房地产开发项目融资方案29166.pdf

湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 二二年七月二十七日 目 录 一、项目名称.错误!未定义书签。二、项目主体.错误!未定义书签。三、投资规模、期限及还款进度.错误!未定义书签。四、项目基本情况.错误!未定义书签。五、项目投资估算.错误!未定义书签。六、项目销售收入及税费.错误!未定义书签。一、项目名称“恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资：一期投资总额为 10000 万元，资金来源为业主自筹 9000 万元，拟从银行贷款 1000 万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为 3 年，自 2014 年 5 月至 2017 年 5 月，年利率暂按%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017 年 5 月本利还清。由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资 2000 万元，使用期限为 3 年，自 2014年 5 月至 2017 年 5 月，年利率预计为 15%。四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地 175000 平米，建筑面积 65000 平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率。目前项目一期已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证、施工许可证），地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售许可条件。二期征地已开始，总拆迁户 7 户，一期已完成其中四户安置补偿。项目建设期为 4 年，自 2013 年 5 月至 2017 年 5 月。项目公司成立于 2011 年 8 月，位于湖北省恩施市三岔乡莲花池，注册（实收）资本 1000万元，各股东均以货币出资。现股东为石厚勇 90%，向福容持股 10%，法定代表人石厚勇。五、项目投资估算 项目总投资 24500 万元，其中土地征用及拆迁补偿费 4500 万元，前期工程费 1000 万元，建筑安装工程费 13000 万元，基础设施费 3000 万元，公共设施配套费免费，开发间接费 3000万元（含销售、广告、管理等费用）。项目建设期预计 4 年，自 2013 年 5 月至 2017 年 5 月。预计 2013 年完成总投资的 20%，即完成投资 4900 万元；2014 年完成总投资的 30%，即完成投资 7350 万元；2015 年完成总投资的 48%，即完成投资 11760 万元；2016 年完成总投资的 2%，即完成投资 490 万元。土地征用及拆迁补偿费 4500 万元。项目共占用规划面积土地使用权 175000 平米，其中项目公司名下国有出让土地 35000 平米，其余部分为集体土地，公司用于公共设施使用。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、一期工程三通一平、样板房、接待中心及土地出让金、相关税费。前期工程款 1000 万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的 6%估算。建筑安装工程费 13000 万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方 2000 元的单位造价、建筑面积 65000 平米相乘确定。基础设施费 3000 万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费、公共设施配套费等，按建筑安装工程费投资规模的 2%确定。公共设施配套费免费。开发间接费 3000 万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费以及项目融资财务费用。六、项目销售收入及税费 项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺，扣除拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为 62000 平米。根据对重庆、武汉以及项目所在地附近房产项目市场的调查，该房产的平均销售价为6500 元/平米，可实现销售收入 40300 万元。与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费万元。各项税费情况见下表：项目税费 比例 金额（万元）销售费用%营业税%城建税%教育费附加%地方教育费附加%土地增值税%印花税%合计 预计实现净利润万元。