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1、. .本钱管理制度 拟稿:主责部门区域总部合约管理部相关部门城市公司本钱合约组执行日期备 注1. 目的 1.1 本制度旨在构建华润置地XX省公司工程开展本钱管理体系,加强工程开展本钱控制,规X全过程本钱动态管理,积累经历、持续改良,不断提高公司竞争能力。2. 定义及适用X围 2.1 本制度定义的工程开展本钱,指华润置地XX省公司房地产开发工程各环节所有本钱和税金的总和,包括:土地费用;前期费用、建筑安装工程费用、根底设施费用、公共配套设施费用、开发间接费用、增值效劳费用、销售设施费用;销售费用、管理费用、财务费用;税金等。以内部管理口径为准,不涉及对外提供信息,与财务核算口径不完全一样。 2.
2、2 本制度所称“区域总部系指华润置地XX省公司总部。2.3 本制度所称“职能部门系指区域总部所属部门另有规定除外。2.4 本制度适用于公司全额投资或控股工程的内部本钱管理,不属此X围的工程,将结合实际情况确定其具体管理方法。 3. 本钱管理总体思路 3.1 以统一本钱科目为前提,以全过程本钱管理为主线,以建安本钱动态监控为重点,以本钱经历数据库建立为支撑,以明源本钱管理系统应用为手段,以构建专业有效的本钱管理体系为目标,提高公司产品线本钱管控能力。 4. 本钱管理体系4.1 本钱管理组织架构 4.1.1合约管理部负责本钱管理工作的具体统筹实施。 4.1.2公司相关部门本钱管理职责分工4.1.2
3、.1合约管理部负责建安费用管理含建筑安装工程费、公共配套设施费、环境景观工程费等;负责目标控制值的编制、审核及过程监控;对工程开展总本钱、与主要经济技术指标及工程投资回报水平进展全过程管理。4.1.2.2投资运营部负责土地费用的管理,包括对地价及转让费含地价、契税、土地招投标手续费、土地使用税等费用、征地及拆迁费等费用的管理,进展目标控制值的审核和过程监控。4.1.2.3设计管理部负责勘察、设计费用的管理,进展目标控制值的审核和过程监控;对影响建安本钱的主要限额设计指标如钢筋含量、混凝土含量等提供专业建议,贯彻落实各单项工程限额设计。 4.1.2.4营销管理部负责营销费用的管理,包括增值效劳费
4、、销售设施费、销售费含宣传推广、销售代理、物业启动、工程后期不可预见费、销售其他费的管理,进展目标控制值的审核和过程监控。4.1.2.5财务部负责开发间接费、管理费、财务费、税金等的管理,进展目标控制值的审核和过程监控。 4.1.2.6城市公司工程管理部负责前后期费用及配套费用的管理,包括咨询调研费、前期及后期手续费、报批报建费用、环评费、前期三通费、红线内室外综合管网工程费、红线外市政工程费、市政集资费、大市政拆迁费、根底其他费、配套补偿费用以及工程开展后期竣工验收费用的管理,进展目标控制值的审核和过程监控。在工程实施过程中,按照本钱目标严格控制建安费用、前后期费用及配套费用,并按规定统计反
5、应本钱动态数据,负责编制工程本钱后评估报告。4.1.2.7城市公司设计、营销、财务部在工程实施过程中,根据归口管理分工,按照本钱目标严格控制相关费用,并按规定提供本钱动态数据及结算数据,并归集至城市公司工程管理部。4.1.3合约管理部根据公司相关部门的本钱管理职责分工,建立本钱归口管理责任制,分解落实相关部门本钱管控目标,组织上述各部门于工程开展不同阶段分别填报?工程开展本钱控制目标审批表?附件01,按照?授权手册?权限审批后执行。4.2 执行统一本钱科目 4.2.1合约管理部负责维护管理上市公司统一下发的?房地产开发工程本钱科目?,对科目名称、核算内容、使用要求等规定进展统一解释,并根据实际
6、需要向上市公司工程管理部提出调整建议。 4.2.2合约管理部及相关部门在本钱管理的全过程中应严格执行统一本钱科目,除非另有规定,不得自行增加或删改。现行本钱科目参见?房地产开发工程本钱科目2021年06月修订版?附件02。 4.2.3 合约管理部、招标采购部在目标本钱测算体系建立、合约分判架构建立、合同界面划分时,应尽可能与标准本钱科目及明源本钱系统管理口径保持一致。4.3 实施全过程目标本钱管理 4.3.1 在工程的定位阶段、方案阶段、扩初阶段、施工图阶段分别编制目标本钱,建立本钱控制目标,实行全过程目标本钱管理。其中,方案阶段的目标本钱是全过程目标本钱控制的核心。4.3.2各阶段的目标本钱
7、,经公司审批后,确定为下一阶段或最终核算的本钱控制目标值。 4.3.3目标本钱确实定原那么 4.3.3.1不同阶段目标本钱确实定原那么:应以到达上市公司规定的基准盈利率为前提,以税前本钱总额为核定内容,原那么上后一阶段的税前本钱总额不得突破前一阶段的总额。如果后一阶段的税前本钱总额超过前一阶段税前本钱总额的2时,须报公司审批通过前方能相应调整本钱总额。 4.3.3.2 本钱分摊原那么1对于需要分期实施的大型工程,期间本钱分摊原那么:a.土地费用:按照各分期的占地面积进展分摊,但不含公共配套设施占地面积;b.前期费用:按照各分期的建筑面积进展分摊;c.根底设施费用:按照各分期的可售面积进展分摊;
8、d.公共配套设施费用:按照各分期的可售面积进展分摊,包括土地费用分摊;2对于同期开发不同可售住宅物业类型间的本钱分摊原那么:a.土地费用:按照各物业类型的用地面积进展分摊;b.前期费用:按照各物业类型的可售面积进展分摊;c.根底设施费:环境景观工程费按照各物业类型的用地面积进展分摊,红线内外市政工程费及其他费用按照各物业类型的可售面积进展分摊;d.公共配套设施费:按照各物业类型的可售面积进展分摊;e.独立地库本钱:按照各物业类型的可售面积进展分摊。3商业本钱分摊原那么 a.会所内局部商业:土地费用及开发本钱均进入可售住宅面积分摊; b.小区独立商业或集中布置商业:土地费用及开发本钱均按自负盈亏
9、考虑,不进入可售住宅面积分摊; c.小区底层商业:土地费用进入可售住宅面积分摊,开发本钱不进入可售住宅面积分摊。4其他需要分摊的本钱工程,以合理和便于操作的原那么确定分摊基数如可售面积、建筑面积、土地面积、投资额或销售额等4.3.3.3 建安费用确定原那么:根据土地获取阶段的工程定位,确定工程所属产品线,以及该产品线所对应的产品设计标准,在工程开展不同阶段测算建安本钱指标及建安总费用。4.3.3.4财务费用确定原那么:该项费用由公司财务部负责提供。不管资金来源的渠道,以工程净现金流量扣除利息费用本身为计算依据,采用统一的利率利率由财务部确定,分季度计算至工程累计净现金流量为零止的单利。 4.3
10、.3.5管理费用确定原那么:该项费用由公司财务部负责提供。对于同时开发两个及两个以上工程含分期工程的情况,管理费用应在各工程之间合理分配,分配的依据同4.3.3.2,具体由财务部、人事行政部确定,但要确保分摊到各工程的管理费用合计等于公司全部的管理费用。4.3.3.6 销售费用确定原那么:当期销售费用原那么上不能超出工程当期测算核定销售额的2.5实际销售额不同时不予调整,同一工程不同分期的销售费用不能期间挪移。4.4目标本钱管理方法与流程 4.4.1定位阶段4.4.1.1本阶段目标本钱应在工程营销定位报告评审确认后10日历天内编制完成,并报公司审批,审批通过后作为方案阶段的本钱控制目标。4.4
11、.1.2本阶段合约管理部应按照营销定位所确定的产品线类别、物业类型及配比、初步建筑技术经济指标等进展相应的本钱及盈利预测,形成总投资额、不同物业类型可售面积单方本钱、总本钱利润率、税后利润率等控制指标。4.4.1.3本阶段目标本钱控制的输出成果文件包括:?工程开展本钱控制目标审批表?附件01、?工程本钱及盈利测算表?附件03、?工程建安本钱目标控制表?附件04。4.4.2 方案阶段4.4.2.1本阶段目标本钱应在内部方案设计评审确认后20日历天内完成编制,并报公司审批,审批通过后作为扩初阶段的本钱控制目标。4.4.2.2本阶段设计管理部应提供确定的建筑经济技术指标,作为方案阶段本钱测算的根本依
12、据。4.4.2.3本阶段设计管理部应同时提供不同物业类型产品的设计标准,包括但不限于外立面装饰标准、外立面门窗标准、公共部位精装修标准、套内精装修标准如有、入户门标准、电梯配置标准、机电系统配置标准、园林景观标准等,作为合约管理部方案阶段本钱测算的依据。4.4.2.4本阶段的目标本钱一经公司确认,上述产品设计标准及其对应的单项本钱指标将作为工程的限额设计指标,指导后续的规划设计及本钱控制。4.4.2.5本阶段的本钱控制重点包括:单体布置;户型设计;户型配比和立面设计;地下车库布置包括地下室面积和人防面积、地下车库的柱网布置、层高设计、含钢量控制、消防分区布置、地下车库与地面交通组织的关系,特别
13、是地下车库与消防道路、消防登高面、景观覆土、水景布置、综合管线布置、独立地库与单体建筑地下车库的标高与间距控制等;道路系统布置的综合平衡。4.4.2.6 本阶段目标本钱控制的输出成果文件包括:?工程开展本钱控制目标审批表?附件01、?工程本钱及盈利测算表?附件03、?工程开发本钱预测明细表?附件05、?工程建筑安装工程费预测明细表?附件06、?工程限额设计指标表?附件07、?工程根底数据表?附件08、?工程设计标准表?附件09、?工程现金流量预测表?附件10。 4.4.3扩初阶段4.4.3.1本阶段目标本钱应在初步设计内部评审完成后10日历天内编制完成,并报公司审批,审批通过后作为施工图阶段的
14、本钱控制目标。4.4.3.2本阶段应重点复核不同物业类型产品的地下面积指标及地上容积率面积指标。如出现1以上的面积变化时,那么设计费用、建安费用、根底设施费用等以建筑面积为计算依据的本钱工程,应按原来确定的相应单位本钱调整本钱总额。4.4.3.3本阶段的本钱控制重点包括:根底选型、支护形式、土方平衡、单体构造选型、防水做法、保温做法、墙积比控制、窗积比控制等,以及定位与方案设计阶段本钱控制重点的进一步落实。4.4.3.4本阶段目标本钱控制的输出成果文件包括:?工程开展本钱控制目标审批表?附件01、?工程本钱及盈利测算表?附件03、?工程开发本钱预测明细表?附件05、?工程建筑安装工程费预测明细
15、表?附件06、?工程根底数据表?附件08。4.4.4施工图阶段 4.4.4.1本阶段目标本钱应在全套施工图完成、总包定标后60日历天内完成编制,并报公司审批,审批通过后作为工程竣工结算的本钱控制目标。 4.4.4.2本阶段目标本钱编制工作遵循以下原那么:预算总本钱应控制在扩初阶段本钱目标总额X围内;总包招标前已明确发生费用的按实际发生费用计入;总包招标完成后,假设招标结果超出扩初阶段本钱目标额,本阶段本钱目标那么按招标结果计入,并要求对总包招标图纸进展优化,使结算能控制在扩初阶段本钱目标X围内,相应优化措施及优化本钱计算需进展专项说明;假设招标结果低于扩初阶段本钱目标,在不超过扩初阶段本钱目标
16、的前提下,本阶段本钱目标数据可考虑额外增加合同额的2%的变更、签证预留量;其他未发生费用按扩初阶段本钱目标数据计入或根据工程预计本钱计入。4.4.4.3本阶段的本钱控制重点包括:材料封样、材料替换、含钢量控制、砼含量控制、标高控制、室外工程设计控制、综合管线走向控制等。4.4.4.4本阶段目标本钱控制的输出成果文件包括:?工程开展本钱控制目标审批表?附件01、?工程本钱及盈利测算表?附件03、?工程开发本钱预测明细表?附件05、?工程建筑安装工程费预测明细表?附件06。4.5动态本钱控制4.5.1本钱超支管理4.5.1.1如果在工程施工阶段出现税前总本钱预计超支2,或建安总本钱超支5%,或分项
17、本钱超支10的情况时,城市公司工程管理部应及时编制?工程本钱超支审批表?附件11,并附上本钱超支分析报告,说明超支的具体内容、原因、超支本钱的消化途径、应汲取的教训和改良的措施等,经城市公司负责人、及区域总部相关部门审核,区域总经理审批建安分项本钱超支10,由区域总部合约管理部负责人审批后相应调整本钱控制目标。4.5.2大额合同外增补4.5.2.1区域总部合约管理部对工程合同的增补实行审批管理。固定总价的工程合同,其增补合同额包括设计变更与工程签证、合同外增加工程等引起的增补累计到达下述标准时为大额合同外增补:1) 总主包合同增补额每超过含200万元;2) 其他合同增补额每超过含100万元;3
18、) 合同金额大于200万时,增补比例累计每超出合同金额10。4.5.2.2 对工程合同的大额合同外增补,城市公司工程管理部应向区域总部合约管理部履行报批手续(?合同大额增补审批表?,附件12,经审批后,增补款项方能办理支付手续。对非固定总价合同,城市公司工程管理部应在施工图完成后及时主包合同60天内、非主包合同1个月内向区域总部合约管理部上报“暂定金额合同核销、包干金额合同核定的审批手续?暂定总价工程合同核销审批表?,附件13,并在核定手续完成后执行前述大额合同外增补规定。在获批之前,城市公司不得进展暂定合同金额外的任何合约及财务操作。4.5.2.3区域总部合约管理部对材料、设备等物资合同的增
19、补实行审批管理。对已经有准确应供量的合同,如果当期累计完成额每超过原合同50万元时,为大额合同外增补,城市公司工程管理部应向区域总部合约管理部履行报批手续?合同大额增补审批表?,附件12。在获批之前,城市公司不得进展暂定合同金额外的任何合约及财务操作。4.5.3动态本钱统计反应4.5.3.1在工程施工阶段进展本钱动态数据统计及反应,以更准确、及时地反映各工程本钱变化情况,为公司领导层提供动态的工程管理依据,从而更有针对性地控制好各工程本钱。4.5.3.2城市公司工程管理部应于每个月度、季度向区域总部提供?工程本钱动态控制表?附件13。其中月度报表经城市公司负责人、区域总部合约管理部审核完成后抄
20、报区域总部投资运营部、财务部;季度报表按前述流程报送后还须抄送区域总经理。4.5.3.3动态本钱的统计反应工作,应以施工阶段本钱目标为依据,以暂定总价工程合同核销、变更签证按月审结为前提,动态地反映各工程的分项本钱目标值、招标发生额合同金额、该时间段的合同调整金额及调整原因简述、累计付款金额等数据。4.5.3.4动态本钱统计过程中,如发现以下情况,应在季度、月度报表中进展预警:1)合同累计付款比例到达合同有效金额90%;2)合同预计结算金额调增比例到达合同有效金额3%;3)分项本钱实际发生额到达施工阶段目标本钱5%。4.5.3.5除建安费用以外的其他工程开展本钱由城市公司各相关部门按照 4.1
21、.3的职责分工提供动态本钱数据,交城市公司工程管理部汇总上报。 4.6本钱后评估4.6.1工程竣工验收后的 6个月内,城市公司工程管理部应对本工程本钱控制工作进展后评估,本钱后评估报告经城市公司评审后报区域总部合约管理部、财务部审核。 4.6.2本钱后评估应围绕各阶段本钱控制目标值的变化加以分析,重点分析结算本钱与施工阶段本钱目标的差异原因,总结工程本钱超方案、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低本钱的成功经历,对工程本钱管理情况做出评价,形成专题报告,并组织相关部门及人员学习,不断提高本钱控制专业能力与管理水平。4.6.3本钱后评估报告编制要求见?工程本钱后评估编制纲要?(附件15)。4.
22、6.4后评估本钱数据采集 4.6.4.1 建安本钱结算数据由城市公司工程管理部负责采集,并加以分析、总结;建安本钱以外的其他工程开展本钱由城市公司各相关部门按照 4.1.3的职责分工对本部门所管理的本钱工程的历史数据进展采集,并加以分析总结,形成经历数据,由城市公司工程管理部统一归集,作为编制后评估报告的根底数据。4.6.4.2数据采集的时间、内容应以满足后评估报告编制要求为前提;其中,建安本钱数据采集的形式和内容应以充分说明本钱的构成为目标,简明直观,便于总结规律。建安本钱数据采集格式参见?建安本钱数据采集分析表?附件16。5. 其它 5.1本钱文件及资料归档管理 区域总部合约管理部及城市公
23、司工程管理部应加强对工程本钱文件及资料的归档管理工作,严格按照?文档管理制度?执行,并且责任落实到人。 5.2XX要求 本钱资料是公司的核心XX,公司各本钱管理归口部门及参与人员等应严格遵守公司XX工作制度。任何人不准向公司外部人员泄露公司工程本钱信息,不准将本钱文件私自带出公司写字楼因工作需要除外,如有违规,应追究违规者责任。 附件附件名称附件 01:?工程开展本钱控制目标审批表?附件 02:?房地产开发工程本钱科目2021年06月修订版? 附件 03:?工程本钱及盈利测算表?附件 04:?工程建安本钱目标控制表?附件 05:?工程开发本钱预测明细表?附表 06:?工程建筑安装工程费预测明细表?附表 07:?工程限额设计指标表?附表 08:?工程根底数据表? 附件 09:?工程设计标准表? 附表 10:?工程现金流量预测表?附件 11:?工程本钱超支审批表?附件 12:?合同大额增补审批表?附件 13:?暂定总价工程合同核销审批表?附件 14:?工程本钱动态控制表?附件 15:?工程本钱后评估编制纲要?附件 16:?建安本钱数据采集分析表?. .word.
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