2022年XXX金海联商业广场可行性报告.docx
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1、 X X X 金 海 联 商 业 广 场 房 地 产 工 程 研 究 报 告第一 章 项 目 概 况第 一 节 : 工 程基 本 情 况 一 、 工 程 名 称 : X X X 金 海联 商 业 广 场 ( 暂 定 ) 二 、 工 程 地 址 : X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X ;三、 工程内容:拟建一个集商务(CLD )、购物( shopping mall )、消遣休闲于一体的大型现代化商业广场,打造XXX西部的商业旗舰;四、工程目标:1 、使之成为XXX西部的标志性物业;2 、实现本工程物业潜在价值最大化;3 、创 造
2、 本 工 程 物 业 的 环 境 效 益 、 经 济 效 益 、 社 会 效 益 的 统 一 ;其次节:工程区位分析一、区位(一)、工程地块位置状况XXX金海联商业广场房地产工程位置于XXXXXXXXXXXXXX处,工程总占地34.41 亩,其中主题绿化广场占地8 亩,工程房地产占地26.41 亩;(二)、工程地块区位因素分析1、一般因素1 、地理位置【略】( 2)、自然环境、地势、地貌【略】、气候、水文【略】(3) 、城市性质【略】(4) 、行政区划【略】5 、社会经济状况【略】2、区域因素(1) 、位置工程地块所在区域位于XXXXXXX交汇处,该区域系 XXX中心地带,距市内最繁华地市中心
3、市场约 950M,距中心汽车站约 1000M,距客运火车站约 50M,是 XXX市目前尚存的一块“黄金宝地”;(2) 、交通大路:区域对外交通便利,区域内有市主干道XX路、 XX 路、 XX路、 XX路相连;铁路: XX、XX铁路交汇于 XXX市,区域距 XXX市火车站约 50M;(3) 、基础设施情形A供水市政供水管网掩盖该区域,区域内供水由市政管网供应;B排水区域内铺设市政排水管网,为暗沟排放,雨污合流;C供电区域内电源来自市政供电网,供电保证率高;D通讯区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路畅通;4 、环境条件区域环境质量较好,环境污染较小;(5) 、产业集聚度区域内目前土地利用大多为商服
4、、门面及办公住宅用地,产业集聚度较高,商业繁华;3、个别因素随着城市的进展,目前的XXX路口三角地块,由于历史缘由已经不能适应经济进展的需要,配套设施落后、消防隐患严峻、环境恶劣等因素已严峻影响城市形象,阻碍了XXX的城市进展,因此该区域的改造已列入 XXX城市建设中的重点工程,并欲通过对其的改造开发,提高城市品位,将该区域建设成一个以商务(CLD)、购物 SHOPPING MAIL 、消遣为主的一流商业广场,并将成为XXX的标志性建筑,打造XXX西部及周边五省的商业旗舰;7 / 7该工程与“ XXXXXXXX商业购物中心”工程连成一体,通过市场化运作,将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例
5、;二、经济指标规划经济技术指标:总用地面积:34.41 (亩) 主题绿化广场占地:8(亩)工程房地产占地:26.41 (亩)工程房地产建筑面积:66000(平方 M)共十八层其中地下一层:8000(平方 M)地下商场地下二层:8000(平方 M)地下停车场裙楼:32000(平方 M) 四层, shoppingmall 主楼:18000(平方 M)十二层 ,CLD绿化率:46容积率:2.04其次节:宏观经济分析( 1) 2002 年是中国宏观经济快速进展的一年,国民经济连续快速增长,GDP有望保持在 7.8 左右;价格水平降幅趋缓,消费需求稳固,投资快速增长,整个宏观经济环境出现良性循环;(2)
6、 2002 年是中国入世后的第一年,政府在各领域里的改革进一步深化,市场经济进一步得到了规范,从而使投资环境得到更好的优化;(3) 十六大的成功召开,“全面奔小康”战略纲要的提出,促使在今后几年你,政府将连续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,并将连续扩大内需刺激消费,来拉动经济的进展;(4) 北京申奥成功,上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市”理念的推广,已使中国众多的城市走出了传统建设的怪圈,进入一个着力提升城市品位,科学的经营城市、建设城市的新阶段;(5) 国家的今日政策在近几年对房地产业的进展起了关键作用,虽然最近不少专家提出目前的房地产业走近“泡沫化”的悬崖,央行也提出“小
7、心房地产泡沫”,但随着中国金融业的成熟,金融界会更加谨慎的介入房地产业,这对有潜质的房地产工程无疑更为有利;综上所述,房地产业在今后几年内仍是一个“火热”的行业,这对开发商来说是一个绝好机遇,但同时也为开发商提出了不少难题,针对目前房地产局部“过热”的现状,迫使开发商挑选有潜质的工程;因此, 协同政府进行“经营城市”、重塑城市、提升城市的品位,无疑已成为有远见的开发商关注的热点;第三节:工程 SWOT分析一、优势 S1、自然环境本工程地处 XX 市 XXX路口,与 XXX商业区相望,是 XX市政府规划的将来中心商业商区,拥有深厚的商业及自然资源;其位于XXX市上风位置,地势开阔,周边无遮拦,周
8、边自然环境良好,无污染源, 空气质量佳;2、交通环境本工程位于 XX 路、XX路与 XX路的交汇处,来往有 9 路、 6 路、 28 路途经此地,离火车站仅仅一步之遥;二、劣势 W虽然本工程具有良好商业环境资源,但是与 XXX市其它商业区比较相对滞后,缺乏相应的城市配套设施,导致本工程自身的商务氛围不浓,因此必需依靠“ XXXXXX 商业购物中心”工程的连动,共同打造 XXXXXXX路口商业区;三、机会点 O1、政府规划开发利好因素XXX市政府提出将本工程周边规划成商务、购物、休闲、消遣中心区;这一利好因素必定会刺激工程周边商业经济的进展,带动房地产市场的升温,提升XXX市的城市品位;2、地理
9、区位优势目前 XXX市房地产市场已日渐成熟,该工程的地理区位优势必定会赢得较大的进展趋势;因此, 以超前的决策意识,以科学的态度讨论“供应需求”,便可以抢占“先机”;3、工程连动实现价值最大化目前 XXX市 XXX房地产开发有限公司正在着手“XXXXXX 商业购物中心”工程的运作,拥有充分的客户资源,如能将该工程联袂运作,更能发挥规模化优势,降低运作成本,实现本工程物业潜在价值最大化,使进展商充分兑现效益;4、中心城市的建设汇聚了人气XXX市将城市定位于周边五省的中心城市,随着城市知名度的提升,区位优势必定会带来人气的上升,而本工程开发周期估量完全可以“借势造势”,为增加工程开发的安全性打下良
10、好的基础;四、风险 T1、市场因素从目前 XXX市的房地产市场看,工程竞争同质化严峻,已引起很多开发商的重视,按我们的开发周期测算,一旦这些开发商都清楚地熟悉到产品“差异性”的重要性或快速仿照;那时,本工程仍是具有 肯定市场竞争的风险性;2、自身因素本工程周边的“ XXXXXX商业购物中心”工程,将深远的影响本工程的开发,必需使这两个工程连动开发,相互衬托,才能充分实现效益的最大化,假如在开发过程中不能同步、连动进行运作,销售的风险性和困难度是显而易见的;五、综合分析从市场调研结果分析、本工程的优劣势比较,机会和风险并存;唯独的方法就是敬重市场、适应市场,顺应消费者的心愿,整合与工程有关的各种
11、要素,运用聪慧,制造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品,以合理的成本、利润,达到科学的“投入产业比”,追求产品供应-需求的完善性,使工程达到预期的市场期望值;其次章定位策略第一节定位要素分析1、区位利好因素分析本工程顺应 XXX市政府提高城市品位、打造XXX西部商业旗舰的城市经营理念,在交通人流资源 丰富、辐射周边省市广的XXX,打出“锻造 XXX西部商业旗舰”的招牌,来填补XXX商业房地产市场的空白,以“ XXXX金海联商业广场”与“ XXXXX 商业购物中心”连动运作为强势卖点,并以具有“新商务新环境”的双重魅力来吸引消费者,对开发商来讲,投资回报的风险将会大大降低,对消费者而言,
12、产品的附加值已大于产品本身,提升了商品的“功能价格比”,这样也符合经济学的需求供应理论;其次节工程定位一、定位原就:适应市场、制造差异性;定位:中心商业区 - 绿色商业中心“商业与环境的对话主题绿化广场 XXX西部标志性物业 XXXX商业区二、产品定位定位原就:突出个性、制造差异性定位: XX X 西部商业旗舰特点:商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化,使“XXXX金海联商业广场”朝着生态化、消遣个性化等方向进展,成为一个生态型商业中心;第三节产品文化定位定位原就:讲究个性,追求共性,提升产品附加值;定位:商业、环境、文化相融合城市主题绿化广场与商业中心的有机结合;传统与现代相融合;
13、第四节产品形象定位定位原就:提升企业品牌形象以及产品(物业)的知名度、美誉度、社会认知度;定位:现代都市人购物休闲的抱负场所产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象,而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、憧憬的,在消费者“心里”的定位;在消费者心里树立起的产品形象,让消费者喜爱、认同并追求;第五节目标客户定位定位原就:选准目标,稳准出击定位:已完成原始积存具有肯定经营规模的商家一、产品目标客户造什么产品?卖给谁?依据调查结果分析,从目前XXX市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费劲资源等因素来看,以本工程的规模及档次,假如全部定位于XXX市消化是比较困难的;因此,我们把目标客
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