《商业计划书可行性报告模板》XXX金海联商业广场可行性报告.doc
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1、"XXX金海联商业广场"房地产项目研究报告第一章 项 目 概 况第一节:项目基本情况一、 项目名称:XXX金海联商业广场(暂定)二、 项目地址:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。三、 项目内容:拟建一个集商务(CLD)、购物(shopping mall)、娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场,打造XXX西部的商业旗舰。四、 项目目标:1、 使之成为XXX西部的标志性物业。2、 实现本项目物业潜在价值最大化。3、 创造本项目物业的环境效益、
2、经济效益、社会效益的统一。第二节:项目区位分析 一、区位(一)、项目地块位置状况 XXX金海联商业广场房地产项目地位于XXXXXXXXXXXXXX处,项目总占地34.41亩,其中主题绿化广场占地8亩,项目房地产占地26.41亩。(二)、项目地块区位因素分析1、一般因素(1)、地理位置【略】(2)、自然环境 、地势、地貌【略】 、气候、水文【略】(3)、城市性质【略】(4)、行政区划【略】
3、(5)、社会经济状况【略】 2、区域因素 (1)、位置 项目地块所在区域位于XXXXXXX交汇处,该区域系XXX中心地带,距市内最繁华地市中心市场约950米,距中心汽车站约1000米,距客运火车站约50米,是XXX市目前尚存的一块“黄金宝地”。 (2)、交通公路:区域对外交通便利,区域内有市主干道XX路、XX路、XX路、XX路相连。
4、; 铁路:XX、XX铁路交汇于XXX市,区域距XXX市火车站约50米。 (3)、基础设施情况 A供水 市政供水管网覆盖该区域,区域内供水由市政管网供应。 B排水 区域内铺设市政排水管网,为暗沟排放,雨污合流。 C供电 区域内电源来自市政供电网,供电保证率高。
5、; D通讯 区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路畅通。 (4)、环境条件 区域环境质量较好,环境污染较小。(5)、产业集聚度区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地,产业集聚度较高,商业繁华。 3、个别因素随着城市的发展,目前的XXX路口三角地块,由于历史原因已经不能适应经济发展的需要,配套设施落后、消防隐患严重、环境恶劣等因素已严重影响城市形象,阻碍了XXX的城市发展,
6、因此该区域的改造已列入XXX城市建设中的重点工程,并欲通过对其的改造开发,提高城市品位,将该区域建设成一个以商务(CLD)、购物(SHOPPING MAIL)、娱乐为主的一流商业广场,并将成为XXX的标志性建筑,打造XXX西部及周边五省的商业旗舰。该项目与“XXXXXXXX商业购物中心”项目连成一体,通过市场化运作,将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。 二、经济指标 规划经济技术指标:总用地面积: 34.41(亩)主题
7、绿化广场占地: 8(亩)项目房地产占地: 26.41(亩)项目房地产建筑面积: 66000(平方米)共十八层 其中 地下一层: 8000 (平方米)地下商场 地下二层: 8000 (平方米)地下停车场
8、 裙楼: 32000(平方米) 四层,shopping mall 主楼: 18000(平方米)十二层,CLD绿化率:
9、160;46容积率: 2.04第二节:宏观经济分析(1) 2002年是中国宏观经济迅速发展的一年,国民经济持续快速增长,GDP有望保持在7.8左右。价格水平降幅趋缓,消费需求稳定,投资快速增长,整个宏观经济环境呈现良性循环。(2) 2002年是中国入世后的第一年,政府在各领域里的改革进一步深化,市场经济进一步得到了规范,从而使投资环境得到更好的优化。(3) 十六大的胜利召开,“全面奔小康”战略纲要的提出,促使在今
10、后几年你,政府将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,并将继续扩大内需刺激消费,来拉动经济的发展。(4) 北京申奥成功,上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市”理念的推广,已使中国众多的城市走出了传统建设的怪圈,进入一个着力提升城市品位,科学的经营城市、建设城市的新阶段。(5) 国家的今日政策在近几年对房地产业的发展起了关键作用,虽然最近不少专家提出目前的房地产业走近“泡沫化”的悬崖,央行也提出“警惕房地产泡沫”,但随着中国金融业的成熟,金融界会更加谨慎的介入房地产业,这对有潜质的房地产项目无疑更为有利。综上所述,房地产业在今后几年内仍是一个“火热”的行业,这对开
11、发商来说是一个绝好机遇,但同时也为开发商提出了不少难题,针对目前房地产局部“过热”的现状,迫使开发商选择有潜质的项目。因此,协同政府进行“经营城市”、重塑城市、提升城市的品位,无疑已成为有远见的开发商关注的热点。第三节:项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处XX市XXX路口,与XXX商业区相望,是XX市政府规划的未来中心商业商区,拥有浓厚的商业及自然资源。其位于XXX市上风位置,地势开阔,周边无遮拦,周边自然环境良好,无污染源,空气质量佳。 &
12、#160; 2、交通环境 本项目位于XX路、XX路与XX路的交汇处,来往有9路、6路、28路途经此地,离火车站仅仅一步之遥。 二、劣势W 虽然本项目具有良好商业环境资源,但是与XXX市其它商业区比较相对滞后,缺乏相应的城市配套设施,导致本项目自身的商务氛围不浓,因此必须依托“XXXXXX商业购物中心”项目的连动,共同打造XXXXXXX路口商业区。三、机会点O 1、政府规划开发利好因素
13、0; XXX市政府提出将本项目周边规划成商务、购物、休闲、娱乐中心区。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展,带动房地产市场的升温,提升XXX市的城市品位。 2、地理区位优势 目前XXX市房地产市场已日渐成熟,该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此,以超前的决策意识,以科学的态度研究“供给-需求”,便可以抢占“先机”。 3、项目连动实现价值最大化 目前XXX市X
14、XX房地产开发有限公司正在着手“XXXXXX商业购物中心”项目的运作,拥有充足的客户资源,如能将该项目联袂运作,更能发挥规模化优势,降低运作成本,实现本项目物业潜在价值最大化,使发展商充分兑现效益。 4、中心城市的建设汇聚了人气 XXX市将城市定位于周边五省的中心城市,随着城市知名度的提升,区位优势必然会带来人气的上升,而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”,为增加项目开发的安全性打下良好的基础。 四、风险T 1、市场因素
15、 从目前XXX市的房地产市场看,项目竞争同质化严重,已引起许多开发商的重视,按我们的开发周期测算,一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时,本项目还是具有一定市场竞争的风险性。 2、自身因素 本项目周边的“XXXXXX商业购物中心”项目,将深远的影响本项目的开发,必须使这两个项目连动开发,相互衬托,才能充分实现效益的最大化,如果在开发过程中不能同步、连动进行运作,销售的风险性和困难度是显而易见的。 五、综合分析
16、 从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较,机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场,顺应消费者的心愿,整合与项目有关的各种要素,运用智慧,创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品,以合理的成本、利润,达到科学的“投入产业比”,追求产品供给-需求的完善性,使项目达到预期的市场期望值。第二章 定位策略第一节 定位要素分析 1、区位利好因素分析 本项目顺应XXX市政府提高城市品位、打造XXX西部商业旗舰的城市经营理念,在交通人流资
17、源丰富、辐射周边省市广的XXX,打出“锻造XXX西部商业旗舰”的招牌,来填补XXX商业房地产市场的空白,以“XXXX金海联商业广场”与“XXXXX商业购物中心”连动运作为强势卖点,并以具有“新商务新环境”的双重魅力来吸引消费者,对开发商来讲,投资回报的风险将会大大降低,对消费者而言,产品的附加值已大于产品本身,提升了商品的“功能价格比”,这样也符合经济学的需求-供给理论。第二节 项目定位 一、定位原则:适应市场、创造差异性。 定
18、60; 位:中心商业区- "绿色商业中心“ 商业与环境的对话 主题绿化广场XXX西部标志性物业XXXX商业区 二、产品定位 定位原则:突出个性、创造差异性 定 &
19、#160; 位:XXX西部商业旗舰 特 点:商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化,使“XXXX金海联商业广场”朝着生态化、娱乐个性化等方向发展,成为一个生态型商业中心。第三节 产品文化定位 定位原则:讲究个性,追求共性,提升产品附加值。 定 位:商业、环境、文化相融合
20、 城市主题绿化广场与商业中心的有机结合。 传统与现代相融合。第四节 产品形象定位 定位原则:提升企业品牌形象以及产品(物业)的知名度、美誉度、社会认知度。 定 位:现代都市人购物休闲的理想场所 产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象,而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的,在消费者“心里”的定位。在消
21、费者心里树立起的产品形象,让消费者喜欢、认同并追求。第五节 目标客户定位 定位原则:选准目标,稳准出击 定 位:已完成原始积累具有一定经营规模的商家 一、产品目标客户 造什么产品? 卖给谁? 根据调查结果分析,从目前XXX市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看,以本项目的规模及档次,如果全部定位于
22、XXX市消化是比较困难的。 因此,我们把目标客户锁定不仅仅局限于XXX,其中XXX市约占30份额,其他城市占70份额。 二、目标客户细分 1、引进XXX知名商家经营14层的裙楼,构建XXX西部一流的商业购物中心(shopping mall). 2、引进知名的休闲娱乐商家经营“XXXX金海联商业广场”的休闲娱乐中心。 3、本项目的写字楼(CLD)部
23、分,主要目标客户为XXX市的律师事务所、会计事务所、评估咨询公司、大型商务公司。地下层主要面向XXX市内的有实力的商家。第六节 价格定位 定价原则:市场无形,定价有道。 定 位:以XXX市场的房地产价格为依据,通过比较分析,得出 : 地下一层: 4000元/ M2-4500元/ M2
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