2022年某集团商业项目规划设计方案评审关注要点详解 .docx
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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 商业地产学问竞赛学问点新工程规划设计方案评审要点(专项业务类)一、前言 1. 商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段 含方案深化 设计)、初步设计阶段,施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段;2. 商管公司参加规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容 商管公司作为商业产品的使用者和治理者,参加规划的目的和任务就在于 对工程从使用功能的实现和后期运营成效的预期上实施专业把控,我们参加新工程规划的才能和水平将影响商业品质;二、商业工程业态定位和设计研讨工作要点1对商业工程进行整体业态定位是打造商业
2、工程雏形的关键;商业定位准确是保证商业工程在开业之后保值增值的必要条件;2此阶段商管公司的任务及预备工作内容商业工程业态定位和设计要点研讨、建筑方案 含方案深化 设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等;其中各专项设计评审中的每一项又各自大致 依据方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成;在每个阶 段,商管公司作为物业的使用者和治理者,都需要进行专题市场调研工作,获 得相关的信息依据,经过讨论分析后,对规划设计方案进行评审并形成看法和 建议,完成须由商管公司主导的专项设计成果,提交规划院,然后经过一次或 多次联合评审会签由规划院将各方看法达成一样,形成阶段性设计成果;本文 将重点
3、从这三个阶段就商管公司参加规划设计任务、预备工作以及从治理专业名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 角度所需重点关注的事项进行具体解读,以期能够给参加这项工作的人们供应 参考和思路,使我们今后在参加规划设计工作时能够有的放矢,提高工作效 率;3评审关注的事项(业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站 和公交车站、治理用房、消防疏散通道、变形缝)【关注点 1】:业态定位 依据市场调研结果,综合城市进展和商业进展状况、商业工程所 在区域的进展趋势、所属商圈的位置和将来竞争态势等情形进行 定性分析讨论,确定工程的商业定
4、位、业态组合、业态布局,进 而对工程的总体建筑规模体量、工程内外交通环境组织、主要业 态(含步行街)类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组 合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认;【关注点 2】:步行街布局 1 步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流 动线的枢纽,使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享;目 前依据不同的建筑体量,步行街与主力店布局较为抱负的方式 有:步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街 对主力店全包围;为确保步行街商铺整体连贯性,步行街各层与 主力店的开口数量应适当,并且通过在适当位置开口使步行街没 有明显的“ 冷段” 和“ 死角” ;
5、名师归纳总结 2步行街的总长度通常以280350M 为宜;一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次,主中庭面积约500700第 2 页,共 31 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 平 M(开洞面积),次中庭面积约300400 平方M(开洞面积);两个中庭的间距以【关注点 3】:交通组织 1 城市广场80100M为宜;* 商业综合体一般设置大型城市广场(300010000 平 M 左右);大型城市广场应结合城市主要交通道路设置,其他广场结合步行街 入口设置;2 竖向布置 在整个广场的竖向布置上,整个广场的各出入口的数量合理,位置 与客流淌线
6、相匹配;从商业角度看各出入口应与市政过街人行横 道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合,尽可能利 用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“ 多 首层” 设计;3 道路交通 重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织;地下停车场(不含酒店)至少应有两处双向出入口并且分别设在不 同的道路上,出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流 出入口的影响,同时仍要保证工程周边车辆到达和离开的车流淌线 便利顺畅,正常情形下不致形成交通拥堵;同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通(扶梯、货梯、观光梯等)设计统筹考虑,提出设计思路(详见方案设计阶段【关 注点 1
7、0】);名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 【关注点 4】:停车位依据当地法规的规定,结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量,除了依据规定满意商务和住宅(如有)的需要外,供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐才能达到【关注点 5】:停靠站和公交车站1000 辆/ 小时以上;为便利顾客下车,仍应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站,长度不少于20M,宽度为双车道,可满意出租车暂时停靠,停靠站的数量依据实际情形确定;依据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公
8、共客运交通车站;【关注点 6】:治理用房 依据目前 * 综合体的产品特点及物业治理模式,治理用房包括大商 业治理用房和销售型物业(包括大商业中的插蜡烛物业)的治理用 房,仍有食堂等帮助用房;大商业用房面积应达到 1000 平方 M;食 堂面积 600-1000 平方 M;销售型物业(含大商业塔楼)的面积不得 3-5 );低于当地物业治理法规规定的治理用房面积(通常为 管用房位置应设置在地上区域;大商业部分和销售物业部分位置应 各自独立,防止后期显现住宅物管用房产权纠纷问题;【关注点 7】: 消防疏散通道 在消防规范答应的情形尽量削减消防疏散通道数量,并且尽量减 少占用步行街的商铺位置;【关注点
9、 8】:变形缝名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 结合 * 综合体建筑外形特点,变形缝应沿着各主力店区域的边界 设置,尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街,以减小因变形缝 开裂漏水造成缺失的机率;三、建筑方案设计评审 3 此阶段商管公司任务及预备工作内容 1 任务:规划院将建筑方案(初稿)反馈给各参加部门进行评审,商管公司就 着重进行招商分析及物业治理方面的讨论分析,提出方案评审看法;规划 院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审看法并结合各方看法 组织修改调整建筑方案,最终完成建筑方案设计;由于建筑方案通常经过
10、 多次评审和调整,在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化,因而这 一段过程有时也被视为方案深化设计阶段;为便利起见,我们仍作为一个 阶段对参加设计的工作内容进行阐述;2 预备工作:地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部 门依据各自的业务领域对方案进行全面解读,并组织开展相关市调工作;主要包括:当地商业建筑的功能设施情形、当地物业治理水平及各类 商户对物业治理的需求情形、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物 运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民 对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做 法;4 评审关注名师归纳总结 -
11、 - - - - - -第 5 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认,包括:主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心(广播、LED、有线电视掌握)、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通;步行街商铺的布置、开门、开间、进深;地下室 停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工 食堂等布置要求及治理要求;商管用房位置、面积确认;员工通道的要 求;商管公司需提交步行街初步业态规划方案,确认餐饮区域的设计要 点;同时提交商管用房平面布置,确认房产技术条件;室内
12、商业步行街1步行街主入口: 步行街主出入口门高不低于3M,两侧及上方立面应采纳通透玻璃幕墙设计,以增强门内区域商铺的通透性,充分提高入口区域商铺价值;商业广场(含步行街)各出入口应 设双层门,并设风幕(长江流域及长江流域以北地区宜设手动三 翼旋转门);步行街至少保证一处出入口可供车辆进出(室内展 示用);出于节能及实际使用成效的考虑,各出入口应安装水循 环冷暖风幕机;季风频繁、风力较大地区,步行街入口应采纳有 框双层夹胶玻璃门;以保证门的安全性和稳固性;2 步行街空间: 室内商业步行街一般以二至三层为正确;步行 街首层层高为 5.4M,二、三层层高为 5.1M,走道吊顶下净高分别 掌握为 3.
13、6M 和 3.3M;如室内步行街为三层,其第三层的业态规 划以餐饮业态为主,重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 业态;如有重油烟餐饮业态,必需放置在三层,以削减其对一、二层的影响,油烟必需高空排放;依据具体情形室内步行街的中 庭邻近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态;餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟 位置;3 管道井: 步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设 置,并将管井面对通道开门,尽量削减在商铺内设置管道井,如 确需设置管道井,其位
14、置不能占据商铺的临街面;商铺门面尽量 不设置防火卷帘,如确需设置就必需设置在商铺门外侧;4 公共通道: 在步行街主力店入口做客流缓冲区设计;步行街两侧店面之间宽度:首层1011M,二、三层 1617M,步行街楼板开口尺度:层数为 2 层的步行街,开口宽度宜 8M;层数为 3 层的步行街,开口宽度宜 9M;开口长度:为 1625M;步行街走道净宽宜 4M,“ 桥” 的净宽度宜3.5M,在中庭四周走道净宽可适当加宽至 56M;2 层以上的廊桥不宜过密(间隔在 3050M);各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘,并且掌握权在步行街一侧;5步行街商铺面积:零售和服务类商铺面积一般为100 以下,餐
15、饮类商铺面积一般为100200 ;全部商铺单元进深宜8M16M(其中零售和服务类商铺不宜超过 10M),面宽 8.4M,尽可能削减门面过窄、进深过大、平面外形不规章等异形商铺设计,降低招商难度;名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 6步行街商铺门面:全部商铺门应正对步行街并尽量防止门对门式设计;步行街商铺外立面,除预留店招位置外,应全部采纳 通透白玻璃到顶设计(包括部分商铺与主力店通道的立面);7步行街商铺分隔:建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔,以便利日后商铺布局调整;特殊商铺应在保证工期的前提下依据 商户提出的具体
16、设计要求进行分隔设计,如肯德基、麦当劳、必 胜客等战略合作伙伴的商铺通常会挑选步行街主出入口处的店铺,面积不低于 梯设计;180 平 M,并在铺内设计卫生间、一二层增加楼【关注点 10】:广场内部竖向交通组织1 扶梯: 步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通,设置的一般原就是,在步行街的主入口 20-30M 左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距掌握在45M70M之间,也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设,步行街内的扶梯必需有一部通地 下停车场以便将人流直接引入步行街;扶梯应靠洞口一侧平行布 置;(规划院强制条文已列)扶梯位置应防止对商铺的经营造成 影响;扶梯应设置光感变频装置;2 观
17、光梯: 通常在步行街中庭设置,以 23 部为一组,观光梯 应通到地下停车场;观光梯与商铺门面的距离应不小于 4M;井道 采纳钢结构和玻璃立面,观光梯轿厢立面也须做成玻璃,使观光 梯整体保持通透;观光梯应可以到达地下停车场,以保证垂直客 流淌线的完整;名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3 货梯: 步行街及各主力店均应设有货运电梯,步行街除了与主力店共用的货梯外,仍应有专用的货梯一至两组;步行街的所有货梯(包括专用和共用)位置一般间隔80-100M 设一组,但不宜安置在步行街主入口的明显位置;每组货梯以两部为宜,载重
18、量为 1.6 2 吨;货梯对应的地下卸货区的位置必需考虑与地下停 车场出入口的关系;4 广场内的全部垂直电梯应具有三方通话功能;电梯仍应具有 电梯厂家配套生产的运行状态和故障中心监控显示系统,以保证 运行安全;【关注点 11】:共享空间 以消遣、餐饮为主的多主力店同楼的情形下,如综合楼、消遣楼,因其与步行街营业时间的不同,宜在其楼内区域单独设计共 享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场,防止使用步行街的 公共区域,使其顾客出入不受步行街闭店的影响,并降低治理公司的治理难度;【关注点 12】:公共卫生间依据步行街的长度不同一般设35 处卫生间,卫生间的间距80100M,面积 70100 平方 M
19、,卫生间可与主力店合用,但每 层至少应设置一处步行街专用卫生间,以满意步行街与主力店错 时营业时使用需要;卫生间不宜占用商铺位置,应设计在较隐匿 的位置,卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道 内而无需直接对步行街开口,否就对周边商铺均有较大负面影名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 响;卫生间应作无障碍设计,每处卫生间男间蹲位不少于 3 个,女间蹲位不少于 6 个,均以蹲便器为主;残障人专用间蹲位 1个,采纳坐便器,帮助设施完备;男卫生间小便池不少于 3 个;公用洗手盆不少于 3 个,其中儿童专用 1 个;
20、女卫生间仍应设母婴室或母婴护理台,以便利带小孩的顾客使用;卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40 公分为宜;卫生间仍应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间;由于餐饮区域卫生间使用频繁,仍应酌 情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间;【关注点 13】:顾客吸烟室 建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室,面积在 10 平 M 左右,并设置通风排烟设施;【关注点 14】:主力店开口 主力店在步行街开口的原就是:主力店单边与步行街相接的开口 为一处,双边与步行街相接的不超过两处,除万千百货外,原就 上不在中庭设主力店开口;主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流,首层开口宜设置在
21、步行街入口至中庭的中间区域;非零售型(如影院、KTV、网吧等)的业态开口肯定要和其入口大堂结合,开口尺寸为 48M;由于各主力店均有独立的对外出入口,其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于 30M;【关注点 15】:步行街专用货物通道名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 31 页精选学习资料 - - - - - - - - - 因步行街较长,为便利步行街(特殊是餐饮区)商户货物和垃圾运输,建议在商铺背街的一面设立专用货运通道,以防止货运对环境和顾客造成影响;【关注点 16】:步行街公共通道顶棚步行街公共通道顶棚通常采纳多层挑空玻璃采光顶设计,采光顶的开口宽度,应较下
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