我国商品房价格波动机理研究.docx
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1、 学校代码: 10225 学 号: 10622 我国商品房价格波动机理研究 周淑慧 指导教师姓名: 黄桂林副教授 东北林业大学 申请学位级别: 硕士 学 科 专 业 : 管理科学与工程 论文提交日期: 2010年 4月 论文答辩日期: 2010年 6月 授予学位单位: 东北林业大学 授予学位日期: 答辩委员会主席: 论文 评 阅 人 : 名处队 |丈學 / University Code: 10225 Register Code : 10622 Dissertation for the Degree of Master The Fluctuation Mechanism Study of Ch
2、inas Commercial Housing Prices Candidate: Supervisor: Associate Supervisor: Academic Degree Applied for: Speciality: Date of Oral Examination: Zhou Shuhui Prof.Huang Guilin Master Management Science and Engineering University: Northeast Forestry University 摘要 房地产业自 1998年我国实行住房货币化改革以来经历了巨大发展,并逐渐成为国 民
3、经济的主导产业。商品房作为房地产重要组成部分,其发展、变化和运行情况直接影 响着整个房地产业的发展,进而影响着国民经济的运行。近年来,房地产业在快速发展 的同时,也面临着许多问题,其中我国大部分大中城市商品房价格在总体上和区域上都 呈现出非理性波动和震荡。节节攀升的房价给社会、经济、生活带来一系列不良影响, 出现更多的资金从其它行业转向房地产业,使我国产业结构严重失衡;地方政府奉行 “ 经营城市 ” ,大量拍卖城市土地,透支了城市未来发展空间和资本;越来越多的居民 买不起住房,给社会的安定带来隐患等等一系列问题。 针对上述情况,笔者认为根据目前商品房市场的特点,分析我国商品房价格波动的 机理,
4、找到影响商品房价格波动的关键因素是研究我国商品房价格波动的重点。本文在 众多研究理论及研究成果的基础之上,从我国的具体国情出发,采用系统分析法、比较 分析法及定性分析和定量分析相结合的方法,围绕商品房价格波动这一主线,比较系 统、全面地分析了我商品房价格波动的机連,其中主要包括成本,商品房市场供求关系 以及国家出台的一系列房地产调控政策三个方面,并在此基础之上对我国商品房价格波 动机理进行综合阐述,通过比较分析三个机理对商品房价格波动影响的重要程度,得出 政府的房地产调控政策是商品房价格波动的关键机理 所在,此研究力争为政府管理者、 商品房开发单位和消费者提供参考。 关键词商品房价格:波动机理
5、;成本;供求关系;政策 Abstract As the leading industry in the national economy, real estate industry has undergone tremendous development since reform of housing currency was carried out in China in 1998. As an important part of real estate, commercial housings development, change and operation have a direct
6、impact on the entire real estate development, by affecting the operation of the entire national economy. In recent years, with the rapid development of the real estate industry, many problems also appear, such as most large and medium cities have emerged irrational fluctuations and shocks in the who
7、le country and region. Soaring house prices have brought a series of adverse effects to the social, economic and life, and a series of problems have emerged with high housing prices. For example more funds shifted from other sectors to real estate industry, which made a serious imbalance in Chinas i
8、ndustrial structure; local governments adhere to the (,city management that a lot of urban land have been auctioned, overdraw the future development of urban space and capital; more and more people can not afford housing .all of the problems bring hidden dangers for social stability. In response of
9、these circumstances, according to the current characteristics of commercial housing market, I believe that analyze the fluctuations mechanism of commercial housing price, and find the critical factor of commercial housing price fluctuations that is the research focus of commercial housing price fluc
10、tuations. On the basis of a number of theories, considering Chinas specific national conditions, combining the method of system analysis, comparative analysis, qualitative analysis and quantitative analysis, and around the main line of commercial housing price fluctuations, this paper more systemati
11、cally and comprehensively analyze the price fluctuations mechanism of commodity house in recent years, which mainly include the cost, supply and demand and a series of macroeconomic policies in the commercial housing market and so on. On this basis, comprehensively elaborate the fluctuations mechani
12、sm of Chinafs commercial housing price, through comparatively analyze the importance of three fluctuations mechanisms of commercial housing price, obtain results that the governments real estate policy is the key mechanism of the commercial housing price. I hope that this study can reference for gov
13、ernment regulators, commercial housing construction companies and consumers. Keywords commercial housing prices; fluctuation mechanism; cost; market supply and demand; policy 目录 m . i Abstract . II 1 l u研究背景及问题提出 . i 1.2研究目的及意义 . 2 1.3国内外文献综述 . 2 1.3.1关于成本理论与房价的研究 . 2 1.3.2关于经济学理论与房价的研究 . 3 1.3.3关于宏
14、观调控政策与房价的研究 . 3 1.4研究内容与技术路线及研究方法 . 4 1.4.1论文研究内容 . 4 1.4.2研究方法 . 5 1.4.3技术路线 . 5 2商品房价格波动的成本机理分析 . 7 2.1生产价格机制理论 . 7 2.1.1马克思生产价格理论 . 7 2.1.2商品房生产价格构成 . 7 2.2成本因素致使商品房价格波动的原因 . 10 2.3 土地成本变化引起商品房价格的波动 . 12 2.3.1我国商品房价格与土地价格的关系描述 . . 12 2.3.2基于四象限模型的土地价格波动引起商品房价格波动 . 14 2.4建安成本变化引起商品房价格波动 . 16 2.5税费
15、变化引起商品房价格波动 . 17 2.6本章小结 . 18 3商品房价格波动的供求关系机理分析 . 20 11商品房市场机制及均衡价格理论 . 20 3.1.1市场机制的概念及组成 . 20 3.1.2商品房市场的均衡价格理论 . 20 3.2市场供求引起商品房价波动的定性分析 . 22 3.2.1需求拉动了商品房价格波动 . 22 3.2.2供给推动商品房价格的波动 . 24 3.2.3供需共同推动商品房价格波动 . 28 3.3市场供求比影响商品房价格波动的时间序列分析 . . 29 3.3.1变量选择及数据处理 . 29 3.3.2数据检验 . 31 3.3.3误差修正模型 . 32 3
16、.4本章小结 . 33 4商品房价格波动的政策机理分析 . 34 4.1房地产调控政策过程分析 . 34 4.2 土地政策分析 . 35 4.2.1 土地宏观调控及其传导机制 . 35 4.2.2 土地储备政策对商品房价格的影响 . 36 4.2.3 土地供应政策对商品房价格的影响 . 37 4.3货币金融政策分析 . 39 4.3.1利率政策对商品房价格的影响 . 40 4.3.2货币供应量对商品房价格的影响 . . . 41 4.4财政政策分析 . 42 4.4.1税收政策对商品房价格的影响 . 42 4.4.2财政支出政策对商品房价格的影响 . 43 4.5本章小结 . 43 5商品房价
17、格波动的综合机理分析 . 44 5.1成本、供求关系、政府政策对房价波动的重要度分析 . 44 5.2成本、供求关系、政府政策对房价波动的综合作用分析 . 47 5.3本章小结 . 48 . 49 . 50 PlU . 53 攻读学位期间发表的学术论文 . 61 Stl . 62 1绪论 1.1研究背景及问题提出 房地产业作为国民经济的支柱产业之一,在一定程度上扮演着中国宏观经济晴雨表 的作用。房地产业能否健康、持续的发展直接影响着我国的经济增长和百姓民生。近几 年来,随着房地产业快速发展,我国商品房价格在总体上和区域上都呈现出非理性波动 和震荡。从 2003年开始房价出现迅速上涨势头, 20
18、04年城市商品房平均销售价格涨幅 比 2003年提高 10.6个百分点。在政府的宏观调控影响下, 2005年和 2006年全国房地 产价格增长速度减缓,但由于受投资过热等因素影响, 2007年房地产价格涨幅比 2006 年提高了 2.1个百分点,其中最高月份涨幅达 10.5%。而受国际经济环境和国内宏观调 控影响, 2008年房地产开发景气度月月下滑,且房地产价格开始加速下跌,之后又一路 飙升 1根据全国工商联房地产商会发布的 2009-2010年度中国房地产报告, 2009 年 1-10月,房地产开发企业获得国内贷款 9119亿元,同比增长 53.0%,是 2000年以来 的最高增速,总量已
19、超过 2007年和 2008年全年。 2009年全国商品房销售面积达到了 9.3713亿平方米,轻松超过了 2007年的 7.6亿平方米的历史高点。而且,全国商品房成 交均价约 4695元 /平方米,全年房价涨幅 24%,平均每平方米上涨 813元,为近 15年 来涨幅最大的一年 2。北京、上海、深圳、广州、杭州等地房价以平均价格计算至少上 涨 1倍。 广州日报刊载的央行最新调查数据表明 : 2009年四季度,有近七成的城镇居民认为 当前房价 “ 高,难以接受 ” ,这一比例较上季提高 2.1个百 分点,连续两个季度提升;认 - 为当前房价可以接受的居民比例有所下降,而对下一季房价上涨的居民预
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