济南市房地产行业调查报告(共22页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上山东经贸职业学院毕业论文济南市房地产行业调查报告年 级: 级 学 号:姓 名: 专 业:指导老师:二零一一年十二月摘 要中国房地产产业经过二十多年的蓬勃发展,现已成为国民经济的重要支柱产业,不仅对国民经济的持续高速增长起到了重要作用,而且极大的改善了人们的居住条件和生活质量。同时中国房地产行业的发展也促进了我国金融系统的发展和完善。由于我国房地产市场发展相对不成熟,引起的政府干预房地产行业、供求不平衡、房价涨幅过快、房价收入比过高、房屋空置率过高、开发商融资渠道窄且商业银行监管机制不完善等问题逐渐暴露出来。从一方面来说,城市经济发展水平的提高加速了房地产行业的发展;但
2、是,从另一方面,房地产行业的快速发展会增加城市的生产、生活成本,阻碍城市经济的发展,降低城市的竞争力。房地产行业的发展与经济协调发展的问题已经成为一个引起广泛关注的重要的经济问题和社会问题。很明显,理论上,房地产行业与城市经济发展水平两者之间是相互影响的。实证上,分别选取衡量房地产行业及城市经济发展水平的指标,以济南市的房地产行业和城市经济统计数据为基础,结合Microsoft Excel软件和SPSS统计软件,对城市经济发展水平与房地产行业两者之间的关系进行分析。实证结果显示,济南市人均GDP、济南市居民人均可支配收入、济南城市化水平、济南第三产业比重、恩格尔系数及居民消费水平指数等因素均会
3、对房价水平产生影响,城市经济发展水平对房价的影响效果显著。关键字:济南市 房地产行业 国民经济发展 数据分析目录1绪论11本论文的意义和背景1、 中国的房地产业是整个国民经济的重要组成部分,是整个国民经济的支柱产业,它的发展既受到国民经济的制约,有能够促进国民经济持续、快速、健康的发展,在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。2、 房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提,也是房地产开发企业赖以生存的主要基础。3、 房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。4、 中国市场经济体制的构造不能不以房地产产权市场化和房地产市
4、场发展作为基础条件。5、 近年来,随着经济社会的发展和城市化进程的加快,房地产已经成为我国经济增长的引擎和重要支柱产业,房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。6、 有利于调节和促进房地产业的发展。7、 房地产产业对中国经济的影响也有着现实的指导意义。8、 房地产产业为推动中国经济和社会的发展发挥了重大作用。9、 中国房地产产业促进了金融系统的发展和完善。12本论文的研究进展2011年12周到14周写开题报告2011年寒假之前第一次修改2012年3月30日之前第二次修改2012年4月20日之前上交打印2.济南市房地产行业的现状房地产行业是国民经济的重要支柱行业,房地产行业的健康发展是国民
5、经济发展的重要保障。近几年来,房地产行业在促进济南经济GDP增长方面做了突出贡献。然而,我们不可否认的是济南的房地产行业发展出现了一系列问题。国家调控房价的措施层出不穷,可是,我们却无奈的发现,房价不降反升。济南作为一个很有代表性的二线城市,研究济南房地产市场也能够揭示其他城市的房地产行业在发展中的问题,具有研究价值。济南的房地产行业到底是一种什么样的现状?在楼市泡沫言论甚嚣尘上的情况下,对济南房地产市场进行一定的研究和探讨。21济南市房地产投资的现状以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜,一个项目往往只需总投资额的30甚至更少,就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策
6、,项目的资本金比例提高到35,土地招拍挂的前期拿地资金,土地贷款的停止和开发贷款的紧缩,对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等,将中国的房地产由贸易型(定金式)的投资模式向产业型(实力型)投资模式逐步转化。改革开放以来,山东省济南市房地产市场变化显著。期间经历了由住房分配到个人买房的市场化进程,特别是我国推行住房市场化改革以来,济南市和全国、全省一样房地产市场价格体系开始形成,并逐步成熟。2008年济南房地产业稳中趋缓。房地产业增加值达到114.9亿元,增长9.6%。房地产开发投资274.1亿元,占全社会固定资产投资的比重为19.4%,提高2.6个百分点。新开工房屋面积482.8
7、万平方米,竣工面积172.2万平方米。房屋销售价格上涨7.2%,其中新建房屋销售价格上涨7.0%。随着济南城市经济的发展,未来市场前景的吸引,2008年,进入济南的知名外地房地产企业已近30家,主要有保利集团、海尔房产、绿城置业、青岛海信、路劲地产、世茂房产、北京玫瑰园、北京天鸿、广州恒大地产、万达地产、中海地产等。2009年,济南房地产开发投资332.6亿元,比上年同期增长21.3%,占全社会固定资产投资的比重为20.1%,比上年同期提高0.7个百分点。从房地产销售情况看,2009年济南市商品房屋销售面积439.8万平方米,同比增长18.5%,其中销售住宅403.5万平方米,增长22.3%。
8、2009年12月14日,国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,拉开了“抑制性政策”大幕,标志着中国房地产政策的全面转向。2010年1月10日,国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,简称“国11条”,进一步加强房地产市场调控。2010年4月17日,国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,简称为“新国十条”,再次重申严打“炒房”现象,这成为近几年最严厉的调控政策。虽然国家调控楼市的政策接连不断,但济南房地产开发投资依然增势不减,2010年一季度完成投资和建设开发资金分别增长了40.5%和85.1%,对今后济南楼市供应量起到了重要的促进作用。同时,济南
9、楼市的销售增速也达到62.1%。截至2010年3月底,济南市房地产开发完成投资95.4亿元,同比增长40.5%,增幅比2009年同期上升21.3个百分点。与住宅市场受压相同,商业项目也面临着巨大的挑战。年初的时候,商业地产曾因住宅受限而迎来春天,然而没过多久便春去冬来,临近年末市场也是一片忧商。新入市房源少,市场以消化存量为主自年初出台住宅市场限购政策以来,商业地产便一直充当着房地产市场宠儿的角色,在不限购、不限贷前提之下,开发商和购房者几乎一致将目光投向商业地产,一度呈现供需两旺的态势。据数据统计,数月来非住宅类产品在济南新建商品房成交总量的比重逐渐增大,新政下的济南商业地产已经受到业内各界
10、的普遍关注。然而岁末临近,随着市场形势每况愈下,浓重的观望情绪开始向商业地产蔓延,不少投资者放慢了脚步,甚至搁置了投资计划。需求减少加上前期供应量增加,商业地产逐渐由过热转向过剩。据世联怡高11月济南房地产市场月报统计显示,受市场大环境影响,商业地产走势向下,新增房源少,成交量环比大幅下降,底商成交量一度达到全年最低值,整个市场处于存量消化状态。进入12月,记者发现,为了促进销售,不少商业地产项目走起住宅项目的路子,一次性付款95折,按揭98折、老带新优惠8000元、3年租金买5年经营权各种促销方式纷纷上阵。省城一家大型房地产企业销售经理告诉记者,临近年末,不少既有住宅也有商业项目的开发商在无
11、法靠住宅完成销售目标的情况下,开始考虑促销商铺,做本年度最后的冲刺,因此相对的促销力度大一些。对于这种现象,专家认为,今年下半年随着调控不断升级,商业地产上半年掀起的热潮正在慢慢冷却,未来市场形势不容乐观。目前随着楼市调控深入,购房者陷入深度观望,市场投资性大大减弱,商铺也难独善其身。商业地产供应持续、成交低落,未来很有可能出现供给过剩的情况,一旦存量过多便需要很长一段时间才能完全消化。中小投资者出手谨慎,多数持币观望在阳光新路某楼盘售楼处,记者遇到前来看房的张女士,她几个月来看了不少商铺,但一直没有出手。原因在于住宅市场的下行趋势让她对商业地产的未来走势有些迷茫,不知道是涨还是跌。采访中记者
12、也发现,像张女士这样的持币观望者不在少数。业内人士认为,目前市场上,中小投资者看到了住宅市场存在的风险,进而对商业地产的投资也变得更加谨慎,对未来价格的涨幅预期不大也在情理之中。尽管开发商热情不减,但目前住宅价格的下降正在削弱整体市场的投资属性,购房者的深度观望情绪似乎已经不单集中在住宅市场当中,一些以投资性需求为主的商铺、写字楼等项目也笼罩其中,尤其是商住公寓和小面积的办公商业项目,其不限购的优势在价格未出现实质下降的情况下显得并不突出,难以唤起消费者的购买积极性。除了对房价下降的预期,在商业地产投资当中,投资者所注重的投资回报率也在不断下降。目前,各大城市的商业地产投资主要收益是租金,而租
13、金回报率较国外同级别城市要低了不少,所以投资者对于商业地产的投资更为谨慎。未来市场,布局商业地产难度不小不可否认,不少房企进军商业地产是出于对住宅市场不可预期性风险的平衡,而其布局商业地产的难度也在不断加大。一方面,各大房企欲在商业地产上分一杯羹的想法加剧了未来的竞争局面;另一方面,商业地产资金回报慢的特点也在考验着房企的资金实力,左右着房企的战略布局和扩张速度。此外,刚刚涉足商业地产的房企也难免存在一定的经验不足,短时间内难以和老牌商业地产开发商抗衡。专家认为,商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体,是一个不可中断的链条,开发商不能只管卖铺赚钱,而不为投资者和经营者留下充分的利润空
14、间,涸泽而渔、焚林而猎的做法不可持续;此外,商业地产应该与城市协调发展,与城市化进程保持同步甚至慢半拍的节奏,才不至于出现阶段性过剩的现象。投资者投资商铺和写字楼,除了根据自身的资金情况而定外,还应重视投资项目的周期。一些初入门的投资者最好选择带租约的商铺。如果投资预算有限,可以选择市内出租较好的公寓型产品,一方面有稳定的租金收入,另一方面,由于户型面积较小,总价不高。如果是投资商铺,则应该全面考虑投资风险,衡量成本及收益的平衡。对于自用型买家,则需要考虑自身的使用需求,根据自身的运营状况来选择合适的商铺,商铺周边租金情况、商业配套、交通状况等是需要认真考虑的方面。22济南市房地产供求的现状从
15、需求来看,近期影响其变动的因素主要有:国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低,房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下,上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时,也影响供给,对于供求关系而言,这一因素可以忽略不计。因此,可以预测,随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进,2006年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。# R1 G# g$ M* F8 k新浪乐 从供给来看,近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规
16、模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。从2004年开始全国商品房竣工面积增幅大幅回落,销售面积增幅大于竣工面积增幅,价格上升较快,供求关系偏紧。同时,房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落,土地开发面积减少,从这些先行指标的变化可以预计,房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势,供求关系偏紧的局面很难改变。2011年7月12日,国务院常务会议提出5条措施继续巩固和加强房地产市场调控效果(业界称为“新国五条”),房地产市场的沉寂被再度打破。业界分析认为,在楼市半年期总结之际,中央政府高调要求巩固和加强楼市调控效果,表明上半年调控基本实现了预期目的,但未来半年调控依然不能放松。7月18日,
17、国家统计局公布的6月全国70个大中城市住宅销售价格变化情况表明,70个城市新建商品住宅价格环比最大涨幅为0.4%,同比最大涨幅为9.3%,按照一季度各地公布的年度房价调控目标(涨幅不高于GDP或人均可支配收入增幅),上半年调控也基本实现了预期目标。 未来楼市会怎样发展,济南的房价会不会下行?19日,世联地产在包括济南在内的国内多个城市发布“2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望”报告时指出,未来较长一段时期内,伴随调控政策进入全面消化期,房地产市场将由政策主导型转为市场力量主导型,未来一年之内全国范围内潜在供应量可能会大幅增加,楼市将逐渐朝着政府预想的方向发展。具体到济南,面向刚性需求
18、(首次置业和首次改善型置业)的产品仍将是市场主流,随着供应增加、竞争加剧,大范围的打折促销可能在今年第3季度到来。上半年楼市表情,调控预期基本实现,世联地产分析认为,上半年全国房地产市场呈现出6大特点:一是房价快速上涨势头得到明显遏制。国家统计局公布的前6月全国70个大中城市住宅价格变化情况表明,政府抑制房价过快上涨的措施取得显著成效,但多数城市房价环比仍在上涨,尤其是未限购的二三线城市成为涨价领头羊,调控之路任重而道远。其二,市场依然活跃,需求依然非常旺盛。数据表明,上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓,但依然保持正增长,全国住宅销售面积同比增长12.1%,表明市场依然活跃。同时,在调高业
19、绩和政策趋紧背景下,万科、恒大、绿城、中海、保利、万达、绿地等房企上半年目标完成率依然较好,表明市场需求仍比较旺盛。其三,市场重心明显转移到二三线城市。统计表明,上半年一线城市(京、沪、广、深)销售面积在全国仅占4.6%,比去年下降0.1个百分点;二线城市(其他省会城市、直辖市和计划单列市)占30.2%,比去年下降0.26个百分点;三线城市(地级市)占65.2%,比去年提升0.36个百分点。其四,调控政策正在稳步消化。目前楼市调控政策集中体现为限贷、限购、限价和加大保障房供应。目前限贷、限购政策的影响力有所下降,保障房开工不足导致购房者对该政策信心明显不足,各地房价调控目标则被认为是变相涨价令
20、,因此“新国五条”明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购,并可能在房价控制目标和保障房建设上加大执行力度。其五,市场集中度明显提升。数据显示,上半年全国前10大房企销售额占13.5%,比去年提升3.3个百分点;前20大房企占18%,比去年提升3.6个百分点。万科、中海、恒大、保利、华润等房企上半年销售额同比增长均超过50%,明显高于全国平均水平。其六,货币政策稳步执行,开发商资金链趋紧,拿地谨慎。数据显示,上半年房地产开发资金来源分类指数已连续4月低于100,表明开发商资金链不容乐观。资金趋紧直接导致开发商拿地热情骤减,拿地更加谨慎,上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%,流拍率
21、提升至28.9%。济南楼市供需两旺房价稳步上涨具体到济南来看,上半年济南土地市场供应明显减少,半年新增供应仅60宗、189.5万平方米,仅为去年同期的55%。受此影响,土地成交43宗、121.2万平方米,成交面积仅为去年同期的一半,同时受土地最高限价政策影响,多宗土地流拍。从成交价格来看,土地竞拍虽然激烈,但成交土地的楼面地价大多低于前期同区域成交地块价格,调控政策影响下,土地市场成交趋于理性。住宅市场方面,上半年济南市场依然活跃,需求依然非常旺盛。据世联怡高统计,上半年全市新建商品住宅供应总量为17640套、196.2万平米,同比上涨65.8%和64.5%;新增供应逐月上涨,5、6月份尤为突
22、出,两月新增套数同比上涨70%,面积上涨75%。成交量同比大幅上涨,上半年共成交137.9万平米,同比上涨65.8%。高性价比产品持续热销,刚需产品渐成供应主流,刚需客户是支撑楼市的重要群体。“品牌”+“刚需产品”+“低价”的组合成为市场成交主力。为迎合市场,开发商积极调整推盘策略,主推刚需产品,以争夺政策环境下的有效客户。从成交价格来看,济南上半年新建商品住宅价格稳步上涨,但涨幅明显放缓,国家统计局发布的前6月数据显示,上半年济南新建商品住宅价格累计上涨了2.1%未来1年供大于求或成为常态。业务分析认为,下半年决定房地产市场的核心要素一是政策,二是市场供求力量。“新国五条”已传递出继续加强调
23、控的强烈信号,下半年将着重加大房价控制目标、保障房建设和部分房价上涨过快城市限购政策的落实力度。市场供求方面,下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量有望大幅增加,供大于求或成为常态,未来市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。世联地产认为,目前房价尚未实质性下跌,为防止政策退出可能出现的房价报复性上涨,政策将是长期性的,未来将以巩固和加强执行为主,如果未来房价继续坚挺或走高,不排除政策范围继续扩大或有新的政策出台。从市场供需和量价走势看,下半年全国商品住宅供应将迅速放量,上半年的多余供应也将延至三四季度,使供销差在2012年1季度达到顶峰,房价面临较大下行压力。今年4季度至明年1季度由市场供求
24、主导房价调整的概率增加。随着“新国五条”的发布,购房者房价下行的预期进一步加大,加剧了未来的不确定性。济南楼市3季度打折或盛行具体到济南来看,业内人士分析认为,下半年济南仍有372.6万平方米计划土地需要推出,预计第3季度济南将迎来土地集中放量的高峰,随着调控政策的持续细化,下半年土地成交将更趋理性,开发商拿地将采取积极谨慎的态度,同时商品住宅项目配建一定比例公租房或将成为一种趋势。住宅市场方面,由于上半年大多数开发商并未完成既定任务,3季度将是完成全年任务的最后一搏,同时受货币政策影响,加息累积效应正集中释放,企业融资成本和难度进一步增加,开发商的资金链将更加紧张,从而迫使部分开发商增加出货
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