现金等价物是指持有的期限短（从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。5金融资产和金融负债的分类、确认和计量金融资产和金融负债的分类、确认和计量 金融资产划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 主要是指本公司为了近期内出售而持有的股票、债券、基金以及不作为有效套期工具的衍生工具。包括交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。这类资产在初始计量时按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。在持有期间取得利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日，本公司将这类金融资产以公允价值计量且其变动计入当期损益。这类金融资产在处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。持有至到期投资 主要是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司具有明确意图和能力持合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 10 有至到期的国债、公司债券等。这类金融资产按照取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付价款中包含的已到付息期但尚未发放的债券利息，单独确认为应收项目。持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。应收款项 应收款项包括应收账款和其他应收款等。应收账款是指本公司销售商品或提供劳务形成的应收款项。应收账款按从购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额。可供出售金融资产 主要是指本公司没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。可供出售金融资产按照取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独确认为应收项目。可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利计入投资收益。资产负债表日，可供出售金融资产以公允价值计量且公允价值变动计入资本公积。处置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间差额计入投资收益；同时，将原计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；这类金融负债初始确认时以公允价值计量，相关交易费用直接计入当期损益，资产负债表日将公允价值变动计入当期损益。其他金融负债，是指以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。主要金融工具的公允价值确定方法：存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价来确定公允价值；金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。6金融资产转移金融资产转移 已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方时终止对该项金融资产的确认。合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 11 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项的差额计入当期损益：所转移金融资产的账面价值。因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：A.终止确认部分的账面价值。B.终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，将所收到的对价确认为一项金融负债。7金融资产减值金融资产减值 本公司在有以下证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备：发行方或债务人发生严重财务困难；债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；债权人出于经济或法律等方面的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；债务人可能倒闭或进行其他财务重组；因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量；债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；其他表明金融资产发生减值的客观证据。本公司在资产负债表日分别不同类别的金融资产采取不同的方法进行减值测试，并计提减值准备：交易性金融资产：在资产负债表日以公允价值反映，公允价值的变动计入当期损益；应收款项：资产负债表日对应收款项的账面价值进行检查，有客观证据表明其合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 12 发生减值的，计提减值准备。对于单项金额重大的应收款项（本公司将 300 万元以上应收款项确定为单项金额重大），单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。对于单项金额非重大的应收款项可以单独进行减值测试，确定减值损失，计提坏账准备；也可以与经单独测试后未减值的应收款项一起按类似信用风险特征划分为若干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本年各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年应计提的坏账准备。按账龄划分的应收款项组合在资产负债表日按余额的一定比例计提坏账准备，具体如下：账龄情况 提取比例 一年以内 5%一至二年 10%二至三年 20%三年以上 50%持有至到期投资：资产负债表日，本公司对于持有至到期投资有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失。可供出售金融资产：资产负债表日，本公司对可供出售金融资产的减值情况进行分析，判断该项金融资产公允价值是否持续下降。通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，确认减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入资产减值损失。8存货存货 存货分类：本公司的存货分为开发产品、开发成本、出租开发产品和低值易耗品四大类。各类存货的取得以实际成本计价，存货的发出采用个别计价法。开发产品按实际成本入账，按实际成本除以可售面积计算出开发产品单位成本；合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 13 销售开发产品按实际销售面积乘以单位成本结转相应的开发产品销售成本。开发用土地使用权的核算方法：购买开发用的土地，根据土地转让协议书支付地价款，在办理产权证后，计入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”中核算。项目整体开发的，待开发房产竣工后，全部转入开发产品；项目分期开发的，按各期开发产品实际占地面积占开发用土地总面积的比例分摊计入各期商品房成本。拟在后期开发的土地仍保留在“开发成本土地征用及拆迁补偿费”中。公共配套设施费的核算方法：不能有偿转让的公共配套设施：分期开发的项目，公司将发生的公共配套设施费计入开发成本，将预计将要发生的配套费用预提计入开发成本，待各期开发产品办理竣工验收后，按各期开发产品占地面积占开发用土地总面积的比例分摊计入各期商品房成本。整体开发的项目，实际发生的支出计入开发成本公共配套设施费，待开发房产竣工后，全部转入商品房成本。能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集成本。出租开发产品的摊销方法：出租开发产品按直线法摊销，出租开发产品摊销年限按房屋使用年限确定。低值易耗品于领用时一次性摊销。本公司存货盘存制度采用永续盘存制。期末本公司对存货进行全面检查，按单个项目成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。存货可变现净值的确定以取得的可靠证据为基础，并且考虑取得存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素，具体方法如下：开发产品在正常经营过程中，以该开发产品的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；在建开发产品（在开发成本中核算）在正常经营过程中，以所建的开发产品的估计售价减去至完工时将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定，其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其相对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。9长期股权投资长期股权投资 初始计量 分别下列情况对长期股权投资进行初始计量 企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：A.同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 14 作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益；B.合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益；C.非同一控制下的企业合并，购买方在购买日以按照 企业会计准则第 20 号企业合并确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：A.以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出，但实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利，作为应收项目单独核算；B.以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；C.投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定不公允的除外；D.通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第 7 号非货币性资产交换确定；E.通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照企业会计准则第 12号债务重组确定。后续计量 根据是否对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响分别对长期股权投资采用成本法或权益法核算。采用成本法核算的长期投资，在被投资单位宣告分配的现金股利或利润，确认为当期投资收益。本公司确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。根据财会20098 号关于印发企业会计准则解释第 3 号的通知，自 2009 年 1合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 15 月 1 日起，本公司采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，本公司在取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资收益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。10投资性房地产投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权。已出租的建筑物。本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。本公司对投资性房地产成本减累计减值及净残值后按直线法，并估计可使用年限计算折旧或摊销，计入当期损益。资产负债表日按投资性房产的成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成本的，按两者的差额计提减值准备。11固定资产的确认条件、分类、折旧方法固定资产的确认条件、分类、折旧方法 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。本公司固定资产包括房屋建筑物、运输设备、其他设备等。固定资产在同时满足下列条件时，予以确认：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。该固定资产的成本能够可靠地计量。固定资产发生的后续支出，符合固定资产确认条件的计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的在发生时计入当期损益。本公司固定资产折旧按直线法计提，按固定资产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值分别确定折旧年限和年折旧率如下：类类 别别 预计折旧年限（年）预计折旧年限（年）年折旧率（）年折旧率（）净残值率（）净残值率（）房屋建筑物 35-50 2.77-1.94 3 合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 16 运输设备 8 12.13 3 其他设备 5 19.40 3 对于已经计提减值准备的固定资产，在计提折旧时扣除已计提的固定资产减值准备。每个会计年度终了，公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命。12资产减值资产减值 资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。本公司在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。当资产存在减值迹象时，估计其可收回金额，资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；企业经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当期或将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用来计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏；资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如：资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润远远低于预计金额等；其他表明资产可能已经发生减值的迹象。对于因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。13借款费用借款费用 借款费用资本化的确认原则和资本化期间 本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费用在同时满足下列条件时予以资本化计入相关资产成本：合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 17 资产支出已经发生。借款费用已经发生。为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。借款费用资本化金额的计算方法 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定为专门借款利息费用的资本化金额。购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的利息金额按累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算。14职工薪酬职工薪酬 本公司的职工薪酬包括工资、奖金、津贴和补助、职工福利费、社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、因解除与职工的劳动关系给予的补偿及其他与获得职工提供的服务相关的支出。除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，职工薪酬在职工提供服务的期间确认，根据职工提供服务的收益对象计入相关的成本费用。因解除与职工的劳动关系给予的补偿，在公司已制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实施，且不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时，确认为预计负债，同时计入当期损益。本公司按当地政府规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，一般包括养老保险、失业保险、医疗保险、住房公积金及其它社会保障金。社会保险费及住房公积金一般按工资总额的一定比例且在不超过规定上限的基础上提取并向劳动和社会保障机构、住房公积金管理机构缴纳。15收入确认 收入确认 房地产销售收入的确认原则：已将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，不再对该房产实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 18 的证据，并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋竣工并在相关主管部门备案，签定了销售合同，取得了买方付款证明，开具了发票，办理商品房移交手续时，确认收入的实现。物业出租收入的确认原则：按本公司与承租方签定的出租物业、物业管理协议约定按期确认租金收入和管理费。提供劳务：本公司系以劳务已经提供，相关的成本能够可靠计量，其经济利益能够流入，确认收入的实现。16维修基金的核算方法 维修基金的核算方法 维修基金由购房者在办理房产证时按购房款的 1.5%-3%的比例缴纳，由开发当地房地产行政主管物业管理机构代管，在银行专户存储、专款专用。维修基金用于住宅原体共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、养护、更新。17质量保证金的核算方法质量保证金的核算方法 质量保证金按照工程造价的 3%-5%提取。于工程质量保证期结束后，根据工程质量情况结算。18所得税所得税 本公司所得税核算采用资产负债表债务法。递延所得税资产的确认：公司以未来期间很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，但是同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：该项交易不是企业合并；交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来可能转回；未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。19合并财务报表的编制方法合并财务报表的编制方法 凡本公司能够控制的子公司都纳入合并范围；编制合并报表时以母公司和其子公合肥城建发展股份有限公司 备考财务报表附注 19 司的财务报表为基础，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由母公司编制；子公司所采用的会计期间、会计政策与母公司不一致的，按照母公司的会计期间、会计政策对子公司财务报表进行调整