房地产价格地区影响差异分析.docx
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1、硕士学位论文 MASTER, S DISSERTATION 房地产价格影响因素的地区差异分析 一以上海和重庆为例 The Regional Difference in Factors Affecting Real Estate Prices Case Study of Shanghai and Chongqing 学位申请人 袁敏华 指 导 教 师 刘畅 学 科 专 业 金 融 学 学 位 类 别 经 济 学 房地产价格影响因素的地区差异分析 以上海和重庆为例 The Regional Difference in Factors Affecting Real Estate Prices Cas
2、e Study of Shanghai and Chongqing 学位申请人: _ 袁敏牮 学 号: _ 208020204177 学 科 专 业 : _ 金融学 研 究 方 向 : _ 商业银行 指 导 教 师 : _ 划畅 定 稿 时 间 : _ 2011年 4 月 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下独立进行研 究工作所取得的成果。除文中己经注明引用的内容外,本论文不含任何其他 个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体,均已在文中以明确方式标明,因本学位论文引起的法律结果完全 由本人承担。
3、本人同意在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属西南财经大学。 本人完全了解西南财经大学有关保留、使用学位论文的规定,即学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和 借阅。本人授权西南财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索,可以采用影 印、缩印、数字化或其他复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属于 1、 口保密,在 _ 年解密后适用本授权书。 2、 口不保密 特此声明。 摘要 1998年我国实行住房体制改革以来,我国的房地产消费需求获得巨大释 放,房地产市场得到了极大的繁荣。房地产业作为国民经济的基础性、先导 性和支柱性行业,
4、一直以来都不缺乏关注。近年来我国部分地区房价持续飙 升,这种被关注的程度逐步升温, 2010年全年,政府先后实施了多项政策措 施对房地产价格实施调控,但是收效甚微,房价全年依然达到 7.2%的上涨幅 度。而房地产价格的涨跌之所以受政府和老百姓如此关注,其原因是显然的。 一方面,房地产业是国民经济的重要推动力,据统计, 2010年全年的商 品房成交额(其中包括了新房 和二手房 ) 超过 5.3万亿元人民币,占全国 GDP 的 14%,全年房地产开发投资总额为 4.8亿元人民币,占固定资产投资总额 的比例为 17%。房地产还可以拉动其它行业的发展,如房地产业对钢铁行业、 建材行业、家电行业的拉动作
5、用是非常显著的;另一方面,房地产关系到民 生问题,涉及到广大人民群众的切身利益,高房价不但大大加重了老百姓的 负担,而且会一定程度上挤压下一期的消费,对经济增长产生抑制作用,最 终还可能成为社会不稳定的重要因素。 除此之外,房地产也一直是学术界关注的热点问题,国内外学者对房地 产市场的理论和实 证研究也己经相当充分。由于房地产市场本身是一个复杂 的市场,房地产价格起伏不定,且影响其价格的因素可谓错综复杂。各个因 素无论是在空间上还是时间上都存在一定的差异性,而本文的重点正是要研 究房地产市场价格受经济因素影响的地区差异性。 本文在结构上主要分为以下几个部分: 第一部分,绪论部分。该部分主要提出
6、了本文的研究背景、研究意义和 后续的研究方法。在研究背景部分,本文认为近年来出现的房地产热和国家 频频出台调控政策是对其研究的一个重要经济背景,同时结合近年来国内学 者对房地产市场的研究状况,我们发现对引起国 内房地产价格持续上涨的讨 论己经相当充分,但是结合房地产本身具有的区域性,并且研究不同区域各 个经济因素对房地产价格的影响的文献还相当少,因此,这也确定了本文的 研究意义。在研究方法方面,本文采用理论探讨和实证研究相结合的形式进 行全面分析。首先从房地产定义出发探讨了土地和住宅的价格形成理论,同 时还引入房地产三部门模型,从理论上详细地探讨了区域经济增长对房价的 影响,然后选择 VAR模
7、型(向量自回归模型)作为工具,对地区间各因素对 房地产价格的影响进行研究。 第二 部分,文献综述。通过大量阅读与本文存在关联性的文献,并对其 归类,可以归结为三类:第一类是单纯研究影响房地产价格影响因素的文献, 因此仅从影响因素不同对此类文献进行分类的话大体可以分为经济因素类文 献和非经济因素文献,经济因素类文献是指有关利率、收入、汇率、货币供 应量等因素对房地产价格产生影响的文献。而非经济因素类的文献是指有关 人口、社会心理、政策等因素对房地产价格产生影响的文献;第二类文献是 在讨论房地产价格影响因素的基础上,对不同城市或地区分别讨论各个影响 因素对房价的影响程度存在差异性的文章,这一 类文
8、献比较接近于本文的研 究对象。第三类文献是与 VAR模型相关的研究文献。文献综述最后我们得到 启示,认为可以从引入西方房地产经典理论入手,然后结合我国目前房地产 市场的现状,选取上海和重庆两个城市作为样本,对其进行实证研究。 第三部分,房地产相关理论。从房地产本身的定义出发,先从土地价格 决定理论入手,引入西方成熟的土地价格决定理论,并结合我国的实际情况 对我国目前的地价形成机制进行理论上的探讨,其中包括了划拨、协议、招 标和拍卖等形式下的土地价格形成。接下来我们将房地产价格决定理论一般 化,从房地产的需 求面和供给面分别对其讨论,其中住宅需求决定因素包括: 价格、利率、家庭收入、预期、偏好和
9、其它商品的价格;供给的决定因素包 括:住宅价格和开发商的投资预期等。在此之后,我们结合本文的研究目的, 加入区域产出市场和区域劳动力市场,运用经典模型讨论了区域产出市场、 区域劳动力市场和区域房地产市场间的相互作用。 第四部分,我国房地产行业的现状。本章意在理论联系实际,对全文起 到过渡的作用。本文认为要对我国目前的房地产区域市场进行实证研究,那 么必须结合我国目前房地产市场所处的现状,找出房地产市场上存在的种种 问题,然后针对相对比较突出的几个问题进行分析,故在下文中也可以找出 这种实证研究的依据。该部分我们认为我国房地产市场存在以下几个特点: 一、房地产投资在固定资产投资总额中所占比重高并
10、未曾见有见回落的趋势, 这体现出房地产在国民经济中的经济地位;二、以上海和重庆两城市为例, 比较两城市的历年房价收入比,由此反映出两地区房地产市场存在较大差异, 再引入住房可支付性指数这一概念,把全国分为东、中、西三地区,比较这 三个地区的住房支付能力,在本章的最后还提到我国房地产金 融业存在的诸 多问题,旨在与后文中引入利率、 M2等宏观经济变量做实证研究相呼应。本 章研究得出以下结论: 1、截至 2009年,上海市全年的房价收入比约为 16倍, 远远高于重庆的全年 7倍; 2、全国各地区(即东、中、西三地区综合)自 2000 年以来住房可支付能力呈现逐年恶化的趋势,而东部地区恶化趋势尤为明
11、显, 反映出东部地区家庭承受的还款压力较大; 3、我国房地产行业内部的融资渠 道不够通畅。 第五部分,全面分析了影响房地产价格的因素,创新性地将影响我国房 地产价格的因素归结为以下三大类:经济因素、社会因素和其它因素。经济 因素主要涵盖了可以量化的经济指标类因素,包括:居民收入水平、物价水 平、利率、货币供应量等。社会因素包括:人口、城市化、社会心理等。其 它因素指的是除了经济因素和社会因素这两类以外的其它因素,本文中提到 了物理因素、环境因素、行政因素等。该部分对影响我国房地产市场价格的 因素进行一定深度的探讨,但依然是从定性层面上进行分析,而通过以上分 类,也为我们第六部分的定量研究做了铺
12、垫。 第六部分,实证研究。通过以上分析,我们对影响房价变动的儿个经济 因素进行定量研究,选取上海和重庆两个城市作为样本。先对其进行单位根 检验,发现以上数据在进行一阶差分后都平稳了,其中两个城市的实际利率、 人均可支配收入、房价指数、 M2、地价之间均存在协整关系,由此我们建立 了 VAR模型,并对重庆和上海两个市场房地产价格的影响因素做出了详尽的 对比。 本文在第七部分得出结论: 就人均可支配收入因素而言,其在上海对 房价的影响要弱于重庆; 上海市土地价格变动对上海市房价产生的冲击要 强于重庆市土地价格变动对重庆市房价产生的冲击; 利率和货币供应量变 动对房价产生的冲击,在上海要强于重庆,同
13、时在该部分我们还分析了得到 以上结论的原因,并对这些结论进行探讨。最后,在结论的基础上我们试探 性地给出了两条政策建议: 1) 对于经济发达地区,应该更多采用货币政策工具和土地政策工具对房 价进行宏观调控,同时考虑到货币政策工具本身存在一定的时滞作用,中央 银行在动用政策工具到产生调控效果间隔时间较长,因此中央银行应该密切 关注北京、上海等一线城市房价的走向,研究和跟踪以上发达经济地区房价 变化,当以上地区房价出现过快上涨或者下 跌的时候,应该有针对性地实施 调控,还可以尽量采用货币政策与土地、财政政策相结合的方式,避免地方 政府的短期行为。 2) 对于经济欠发达地区,可以尽量考虑使用收入政策
14、进行调控,要防止 收入在短期内出现过快上涨而引发的房地产泡沫。因此,政策当局在提高居 民收入和稳定房价之间存在一定的矛盾,此时,可以通过大量建设经济适用 房和廉租房来补贴低收入人群,这也正是近年来重庆市在城市开发和建设中 比较关注的。除此之外,还可以通过转移支付、税收等财政政策工具对房地 产市场进行调控,比如在交易环节,对高端住宅征收房产税,这也一定 程度 上证明了我国于 2011年 1月将上海和重庆两地作为试点城市开征差别化房产 税的合理性。 关键词:房地产价格,地区差异性,经济因素, VAR模型 Abstract After the implementation of real estat
15、e reform in 1998, China housing market began to transform into a buyers market. The real estate industry, as a pillar of the national economy, has never been a lack of attention. People in China are attracted to the real estate prices of some areas, which have been soaring in recent years. The gover
16、nment had implemented various policies and measures for regulating the real estate market in 2010, but with little success. The increasing rate of house prices throughout the year still reached 7.2%. Why are our government and buyers so concerned about the real estate prices, the reasons are obvious
17、. On the one hand, the real estate industry is a major force in the national economy development. According to the National Bureau of Statistics, The real estate transactions are more than 5.3 trillion RMB? accounting for 14% of GDP. The annual real estate investment totaled 4.8256 trillion RMB, acc
18、ounting for 17.4% of the investment of total assert. Real estate can also pull the development of other industries, such as steel industry, building materials industry, home appliance industry. The other hand, real estate related to the vital interests of the masses. High prices not only greatly inc
19、reased the burden on ordinary people, but also decreased peoples future consumption, which could cause growth inhibition and eventually may become an important factor of social instability. In addition, real estate has also been the focus of academic issues, domestic and foreign scholars have done a
20、 lot of theoretical and empirical researches on the real estate market. As the real estate market itself is a complex market, real estate price ups and downs, and the factors affecting the price can be described as complex. There are certain differences, whether in space or time, between each factor
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