房地产项目的规划设计.ppt

第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计一、项目总体规划一、项目总体规划二、项目建筑风格二、项目建筑风格三、项目景观设计三、项目景观设计四、项目户型设计四、项目户型设计五、中国住宅厨卫发展方向五、中国住宅厨卫发展方向六、项目配套设施六、项目配套设施一、项目总体规划一、项目总体规划最适合人类居住的住区应达到下列目标：最适合人类居住的住区应达到下列目标：生态环境优美生态环境优美山水环境优美山水环境优美功能质量优良功能质量优良人居文化上乘人居文化上乘物质、精神可持续发展物质、精神可持续发展 第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（一）总体构思（一）总体构思（二）空间关系处理（二）空间关系处理（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置（四）规划设计要则（四）规划设计要则（五）住宅设计的崭新模式（五）住宅设计的崭新模式一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（一）总体构思（一）总体构思 1 1、小区设计必须树立、小区设计必须树立“以人文本以人文本”的规划设计思想的规划设计思想 2 2、住宅小区规划应因地制宜，与周围环境相协调、住宅小区规划应因地制宜，与周围环境相协调 3 3、小区设计应富有个性、特色突出、小区设计应富有个性、特色突出 随着小区规划要求的逐渐提高，住区不但又有特色，进行随着小区规划要求的逐渐提高，住区不但又有特色，进行主题性的诠释，住区内住宅组团也应尽可能有各具特色的住宅主题性的诠释，住区内住宅组团也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、标志。群体形态、标志。现代社区大部分都以现代社区大部分都以组团组团的形式来进行小区域围合，便于的形式来进行小区域围合，便于特点集中和动静分离。特点集中和动静分离。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（一）总体构思（一）总体构思组团组团 在城市居住区规划和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在城市居住区规划和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素有关。因素有关。我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（一）总体构思（一）总体构思组团组团 在城市居住区规划和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在城市居住区规划和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素有关。有关。我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。快，非常符合现代人交流的心理需要。景观组团及住宅组团景观组团及住宅组团一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（一）总体构思（一）总体构思组团组团景观组团景观组团 住宅组团住宅组团一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（二）空间关系处理（二）空间关系处理1 1、动与静的关系、动与静的关系2 2、虚与实的关系、虚与实的关系3 3、建筑与环境的关系、建筑与环境的关系4 4、高层建筑和低层建筑的关系、高层建筑和低层建筑的关系一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（二）空间关系处理（二）空间关系处理 1 1、动与静的关系、动与静的关系 住区空间中包含的要素十分繁多，大体上分为动、静两类。住区空间中包含的要素十分繁多，大体上分为动、静两类。属属于于静静的的因因素素：建建筑筑物物、构构筑筑物物，尤尤其其是是表表面面呆呆板板、不不通通透透、不不装装饰饰、不不富富有有变变化化的，且竖向尺寸又高于人头的围墙和挡土墙等等。的，且竖向尺寸又高于人头的围墙和挡土墙等等。属属于于动动的的因因素素：流流水水、喷喷泉泉、人人工工瀑瀑布布、湖湖泊泊、海海面面、人人流流、车车流流、霓霓虹虹灯灯的的闪闪烁烁、玻璃幕墙的幻影，还有欣欣向荣的草木花卉。玻璃幕墙的幻影，还有欣欣向荣的草木花卉。住住区区空空间间 由由以以“静静”为为主主的的建建筑筑物物和和构构筑筑物物组组成成，在在以以“静静”为为主主的的场场合合下下，要要善善于于用用“动动”的的因因素素调调和和其其呆呆板板的的的的局局面面，冲冲破破建建筑筑物物的的凝凝聚聚感感，山山景景、水水面面是是重重要要的的动动态态景景观观。在在以以“动动”为为主主的的场场合合下下，要要善善于于用用“静静”的的因因素素丰丰富富其其单单调调的的空空间间感感，如如在在湖泊的远岸或水中建造一些不致压境的、耐人寻味的建筑小景。湖泊的远岸或水中建造一些不致压境的、耐人寻味的建筑小景。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（二）空间关系处理（二）空间关系处理 2 2、虚与实的关系、虚与实的关系 虚实结合、相间有度，是空间美学的一个重要概念。建筑规划时可以遵循虚实结合、相间有度，是空间美学的一个重要概念。建筑规划时可以遵循这样一条原则：这样一条原则：商商业业性性空空间间（如如小小区区内内商商铺铺）不不宜宜过过虚虚，就就像像北北京京的的王王府府井井、上上海海的的南南京京路路、广广州州的北京路等，都是实多虚少，人潮涌动。的北京路等，都是实多虚少，人潮涌动。文文化化性性空空间间（如如小小区区内内的的广广场场）不不宜宜过过实实，就就像像北北京京天天安安门门、英英国国的的汉汉金金广广场场、广广州的中山今年堂，使人感到胸怀宽广、豪迈向上、心情舒畅。州的中山今年堂，使人感到胸怀宽广、豪迈向上、心情舒畅。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（二）空间关系处理（二）空间关系处理 3 3、建筑与环境的关系、建筑与环境的关系 根据多数建筑和园林设计师们的经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在根据多数建筑和园林设计师们的经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，应该遵循山上搞建筑，应该遵循“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜漏宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜漏”的原则。这样既不会破坏山景，又提高了住区的自然环境质量。和谐，才是的原则。这样既不会破坏山景，又提高了住区的自然环境质量。和谐，才是美。美。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（二）空间关系处理（二）空间关系处理 4 4、高层建筑和低层建筑的关系高层建筑和低层建筑的关系 根据多数建筑和园林设计师们的经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，根据多数建筑和园林设计师们的经验，要做到建筑与自然景观相和谐，在山上搞建筑，应该遵循应该遵循“宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜漏宜小不宜大，宜低不宜高，宜脚不宜顶，宜隐不宜漏”的原则。这样既不会破坏的原则。这样既不会破坏山景，又提高了住区的自然环境质量。和谐，才是美。山景，又提高了住区的自然环境质量。和谐，才是美。（1 1）高层建筑优点：）高层建筑优点：高大宏伟，可以体现一个国家、一个地区的建筑艺术水平，可以丰富一个城市的空间景观，可以节约高大宏伟，可以体现一个国家、一个地区的建筑艺术水平，可以丰富一个城市的空间景观，可以节约大量的土地。站在高层顶端，可以一览城市风景，心情舒畅大量的土地。站在高层顶端，可以一览城市风景，心情舒畅 （2 2）高层建筑缺点：）高层建筑缺点：安全性低，没有经受过强烈的地震考验，在消防问题上还没有什么更好的办法；成本高，高层体量大，安全性低，没有经受过强烈的地震考验，在消防问题上还没有什么更好的办法；成本高，高层体量大，荷载强度高，地基处理及建筑成本相关问题多，阳光纠纷和风环境、外景的纠纷问题；年长日久的强度丧荷载强度高，地基处理及建筑成本相关问题多，阳光纠纷和风环境、外景的纠纷问题；年长日久的强度丧失问题；人们长期居住在高楼大厦引发的健康问题等失问题；人们长期居住在高楼大厦引发的健康问题等 （3 3）低层建筑：）低层建筑：多层建筑成本低，建设周期快，维护费用小，能源消耗少，即使出问题，重建也不是太难的事情。多多层建筑成本低，建设周期快，维护费用小，能源消耗少，即使出问题，重建也不是太难的事情。多层建筑不会过高的增加城市容积率，城市病（如交通、环境污染等也不会发展到难以克服的困难。层建筑不会过高的增加城市容积率，城市病（如交通、环境污染等也不会发展到难以克服的困难。现在，一些发达国家已经认识到这些问题，都在合理控制高层建筑发展，我国也应该合理控制高层建现在，一些发达国家已经认识到这些问题，都在合理控制高层建筑发展，我国也应该合理控制高层建筑的发展，鼓励多层。筑的发展，鼓励多层。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡2 2、总体布局与居住环境空间构成、总体布局与居住环境空间构成3 3、工程管线的综合规划、工程管线的综合规划 和道路交通组织网络的设置和道路交通组织网络的设置（1 1）小区用地的功能性分类）小区用地的功能性分类 （2 2）规划用地注意（）规划用地注意（3 3点）点）住宅用地住宅用地公建用地公建用地道路用地道路用地绿化用地绿化用地 （1 1）居住空间按功能划分四层次）居住空间按功能划分四层次 公共空间公共空间半公共空间半公共空间半私用空间半私用空间私用空间私用空间 （2 2）总体布局时应注意）总体布局时应注意(5(5点点)（1 1）小区内的工程管线应配套齐全。）小区内的工程管线应配套齐全。各种管线应地下铺设。各种管线应地下铺设。（2 2）道路和交通应合理安排人车分流，）道路和交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系内外联系形成体系 一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1 1）小区用地的功能性分类：）小区用地的功能性分类：住宅用地住宅用地 公建用地公建用地 道路用地道路用地 绿化用地绿化用地一、项目总体规划一、项目总体规划1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1 1）规划用地注意规划用地注意：不可片面追求高容积率不可片面追求高容积率 容积率（容积率（Plot Ratio/Volume FractionPlot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。A.A.计算公式：容积率计算公式：容积率=地上总建筑面积地上总建筑面积总用地面积总用地面积 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置一、项目总体规划一、项目总体规划1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1 1）规划用地注意规划用地注意：不可片面追求高容积率不可片面追求高容积率 B.B.对生活的影响对生活的影响 a.a.人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口密度：高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。b.b.内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也内部规划问题：由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面 c.c.安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。安防问题：由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不当然这不是说低容积率的小区安防就不重要是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。户的安全。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置一、项目总体规划一、项目总体规划1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1 1）规划用地注意规划用地注意：不可片面追求高容积率不可片面追求高容积率 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言一般而言,容容积率分为积率分为:并根据不同城市的特点有所差别。并根据不同城市的特点有所差别。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置独立别墅为独立别墅为0.20.5,联排别墅为联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅为层小高层住宅为1.52.0,18层高层住宅为层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为层以上住宅为2.44.5,一、项目总体规划一、项目总体规划1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡在规划布局时，首先要做好用地的平衡：在规划布局时，首先要做好用地的平衡：（1 1）规划用地注意规划用地注意：对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境 A.A.以人为本以人为本 在住宅布置、环境布置、交通系统等环节保证居住区有充足的日照，清新的空气，良在住宅布置、环境布置、交通系统等环节保证居住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的叶面系数（多种树）和造好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积，提高植物的叶面系数（多种树）和造养功能。不能有裸露泥地，尽量减少尘埃。养功能。不能有裸露泥地，尽量减少尘埃。B.B.处理处理“三废三废”净化空气和水面，落实防风、防尘、防晒处理，改善小气候。净化空气和水面，落实防风、防尘、防晒处理，改善小气候。C.C.环保环保 提倡环保、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，进行提倡环保、节能理念，充分利用环保材料、节能材料，使用太阳能，节约用水，进行垃圾无害化处理。垃圾无害化处理。面积特别大、建设期长的小区，要根据市场变化进行适时的规划调整。面积特别大、建设期长的小区，要根据市场变化进行适时的规划调整。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置一、项目总体规划一、项目总体规划2 2、总体布局与居住环境空间构成总体布局与居住环境空间构成（1 1）居住空间按功能划分，可分为四个层次居住空间按功能划分，可分为四个层次：公共空间公共空间：小区的公共交通干道和集中地绿地或游乐场地，属于小区的居民共享空间。半公共空间：半公共空间：具有一定限度的公共空间，作为住宅组团内的半公共空间可供组团内的居民共同使用。半私用空间：半私用空间：住宅楼栋间的院落空间，是小区内最有吸引力的活动空间，这种半私用空间不仅指住宅楼间的空地，也可组织在一个高层的层间，或在一栋住宅的围闭空间内。私用空间：私用空间：住宅底层庭院、楼层的阳台或室外露台。底层庭院可供居民种植，增加组团内的自然景观；楼层上的阳台、露台可供居民眺望、休息、种植花木，可丰富建筑立面的景观，也增添生活乐趣。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置 半私用空间：半私用空间：架空层架空层 中间架空层花园中间架空层花园 一、项目总体规划一、项目总体规划2 2、总体布局时应注意总体布局时应注意（1 1）居住空间按功能划分，可分为四个层次居住空间按功能划分，可分为四个层次：善于博采兼容，既善于学习外国的形式，犹主义传统地方特色的继承和弘扬。善于博采兼容，既善于学习外国的形式，犹主义传统地方特色的继承和弘扬。结合地形等自然环境条件，因地制宜，巧妙安排。结合地形等自然环境条件，因地制宜，巧妙安排。注重规划创意和营造多层次的空间组合注重规划创意和营造多层次的空间组合 注意保留绿化庭院空间注意保留绿化庭院空间 对大型住宅小区内部组团分期开发，但在总体规划上应充分注意风格的统一，对大型住宅小区内部组团分期开发，但在总体规划上应充分注意风格的统一，外部管道与道路系统一并规划。外部管道与道路系统一并规划。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置一、项目总体规划一、项目总体规划3 3、工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置（1 1）小区内的工程管线（含供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气等）应配套）小区内的工程管线（含供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气等）应配套齐全。各种管线应地下铺设。齐全。各种管线应地下铺设。为保证小区空间和视野的整齐，小区内的工程管线应进行管线综合规划，合为保证小区空间和视野的整齐，小区内的工程管线应进行管线综合规划，合理安排，相对集中，一次建成，并应便于管理和维修。理安排，相对集中，一次建成，并应便于管理和维修。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置一、项目总体规划一、项目总体规划3 3、工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置（2）道路和交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系）道路和交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系 道路道路 A A 建筑红线：也称建筑红线：也称“建筑控制线建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物物(如外墙、台阶等如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。B.B.小区内道路系统，应构架清楚，分级明确，并应于城市公交系统有机衔接，方便与外界的小区内道路系统，应构架清楚，分级明确，并应于城市公交系统有机衔接，方便与外界的联系。联系。小区及道路，行车宽度一般不超过小区及道路，行车宽度一般不超过7 7米，红线宽度不小于米，红线宽度不小于6 6米，居住小区组团级道路，路米，居住小区组团级道路，路面宽度一般为面宽度一般为4646米，宅前小路一般为米，宅前小路一般为1.531.53米。米。小区道路应通畅，主出入口应合理及避免区外交通穿越。同时必须满足消防、救护、抗小区道路应通畅，主出入口应合理及避免区外交通穿越。同时必须满足消防、救护、抗灾、避灾等。灾、避灾等。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置一、项目总体规划一、项目总体规划3 3、工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置（2）道路和交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系）道路和交通应合理安排人车分流，内外联系形成体系 停车停车 停车位的布置不能影响环境的美观，要尽可能减少环境污染、噪音干扰，而且停车位的布置不能影响环境的美观，要尽可能减少环境污染、噪音干扰，而且应节约用地，设在地下、半地下较为合适，主要有几种形式：应节约用地，设在地下、半地下较为合适，主要有几种形式：A.A.半地下停车场与绿化组合半地下停车场与绿化组合 在高出地面的车场顶种植灌木、花卉、草坪，以及花架、花坛等，一举两得。在高出地面的车场顶种植灌木、花卉、草坪，以及花架、花坛等，一举两得。B.B.全地下车库全地下车库 其顶面的覆土应做绿化，并与周围园林绿化融为一体。其顶面的覆土应做绿化，并与周围园林绿化融为一体。C.C.架空平台下停车库架空平台下停车库 在数栋住宅围合的空间设架空平台，其下停车，其上绿化、交往空间。在数栋住宅围合的空间设架空平台，其下停车，其上绿化、交往空间。D.D.在绿化带搭棚架停车在绿化带搭棚架停车 尽量少用，如果能做到停车地面仍有绿化（用砖块铺地，地砖边锋种草）也可以。尽量少用，如果能做到停车地面仍有绿化（用砖块铺地，地砖边锋种草）也可以。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（三）用地平衡与管网布置（三）用地平衡与管网布置一、项目总体规划一、项目总体规划1、适用、适用 适用是住宅的基本要求，也是根本要求，户型设计的第一位就是使用方便，集中归适用是住宅的基本要求，也是根本要求，户型设计的第一位就是使用方便，集中归纳为：纳为：“动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区”应是使用功能合理的基本原应是使用功能合理的基本原则。则。面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性生活功能面积适当的厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性生活功能厅内要有良好的光照、通风和视野厅内要有良好的光照、通风和视野厅内不要有太多的门，以便安排家具厅内不要有太多的门，以便安排家具厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜与扔垃圾，避免污染厨房最好靠近门口，以利购买蔬菜与扔垃圾，避免污染厨房与餐厅最好近邻，以便端上和撤出餐具厨房与餐厅最好近邻，以便端上和撤出餐具卫生间与卧室要相邻，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。卫生间与卧室要相邻，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦。2、面积大小、面积大小 好的面积定位应该是引导性的前瞻设计与现实性的市场定位的结合体。好的面积定位应该是引导性的前瞻设计与现实性的市场定位的结合体。引导性的前瞻设计引导性的前瞻设计:主要强调的是在功能面积上的超前考虑与创新，对新的流行趋势的把主要强调的是在功能面积上的超前考虑与创新，对新的流行趋势的把握，从而通过具体的设计产品来满足要求，引导消费。握，从而通过具体的设计产品来满足要求，引导消费。现实性的市场定位现实性的市场定位:根据楼盘综合素质确立的市场定位，进而确定主力户型定位，然后依根据楼盘综合素质确立的市场定位，进而确定主力户型定位，然后依据技术设计要求最终完成户型组合。据技术设计要求最终完成户型组合。3 3、高科技与环保相结合、高科技与环保相结合 高科技和环保相结合的智能小区，将成为新世纪的住宅流行时尚。高科技和环保相结合的智能小区，将成为新世纪的住宅流行时尚。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（四）规划设计要则（四）规划设计要则一、项目总体规划一、项目总体规划1、五位一体模式、五位一体模式 从当前市场的热点来看，未来住宅的模式必将是从当前市场的热点来看，未来住宅的模式必将是“家居、环境、文化、配家居、环境、文化、配套、会所套、会所”这这“五维空间五维空间”的高度统一和有机搭配，最终整个小区具备：优雅的高度统一和有机搭配，最终整个小区具备：优雅舒适的居所、方便完善的配套、和谐融洽的文化、优美祥和的环境，服务周到舒适的居所、方便完善的配套、和谐融洽的文化、优美祥和的环境，服务周到的会所等五大功能的和谐。的会所等五大功能的和谐。2 2、空间渗透模式、空间渗透模式(1)(1)半公共空间，通过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候半公共空间，通过绿化和开敞空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候（1）方便居民之间接触交往（2）作为儿童的活动场所（3）作为防灾避难和疏散的有效空间（4）高层住宅的“半公共空间”是妥善处理居住的“私密性”和“公共性”的有效手段。(2)(2)纯净空间，在静字上做文章，即保证其安静、安全、安逸纯净空间，在静字上做文章，即保证其安静、安全、安逸（1）人车彻底分流无任何电线在空间内穿梭（2）围合空间是一个单纯的休闲空间，不是集中活动空间。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（五）住宅设计的崭新模式（五）住宅设计的崭新模式一、项目总体规划一、项目总体规划2 2、空间渗透模式、空间渗透模式(3 3)步行空间，景观布置和休息场所设计是精华所在步行空间，景观布置和休息场所设计是精华所在（1）无车辆的步行空间（2）必须具有空间上的延续变化和收放（3）采用多种形式，如一步线、直线、L型线等(4)(4)平台分流，采用架空平台，在平台的两边设计为绿地，使人流汇集到中间，避免平台分流，采用架空平台，在平台的两边设计为绿地，使人流汇集到中间，避免了对一层的视线干扰，而且保证人行安全了对一层的视线干扰，而且保证人行安全（1）注意平台下部的采光开阳的景观设计（2）人员在平台下与车流不交叉，使景观能直接入单元或入户 (5)(5)架空空间架空空间（1）做好架空空间的人流、车流组织，分区停放不同车辆（2）美化环境，视觉效果扩大（3）重视架空层的色彩效果第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（五）住宅设计的崭新模式（五）住宅设计的崭新模式二、项目建筑风格二、项目建筑风格第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（一）建筑风格的价值（一）建筑风格的价值（二）建筑风格的类型（二）建筑风格的类型二、项目建筑风格二、项目建筑风格第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（一）建筑风格的价值（一）建筑风格的价值 1 1、建筑风格的含义、建筑风格的含义 风格是一个建筑物的个性或独特表征；风格是建筑的一种方式、类型和方法；风格是一个建筑物的个性或独特表征；风格是建筑的一种方式、类型和方法；建筑风格是一代人文思想的重要组成部分，他作为凝固的社会思潮深刻的体建筑风格是一代人文思想的重要组成部分，他作为凝固的社会思潮深刻的体现出人类的价值观和美学观；风格是民族的特征，也是时代的特征；风格是现出人类的价值观和美学观；风格是民族的特征，也是时代的特征；风格是建筑艺术和审美价值的直接体现形式。建筑艺术和审美价值的直接体现形式。建筑风格对住宅开发的影响建筑风格对住宅开发的影响风格对建筑开发具有重要的意义，这主要体现在三个层面：风格对建筑开发具有重要的意义，这主要体现在三个层面：（1 1）从建筑本身来说，是通过风格取得两种效果：一是美观。二是识别）从建筑本身来说，是通过风格取得两种效果：一是美观。二是识别 （2 2）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘速销是有积极意义的，）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘速销是有积极意义的，可以作为卖点之一。可以作为卖点之一。（3 3）对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，音质精神上的愉悦。）对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，音质精神上的愉悦。二、项目建筑风格二、项目建筑风格第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（二）建筑风格的类型（二）建筑风格的类型 1 1、住宅设计的艺术风格、住宅设计的艺术风格 建筑物有使用和美观两种功能，设计时对两者的侧重性，要视建筑类型、经济建筑物有使用和美观两种功能，设计时对两者的侧重性，要视建筑类型、经济状况、低于时空、环境要求定。状况、低于时空、环境要求定。（1）住宅有民族风格和地方特色是必然的）住宅有民族风格和地方特色是必然的 影响居住文化特征的主要因素是自然环境和社会结构，地方的气候、地形、材料、工艺影响居住文化特征的主要因素是自然环境和社会结构，地方的气候、地形、材料、工艺都影响着住宅的风格；民族的风俗、习惯、传统技术经济条件都会直接表现在住宅形式上。都影响着住宅的风格；民族的风俗、习惯、传统技术经济条件都会直接表现在住宅形式上。（2）住宅的时代感、现代化同样是必然的）住宅的时代感、现代化同样是必然的 （3）艺术风格的体现）艺术风格的体现 住宅的艺术性也不仅仅是外表美的问题，更有着深刻的文化内涵，有他的时尚精神和文化住宅的艺术性也不仅仅是外表美的问题，更有着深刻的文化内涵，有他的时尚精神和文化继承。继承。住宅形式的要素是空间和实体。完美的住宅艺术形式是营构物质实体来围合空间，内外空住宅形式的要素是空间和实体。完美的住宅艺术形式是营构物质实体来围合空间，内外空间和动静空间是相互依存和补充的。间和动静空间是相互依存和补充的。住宅外表的形式美是遵循约定成俗成美的法则创造的，有公约的认同感。住宅外表的形式美是遵循约定成俗成美的法则创造的，有公约的认同感。住宅的造型是有其独特的性格的，居住的功能内容，日常家庭生活的特性，很自然的表现住宅的造型是有其独特的性格的，居住的功能内容，日常家庭生活的特性，很自然的表现在住宅外形上，住宅从造型到内部功能都显示出一种居住的生活气息。在住宅外形上，住宅从造型到内部功能都显示出一种居住的生活气息。二、项目建筑风格二、项目建筑风格第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（二）建筑风格的类型（二）建筑风格的类型 2 2、住宅的外墙设计、住宅的外墙设计 （1 1）外墙）外墙 住宅的外墙把自然环境和人工环境分开，属边界住宅的外墙把自然环境和人工环境分开，属边界“隔膜隔膜”体，其主要作用有保护、承撑、体，其主要作用有保护、承撑、通风采光、景观等。也可以视之为住宅实体空间的外皮层，在立面设计中给人以直接的美通风采光、景观等。也可以视之为住宅实体空间的外皮层，在立面设计中给人以直接的美感。感。（2 2）材料）材料 外请材料选用要综合考虑耐久性（防来自尘、风、鱼的酸碱污染、防老化）、安全性（防外请材料选用要综合考虑耐久性（防来自尘、风、鱼的酸碱污染、防老化）、安全性（防台风暴雨、防脱落裂移、防火）、可居性（隔热、防渗水、遮阳、隔噪音）、可清洁性、台风暴雨、防脱落裂移、防火）、可居性（隔热、防渗水、遮阳、隔噪音）、可清洁性、兼容性和美景等兼容性和美景等 （3 3）外墙平面设计的整体构图）外墙平面设计的整体构图 通畅住宅的墙面宜朴实大方、简洁明朗，亲切宜人。构图上应该虚实有度，有节奏韵律感，通畅住宅的墙面宜朴实大方、简洁明朗，亲切宜人。构图上应该虚实有度，有节奏韵律感，重点装饰。重点装饰。在构图主旋律上有水平构图、垂直构图、成组构图、网络式构图、散点构图、流线构图和在构图主旋律上有水平构图、垂直构图、成组构图、网络式构图、散点构图、流线构图和不定式构图等设计者要运用窗、墙面、阳台、梯间、门廊、屋顶等要素，有意识的组成有不定式构图等设计者要运用窗、墙面、阳台、梯间、门廊、屋顶等要素，有意识的组成有特色、情调、性格的图像。特色、情调、性格的图像。二、项目建筑风格二、项目建筑风格第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计（二）建筑风格的类型（二）建筑风格的类型 2 2、住宅的外墙设计、