《房地产交易管理》PPT课件.ppt
《《房地产交易管理》PPT课件.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《《房地产交易管理》PPT课件.ppt(43页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、房地产经营管理房地产经营管理第第1212章章 房地产交易管理房地产交易管理房地产房地产经营管理经营管理概概 述述12.1 12.1 概述概述一、房地产交易的概念一、房地产交易的概念城镇房地产交易,包括各种所有制房屋的买卖、城镇房地产交易,包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押,城市土地使用权的转让以及其租赁、转让、抵押,城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。他在房地产流通过程中的各种经营活动。房地产转让房地产转让房地产抵押房地产抵押房地产租赁房地产租赁概概 述述二、房地产交易中的基本制度二、房地产交易中的基本制度国有土地有偿有限期使用制度国有土地有偿有限期使用制度房
2、地产价格申报制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产权属登记发证制度房地产权属登记发证制度概概 述述三、房地产交易的管理机构及其职责三、房地产交易的管理机构及其职责建设部建设部建设厅建设厅房地产管理局房地产管理局房地产交易管理所房地产交易管理所1 1、房地产交易的管理机构、房地产交易的管理机构概概 述述2 2、房地产交易管理机构的任务、房地产交易管理机构的任务 对房地产经营进行指导和监督,查处违法行为,维护对房地产经营进行指导和监督,查处违法行为,维护当事人的合法权益;当事人的合法权益; 办理房地产交易登记、鉴
3、证等手续;办理房地产交易登记、鉴证等手续; 协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款; 为房地产交易提供洽谈协议,交流信息,展示行情等为房地产交易提供洽谈协议,交流信息,展示行情等各种服务;各种服务; 建立定期信息发布制度,为政府宏观决策和正确引导建立定期信息发布制度,为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。市场发展服务。转让管理转让管理12.2 12.2 房地产转让管理房地产转让管理一、概述一、概述房地产转让是指房地产权利人通过房地产转让是指房地产权利人通过买卖买卖、赠与赠与或者或者其其他合法方式他合法方式将其房地产将其房地产转移转移给他人的行
4、为。给他人的行为。” 以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;发生变更的; 一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的; 因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的; 以房地产抵债的;以房地产抵债的; 法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。房地产转让时,房屋所有权和该房屋所占用范围内房地产转让时,房屋所有权和该房屋所占
5、用范围内的土地使用权同时转让。的土地使用权同时转让。转让的分类转让的分类1 1、房地产转让的分类、房地产转让的分类根据土地使用权的获得方式根据土地使用权的获得方式出让方式取得的土地使用权转让出让方式取得的土地使用权转让划拨方式取得的土地使用权转让划拨方式取得的土地使用权转让根据转让的方式根据转让的方式有偿转让(买卖、房地产入股)有偿转让(买卖、房地产入股)无偿转让(赠与、继承)无偿转让(赠与、继承)转让的条件转让的条件2 2、房地产转让的条件、房地产转让的条件(1)(1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的以出让方式取得土地使用权用于投资开发的 属于属于房屋建设工程房屋建设工程的,应完成开发
6、投资总额的的,应完成开发投资总额的25%25%以上以上 属于属于成片开发成片开发的,应形成工业用地或其他的,应形成工业用地或其他建设用地条件建设用地条件 同时按出让合同约定已支付同时按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金全部土地使用权出让金,并,并取得取得土地使用权证书土地使用权证书目目的的确保转让土地使用权的合法性确保转让土地使用权的合法性有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为有效防止囤积土地和炒买炒卖的行为明确房屋所有权,保障当事人的合法利益明确房屋所有权,保障当事人的合法利益转让的条件转让的条件2 2、房地产转让的条件、房地产转让的条件(2)(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他
7、形式司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的限制房地产权利的权利受到限制期间,房地产权利人不得转让该项房地产权利受到限制期间,房地产权利人不得转让该项房地产(3)(3)依法收回土地使用权依法收回土地使用权在国家依法作出收回土地使用权决定之后,原土地在国家依法作出收回土地使用权决定之后,原土地使用权人不得再行转让土地使用权。使用权人不得再行转让土地使用权。(4)(4)共有房地产共有房地产共有房地产权利的行使需经全体共有人同意,不能共有房地产权利的行使需经全体共有人同意,不能因某一个或部分权利人的请求而转让。因某一个或部分权利人的请求而转让。转让的条件转让的条件2 2、房地
8、产转让的条件、房地产转让的条件(5)(5)权属有争议的权属有争议的权属争议解决之前,该项房地产不得转让权属争议解决之前,该项房地产不得转让(6)(6)未依法登记领取权属证书的未依法登记领取权属证书的未履行该项法律手续,房地产权利人的权利不具有未履行该项法律手续,房地产权利人的权利不具有法律效力,因此也不得转让该项房地产法律效力,因此也不得转让该项房地产(7)(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况法律和行政法规规定禁止转让的其他情况转让程序转让程序3 3、房地产转让的程序、房地产转让的程序签订转让合同签订转让合同申报成交价格申报成交价格是否受理是否受理核实成交价格核实成交价格现场勘察评估现场
9、勘察评估缴纳税费缴纳税费领取房地产权属证书领取房地产权属证书是是1515日日内内答答复复签合同签合同3030日内日内转让合同转让合同4 4、房地产转让合同、房地产转让合同双方当事人的姓名或者名称、住所;双方当事人的姓名或者名称、住所;房地产权属证书的名称和编号;房地产权属证书的名称和编号;房地产坐落位置、面积、四至界限;房地产坐落位置、面积、四至界限;土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;房地产的用途或使用性质;房地产的用途或使用性质;成交价格及交付方式;成交价格及交付方式;违约责任;违约责任;双方约定的其他事项。双方约定的其他事项。房地产转让房地产转
10、让二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让二、以出让方式取得土地使用权的房地产转让受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的让人所原有的权利权利和承担的和承担的义务范围义务范围相相一致。一致。可可以在不同土地使用者之间以在不同土地使用者之间多次转多次转让,但土地使用权出让,但土地使用权出让合同约定的使用让合同约定的使用年限不变年限不变。例如,土地使用权出让合同约定的使用年限为例如,土地使用权出让合同约定的使用年限为5050年年,原土地使用者使用原土地使用者使用1010年年后转让,受让人的使用年限只有后转让,受让人的使用年限只有4
11、040年年。转让后,受让人改变原出让合同约定的土地用途的:转让后,受让人改变原出让合同约定的土地用途的:经原土地出让方和市、县人民政府城市规划部门同意经原土地出让方和市、县人民政府城市规划部门同意签订土地使用权出让合同变更协议签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同,调整出让金或重新签订土地使用权出让合同,调整出让金登记管理登记管理三、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让三、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让处理方式处理方式办理出让手续,变划拨土地使用权为出让办理出让手续,变划拨土地使用权为出让土地使用权,由受让方缴纳土地出让金;土地使用权,由受让方缴纳土地出让金;不改变原
12、有土地的划拨性质,对转让方征不改变原有土地的划拨性质,对转让方征收土地收益金。收土地收益金。不办出让手续情不办出让手续情况况 经城市规划主管部门批准,转让的土地用于经城市规划主管部门批准,转让的土地用于国家机关国家机关、军军事用地事用地,国家重点能源国家重点能源、交通交通、水利水利等项目用地,国家等项目用地,国家基础基础设施设施和和公益事业公益事业用地等用地等 私有住宅转让后仍用于居住的;私有住宅转让后仍用于居住的; 按国务院住房制度改革规定按国务院住房制度改革规定出售公有住宅出售公有住宅的的 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让不可分割转让的的
13、 暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 根据城市规划土地使用权不宜出让的根据城市规划土地使用权不宜出让的 其他情况其他情况以下情况可不办出让手续:以下情况可不办出让手续:四、商品房预售四、商品房预售商品房预售商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房价款的行为。承购人,由承购人预先支付定金或房价款的行为。商品房预售行为具有较强的商品房预售行为具有较强的国家干预性;国家干预性;商品房预售的商品房预售的周期长、风险大;周期长、风险大;商品房预售的标
14、的具有商品房预售的标的具有期待性;期待性;商品房预售合同商品房预售合同需要经过登记需要经过登记才具有对抗第三人才具有对抗第三人的效力。的效力。1 1、商品房预售的条件、商品房预售的条件商品房预售商品房预售 已交付全部土地使用权出让金,取得已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证土地使用权证; 持有持有建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和施工许可证施工许可证; 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%25%以上,以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;并已经确定施工进度和竣工交付日期; 办理预售登记,取得办理预售登记,取得商品房预售许可证明商品房
15、预售许可证明。2 2、办理预售应提交的证件、办理预售应提交的证件商品房预售商品房预售 商品房预售许可申请表;商品房预售许可申请表; 开发企业的开发企业的营业执照营业执照和资质证书;和资质证书; 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证; 投资开发资金符合条件的证明;投资开发资金符合条件的证明; 施工合同和施工进度说明;施工合同和施工进度说明; 商品房预售方案。商品房预售方案。3 3、商品房预售合同、商品房预售合同商品房预售商品房预售 商品房预售人应当在签约之日起到商品房预售人应当在签约之日起到3030日日内持预售合内持预售合同到县级以上人民政府
16、房产管理部门和土地管理部门同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理商品房办理商品房预售登记备案手续。预售登记备案手续。目前房地产管理部门已经应用网络信息技术,目前房地产管理部门已经应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同逐步推行商品房预售合同网上登记备案网上登记备案。承购人在。承购人在与开发企业签订商品房预售合同后,应定期关注房与开发企业签订商品房预售合同后,应定期关注房地产管理部门的网上登记备案公告,查询已购买商地产管理部门的网上登记备案公告,查询已购买商品房的登记备案情况。品房的登记备案情况。【讨论讨论】社会各界人士呼吁取消商品房预售制度社会各界人士呼吁取消商品房预售制度房地产抵
17、押房地产抵押12.3 12.3 房地产抵押管理房地产抵押管理一、概述一、概述房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。的行为。1 1、房地产抵押的概念、房地产抵押的概念房地产抵押房地产抵押抵押人抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保是指接受房地产抵押作为债务人履
18、行债务担保的公民、法人或者其他组织。的公民、法人或者其他组织。预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款金融机构代其支付其余的房价款,将所购商品款后,由贷款金融机构代其支付其余的房价款,将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款金融
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产交易管理 房地产交易 管理 PPT 课件
限制150内