2017.11.26成都楼市2017年总结及2018年展望.ppt

大变革下的新时代2017年成都楼市总结及2018年成都楼市展望,成都链家高策,2017年对于成都楼市来说，可以说是一场大变革，限购、限价、限售、新建设规划出台，一次性付款，2秒清盘、公平摇号.整个2017年对成都楼市来说，房地产正在进行一场大变革。,“,”,2017年大变革,1,2017年成都楼市总结,大变革的现象（1）：格局在变，东进、南拓成为核心,成都圈层式的发展格局被打破，五大分区发展定位确定 将规划城市东西轴线；龙泉山由原来的生态屏障转变为城市绿心，而两侧分别是中心城区和东部城市新区，成都进入了双城时代。,大变革的现象（2）：政策在变，2017年政策持续升级，进入调控最严期,政策持续高压，限购、限价、限售、公开摇号、进入史上最严调控期，且还在持续加强,4月12日成都限转 限购区域内购房取,证后满3年才能出让；,天府新区、高新南 区首付比例升至 70%；主城、近郊 第二套住房首付比 例升至60%；远郊 不低于40%；第三 套停止贷款,4月21日商办新政 要求商业、办公类 建设项目严格按照 规划用地性质及规,划许可开发、建设、,销售、使用，严禁 擅自改变为居住用 途,3月24日限购 升级 二手房加入限 购，近郊开启 限购,10月9日：提 高首付比例， 首套房提高至 30%，二套提 高至40%，二 套及以上停止 贷款,11月17日： 高新南区、 天店新区限 购升级，贷 款调整,12月14日： 成都加强房,地产市场监管，,限涨幅。,5月16日，市人 才流动服务中心 要求自5月17日 起，在成都的 “限购区”申办 学历、职称入户 认证，以及在人 才中心挂靠集体 户、开具调档函 的，需要同时提 供当事人在成都 市最近3个月的社 保缴费记录,5月19日，成都市房 管局等四部门联合发 布通知要求自6月1日 起至11月30日，开展 为期6个月时间的楼市 整顿专项工作,6月20日，成都 市住宅用地供应中 期计划（2017- 2021年）公布， 根据库存消化周期 分类实施土地供应， 对于库存紧张的区 域，加大供地规模， 加快供地节奏。,6月27日，主城 区土拍机制再升 级，采取商品住 宅用地“限价竞 买+抽签竞 得”、商住混合 用地“限价竞买+竞商业自持比 例+抽签竞得” 的调控方式,2016年,2017年,7月19日，通知指出，房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格，不得虚高申报，也不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格。对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格，且不接受相关部门指导的开发项目，房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案。,12月,10月1日：成都 “限贩”政策出台、同一自然人、法人只能新增购买一套商品住宅,11月16日，为进一步规范商品住房销售行为，维护我市房地产市场秩序，促进商品住房开盘销售的公开、公平、有序，维护购房人的知情权、选择权、监督权和市场秩序稳定。,政策-三次限购，二手房、新房、全域限购,2017年3月23日全城限购政策，提高购房资格，流入型购房客群将急剧减少，房地产市场供销将趋于理性。2017年4月12日，政策端“认房又认贷”，提高二套房首付比例， 对于换房的客户来说，在成都限购区购房不仅有户籍或社保限制，购房成本也将大幅增加，一定程度上抑制投机行为。,政策-预售限制、公开摇号，规范成都市场,2017年7月20日成都市城乡房产管理局 成都市发展和改革委员会 关于做好商品住房价格监管的通知，强化价格预售管理。2017年11月16日，为进一步规范商品住房销售行为，维护我市房地产市场秩序，促进商品住房开盘销售的公开、公平、有序，维护购房人的知情权、选择权、监督权和市场秩序稳定。,政策-建筑新规，住宅赠送、商办项目受到压制，精装成为必然,住宅赠送被限制，商办受到制约，底商全面取消，精装成为必然，未来对产品设计提出了新要求,大变革的现象（3）：土地市场在变，供应不足，价格高涨，土拍方式多样,土地市场-供应不足，导致土地价格持续上扬,2017年整个土地市场供应较往年下滑严重，特别是主城区和天府新区土地供应较少，导致土地价格持续上扬,土地市场-由疯狂到理性，土地价格开始趋于平稳,2017年上半年，土地溢价率极高，普遍面粉超过面包价格，2017年10月开始，土地市场逐步回归理性，溢价率开始降低，整体土地价格已经达到一个顶点，短期内大幅度变化可能性较低。,土地市场-租售并举、自持、返迁成为土拍常态,同时由于土地的稀缺，主城区土拍加入返迁租赁、自持、商业运营等附加条件将为成为未来三年的主流趋势。,11月10日，成都上市六宗地块，土地性质为二类住宅用地（禁止兼容商业）和住兼商用地，合计319亩。本次供地圈域锁定在主城区，分别是东客站、外光华等板块，起拍楼面价范围在8000-9500元平米，地块面积22-93亩之间。 1-4号宗地采取“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式拍卖；5号宗地采取“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖；6号宗地采取常规方式拍卖。,大变革的现象（4）：住宅市场-供应不足，价格上浮，产品面积不断变大,2017年受到预售限制影响，整体主城区和天府新区供应大幅度下滑，导致市场供需失衡。2017年受到预售限制影响，住宅项目基本开盘清盘，一房难求，但受到备案影响，实际数据差异较大。2017年成交价格实际受到限价影响，整体价格小幅度上浮，但实际主城区客户心理价格达到18000元/。,住宅市场-供应严重不足，价格持续上浮,住宅市场主力成交产品面积段不断放大，改善趋势明显,90-110为各区域主力成交面积段，110-150改善产品比例不断增加，整体市场住宅产品不断走向改善化特别是主城区2017年90-150产品去化占比达到55%,改善信号明显,大变革的现象（5）：公寓市场-公寓由热情高涨到平稳，但整体趋于好转,公寓产品由于2017年限购，整体市场区域好转销量增加72%。2017年整体公寓市场3月份开始上扬，目前销售开始平稳，价格达到均价9800元/,大变革的现象（6）：商业市场-受限购影响，虽好转但库存压力仍然巨大,成都商业市场2017年销量为195万，比去年上浮27%，但整个成都市商业存量巨大，仍然有1510万存量，预计去化周期高达90个月,大变革的现象（7）：写字楼市场-供应量断崖式下滑，成交无起色，持续遇冷,成都写字楼市场2017年供应、去化双下滑，其中供应只有18.5万，下滑达到75%，整个写字楼市场继续遇冷。,大变革的现象（8）：房企协议收购成风，品牌房企成为拿地主力，中小房企退出土拍市场,11月17日云南城投240亿收购成都会展100股权10月25日湖北福星集团收购武海·中华青城9月14日成都朗诗收购成华区建设路商业地块9月13日中粮成都与上海景时宾华合作开发中粮祥云里9月7日华侨城收购“信和御龙山”项目公司80%股权8月14日蓝光收购远雄地块8月11日中德入股地奥格拉斯公馆7月17日金融街收购锦江区一宗商住用地7月11日融创接手万达13个文旅项目及76个酒店项目6月5日蓝光收购成都海润双流地块6月1日阳光城收购半山艾马仕5月17日阳光城引入绿城合作开发文儒德3月30日中天城投并购成都市锦江区春熙路地块2月13日朗诗收购郫县红光地块。1月18日中建三局收购园丁中和342亩地块1月8日融创收购高新新川项目,房企-项目筹备期增长，高周转模式渐远,随着拿地成本的增加、改善趋势的深入，拿地企业在项目开发上的谨慎态度有所增强。2014、2015年十宗地从拿地到开盘的时间周期，除了蓝润拿的几宗高价商业地块未开盘销售、鲁能城在时隔两年后开盘这两枚个例以外，其余地块均在一年时间以内便开盘销售。最短的仅仅4、5个月便对外开盘销售，平均开发周期在8个月左右（从拿地至首次开盘的时间）。2016年楼面地价TOP10地块中，除了保利两河院子、太行瑞宏朗诗金沙城、阳光城檀府三个地块项目开盘外，其余地块均还未实现首次开盘。其中，新希望竞得的45.6亩商业地块于2016年6月获取，至今已达17个月，尽管案名已公布为D10，但节点性亮相动作似乎还得等至明年。而中铁建近300亩地块早已于今年下半年高调公开亮相，为西派系产品西派国樾，甚至在新加坡举行海外发布会。但如今也尚未开盘。2017年的地块情况，以较早的4月份拿地节点来算，7个月过去后仍没有一个项目有开盘动作，虽然有不少地块已经拿到规划许可证、进入动工状态，但照目前的情况来看，项目大多在明年才会有开盘迹象。 房开发节奏的集体放慢，一方面受当前敏感的调控市场环境影响，另一方面或许源于开发战略的缘故。在改善继续纵深的行业背景下，品质感市场的核心竞争力，之前的高周转快回流方式已经不再适用。,房企-前20房企去化占比62%，集约化趋势明显，保利、万科、龙湖继续蝉联前三位置,2017年保利、万科、龙湖继续蝉联前三，主流品牌开发商开始大面积布局进郊区且实现了销量的突破,2017年对于成都来说，无论是规划的南拓、东进，政策的激流勇进，住宅市场的尴尬繁荣，商业市场的回暖，还是品牌房企的集中发力，无一不预示着成都2018年将进入一个新时代。,“,”,2018年新时代,2018年成都楼市展望,2,新时代的标志（1）：多点开花，新兴热点区域诞生，进入“大智造”、“大创造”时代,东进和南拓区域，立足于支撑产城融合和职住平衡，增加新建商品房供应规模，适度超前、加快推进房地产发展，为“大智造”、“大创造”进行产业载体铺底成都部分新兴的区域开始崛起，实现量变到质变价值跃升；开发商提前布点新兴改善区域，获取区域价值跃升红利。,新时代的标志（2）：土地市场逐渐平稳，主城区土拍难度加大，收购依然是主旋律,由于土地的稀缺，主城区土拍加入返迁租赁、自持、商业运营等附加条件将为成为未来三年的主流趋势。对开发商而言，自持商业，自持住宅的运营能力，收并购的能力提出新的要求,11月17日云南城投240亿收购成都会展100股权10月25日湖北福星集团收购武海·中华青城9月14日成都朗诗收购成华区建设路商业地块9月13日中粮成都与上海景时宾华合作开发中粮祥云里9月7日华侨城收购“信和御龙山”项目公司80%股权8月14日蓝光收购远雄地块8月11日中德入股地奥格拉斯公馆7月17日金融街收购锦江区一宗商住用地7月11日融创接手万达13个文旅项目及76个酒店项目6月5日蓝光收购成都海润双流地块6月1日阳光城收购半山艾马仕5月17日阳光城引入绿城合作开发文儒德3月30日中天城投并购成都市锦江区春熙路地块2月13日朗诗收购郫县红光地块。1月18日中建三局收购园丁中和342亩地块1月8日融创收购高新新川项目,成都土拍1.0时代：土地拍卖采取“竞价竞买”方式确定竞得人；成都土拍2.0时代：土地拍卖采取“限价竞买+抽签竞得”方式确定竞得人；成都土拍3.0时代：拍卖采取商品住宅用地“限价竞买+抽签竞得”、商住混合用地“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”方式确定竞得人；公告宗地不接受自然人报名参与竞买,禁止同一法人的2家或2家以上的企业参加同一宗土地竞拍；成都土拍4.0时代：拍卖采用“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”、“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”；,新时代的标志（3）：鼓励房地产与产业结合，解决城市发展及产业问题,未来获取土地的能力不再单一是高价，需要开发企业具备一定的产业资源，实现对城市发展格局、城市产业孵化有助力。从上文能看到，需要在养老、文创、科技产业孵化器等方面做准备。,保利航空大世界，万科梦想城，产业拿地成为新趋势,新时代的标志（4）：政策持续收紧，行政调控或将成为主要手段,2016年10月至今，4轮调控升级，出台政策的城市已超过50个，从限购、限贷到利率上浮，调控范围与力度仍在加强，多部门在相关会议中也不断强调抑制资产泡沫、保持市场平稳健康发展等内容，调控态度坚决，而一般调控期会持续2-3年左右。而成都目前限购、限贷、限价并行推行，但市场依旧火热，调控效果较弱，很难短时间松绑。,新时代的标志（5）：住宅由购为主，向租购并举转变,国家政策的大力支持，成都市新拍土地的要求，租购并举已经成为未来方向。,新时代的标志（6）：整体市场未来供应短期内会持续下滑，但价格将有所突破,供应端：虽有有大量土地入市，但受到政策的影响，预计2018年成都的供应市场将持续紧张。,去化端：限价下，住宅去化市场持续上扬；限价取消后，去化市场将陷入较长的一个过渡期。,价格端：受到土地价格影响，预计未来成都市住宅价格将持续上扬。特别是高地价的主城区，预计2018年将突破20000元/。,新时代的标志（7）：住宅进入改善时代，鼓励开发商新建 “大套型”品质商品住宅,成都市房地产业发展五年规划支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房，主要满足改善性需求，确保居民人均住房建筑面积稳步提高。”,品质居住呼唤品质服务，提高产品设计、物业服务成为核心,新时代的标志（8）：鼓励开发商发展绿色，智能精装体系,“到2021年底，新开工商品住宅（3层及以下底层住宅除外）中，中心城区成品住宅面积比例达到100%，全市成品住宅面积比例达到90%，实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。”,THANKS,2017.11.26,