2022年某集团商业项目规划设计方案评审关注要点详解.docx
《2022年某集团商业项目规划设计方案评审关注要点详解.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2022年某集团商业项目规划设计方案评审关注要点详解.docx(31页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、精品学习资源商业地产学问竞赛学问点新工程规划设计方案评审要点(专项业务类)一、前言1. 商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段 含方案深化设计)、初步设计阶段,施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段;2. 商管公司参加规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和治理者,参加规划的目的和任务就在于对工程从使用功能的实现和后期运营成效的预期上实施专业把控,我们参加新工程规划的才能和水平将影响商业品质;二、商业工程业态定位和设计研讨工作要点1. 对商业工程进行整体业态定位是打造商业工程雏形的关键;商业定位精确是保证商业工程在
2、开业之后保值增值的必要条件;2. 此阶段商管公司的任务及预备工作内容商业工程业态定位和设计要点研讨、建筑方案 含方案深化 设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等;其中各专项设计评审中的每一项又各自大致依据方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成;在每个阶 段,商管公司作为物业的使用者和治理者,都需要进行专题市场调研工作,获得相关的信息依据,经过讨论分析后,对规划设计方案进行评审并形成看法和建议,完成须由商管公司主导的专项设计成果,提交规划院,然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方看法达成一样,形成阶段性设计成果;本文将重点从这三个阶段就商管公司参加规划设计任务、预备工作以
3、及从治理专业欢迎下载精品学习资源角度所需重点关注的事项进行具体解读,以期能够给参加这项工作的人们供应参考和思路,使我们今后在参加规划设计工作时能够有的放矢,提高工作效 率;3. 评审关注的事项(业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、治理用房、消防疏散通道、变形缝)【关注点 1】:业态定位依据市场调研结果,综合城市进展和商业进展状况、商业工程所在区域的进展趋势、所属商圈的位置和将来竞争态势等情形进行定性分析讨论,确定工程的商业定位、业态组合、业态布局,进而对工程的总体建筑规模体量、工程内外交通环境组织、主要业态(含步行街)类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及
4、大系统划分方式等要素予以确认;【关注点 2】:步行街布局1) 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流淌线的枢纽,使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享;目前依据不同的建筑体量,步行街与主力店布局较为抱负的方式 有:步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围;为确保步行街商铺整体连贯性,步行街各层与主力店的开口数量应适当,并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”;2) 步行街的总长度通常以280 350M 为宜;一般在步行街的转折 处、入口处设置两个中庭并且要分主次,主中庭面积约500700欢迎下载精品学习资源平 M(开洞面积),次中
5、庭面积约300 400 平方 M(开洞面积);两个中庭的间距以 80100M为宜;【关注点 3】:交通组织1) 城市广场* 商业综合体一般设置大型城市广场( 300010000 平 M 左右);大型城市广场应结合城市主要交通道路设置,其他广场结合步行街入口设置;2) 竖向布置在整个广场的竖向布置上,整个广场的各出入口的数量合理,位置与客流淌线相匹配;从商业角度看各出入口应与市政过街人行横 道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合,尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计;3) 道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织;地下停车
6、场(不含酒店)至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上,出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响,同时仍要保证工程周边车辆到达和离开的车流淌线便利顺畅,正常情形下不致形成交通拥堵;同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通(扶梯、货梯、观光梯等)设计统筹考虑,提出设计思路(详见方案设计阶段【关注点 10】);欢迎下载精品学习资源【关注点 4】:停车位依据当地法规的规定,结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量, 除了依据规定满意商务和住宅(如有)的需要外,供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐才能达到 1000 辆/
7、 小时以上;【关注点 5】:停靠站和公交车站为便利顾客下车,仍应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆 停靠站,长度不少于20M,宽度为双车道,可满意出租车暂时停靠,停靠站的数量依据实际情形确定;依据公共客运交通现状应 在广场周边适当位置规划公共客运交通车站;【关注点 6】:治理用房依据目前 * 综合体的产品特点及物业治理模式,治理用房包括大商业治理用房和销售型物业(包括大商业中的插蜡烛物业)的治理用房,仍有食堂等帮助用房;大商业用房面积应达到1000 平方 M;食堂面积 600-1000 平方 M;销售型物业(含大商业塔楼)的面积不得低于当地物业治理法规规定的治理用房面积(通常为3-5 );
8、管用房位置应设置在地上区域;大商业部分和销售物业部分位置应各自独立,防止后期显现住宅物管用房产权纠纷问题;【关注点 7】: 消防疏散通道在消防规范答应的情形尽量削减消防疏散通道数量,并且尽量削减占用步行街的商铺位置;【关注点 8】:变形缝欢迎下载精品学习资源结合 * 综合体建筑外形特点,变形缝应沿着各主力店区域的边界设置,尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街,以减小因变形缝开裂漏水造成缺失的机率;三、建筑方案设计评审3) 此阶段商管公司任务及预备工作内容1) 任务:规划院将建筑方案(初稿)反馈给各参加部门进行评审,商管公司就着重进行招商分析及物业治理方面的讨论分析,提出方案评审看法;规划院通过组
9、织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审看法并结合各方看法组织修改调整建筑方案,最终完成建筑方案设计;由于建筑方案通常经过多次评审和调整,在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化,因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段;为便利起见,我们仍作为一个阶段对参加设计的工作内容进行阐述;2) 预备工作:地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门依据各自的业务领域对方案进行全面解读,并组织开展相关市调工作;主要包括:当地商业建筑的功能设施情形、当地物业治理水平及各类商户对物业治理的需求情形、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费
10、方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法;4) 评审关注欢迎下载精品学习资源商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认,包括:主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心(广播、LED、有线电视掌握)、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通;步行街商铺的布置、开门、开间、进深;地下室 停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工 食堂等布置要求及治理要求;商管用房位置、面积确认;员工通道的要求;商管公司需提交步行街初步业态规划方案,确认餐饮区域的设计要点;同时提交商管用房平面布置,确认房产技术
11、条件;室内商业步行街1) 步行街主入口: 步行街主出入口门高不低于3M,两侧及上方立面应采纳通透玻璃幕墙设计,以增强门内区域商铺的通透性,充分提高入口区域商铺价值;商业广场(含步行街)各出入口应设双层门,并设风幕(长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门);步行街至少保证一处出入口可供车辆进出(室内展现用);出于节能及实际使用成效的考虑,各出入口应安装水循环冷暖风幕机;季风频繁、风力较大地区,步行街入口应采纳有框双层夹胶玻璃门;以保证门的安全性和稳固性;2) 步行街空间: 室内商业步行街一般以二至三层为正确;步行街首层层高为 5.4M,二、三层层高为 5.1M,走道吊顶下净高分别掌握为 3
12、.6M 和 3.3M;如室内步行街为三层,其第三层的业态规划以餐饮业态为主,重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮欢迎下载精品学习资源业态;如有重油烟餐饮业态,必需放置在三层,以削减其对一、二层的影响,油烟必需高空排放;依据具体情形室内步行街的中庭邻近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态;餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置;3) 管道井: 步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置,并将管井面对通道开门,尽量削减在商铺内设置管道井,如确需设置管道井,其位置不能占据商铺的临街面;商铺门面尽量不设置防火卷帘,如确需设置就必需设置在商铺门外侧;4) 公共通道
13、: 在步行街主力店入口做客流缓冲区设计;步行街两侧店面之间宽度:首层 1011M,二、三层 16 17M,步行街楼板开口尺度:层数为2 层的步行街,开口宽度宜 8M;层数为 3 层的步行街,开口宽度宜9M;开口长度:为 1625M;步行街走道净宽宜 4M,“桥”的净宽度宜 3.5M,在中庭四周走道净宽可适当加宽至 56M;2 层以上的廊桥不宜过密(间隔在30 50M);各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘,并且掌握权在步行街一侧;5) 步行街商铺面积: 零售和服务类商铺面积一般为100 以下,餐饮类商铺面积一般为100 200 ;全部商铺单元进深宜8M 16M(其中零售和服务类商铺不宜超过
14、10M),面宽 8.4M,尽可能削减门面过窄、进深过大、平面外形不规章等异形商铺设计,降低招商难度;欢迎下载精品学习资源6) 步行街商铺门面: 全部商铺门应正对步行街并尽量防止门对门式设计;步行街商铺外立面,除预留店招位置外,应全部采纳通透白玻璃到顶设计(包括部分商铺与主力店通道的立面);7) 步行街商铺分隔: 建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔, 以便利日后商铺布局调整;特殊商铺应在保证工期的前提下依据商户提出的具体设计要求进行分隔设计,如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会挑选步行街主出入口处的店铺,面积不低于 180 平 M,并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计;【关注点
15、10】:广场内部竖向交通组织1) 扶梯: 步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通,设置的一般原就是,在步行街的主入口20-30M 左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距掌握在45M70M之间,也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设,步行街内的扶梯必需有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街;扶梯应靠洞口一侧平行布置;(规划院强制条文已列)扶梯位置应防止对商铺的经营造成影响;扶梯应设置光感变频装置;2) 观光梯: 通常在步行街中庭设置,以23 部为一组,观光梯应通到地下停车场;观光梯与商铺门面的距离应不小于4M;井道采纳钢结构和玻璃立面,观光梯轿厢立面也须做成玻璃,使观光梯整体保持通透;
16、观光梯应可以到达地下停车场,以保证垂直客流淌线的完整;欢迎下载精品学习资源3) 货梯: 步行街及各主力店均应设有货运电梯,步行街除了与主力店共用的货梯外,仍应有专用的货梯一至两组;步行街的所有货梯(包括专用和共用)位置一般间隔80-100M 设一组,但不宜安置在步行街主入口的明显位置;每组货梯以两部为宜,载重量为 1.6 2 吨;货梯对应的地下卸货区的位置必需考虑与地下停车场出入口的关系;4) 广场内的全部垂直电梯应具有三方通话功能;电梯仍应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中心监控显示系统,以保证运行安全;【关注点 11】:共享空间以消遣、餐饮为主的多主力店同楼的情形下,如综合楼、消遣 楼
17、,因其与步行街营业时间的不同,宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场,防止使用步行街的公共区域,使其顾客出入不受步行街闭店的影响,并降低治理公司的治理难度;【关注点 12】:公共卫生间依据步行街的长度不同一般设3 5 处卫生间,卫生间的间距80100M,面积 70 100 平方 M,卫生间可与主力店合用,但每层至少应设置一处步行街专用卫生间,以满意步行街与主力店错 时营业时使用需要;卫生间不宜占用商铺位置,应设计在较隐匿 的位置,卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道 内而无需直接对步行街开口,否就对周边商铺均有较大负面影欢迎下载精品学习资源响;卫生间应作无障
18、碍设计,每处卫生间男间蹲位不少于3 个,女间蹲位不少于6 个,均以蹲便器为主;残障人专用间蹲位1个,采纳坐便器,帮助设施完备;男卫生间小便池不少于3 个;公用洗手盆不少于 3 个,其中儿童专用 1 个;女卫生间仍应设母婴室或母婴护理台,以便利带小孩的顾客使用;卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 40 公分为宜;卫生间仍应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间;由于餐饮区域卫生间使用频繁,仍应酌 情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间;【关注点 13】:顾客吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室,面积在10 平 M左右,并设置通风排烟设施;【关注点 14】:主力店开口主力店在步行街开口的原
19、就是:主力店单边与步行街相接的开口 为一处,双边与步行街相接的不超过两处,除万千百货外,原就 上不在中庭设主力店开口;主力店的开口位置尽量设在步行街的 尽端部以带动整个步行街的人流,首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域;非零售型(如影院、 KTV、网吧等)的业态开口肯定要和其入口大堂结合,开口尺寸为4 8M;由于各主力店均有独立的对外出入口,其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于 30M;【关注点 15】:步行街专用货物通道欢迎下载精品学习资源因步行街较长,为便利步行街(特殊是餐饮区)商户货物和垃圾运输,建议在商铺背街的一面设立专用货运通道,以防止货运对环境和顾客造成影响;【关注
20、点 16】:步行街公共通道顶棚步行街公共通道顶棚通常采纳多层挑空玻璃采光顶设计,采光顶的开口宽度,应较下层开口两侧各扩大800mm;玻璃采光顶宜采纳分段式设计;【关注点 17】:治理用房1) 商业治理用房由商管公司供应平面布置;治理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件,并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室;2) 员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施;3) 物管用房内使用的中心空调、管道自然气、给排水、强弱电系统(消防、电话、网络)等均应独立设置;4) 综合体中治理用房涉及到销售物业治理用房的,销售物业处办公室应单设,并应实行措施(如门禁等)与商业
21、治理治理办公区域分开;【关注点 18】:设备间和值班室1) 开闭所、变电所、制冷机房、消防掌握中心规划在同一层相邻区域,以便利运行治理;应为供电局预留(一般为10KV)开闭站的位置;为便利对各主机设备的管控,建议增设运行值班室并欢迎下载精品学习资源将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗;设备房必需有空调设施(通风和散热);全部强弱电间门应向外开;值班室的位置可由商管公司供应或确认,值班室的建造标准可参照物管用房的标准;2) 地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后修理;3) 为便于设备安装和日后修理,地下设备间的门应朝向车场开阔区域;如超市等主力店设置于地下区域,其购物手推车暂
22、时停放区不宜设置在设备间门口周边;4) 由于各设备机房主要集中在地下,考虑到值班、巡察、车场治理等人员及员工餐厅的实际需要,建议在地下室合适位置增设卫生间;【关注点 19】:电梯厅1) 建议在电梯厅不设计排水槽,以防止排水槽排水不畅造成外溢,回灌进电梯底坑,损坏电气设备;2) 鉴于冬季地下车库温度较低,防止管道爆裂、损坏造成跑水,殃及电梯及底坑设备安全的考虑,建议将观光电梯门的外沿口略微垫高,形成一个向外的缓坡,即使发生跑水事故,短时间内也不致影响到电梯的运行安全;3) 通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅,候梯厅需设计空调及安全栏杆;【关注点 20】:物业仓库欢迎下载
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2022 集团 商业 项目 规划 设计方案 评审 关注 要点 详解
限制150内