房地产开发项目的规划设计及其评价.ppt
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1、 房地产开发项目规划设计房地产开发项目规划设计2021/9/1816.1 6.1 城市规划与房地产开发城市规划与房地产开发1.城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确立城市的性质、规模和发展方向,合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。6.1.1城市规划与房地产开发2021/9/1822城市规划的层次体系 城市总体规划城市总体规划 城市分区规划城市分区规划城市详细规划城市详细规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划2021/9/1832城市规划的层次体系 城市总体规划城市总体规划 从宏观上控制城市土地合理利用和空间
2、布局,指导城市协调发展。研究城市的性质、发展目标和发展规模。确定城市布局形式和功能分区。制定城市道路和交通系统规划、园林绿地系统规划、其他专项工程规划。2021/9/1842城市规划的层次体系 分区规划分区规划 在总体规划的基础上,具体划定土地使用界线,对土地进一步分类,对不同使用性质的用地位置和范围提出控制要求,确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式,控制点的坐标、标高;确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径等。2021/9/1852城市规划的层次体系 控制性详细规划控制性详细规划 将城市总体规划所明确的城市土地使用性质、发展方向、各项需要配套建设的公共服务设施和市政公用设施
3、项目,具体明确地落实在每一块开发建设的土地上;落实每一块开发土地的土地建筑数量、人口数量、道路红线及其控制点的坐标;2021/9/1862城市规划的层次体系 修建性详细规划修建性详细规划 对即将开发的地块,根据控制性详细规划对该地块的控制指标,所编制的开发建设实施性详细规划。确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置,并根据建筑和绿化的空间布局、环境景观设计,编制规划总平面图。解决各种关系在平面上、高程上的关系,市政设施的具体位置和范围。2021/9/187城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段3城市规划与房地产开
4、发的关系2021/9/1882021/9/189居住区技术经济指标居住区技术经济指标居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数居住区平均造价高层比例 住宅间距容积率 绿地率停车位个数 建设周期建筑的技术经济指标建筑的技术经济指标建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价 平均造价 开发建设周期6.1.2规划设计的技术经济指标2021/9/1810u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度(建筑覆盖率)u 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面
5、积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。1.建筑术语2021/9/1811u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线,红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化,以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。
6、u 建筑用地红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。1.建筑术语2021/9/18122021/9/18132021/9/1814u 房屋层数u 层高u 建筑高度u 净高 房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单
7、位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 1.建筑术语2021/9/18156.2 6.2 房地产开发项目规划设计的房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容指导思想与主要内容规划设计与自然生态相和谐;规划设计与社会发展相和谐;规划设计与用户需求变化相和谐。影响
8、项目规划设计的要素主要有:国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策;项目所在地城市控制性详细规划的有关规定;项目所在地现场状况;市场调研结果与市场定位、项目开发理念;建设项目的总投资和资金运作方式。6.2.1指导思想1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则2.规划设计中的和谐理念2021/9/1816 积极挖掘地下空间积极挖掘地下空间向地下索取有用空间,布置车库、辅助用房等,并以不计容积率来提高开发的积极性。2021/9/1817沈阳河畔新城长沙亚华香舍花都杭州南都江滨花园杭州南都江滨花园杭州南都江滨花园杭州南都江滨花园2021/9/1818 合理开发山坡地和废弃用地合理开发山
9、坡地和废弃用地随着住宅建设不断迅速发展,可用开发土地愈来愈少,需要对山坡地或废弃土地如滩涂地等进行改良后使用,沿海城市还可采用填海增地的办法。2021/9/1819利用山坡地贵阳中天花园重庆华立 天地豪园2021/9/1820深圳香蜜山花园2021/9/1821深圳香蜜山花园2021/9/18225.道路交道路交 通规划通规划2.建筑建筑选型选型1。规划。规划布局布局4.配套设配套设施规划施规划6.绿地与绿地与景观规划景观规划3.住宅住宅户型户型6.2.2工作内容2021/9/18236.3 6.3 居住区规划布局居住区规划布局12 除此之外,居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。居住区的
10、规划布局,应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系,构成一个完善的、相对独立的有机整体,遵循一定原则。6.3.1布局规划原则2021/9/1824 建 筑 布 局 常见形式 概 念1 行列式 按一定的房屋朝向和间距成排布置,大部分是南北向重复排列,其优点是每户都有好的朝向,而且施工方便,但形式的空间较为单调。2 周边式 沿街坊或院落周围布置,其优点是内部环境比较安静,土地利用率高,但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3 混合式 采取行列式和周边式相结合的方法进行布置,可以采纳上述两种形式之长,形成半敞开式的住宅院落。4 自由式 结合地形、地貌、周围条件,不拘泥
11、于某种固定的形式,灵活布置以取得良好的日照通风效果。6.3.2常见的规划布局形式2021/9/1825围合居住空间围合居住空间将行列式布局改进为院落式围合,使外部环境形成院落内居民的共享空间,密切邻里交往,增进居住安全,并将行列布置的东西缺口适当围合,提高土地利用率。2021/9/1826广州岭南花园多层住宅容积率:1.562021/9/1827广州岭南花园2021/9/1828成都万科金色家园中高层住宅中高层住宅容积率容积率2.22.22021/9/1829成都万科金色家园2021/9/1830u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑(非规范性)u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居
12、住建筑为一层至三层。高度大于10米,小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层,高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间,一般指7-18层之间的建筑。u 点式(塔式)建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。建筑术语2021/9/1831适当提高层数适当提高层数住宅层数与容积率成正比关系,但并不成斜线上升,而是折线上升。当住宅层数达到一定数量以后,容积率增加就显得缓慢,因为住宅用地由住宅基底用地和住宅日照间距用地两部分组成,
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