房地产项目的规划设计管理知识讲解.ppt
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1、房地产项目的规划设计管理v一、房地产开发规划设计管理一、房地产开发规划设计管理 规划设计工作是一项技术工作,任务规划设计工作是一项技术工作,任务来自于甲方,提供的服务就是按照甲方的来自于甲方,提供的服务就是按照甲方的设计任务书对开发项目进行规划设计,完设计任务书对开发项目进行规划设计,完成的标准是甲方满意,并同时满足国家标成的标准是甲方满意,并同时满足国家标准和政府要求。准和政府要求。对于一个项目来说,不痛不痒的过程对于一个项目来说,不痛不痒的过程肯定有一个不痛不痒的结果。肯定有一个不痛不痒的结果。甲方满意就是按照甲方要求,在户型、甲方满意就是按照甲方要求,在户型、风格、立面造型、成本控制以及
2、经济指标风格、立面造型、成本控制以及经济指标等方面实现规划预想。等方面实现规划预想。国家标准就是规划设计的相关规范、国家标准就是规划设计的相关规范、规定。规定。政府要求,比如建筑密度、绿化率、政府要求,比如建筑密度、绿化率、容积率等各种指标。容积率等各种指标。规划设计管理则是作为地产商自己实施规划设计管理则是作为地产商自己实施的对开发项目展开的有目标的管理活动。是的对开发项目展开的有目标的管理活动。是基于内部需求的一种管理,要求相关人员代基于内部需求的一种管理,要求相关人员代表甲方对与规划设计有关的活动,如市场调表甲方对与规划设计有关的活动,如市场调查、土地购买、咨询和招标、规划设计、报查、土
3、地购买、咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。批和设计变更等进行统一管理和协调。在这里,管理人员面对的不仅有很多乙在这里,管理人员面对的不仅有很多乙方,而且也有很多审批方,需要上下协调。方,而且也有很多审批方,需要上下协调。管理的目的是按照公司的决定和计划,在投管理的目的是按照公司的决定和计划,在投资、质量和工期等方面进行控制,以实现公资、质量和工期等方面进行控制,以实现公司的主要目标。司的主要目标。1、规划设计是房地产开发的重要阶段、规划设计是房地产开发的重要阶段地产项目的实现通常需要三个特定阶地产项目的实现通常需要三个特定阶段:前期规划设计、施工建设、销售。其段:前期规
4、划设计、施工建设、销售。其中,前期规划设计阶段是项目运作的龙头中,前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端,他包含了开发商最初的投资决策、和开端,他包含了开发商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究。深入研究。一般来说房地产企业的重点工作一是一般来说房地产企业的重点工作一是放在前期规划设计上,一是放在后期销售放在前期规划设计上,一是放在后期销售上。重点工作之一是放在前期规划设计上,上。重点工作之一是放在前期规划设计上,理由很简单,一方面规划设计直接决定了理由很简单,一方面规划设计直接决定了企业产品是否符合消费者的要求,也就决企业产品是否符
5、合消费者的要求,也就决定了产品可以为企业带来的收入,另一方定了产品可以为企业带来的收入,另一方面规划设计决定了产品面规划设计决定了产品70%以上的成本支以上的成本支出,二者相减也就决定了企业产品开发的出,二者相减也就决定了企业产品开发的成败。成败。因为产品规划设计定位准确而成功的因为产品规划设计定位准确而成功的案例很多,规划定位不准,设计存在缺陷案例很多,规划定位不准,设计存在缺陷而造成项目失败的案例也不少,举个例子,而造成项目失败的案例也不少,举个例子,大庆的时代丽景,时代丽景是大庆义耕集大庆的时代丽景,时代丽景是大庆义耕集团团2001年开发的高档楼盘,为什么定义年开发的高档楼盘,为什么定义
6、为高档,当时定位为为高档,当时定位为“欧美式生活绝伦的欧美式生活绝伦的高档住宅区高档住宅区”,单价达到,单价达到3000元元/平米,平米,而当时大庆房价最高约而当时大庆房价最高约1800元元/平米。平米。因为义耕最初开发的几个楼盘均受到因为义耕最初开发的几个楼盘均受到消费者的认可,当时被誉为开发信誉好的消费者的认可,当时被誉为开发信誉好的单位,所以时代丽景的开发也受到关注,单位,所以时代丽景的开发也受到关注,而且项目在地段选择上也具备高档楼盘的而且项目在地段选择上也具备高档楼盘的条件,北面是市政府、西靠时代广场,交条件,北面是市政府、西靠时代广场,交通通畅。但好的条件并没有形成好的结果。通通畅
7、。但好的条件并没有形成好的结果。时代丽景建成后,销售不是很好,而且后时代丽景建成后,销售不是很好,而且后期业主纷纷退房,造成后续尾盘销售不动。期业主纷纷退房,造成后续尾盘销售不动。开发商资金无法回笼,项目失败。开发商资金无法回笼,项目失败。失败的原因有两个:失败的原因有两个:一是规划中追求高密度,造成楼间距一是规划中追求高密度,造成楼间距小,这给本身是围合式的建筑造成一种压小,这给本身是围合式的建筑造成一种压抑之感,老百姓不认可。抑之感,老百姓不认可。二是当时设计采用的地热采暖,由于二是当时设计采用的地热采暖,由于在规划设计过程中没有充分考虑热源供热在规划设计过程中没有充分考虑热源供热参数的保
8、证问题,加上设计选材不合理,参数的保证问题,加上设计选材不合理,造成用户低温。造成用户低温。2、规划设计阶段的主要工作、规划设计阶段的主要工作一般房地产开发建设项目规划设计过一般房地产开发建设项目规划设计过程可分为两个阶段:规划和设计阶段,而程可分为两个阶段:规划和设计阶段,而规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划,一般控制性详细规划由政府规划主规划,一般控制性详细规划由政府规划主管部门组织编制(但部分地区也由开发企管部门组织编制(但部分地区也由开发企业组织编制,如大庆),修建性详细规划业组织编制,如大庆),修建性详细规划由开发企业委托规划设计院按照政府批
9、准由开发企业委托规划设计院按照政府批准的控制性详细规划编制。完成后报政府主的控制性详细规划编制。完成后报政府主管部门审批。管部门审批。控制性详细规划是以城市总体规划或控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。划要求。控制性详细规划的主要内容应包括控制性详细规划的主要内容应包括规划范围内各类不同使用性质用地的界规划范围内各类不同使用性质用地的界线,规定各类用地内适建、不适建或者有线,规
10、定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型;条件地允许建设的建筑类型;规定各地块建筑高度、建筑密度、容积规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;规定交通出入口率、绿地率等控制指标;规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求;筑间距等要求;提出各地块的建筑位置、体型、色彩等提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求;要求;确定各级支路的红线位置、控制点座标确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高;和标高;根据规划容量,确定工程管线的走向、根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线;管径和工程设施的用地
11、界线;制定相应的土地使用与建筑管理规定。制定相应的土地使用与建筑管理规定。修建性详细规划以城市总体规划、分修建性详细规划以城市总体规划、分区规划和控制性详细规划为依据,制订用区规划和控制性详细规划为依据,制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。的规划设计。是城市详细规划的一种。是城市详细规划的一种。修建性详细规划的主要内容应包括修建性详细规划的主要内容应包括建设条件分析及综合技术经济论证;建设条件分析及综合技术经济论证;作出建筑、道路和绿地等的空间布局作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计,布置总平面图;和景观规划设计,布置总平面图;道
12、路交通规划设计;道路交通规划设计;绿地系统规划设计;绿地系统规划设计;工程管线规划设计;工程管线规划设计;竖向规划设计;竖向规划设计;估算工程量、拆迁量和总造价,分析估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。投资效益。设计阶段又分为初步设计和施工图设计,设计阶段又分为初步设计和施工图设计,初步设计包括设计说明、设计图纸和设计概初步设计包括设计说明、设计图纸和设计概算。在图纸中应明确主要设备和材料。施工算。在图纸中应明确主要设备和材料。施工蓝图是对初步设计的进一步细化,具体指导蓝图是对初步设计的进一步细化,具体指导现场施工。现场施工。规划阶段和设计阶段的最终产品分别规划阶段和设计阶段的最终产品分
13、别是方案报建文本(控制性详细规划和修建是方案报建文本(控制性详细规划和修建性详细规划)和设计文件(初步设计文件性详细规划)和设计文件(初步设计文件和施工图蓝图)。这两个阶段的成果必须和施工图蓝图)。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。施工。规划阶段主要流程如下:规划阶段主要流程如下:拟定招标任务书,方案招标,方案评拟定招标任务书,方案招标,方案评审,方案定案,出方案报建文本,进行方审,方案定案,出方案报建文本,进行方案报建。大部分房地产公司在大、中型建案报建。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案,也有设项目中采
14、用方案招标来选定方案,也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。案。这两种方法各有利弊。一般来说,房地产公司对建设项目整一般来说,房地产公司对建设项目整体方向把握还不太准,或希望项目有所创体方向把握还不太准,或希望项目有所创新时,通常会采用招投标的方式,集众家新时,通常会采用招投标的方式,集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意愿,一般就采用直接委托的方式进主观意愿,一般就采用直接委托的方式进行方案设计,以免不必要的反复而浪费成行方案设计,以免不必要的反复而浪费成本和时间。本和时间。设计阶段主
15、要流程如下:设计阶段主要流程如下:拟定设计招标任务书,设计招标,评拟定设计招标任务书,设计招标,评标和定标,出设计文件,设计文件审查,标和定标,出设计文件,设计文件审查,设计文件报批。设计文件报批。规划设计阶段还包括测量、勘察等工作。规划设计阶段还包括测量、勘察等工作。3、规划设计管理的主要工作、规划设计管理的主要工作规划设计的成果由专业设计院完成规划设计的成果由专业设计院完成.房地产开发公司规划设计管理人员在房地产开发公司规划设计管理人员在过程中起过程中起沟通、协调、监控沟通、协调、监控作用。作用。因此在建设项目的规划设计运作过程因此在建设项目的规划设计运作过程中,房地产开发公司管理人员如何
16、介入,中,房地产开发公司管理人员如何介入,如何控制规划设计过程,充分发挥内部资如何控制规划设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目规划源和外部资源的能动性,是取得项目规划设计成功的关键。设计成功的关键。由于规划和设计阶段所承担的目标和由于规划和设计阶段所承担的目标和任务不同,开发公司在管理方式、人力资任务不同,开发公司在管理方式、人力资源投入以及侧重点上也应有所不同。在规源投入以及侧重点上也应有所不同。在规划阶段,大部分房地产开发公司都投入大划阶段,大部分房地产开发公司都投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案。足市
17、场需求且高效益的方案。通常会有多轮的方案竞标,内部评审通常会有多轮的方案竞标,内部评审和专家咨询论证。和专家咨询论证。因此,在规划阶段,应当有强有力的因此,在规划阶段,应当有强有力的执行组织机构。一般需由上层领导、规划执行组织机构。一般需由上层领导、规划设计部门、策划部门、营销部门、施工管设计部门、策划部门、营销部门、施工管理部门、技术质量部门等组成,在规划设理部门、技术质量部门等组成,在规划设计部门的协调组织下通力合作,在规划过计部门的协调组织下通力合作,在规划过程中及时、科学地决策,保证设计进程的程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进。顺利推进。在此阶段,房地产公司规划设计人员在此阶
18、段,房地产公司规划设计人员及相关部门人员,对项目的各个体系进行及相关部门人员,对项目的各个体系进行深入的剖析,如:交通系统、功能空间布深入的剖析,如:交通系统、功能空间布局,建筑空间分布,建筑体型分析,环境局,建筑空间分布,建筑体型分析,环境景观系统,设备的设置、户型平面和立面景观系统,设备的设置、户型平面和立面风格等,逐一与设计院沟通,并与政府相风格等,逐一与设计院沟通,并与政府相关部门进行沟通,使方案朝着开发商所期关部门进行沟通,使方案朝着开发商所期望的方向发展。望的方向发展。在规划阶段,项目管理中沟通是很重在规划阶段,项目管理中沟通是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目要的一个方面。
19、准确而及时的沟通使项目规划朝正确的方向有序地发展。沟通是多规划朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段,主要的沟层面和多方式的。在这一阶段,主要的沟通为:内部沟通(纵向和横向的沟通),通为:内部沟通(纵向和横向的沟通),与规划单位的沟通,与政府规划部门的沟与规划单位的沟通,与政府规划部门的沟通。尤其是与政府规划主管部门的沟通要通。尤其是与政府规划主管部门的沟通要及时甚至超前及时甚至超前。在设计阶段,主要是协调设计单位按在设计阶段,主要是协调设计单位按照设计任务书的要求,按时保质保量地照设计任务书的要求,按时保质保量地完成设计工作。完成设计工作。这一阶段的管理重点是协调设计单位
20、这一阶段的管理重点是协调设计单位贯彻规划意图,发现和解决设计难点,贯彻规划意图,发现和解决设计难点,组织专家设计评审,委托审图公司图纸组织专家设计评审,委托审图公司图纸审查。审查。这一阶段开发公司内部需要规划设计这一阶段开发公司内部需要规划设计部门协调组织施工管理部门、技术质量部门协调组织施工管理部门、技术质量部门的有关人员共同与设计单位沟通交部门的有关人员共同与设计单位沟通交流。流。4、规划设计阶段主要问题、规划设计阶段主要问题(1)设计水平不高)设计水平不高目前国内设计单位的设计水平和素质目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大,而且房地产市场的火爆也导致差异较大,而且房地产市场的火爆也导
21、致设计单位工作量大,设计单位对每一个项设计单位工作量大,设计单位对每一个项目配套的项目组成员水平参差不齐。不能目配套的项目组成员水平参差不齐。不能保证设计质量。保证设计质量。一般来说,大型设计院设计水平高,一般来说,大型设计院设计水平高,设计质量更为可靠,但价格稍高而且现场设计质量更为可靠,但价格稍高而且现场服务不能跟上,中小型设计院设计水平偏服务不能跟上,中小型设计院设计水平偏低,设计质量也相应折扣,但价格稍低而低,设计质量也相应折扣,但价格稍低而且现场服务好。设计水平和现场服务同样且现场服务好。设计水平和现场服务同样重要,因此,目前很难找到设计质量和现重要,因此,目前很难找到设计质量和现场
22、服务都能满足甲方要求的设计单位。场服务都能满足甲方要求的设计单位。(2)设计周期紧张)设计周期紧张目前有很多房地产企业,为了图快,为目前有很多房地产企业,为了图快,为了赶一个好的上市时机,往往工期紧张,留了赶一个好的上市时机,往往工期紧张,留给设计的时间并不多,也因此导致了设计任给设计的时间并不多,也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙,在设计过程中对设计要务书编制匆匆忙忙,在设计过程中对设计要求频繁调整,包括后续的设计过程控制和设求频繁调整,包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事,一切问题由施工计成果评审都是敷衍了事,一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。过程中的设计变更和工
23、程签证来解决。(3)人力资源紧张)人力资源紧张前期工作重要,很多房地产企业都知前期工作重要,很多房地产企业都知道,大家都知道重要的工作却没有办法开道,大家都知道重要的工作却没有办法开展,或不能高质量地开展,就是因为前期展,或不能高质量地开展,就是因为前期专业人才缺乏,如前期市场调研、各系统专业人才缺乏,如前期市场调研、各系统专业技术人员、专门的政府沟通协调人员专业技术人员、专门的政府沟通协调人员等,导致规划设计管理工作质量的降低。等,导致规划设计管理工作质量的降低。(4)设计评审质量不高)设计评审质量不高房地产企业业务部门工作繁忙,工作房地产企业业务部门工作繁忙,工作时间非常宝贵,在设计评审时
24、应尽可能的时间非常宝贵,在设计评审时应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排,避免出差或其他原因导致的缺席;排,避免出差或其他原因导致的缺席;5、好的规划设计的必要条件、好的规划设计的必要条件做好一个规划设计方案,离不开三个做好一个规划设计方案,离不开三个前提条件:前提条件:甲方的指导和目标激励,甲方的指导和目标激励,高水平善沟通的设计单位,高水平善沟通的设计单位,推出优秀作品的机制和设计方式。推出优秀作品的机制和设计方式。这三点相辅相成,互为推进。这三点相辅相成,互为推进。(1
25、)甲方的指导)甲方的指导谁也无法代替甲方作出最后的判断,谁也无法代替甲方作出最后的判断,甲方或许在某些环节需要设计方、策划公甲方或许在某些环节需要设计方、策划公司的积极配合,这些伙伴也提出了自己的司的积极配合,这些伙伴也提出了自己的方案或观点,但只有甲方能够从项目的整方案或观点,但只有甲方能够从项目的整体上进行选择和判断。体上进行选择和判断。甲方作为全过程的统筹策划方,一定甲方作为全过程的统筹策划方,一定要清楚应该让设计师在哪一个环节发挥作要清楚应该让设计师在哪一个环节发挥作用,决不能将所有问题都交给设计师来解用,决不能将所有问题都交给设计师来解决,一来设计师永远不可能代替甲方来作决,一来设计
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