2022年北京百荣世贸商城招商策划书.docx
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1、北京百荣世贸商城招商策划方案第一部分:招商策略其次部分:招商进度中的比例安排第三部分:招商付款方式第四部分:经济分析第五部分 招商费用预算第六部分:各楼层商品结构定位第七部分:招商预备工作准时间支配、达成目标及实施内容第八部分:广告宣扬策略第九部分:开业庆典第一部分:招商策略招商策略:立足北京、面对全国、走向国际以北京为重点,在确保北京地区招商工作全面、顺当开展的同时,各招商部门支配出20的15 / 14招商力气,对外地 包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等) 运用电话、传真、网络、DM 等现代化通讯手段进行招商;成效抱负的情形下,在保证北京地区招商指标的同时,随
2、时进行调整加大外地及国际)招商力度;其次部分:招商进度中的比例安排招商的前期阶段,招商的比例方案为:北京地区招商占60左右;外地招商占20左右;国际招商占 15左右;预留出 5的比例,作为机动或炒作;其中:北京地区招商所占比例不得超出整体的60;外地招商、国际招商的比例可依据实际情形扩大,扩大部分可占用本地招商份额;依据招商实际情形,假如招商显现火爆,可加大预留部 分的比例 例如 10);这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平,在工程只有同期推出的情形下,通过预留部共享受到商铺升值的部分利益;第三部分 : 招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式:1、一次性交纳3 年的
3、租金;从第四年起租金递增5;第五年租金递增 6;第六年租金递增7;总体租金递增比例不超过原租金水平的20;2、首期交纳5 年租金的 30,正式开业前再交齐5 年租金全款;从第六年起租金递增5;第七年递增 6;第八年递增 7;总体递增比例不超过20;可签定租约合同期为20 年;首期就一次性交纳5 年租金;可获得6 年实际使用权的优惠政策;从第七年起租金递增6; 第八年递增7,总体递增比例不超过20;除享受以上优惠政策以外,仍可以获选择一间商铺位置的机会;3、首期交纳 10 年租金的 30,入驻前交齐10 年租金全款;可获得12 年实际使用权的优惠政策;可签定租约合同期为20 年;如 10 年租金
4、在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,仍可以获选择两间商铺位置的机会;二、租金交纳及优惠政策2备选方案):1、同上;2、第一段同上;首期就一次性交纳5 年租金;可获得赠送6 个月无偿使用权的优惠政策;从第七年起含第 6 年后半年)租金递增6;第八年递增7,总体递增比例不超过20;除享受以上优惠政策以外, 仍可以获选择一间商铺位置的机会;3、首期交纳 10 年租金的 30,入驻前交齐10 年租金全款;可获得11 年实际使用权的优惠政策;可签定租约合同期为20 年;如 10 年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,仍可以获选择两间商铺位置的机会;三、分析 以均价 8.5 元运算):
5、第 6 年租金收入: 115472.04*365*8.5*1.05 3.761646 亿元;第 6 年半年租金: 3.761646/2 1.880823 亿元;五年的贷款利息:17.91260 亿元 *0.07 1.253882 亿元; 五年租金 9 折缺失租金: 17.91260*0.1 1.79126 亿元; 租五送 6 个月缺失: 1.880823 1.253882 0.626941 亿元;租五送一年的缺失: 3.761646 1.253882 2.507764 亿元;租五送一比租五打9 折多缺失:0.716504亿元;租五送半年比租五打9 折少缺失: 1.164319亿元;从上面的分析
6、来看,一次性交纳5 年租金免费送 6 个月对公司最有利,租五年送一年的优惠政策虽然缺失最多,但比打9 折只多缺失 7 千万,而从对商户的吸引力却大大增强;同时保证提前仍贷提高公司的信用级别,综合考虑利大于弊;注:以上方式并不是机械地推出,可视市场反应情形进行穿插,也可以在尾铺招商过程中,对尾铺招商的优惠力度增加时运用;四、租金交纳方式及供应优惠政策的理由:考虑到工程的招商不但要符合公司的总体定位,同时仍要兼顾公司的成本回收,并且回收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,同时,准时仍贷将有利于公司信用等级的提高,对将来的公司进展极其有利;上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用及抬高
7、门槛),达到自然剔除的目的;同时,依据现金是王的原就,运用对我们影响微小的使用年限的优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫缺失;另外,兼顾将来中心商铺升值,我们可以充共享受到升值的利益,方案设定是为了尽量引导商 户去选择 5 年一次性交纳租金的方式;此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中运算出详细的数据表达;第四部分:经济分析一、交纳 三年)租金经济分析 抱负价格)1、依据可出租实际使用面积按115472.04 万平方 M运算;2、依据每层出租实际使用面积平方M运算;3、平均租金价格按每天每平方M9元人民币运算;每层定价为:平均租金价格为:9 元/ 天楼层租金价格出租
8、面积说明应完成利润额六层元/ 天)未运算亿元)五层7.518503.8918503.89*7.5*365*31.51963四层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180三层8.520454.3020454.30*8.5*365*31.90378二层9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一层1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1 层B2 层9.019175.9819175.98*9*365*3未运算1.88979总计均价 9 元115472.04共回收五年租金费用11.29429说明:、11.29429 亿
9、元的30为: 3.38829亿元;、综合治理费:115472.04*1.5*365*3 1.89663 亿元;、第一年综合治理费:6322.0941 万元;、保证金 按一万商铺,每商铺2 万元收取): 2 亿元;二、交纳 三年)租金经济分析 保守价格)1、据可出租实际使用面积按115472.04 万平方 M 运算;2、依据每层出租实际使用面积平方M 运算;3、平均租金价格按每天每平方M8.5 元人民币运算;每层定价为:平均租金价格为:8.5 元/天楼层租金价格元/ 天)出租面积)说明应完成利润额亿元)六层未运算五层6.018503.8918503.89*6*365*31.21571四层7.02
10、0454.3020454.30*7*365*31.56782三层8.020454.3020454.30*8*365*31.79180二层9.020006.6620006.66*9*365*31.97166一层1216876.9116876.91*12*365*32.21763B1 层9.019175.9819175.98*9*365*31.88979B2 层总计均价 8.5 元115472.04未运算共回收五年租金费用10.65441说明:、 10.65441 亿元的 30为: 3.19632 亿元;、综合治理费:115472.04*1.5*365*3 1.89663 亿元;、第一年综合治理费
11、:6322.0941 万元;、保证金 按一万商铺,每商铺2 万元收取): 2 亿元;三、交纳 五年)租金经济分析 抱负价格):1、依据可出租实际使用面积按115472.04 万平方 M运算;2、依据每层出租实际使用面积平方M运算;3、平均租金价格按每天每平方M9元人民币运算;楼层租金价格出租面积说明应完成利润额元/ 天)亿元)、综合治理费:115472.04*1.5*365*5 3.16105 亿元;、第一年综合治理费:6322.0941 万元;、保证金 按一万商铺,每商铺2 万元收取): 2 亿元;四、交纳 五年)租金经济分析 保守价格)1、依据可出租实际使用面积按115472.04 万平方
12、 M运算;2、依据每层出租实际使用面积平方M运算;3、平均租金价格按每天每平方M8.5 元人民币运算;每层定价为:楼层租金价格平均租金价格为:8.5 元/ 天出租面积说明应完成利润额元/ 天)亿元)六层未运算五层6.018503.8918503.89*6*365*52.02618每层定价为:平均租金价格为:9 元/天六层未运算五层7.518503.8918503.89*7.5*365*52.53272四层8.020454.3020454.30*8*365*52.98633三层8.520454.3020454.30*8.5*365*53.17297二层9.020006.6620006.66*9*
13、365*53.28609一层1216876.9116876.91*12*365*53.69604B1 层9.019175.9819175.98*9*365*53.14965B2 层总计均价 9 元115472.04未运算共回收五年租金费用18.82381说明:、18.82381 亿元的30为: 5.64714亿元;四层7.020454.3020454.30*7*365*52.61304三层8.020454.3020454.30*8*365*52.98633二层9.020006.6620006.66*9*365*53.28609一层1216876.9116876.91*12*365*53.696
14、04B1 层B2 层总计9.0均价 8.5元19175.98115472.0419175.98*9*365*5未运算共回收五年租金费用3.1496517.91260说明:、 17.91260 亿元的 30为: 5.37378 亿元;、综合治理费:115472.04*1.5*365*5 3.16105 亿元;、第一年综合治理费:6322.0941 万元;、保证金 按一万商铺,每商铺2 万元收取): 2 亿元;第五部分:招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作包括印务)、媒体购买、治理费用等项,总费用估计在 3000 万 3600 万之间,其中广告费用是最大的一项支出,而广告费用必需依据实际
15、运作情形进行调整;如招商特别顺当,就广告投入将会进行敏捷调整削减;工程费用预算 万元)备注广告制作300印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流淌;媒体购买2400电视、电台、平面、户外、流淌办公用品150车辆、演示用具、移动办公人员治理400薪水、提成嘉奖、培训差旅20交通、住宿、款待外埠费用200场地、日常费用电话费用30电话、传真、网络DM费用5邮寄、夹报、散发公关活动100发布会、联谊、合计3605分析:其中广告制作费用约占8.3 ;媒体购买约占66.6 ;行政与治理费用约占25.1 ,应占比例符合正常市场运作中的比例安排;第六部分:各楼层商品结构定位楼层商品布局备注六楼餐饮、休闲
16、消遣、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料备选方案:楼层商品布置备注六楼餐饮、休闲消遣、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品第七部分:招商预备工作准时间支配、达成目标及实施内容一、
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