教学课件：第四章-可调利率抵押贷款.ppt

高高等等教教育育出出版版社社第四章可调利率抵押贷款第四章可调利率抵押贷款华东师范大学东方房地产学院华东师范大学东方房地产学院龙胜平孙斌艺龙胜平孙斌艺5/30/20231高高等等教教育育出出版版社社第一节可调利率抵押贷款的提出第一节可调利率抵押贷款的提出由由由由于于于于贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率由由由由预预预预期期期期的的的的真真真真实实实实利利利利率率率率、风风风风险险险险补补补补偿偿偿偿和和和和预预预预期期期期通通通通货货货货膨膨膨膨胀胀胀胀率率率率三三三三部部部部分分分分组组组组成成成成，因因因因此此此此，上上上上述述述述三三三三者者者者中中中中的的的的任任任任何何何何一一一一个个个个发发发发生生生生变变变变化化化化，都都都都将将将将引引引引起起起起贷贷贷贷款款款款资资资资金金金金成成成成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。首首首首先先先先是是是是通通通通货货货货膨膨膨膨胀胀胀胀问问问问题题题题。由由由由于于于于未未未未来来来来通通通通货货货货膨膨膨膨胀胀胀胀率率率率的的的的不不不不确确确确定定定定性性性性，必必必必然然然然引引引引起起起起货货货货币币币币市市市市场场场场资资资资金金金金价价价价格格格格的的的的变变变变动动动动，而而而而这这这这种种种种变变变变动动动动是是是是一一一一种种种种难难难难以以以以预预预预测测测测的的的的变变变变动动动动。固固固固定定定定利利利利率率率率抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款的的的的利利利利率率率率恰恰恰恰恰恰恰恰是是是是以以以以贷贷贷贷款款款款人人人人对对对对未未未未来来来来利利利利率率率率变变变变动动动动的的的的估估估估计计计计为为为为基基基基础础础础的的的的，显显显显然然然然这这这这种种种种基基基基础础础础是是是是不不不不可可可可靠靠靠靠的的的的，潜潜潜潜在在在在损损损损失的可能性很大。失的可能性很大。失的可能性很大。失的可能性很大。5/30/20232高高等等教教育育出出版版社社第一节可调利率抵押贷款的提出第一节可调利率抵押贷款的提出其其其其次次次次是是是是抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款机机机机构构构构“短短短短借借借借长长长长贷贷贷贷”所所所所产产产产生生生生的问题。的问题。的问题。的问题。第第第第一一一一，由由由由于于于于长长长长期期期期抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率固固固固定定定定不不不不变变变变，而而而而短短短短期期期期的的的的存存存存款款款款利利利利率率率率却却却却时时时时刻刻刻刻在在在在变变变变，所所所所以以以以这这这这就就就就要要要要求求求求短短短短期期期期存存存存款款款款利利利利率率率率的的的的变变变变动动动动不不不不能能能能过过过过于于于于激激激激烈烈烈烈，否否否否则则则则，贷贷贷贷款款款款人人人人的利差就无法保证。的利差就无法保证。的利差就无法保证。的利差就无法保证。5/30/20233高高等等教教育育出出版版社社表表4.1某金融机构简化资产负债表某金融机构简化资产负债表抵押贷款（资产）储蓄存款（负债）所占的百分数收益率（%）预期贷款期限（年）所占的百分数收益率（%）期限（年）33.3112.533.37活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加权平均124.59.3315/30/20234高高等等教教育育出出版版社社表表4.2某金融机构简化资产负债表某金融机构简化资产负债表抵押贷款（资产）储蓄存款（负债）所占的百分数收益率（%）预期贷款期限（年）所占的百分数收益率（%）期限（年）33.3112.533.39活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加权平均124.51015/30/20235高高等等教教育育出出版版社社第一节可调利率抵押贷款的提出第一节可调利率抵押贷款的提出 第第第第二二二二，“短短短短借借借借长长长长贷贷贷贷”要要要要求求求求有有有有稳稳稳稳定定定定的的的的存存存存款款款款来来来来源源源源，否否否否则则则则借借借借贷贷贷贷的的的的时时时时期期期期差差差差(maturity(maturity gap)gap)问问问问题题题题将将将将无无无无法法法法解决。解决。解决。解决。5/30/20236高高等等教教育育出出版版社社第一节可调利率抵押贷款的提出第一节可调利率抵押贷款的提出为为为为了了了了转转转转移移移移利利利利率率率率风风风风险险险险，贷贷贷贷款款款款人人人人设设设设计计计计了了了了各各各各种种种种形形形形式的可调利率抵押贷款。式的可调利率抵押贷款。式的可调利率抵押贷款。式的可调利率抵押贷款。从从从从贷贷贷贷款款款款人人人人的的的的角角角角度度度度，他他他他们们们们希希希希望望望望这这这这类类类类贷贷贷贷款款款款能能能能够够够够实现两个目的：实现两个目的：实现两个目的：实现两个目的：要要要要使使使使这这这这些些些些更更更更复复复复杂杂杂杂的的的的抵抵抵抵押押押押工工工工具具具具能能能能够够够够为为为为借借借借款款款款人人人人所所所所接接接接受。受。受。受。要要要要使使使使这这这这些些些些抵抵抵抵押押押押工工工工具具具具在在在在利利利利率率率率和和和和付付付付款款款款方方方方面面面面有有有有足足足足够够够够的的的的可可可可变变变变性性性性，从从从从而而而而有有有有助助助助于于于于缓缓缓缓解解解解贷贷贷贷款款款款人人人人所所所所面面面面临临临临的的的的存存存存款款款款不稳定性和资金成本问题。不稳定性和资金成本问题。不稳定性和资金成本问题。不稳定性和资金成本问题。5/30/20237高高等等教教育育出出版版社社第二节第二节 根据物价指数调整的抵押贷款根据物价指数调整的抵押贷款为为了了向向借借款款人人转转移移部部分分利利率率风风险险，另另一一方方面面，也也为为了了减减轻轻借借款款人人的的借借款款难难度度，金金融融机机构构设设计计了了根根据据物物价价指指数数调调整整的的抵抵押押 贷贷 款款 方方 式式(price level adjusted mortgages，记为，记为PLAM)。5/30/20238高高等等教教育育出出版版社社第二节第二节 根据物价指数调整的抵押贷款根据物价指数调整的抵押贷款根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制 假假假假定定定定这这这这样样样样一一一一宗宗宗宗抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款，贷贷贷贷款款款款总总总总额额额额为为为为6 6万万万万，贷贷贷贷款款款款时时时时期期期期为为为为3030年年年年，不不不不考考考考虑虑虑虑通通通通货货货货膨膨膨膨胀胀胀胀率率率率的的的的贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率为为为为4 4。贷款的清偿计划如下：贷款的清偿计划如下：贷款的清偿计划如下：贷款的清偿计划如下：(1)(1)首首首首先先先先按按按按照照照照本本本本息息息息均均均均摊摊摊摊方方方方式式式式，计计计计算算算算第第第第1 1年年年年每每每每月月月月付付付付款款款款额额额额为为为为286286元。元。元。元。(2)(2)计算第计算第计算第计算第1 1年年底的贷款余额，为年年底的贷款余额，为年年底的贷款余额，为年年底的贷款余额，为58 94358 943元。元。元。元。(3)(3)假假假假定定定定第第第第2 2年年年年年年年年初初初初公公公公布布布布的的的的物物物物价价价价指指指指数数数数为为为为6%6%，用用用用这这这这一一一一物物物物价价价价指指指指数数数数对对对对贷贷贷贷款款款款余余余余额额额额进进进进行行行行调调调调整整整整，于于于于是是是是余余余余额额额额为为为为58 58 9431.069431.06，即即即即62 62 480480元。元。元。元。(4)(4)根根根根据据据据上上上上述述述述余余余余额额额额，用用用用2929年年年年，计计计计算算算算第第第第2 2年年年年的的的的每每每每月月月月付付付付款款款款额额额额，然后重复然后重复然后重复然后重复(2)(2)到到到到(4)(4)的过程。的过程。的过程。的过程。5/30/20239高高等等教教育育出出版版社社图图图图4.1 4.1 本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押贷款方式比较贷款方式比较贷款方式比较贷款方式比较CPMPLAMx0yCPMPLAMx0y5/30/202310高高等等教教育育出出版版社社第二节第二节 根据物价指数调整的抵押贷款根据物价指数调整的抵押贷款根根据据物物价价指指数数调调整整的的抵抵押押贷贷款款同同样样也也面面临许多棘手的问题。临许多棘手的问题。第第第第一一一一个个个个问问问问题题题题是是是是物物物物价价价价指指指指数数数数反反反反映映映映的的的的是是是是全全全全社社社社会会会会在在在在一一一一定定定定时时时时期期期期内内内内物物物物价价价价的的的的总总总总体体体体变变变变化化化化，而而而而房房房房价价价价只只只只是是是是这这这这一一一一指指指指数数数数的的的的一一一一个个个个组组组组成成成成部部部部分分分分，用用用用这这这这样样样样一一一一个个个个总总总总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。第第第第二二二二个个个个问问问问题题题题是是是是根根根根据据据据物物物物价价价价指指指指数数数数调调调调整整整整的的的的抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款要要要要求求求求每每每每月月月月付付付付款款款款额额额额能能能能够够够够与与与与借借借借款款款款人人人人的的的的收收收收入入入入有有有有效地匹配。效地匹配。效地匹配。效地匹配。5/30/202311高高等等教教育育出出版版社社第二节第二节 根据物价指数调整的抵押贷款根据物价指数调整的抵押贷款第第第第三三三三个个个个问问问问题题题题是是是是物物物物价价价价指指指指数数数数的的的的统统统统计计计计是是是是建建建建立立立立在在在在历历历历史数据基础之上的。史数据基础之上的。史数据基础之上的。史数据基础之上的。第第第第四四四四个个个个问问问问题题题题是是是是贷贷贷贷款款款款人人人人如如如如果果果果要要要要保保保保证证证证有有有有恒恒恒恒定定定定的的的的利利利利差差差差收收收收入入入入，那那那那么么么么就就就就必必必必须须须须要要要要开开开开发发发发一一一一种种种种新新新新的的的的存存存存款款款款帐帐帐帐户户户户，使使使使得得得得存存存存款款款款利利利利息息息息也也也也根根根根据据据据物物物物价价价价指指指指数数数数定定定定期调整。期调整。期调整。期调整。5/30/202312高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理一、概述一、概述贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率定定定定期期期期根根根根据据据据某某某某种种种种市市市市场场场场利利利利率率率率指指指指数数数数而而而而不不不不是是是是根根根根据据据据物物物物价价价价指指指指数数数数调调调调整整整整的的的的贷贷贷贷款款款款方方方方式式式式就就就就是是是是所所所所谓谓谓谓可可可可调调调调利利利利率率率率抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款(adjustable(adjustable rate rate ofofmortgagesmortgages，简简简简称称称称ARM)ARM)。通通通通过过过过选选选选择择择择利利利利率率率率指指指指数数数数而而而而不不不不是是是是物物物物价价价价指指指指数数数数对对对对贷贷贷贷款款款款进进进进行行行行调调调调整整整整，使使使使得得得得贷贷贷贷款款款款人人人人在在在在一一一一定定定定程程程程度度度度上上上上减减减减轻轻轻轻了了了了估估估估算算算算贷贷贷贷款款款款期期期期内内内内的真实利率和风险补偿的难度。的真实利率和风险补偿的难度。的真实利率和风险补偿的难度。的真实利率和风险补偿的难度。5/30/202313高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理5/30/202314高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理第第第第一一一一，固固固固定定定定利利利利率率率率抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款完完完完全全全全没没没没有有有有考考考考虑虑虑虑贷贷贷贷款人所承担的利率风险可能导致的损失。款人所承担的利率风险可能导致的损失。款人所承担的利率风险可能导致的损失。款人所承担的利率风险可能导致的损失。第第第第二二二二，利利利利率率率率调调调调整整整整的的的的间间间间隔隔隔隔越越越越长长长长，贷贷贷贷款款款款人人人人承承承承担担担担的的的的利利利利率率率率风风风风险险险险就就就就越越越越大大大大，相相相相应应应应地地地地贷贷贷贷款款款款的的的的预预预预期期期期收收收收益率应该更高。益率应该更高。益率应该更高。益率应该更高。第三，关于借贷双方利率风险的分割问题。第三，关于借贷双方利率风险的分割问题。第三，关于借贷双方利率风险的分割问题。第三，关于借贷双方利率风险的分割问题。5/30/202315高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理二、可调利率抵押贷款指数二、可调利率抵押贷款指数二、可调利率抵押贷款指数二、可调利率抵押贷款指数 指指指指数数数数是是是是计计计计算算算算对对对对借借借借款款款款人人人人适适适适用用用用利利利利率率率率的的的的参参参参照照照照标标标标准准准准。贷贷贷贷款款款款机机机机构构构构参参参参照照照照的的的的指指指指数数数数，必必必必须须须须是是是是借借借借款款款款人人人人也也也也能能能能了了了了解解解解掌掌掌掌握握握握的的的的且且且且不不不不由由由由贷贷贷贷款款款款机机机机构构构构控控控控制制制制的的的的指指指指数数数数。有有有有些些些些指指指指数数数数相相相相对对对对其其其其它它它它指数来说更易波动。在美国最常用的指数如下：指数来说更易波动。在美国最常用的指数如下：指数来说更易波动。在美国最常用的指数如下：指数来说更易波动。在美国最常用的指数如下：一年、三年和十年期国库券利率一年、三年和十年期国库券利率一年、三年和十年期国库券利率一年、三年和十年期国库券利率 第十一区联邦住宅贷款银行的资金成本第十一区联邦住宅贷款银行的资金成本第十一区联邦住宅贷款银行的资金成本第十一区联邦住宅贷款银行的资金成本 普通住房贷款的全国平均合同利率普通住房贷款的全国平均合同利率普通住房贷款的全国平均合同利率普通住房贷款的全国平均合同利率 联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数联邦保险的储蓄机构的全国资金成本的中位数 与平均存单利率捆绑的房利美最新与平均存单利率捆绑的房利美最新与平均存单利率捆绑的房利美最新与平均存单利率捆绑的房利美最新CD-ARMCD-ARM贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率 伦敦银行间（伦敦银行间（伦敦银行间（伦敦银行间（LIBORLIBOR）利率）利率）利率）利率 5/30/202316高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款的其它变量三、可调利率抵押贷款的其它变量初初初初始始始始利利利利率率率率(Initial(Initial interest interest rate)rate)。可可可可调调调调利利利利率率率率抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款的的的的初初初初始始始始利利利利率率率率通通通通常常常常是是是是由由由由发发发发放放放放贷贷贷贷款款款款时时时时的的的的市市市市场场场场条条条条件件件件决决决决定定定定的的的的。但但但但是是是是由由由由于于于于此此此此时时时时贷贷贷贷款款款款人人人人承承承承担担担担的的的的利利利利率率率率风风风风险险险险较较较较小小小小，贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率通通通通常常常常应应应应低低低低于于于于固固固固定定定定利利利利率率率率抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款的的的的利利利利率率率率水水水水平平平平。在在在在整整整整个贷款期内的预期收益也应较低。个贷款期内的预期收益也应较低。个贷款期内的预期收益也应较低。个贷款期内的预期收益也应较低。调调调调整整整整间间间间隔隔隔隔。是是是是指指指指付付付付款款款款额额额额调调调调整整整整的的的的周周周周期期期期。通通通通常常常常为为为为6 6个个个个月月月月或或或或1 1年年年年。当当当当然然然然理理理理论论论论上上上上调调调调整整整整间间间间隔隔隔隔可可可可以以以以长达长达长达长达3 3年、年、年、年、5 5年，也可以短到年，也可以短到年，也可以短到年，也可以短到1 1个月。个月。个月。个月。5/30/202317高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理利利利利率率率率边边边边际际际际（marginmargin）。每每每每个个个个调调调调整整整整周周周周期期期期到到到到来来来来时时时时，贷贷贷贷款款款款机机机机构构构构都都都都会会会会在在在在参参参参照照照照利利利利率率率率指指指指数数数数上上上上额额额额外外外外增增增增加加加加一一一一定定定定的的的的百百百百分分分分点点点点（利利利利率率率率边边边边际际际际），得得得得出出出出该该该该周周周周期期期期的的的的新新新新利利利利率率率率。这这这这个个个个“边边边边际际际际”的的的的大大大大小小小小在在在在贷贷贷贷款款款款人人人人之之之之间间间间存存存存在在在在差差差差异异异异，因因因因为为为为他他他他们们们们对对对对营营营营业业业业成成成成本本本本的测算和利润目标各不相同。的测算和利润目标各不相同。的测算和利润目标各不相同。的测算和利润目标各不相同。5/30/202318高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理 综综综综合合合合利利利利率率率率(composite(compositerate)rate)。是是是是指指指指每每每每一一一一个个个个付付付付款款款款周周周周期期期期的的的的贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率，数数数数值值值值上上上上等等等等于于于于当当当当期期期期利利利利率率率率指指指指数数数数与与与与利利利利率率率率边边边边际际际际之之之之和和和和。由由由由于于于于利利利利率率率率指指指指数数数数受受受受市市市市场场场场机机机机制制制制的的的的调调调调节节节节，因因因因此每一个付款周期的利率都可以不同。此每一个付款周期的利率都可以不同。此每一个付款周期的利率都可以不同。此每一个付款周期的利率都可以不同。利利利利率率率率波波波波动动动动上上上上限限限限（interest interest rate rate capscaps）。大大大大多多多多数数数数可可可可变变变变利利利利率率率率贷贷贷贷款款款款对对对对利利利利率率率率调调调调整整整整设设设设一一一一个个个个每每每每年年年年利利利利率率率率波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度，从从从从而而而而限限限限制制制制了了了了规规规规定定定定时时时时期期期期内内内内利利利利率率率率的的的的上上上上下下下下波波波波动动动动范范范范围围围围。各各各各个个个个贷贷贷贷款款款款机机机机构构构构规规规规定定定定的的的的每每每每年年年年利利利利率率率率波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度是是是是不不不不一一一一样样样样的的的的，但但但但大大大大致致致致都都都都在在在在1 1到到到到2 2之之之之间间间间。有有有有些些些些贷贷贷贷款款款款机机机机构构构构还还还还规规规规定定定定了了了了整整整整个个个个贷贷贷贷款款款款期期期期内内内内的的的的利利利利率率率率波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度，通通通通常常常常是是是是6 6。这这这这两两两两种种种种利利利利率率率率波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度的的的的规规规规定定定定，能能能能保保保保护护护护借借借借款款款款人人人人免免免免受受受受还还还还款额剧增可能带来的影响。款额剧增可能带来的影响。款额剧增可能带来的影响。款额剧增可能带来的影响。5/30/202319高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理还还还还款款款款额额额额波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度（payment payment capscaps）。有有有有些些些些贷贷贷贷款款款款机机机机构构构构用用用用年年年年还还还还款款款款额额额额波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度来来来来代代代代替替替替利利利利率率率率波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度。最最最最常常常常用用用用的的的的还还还还款款款款额额额额波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度为为为为初初初初次次次次还还还还款款款款额额额额的的的的7.57.5，这这这这与与与与利利利利率率率率变变变变化化化化1 1所所所所导导导导致致致致的的的的增增增增减减减减值值值值相相相相等等等等。这这这这意意意意味味味味着着着着月月月月支支支支付付付付750750的的的的本本本本息息息息，在在在在一一一一年年年年后后后后其其其其上上上上下下下下波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度不不不不能能能能超超超超过过过过56.2556.25。有有有有些些些些还还还还款款款款合合合合同同同同中中中中，除除除除了了了了规规规规定定定定每每每每个个个个调调调调整整整整期期期期的的的的还还还还款款款款额额额额波波波波动动动动幅幅幅幅度度度度，还还还还规规规规定定定定了了了了整整整整个个个个贷款期限内的还款额波动幅度。贷款期限内的还款额波动幅度。贷款期限内的还款额波动幅度。贷款期限内的还款额波动幅度。5/30/202320高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理负负负负分分分分期期期期付付付付款款款款(negative(negativeamotization)amotization)。当当当当综综综综合合合合利利利利率率率率超超超超过过过过利利利利率率率率或或或或者者者者每每每每月月月月付付付付款款款款额额额额超超超超过过过过贷贷贷贷款款款款合合合合同同同同中中中中规规规规定定定定的的的的上上上上限限限限时时时时，该该该该付付付付而而而而未未未未付付付付的的的的利利利利息息息息就就就就应应应应该该该该以以以以当当当当期期期期利利利利率率率率进进进进行行行行复复复复利利利利，并并并并加加加加到到到到贷贷贷贷款款款款余余余余额额额额当当当当中中中中。这这这这就就就就是是是是所所所所谓谓谓谓的的的的负负负负分分分分期期期期付付付付款款款款。计算问题请参阅上一章相关内容。计算问题请参阅上一章相关内容。计算问题请参阅上一章相关内容。计算问题请参阅上一章相关内容。下下下下限限限限(floors)(floors)。在在在在贷贷贷贷款款款款合合合合同同同同中中中中同同同同样样样样要要要要对对对对整整整整个个个个贷贷贷贷款款款款期期期期内内内内或或或或者者者者每每每每一一一一次次次次调调调调整整整整期期期期内内内内的的的的每每每每月月月月付付付付款额和利率的调低下限作出相应的规定。款额和利率的调低下限作出相应的规定。款额和利率的调低下限作出相应的规定。款额和利率的调低下限作出相应的规定。5/30/202321高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理贷贷贷贷款款款款的的的的可可可可继继继继承承承承性性性性(assumbility)(assumbility)。是是是是指指指指在在在在抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款房房房房地地地地产产产产出出出出售售售售时时时时，现现现现在在在在的的的的借借借借款款款款人人人人可可可可以以以以(或不可以或不可以或不可以或不可以)让买方继承现有贷款条件。让买方继承现有贷款条件。让买方继承现有贷款条件。让买方继承现有贷款条件。贷贷贷贷款款款款费费费费率率率率(discount(discount points)points)。与与与与固固固固定定定定利利利利率率率率抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款相相相相同同同同，贷贷贷贷款款款款合合合合同同同同中中中中也也也也对对对对贷贷贷贷款款款款费费费费率率率率作了明确规定。作了明确规定。作了明确规定。作了明确规定。提提提提前前前前付付付付款款款款特特特特权权权权(prepayment(prepayment privilege)privilege)。是是是是指指指指借借借借款款款款人人人人提提提提前前前前清清清清偿偿偿偿贷贷贷贷款款款款的的的的权权权权力力力力。通通通通常常常常在在在在提提提提前付款时免收罚金。前付款时免收罚金。前付款时免收罚金。前付款时免收罚金。5/30/202322高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理四、可调利率抵押贷款的付款机制四、可调利率抵押贷款的付款机制 (一一一一)ARM)ARM I I，每每每每月月月月付付付付款款款款额额额额和和和和利利利利率率率率均均均均无无无无上上上上限限限限的的的的情况情况情况情况5/30/202323高高等等教教育育出出版版社社表表4.3ARMI计算结果计算结果（1）年（2）指数（%）（3）+（4）利差（%）（5）（6）利率（%）（7）每月付款额（8）每月付款额变幅（%）（9）年末余额18880.521189982102121 228.49+39.5118 5103132151 504.53+22.5118 2124152171 692.42+12.5117 9805102121 235.2-27.0117 2785/30/202324高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理(二二二二)ARM)ARM：设设设设置置置置每每每每月月月月付付付付款款款款额额额额上上上上限限限限并并并并要要要要求求求求负负负负分期付款的情况分期付款的情况分期付款的情况分期付款的情况5/30/202325高高等等教教育育出出版版社社表表4.4 ARMII计算结果计算结果(1)年初（2）指数（%）（3）利差（%）（4）利率（%）（5）无上限时的每月付款额（6）每月付款额变幅（%）19965.542102121 230.36+27.43132151 537.82+48.24152171 807.58+62.05102121 401.92+16.85/30/202326高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理（7 7）上上调调上限上限为为7.5%7.5%时时的每月的每月付款付款额额（8 8）当月当月应应付付利息利息（9 9）每月分期每月分期付款付款额额（1010）每年分期每年分期付款付款额额（1111）余余额额965.54965.54900.00900.0065.5465.54819.74819.74120 000120 0001 037.961 037.961 191.801 191.80-153.84-153.84-1 951.08-1 951.08119 180119 1801 115.801 115.801 514.161 514.16-398.36-398.36-5 123.06-5 123.06121 132121 1321 199.481 199.481 788.621 788.62-589.14-589.14-7 647.38-7 647.38126 256126 2561 289.441 289.441 339.041 339.04-49.60-49.60-629.06-629.06133 904133 9045/30/202327高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理(三三三三)ARMIII)ARMIII：设置利率上限的情况：设置利率上限的情况：设置利率上限的情况：设置利率上限的情况5/30/202328高高等等教教育育出出版版社社表表4.5 ARMIII计算结果计算结果（1）年（2）指数+利差（%）（3）实际贷款利率（%）（4）每月付款额（5）每月付款额变幅（%）（6）年末余额1111 142.78119 460212121 233.26+7.9118 970315141 416.74+14.9118 602417161 603.30+13.2118 318512121 238.74-22.7117 6145/30/202329高高等等教教育育出出版版社社第三节可调利率抵押贷款原理第三节可调利率抵押贷款原理五、可调利率抵押贷款的预期收益率五、可调利率抵押贷款的预期收益率内内内内部部部部收收收收益益益益率率率率来来来来表表表表示示示示，即即即即使使使使预预预预期期期期每每每每月月月月付付付付款款款款额额额额和和和和贷贷贷贷款款款款余余余余额额额额的的的的现现现现值值值值等等等等于于于于贷贷贷贷款款款款本本本本金金金金与与与与贷贷贷贷款款款款费费费费用之差的贴现率。用之差的贴现率。用之差的贴现率。用之差的贴现率。5/30/202330高高等等教教育育出出版版社社表表4.6各种贷款形式下的内部收益率各种贷款形式下的内部收益率贷款形式初始利率（%）内部收益率（%）ARMI8.013.0ARMII9.013.3ARMIII11.013.4FRM14.014.65/30/202331高高等等教教育育出出版版社社第四节分享增值抵押贷款第四节分享增值抵押贷款所所 谓谓 分分 享享 增增 值值 抵抵 押押 贷贷 款款(sharedappreciation mortgages，简简称称SAM)，同同样样是是为为了了应应付付不不确确定定的的通通货货膨膨胀胀问问题题，在在SAM中中，贷贷款款人人获获得得的的是是抵抵押押房房地产增值部分的某个百分数。地产增值部分的某个百分数。5/30/202332高高等等教教育育出出版版社社第四节分享增值抵押贷款第四节分享增值抵押贷款假假假假定定定定目目目目前前前前3030年年年年期期期期本本本本息息息息均均均均摊摊摊摊方方方方式式式式的的的的固固固固定定定定利利利利率率率率抵抵抵抵押押押押贷贷贷贷款款款款年年年年利利利利率率率率为为为为1212。现现现现在在在在借借借借款款款款人人人人希希希希望望望望通通通通过过过过分享增值方式降低贷款利率。分享增值方式降低贷款利率。分享增值方式降低贷款利率。分享增值方式降低贷款利率。再再再再假假假假定定定定分分分分享享享享增增增增值值值值的的的的条条条条件件件件是是是是：(1)(1)如如如如果果果果抵抵抵抵押押押押房房房房地地地地产产产产不不不不出出出出售售售售，在在在在第第第第1010年年年年年年年年底底底底将将将将对对对对抵抵抵抵押押押押房房房房地地地地产产产产重重重重新新新新估估估估价价价价，增增增增值值值值部部部部分分分分借借借借贷贷贷贷双双双双方方方方各各各各占占占占5050；(2)(2)如如如如果果果果提提提提前前前前出出出出售售售售，则则则则根根根根据据据据实实实实际际际际售售售售价价价价计计计计算算算算增增增增值值值值额额额额，增增增增值部分仍然各占值部分仍然各占值部分仍然各占值部分仍然各占5050。根根根根据据据据上上上上述述述述分分分分享享享享条条条条件件件件，贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率降降降降至至至至9 9。如如如如果果果果抵抵抵抵押押押押房房房房地地地地产产产产现现现现在在在在价价价价值值值值为为为为1313万万万万元元元元，贷贷贷贷款款款款额额额额度度度度为为为为1010万元，不考虑贷款费率。万元，不考虑贷款费率。万元，不考虑贷款费率。万元，不考虑贷款费率。5/30/202333高高等等教教育育出出版版社社第四节分享增值抵押贷款第四节分享增值抵押贷款如如果果申申请请标标准准的的固固定定利利率率抵抵押押贷贷款款，每每月月付付款款额额就就是是1 0286元元。如如果果是是上上述述分分享享增增值值抵抵押押贷贷款款，则则每每月月付付款款额额只只需需8046元，降低元，降低22。5/30/202334