房地产项目的规划设计.ppt
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1、第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计一、项目总体规划一、项目总体规划二、项目建筑风格二、项目建筑风格三、项目景观设计三、项目景观设计四、项目户型设计四、项目户型设计五、中国住宅厨卫发展方向五、中国住宅厨卫发展方向六、项目配套设施六、项目配套设施一、项目总体规划一、项目总体规划最适合人类居住的住区应达到下列目标:最适合人类居住的住区应达到下列目标:生态环境优美生态环境优美山水环境优美山水环境优美功能质量优良功能质量优良人居文化上乘人居文化上乘物质、精神可持续发展物质、精神可持续发展 第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项
2、目的规划设计(一)总体构思(一)总体构思(二)空间关系处理(二)空间关系处理(三)用地平衡与管网布置(三)用地平衡与管网布置(四)规划设计要则(四)规划设计要则(五)住宅设计的崭新模式(五)住宅设计的崭新模式一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(一)总体构思(一)总体构思 1 1、小区设计必须树立、小区设计必须树立“以人文本以人文本”的规划设计思想的规划设计思想 2 2、住宅小区规划应因地制宜,与周围环境相协调、住宅小区规划应因地制宜,与周围环境相协调 3 3、小区设计应富有个性、特色突出、小区设计应富有个性、特色突出 随着小区规划要求的逐渐提
3、高,住区不但又有特色,进行随着小区规划要求的逐渐提高,住区不但又有特色,进行主题性的诠释,住区内住宅组团也应尽可能有各具特色的住宅主题性的诠释,住区内住宅组团也应尽可能有各具特色的住宅群体形态、标志。群体形态、标志。现代社区大部分都以现代社区大部分都以组团组团的形式来进行小区域围合,便于的形式来进行小区域围合,便于特点集中和动静分离。特点集中和动静分离。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(一)总体构思(一)总体构思组团组团 在城市居住区规划和居住小区设计中,将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起,在城市居住区规划和居住小区设计中,将若干栋住宅集中紧
4、凑地布置在一起,在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素有关。因素有关。我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻。这种布局的缺
5、点是不但形象单一死界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的板,而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,居住结构。院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要。人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要。一、
6、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(一)总体构思(一)总体构思组团组团 在城市居住区规划和居住小区设计中,将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起,在城市居住区规划和居住小区设计中,将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起,在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式。一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民一个居住小区通常由若干个住宅组团组成。住宅组团的规模同建筑层数、居民人数、管理体制、分期建设规模以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素人数、管理体制、分期建设规模
7、以及居住小区用地的形状、大小、自然条件等因素有关。有关。我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有界我们所熟悉的居住区,从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板,线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板,而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由单一的出入口出入,它能给构。院落式的布局,用四面楼房围合成封闭的空间,由
8、单一的出入口出入,它能给住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉住户带来领域感和安全感,邻里有交往的氛围和空间,空间尺度宜人,让人轻松愉快,非常符合现代人交流的心理需要。快,非常符合现代人交流的心理需要。景观组团及住宅组团景观组团及住宅组团一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(一)总体构思(一)总体构思组团组团景观组团景观组团 住宅组团住宅组团一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(二)空间关系处理(二)空间关系处理1 1、动与静的关系、动与静的关系2 2、虚与实的
9、关系、虚与实的关系3 3、建筑与环境的关系、建筑与环境的关系4 4、高层建筑和低层建筑的关系、高层建筑和低层建筑的关系一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(二)空间关系处理(二)空间关系处理 1 1、动与静的关系、动与静的关系 住区空间中包含的要素十分繁多,大体上分为动、静两类。住区空间中包含的要素十分繁多,大体上分为动、静两类。属属于于静静的的因因素素:建建筑筑物物、构构筑筑物物,尤尤其其是是表表面面呆呆板板、不不通通透透、不不装装饰饰、不不富富有有变变化化的,且竖向尺寸又高于人头的围墙和挡土墙等等。的,且竖向尺寸又高于人头的围墙和挡土墙等等
10、。属属于于动动的的因因素素:流流水水、喷喷泉泉、人人工工瀑瀑布布、湖湖泊泊、海海面面、人人流流、车车流流、霓霓虹虹灯灯的的闪闪烁烁、玻璃幕墙的幻影,还有欣欣向荣的草木花卉。玻璃幕墙的幻影,还有欣欣向荣的草木花卉。住住区区空空间间 由由以以“静静”为为主主的的建建筑筑物物和和构构筑筑物物组组成成,在在以以“静静”为为主主的的场场合合下下,要要善善于于用用“动动”的的因因素素调调和和其其呆呆板板的的的的局局面面,冲冲破破建建筑筑物物的的凝凝聚聚感感,山山景景、水水面面是是重重要要的的动动态态景景观观。在在以以“动动”为为主主的的场场合合下下,要要善善于于用用“静静”的的因因素素丰丰富富其其单单调调
11、的的空空间间感感,如如在在湖泊的远岸或水中建造一些不致压境的、耐人寻味的建筑小景。湖泊的远岸或水中建造一些不致压境的、耐人寻味的建筑小景。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(二)空间关系处理(二)空间关系处理 2 2、虚与实的关系、虚与实的关系 虚实结合、相间有度,是空间美学的一个重要概念。建筑规划时可以遵循虚实结合、相间有度,是空间美学的一个重要概念。建筑规划时可以遵循这样一条原则:这样一条原则:商商业业性性空空间间(如如小小区区内内商商铺铺)不不宜宜过过虚虚,就就像像北北京京的的王王府府井井、上上海海的的南南京京路路、广广州州的北京路等,
12、都是实多虚少,人潮涌动。的北京路等,都是实多虚少,人潮涌动。文文化化性性空空间间(如如小小区区内内的的广广场场)不不宜宜过过实实,就就像像北北京京天天安安门门、英英国国的的汉汉金金广广场场、广广州的中山今年堂,使人感到胸怀宽广、豪迈向上、心情舒畅。州的中山今年堂,使人感到胸怀宽广、豪迈向上、心情舒畅。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(二)空间关系处理(二)空间关系处理 3 3、建筑与环境的关系、建筑与环境的关系 根据多数建筑和园林设计师们的经验,要做到建筑与自然景观相和谐,在根据多数建筑和园林设计师们的经验,要做到建筑与自然景观相和谐,在山
13、上搞建筑,应该遵循山上搞建筑,应该遵循“宜小不宜大,宜低不宜高,宜脚不宜顶,宜隐不宜漏宜小不宜大,宜低不宜高,宜脚不宜顶,宜隐不宜漏”的原则。这样既不会破坏山景,又提高了住区的自然环境质量。和谐,才是的原则。这样既不会破坏山景,又提高了住区的自然环境质量。和谐,才是美。美。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(二)空间关系处理(二)空间关系处理 4 4、高层建筑和低层建筑的关系高层建筑和低层建筑的关系 根据多数建筑和园林设计师们的经验,要做到建筑与自然景观相和谐,在山上搞建筑,根据多数建筑和园林设计师们的经验,要做到建筑与自然景观相和谐,在山上
14、搞建筑,应该遵循应该遵循“宜小不宜大,宜低不宜高,宜脚不宜顶,宜隐不宜漏宜小不宜大,宜低不宜高,宜脚不宜顶,宜隐不宜漏”的原则。这样既不会破坏的原则。这样既不会破坏山景,又提高了住区的自然环境质量。和谐,才是美。山景,又提高了住区的自然环境质量。和谐,才是美。(1 1)高层建筑优点:)高层建筑优点:高大宏伟,可以体现一个国家、一个地区的建筑艺术水平,可以丰富一个城市的空间景观,可以节约高大宏伟,可以体现一个国家、一个地区的建筑艺术水平,可以丰富一个城市的空间景观,可以节约大量的土地。站在高层顶端,可以一览城市风景,心情舒畅大量的土地。站在高层顶端,可以一览城市风景,心情舒畅 (2 2)高层建筑
15、缺点:)高层建筑缺点:安全性低,没有经受过强烈的地震考验,在消防问题上还没有什么更好的办法;成本高,高层体量大,安全性低,没有经受过强烈的地震考验,在消防问题上还没有什么更好的办法;成本高,高层体量大,荷载强度高,地基处理及建筑成本相关问题多,阳光纠纷和风环境、外景的纠纷问题;年长日久的强度丧荷载强度高,地基处理及建筑成本相关问题多,阳光纠纷和风环境、外景的纠纷问题;年长日久的强度丧失问题;人们长期居住在高楼大厦引发的健康问题等失问题;人们长期居住在高楼大厦引发的健康问题等 (3 3)低层建筑:)低层建筑:多层建筑成本低,建设周期快,维护费用小,能源消耗少,即使出问题,重建也不是太难的事情。多
16、多层建筑成本低,建设周期快,维护费用小,能源消耗少,即使出问题,重建也不是太难的事情。多层建筑不会过高的增加城市容积率,城市病(如交通、环境污染等也不会发展到难以克服的困难。层建筑不会过高的增加城市容积率,城市病(如交通、环境污染等也不会发展到难以克服的困难。现在,一些发达国家已经认识到这些问题,都在合理控制高层建筑发展,我国也应该合理控制高层建现在,一些发达国家已经认识到这些问题,都在合理控制高层建筑发展,我国也应该合理控制高层建筑的发展,鼓励多层。筑的发展,鼓励多层。一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(三)用地平衡与管网布置(三)用地平衡
17、与管网布置1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡2 2、总体布局与居住环境空间构成、总体布局与居住环境空间构成3 3、工程管线的综合规划、工程管线的综合规划 和道路交通组织网络的设置和道路交通组织网络的设置(1 1)小区用地的功能性分类)小区用地的功能性分类 (2 2)规划用地注意()规划用地注意(3 3点)点)住宅用地住宅用地公建用地公建用地道路用地道路用地绿化用地绿化用地 (1 1)居住空间按功能划分四层次)居住空间按功能划分四层次 公共空间公共空间半公共空间半公共空间半私用空间半私用空间私用空间私用空间 (2 2)总体布局时应注意)总体布局时应注意(5(5点点)(1 1)小区内的
18、工程管线应配套齐全。)小区内的工程管线应配套齐全。各种管线应地下铺设。各种管线应地下铺设。(2 2)道路和交通应合理安排人车分流,)道路和交通应合理安排人车分流,内外联系形成体系内外联系形成体系 一、项目总体规划一、项目总体规划第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(三)用地平衡与管网布置(三)用地平衡与管网布置1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡在规划布局时,首先要做好用地的平衡:在规划布局时,首先要做好用地的平衡:(1 1)小区用地的功能性分类:)小区用地的功能性分类:住宅用地住宅用地 公建用地公建用地 道路用地道路用地 绿化用地绿化用地一、项目总体规划一、项目总
19、体规划1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡在规划布局时,首先要做好用地的平衡:在规划布局时,首先要做好用地的平衡:(1 1)规划用地注意规划用地注意:不可片面追求高容积率不可片面追求高容积率 容积率(容积率(Plot Ratio/Volume FractionPlot Ratio/Volume Fraction):又称建筑面积毛密度,项目用地范围):又称建筑面积毛密度,项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。A.A.计算公式:容积率计算公式:容积率=地上总建筑面积地上总建筑面积总用地面积总用地面积 容积率越高,居民的舒适度越低,反之
20、则舒适度越高。容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(三)用地平衡与管网布置(三)用地平衡与管网布置一、项目总体规划一、
21、项目总体规划1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡在规划布局时,首先要做好用地的平衡:在规划布局时,首先要做好用地的平衡:(1 1)规划用地注意规划用地注意:不可片面追求高容积率不可片面追求高容积率 B.B.对生活的影响对生活的影响 a.a.人口密度:高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口密度:高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场
22、所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。的老化,所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。b.b.内部规划问题:由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也内部规划问题:由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置会相应的减少,从而影响居住区内的
23、生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作,不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作,也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面 c.c.安防问题:由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。安防问题:由于居住密度大,所以出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上这就对高容积率
24、住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上(当然这不当然这不是说低容积率的小区安防就不重要是说低容积率的小区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住,不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。户的安全。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(三)用地平衡与管网布置(三)用地平衡与管网布置一、项目总体规划一、项目总体规划1 1、居住小区的用地平衡、居住小区的用地平衡在规划布局时,首先要做好用地的平衡:在规划布局时,首先要做好用地的平衡:(1 1)规划用地注意规划用地注意:不可片面追求高容积率不可
25、片面追求高容积率 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言一般而言,容容积率分为积率分为:并根据不同城市的特点有所差别。并根据不同城市的特点有所差别。第六章第六章 房地产项目的规划设计房地产项目的规划设计(三)用地平衡与管网布置(三)用地平衡与管网布置独立别墅为独立别墅为0.20.5,联排别墅为联排别墅为0.40.7,6层以下多层住宅为层以下多层住宅为0.81.2,11层小高层住宅为层小高层住宅为1.52.0,18层高层住宅为层高层住宅为1.82.5,19层以上住宅为层以上住宅为2.44.5,一、项目总体规划一、
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- 房地产项目 规划 设计
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