房地产培训:吴建斌-新形势下房企投融资逻辑及风险管理.pptx
《房地产培训:吴建斌-新形势下房企投融资逻辑及风险管理.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产培训:吴建斌-新形势下房企投融资逻辑及风险管理.pptx(17页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、吴建斌2021年11月20日 上海1.1房企房企当前面临的新形势是什么当前面临的新形势是什么? 百强房企百强房企50%以上躺下,或待躺下,一次房企的系统风险正在上演,隆冬之际,何去何从?核核心心取决于政策的去向,也取决于房企应对的思路,然后,政策继续主导着房企的整体命运及未来。 若若政策不改变,我们该如何突围?“五限”政策在实施中;从预售证、摇号、网签均被管理;升不可以,降也不可以;手续复杂,节奏非常慢。两道红线政策在实施;开发贷余额不足;并购贷余额不足;按揭余额不足;银行借新还旧受阻;公开债发行受阻。恒大事件后,提高监管比例是共识;住建部在草拟监管政策;各地执行不一。销售端销售端融资端融资端
2、监管端监管端 2012-2021 易居沃顿 PMBA21 . 2对当前形势的基本判断对当前形势的基本判断住房不炒,三稳(稳地价、稳房价、稳预期)是基本调。不用房地产刺激经济。不少房企遇到前所未有的流动性困难,是一次寒冬。搞不好,一个接一个会躺下。政府若实施短期支持举措,也是从“三稳”需要出发。中长期调控思路不会改变,房企各自完成一个蜕变吧。 2012-2021 易居沃顿 PMBA32 . 1房企房企投融资的根本逻辑是什么投融资的根本逻辑是什么? 2012-2021 易居沃顿 PMBA41 1、财务战略的核心、财务战略的核心重视财务战略话题。财务战略是研究企业资金从哪里来,用到哪里去。必须树立长
3、期主义的思想。从重塑房企财务职能开始。2 2、新型环境下,财务职能有哪些?、新型环境下,财务职能有哪些?3 3、投资、投资+ +融资融资= =投融资投融资投融资管理是一门超高技能的管理学科。具体到项目,大到公司、集团,逻辑是一样的。4 4、投资是花钱及形成的资产;融资是资金来源,包括资本金及未分配利润,目的在于创造价值。、投资是花钱及形成的资产;融资是资金来源,包括资本金及未分配利润,目的在于创造价值。不创造价值的投融资活动是在埋雷,到了一定程度,叠加之后会暴的。前者为资产负债表左边,后者为资产负债表右边。5 5、投融资决策时离不开三大因素:宏观、投融资决策时离不开三大因素:宏观+ +行行业业
4、+ +组织。组织。即:天时地利和人和;孙子兵法讲,五事道、天、地、将、法。2 . 2房企房企投融资的根本逻辑投融资的根本逻辑是是什么?(续什么?(续) 2012-2021 易居沃顿 PMBA56 6、组织、组织/ /将,在房企是指什么?将,在房企是指什么?三观一致;会算账;干成事的能力,管理、产品、基数、资本、服务。7 7、投模及实操在追求什么?、投模及实操在追求什么?ROE 或 ROIC 或 价值 或 年化股东回报率 或 规模流量8 8、买地是最大的投资活动。、买地是最大的投资活动。正确的做法,是占公司年度经营性现金流的50%支出,试问:低回报、低周转行吗?9 9、财务资源永远是有限的。、财
5、务资源永远是有限的。大小房企是一样,一定要把有限的财务资源用好,使资金快周转,为公司产生溢价,价值创造。3 、对当前房、对当前房企企风险及风险管理的看法风险及风险管理的看法“三道红线”的净负债率如何理解?有现金存款,却没钱怎样理解?有净资产,却没现金怎样理解?销售端、融资端、监管端都被管死。若政策监管仍不放松,如何突围?房企发展靠资本,全世界都是如此,为什么中国房企使用资本时松时紧?房企风险管理,应从经营性现金流管理及合理控制净负债率开始,别无他法。0101 2012-2021 易居沃顿 PMBA6020203030404050506064 、面对当前这种形势,结合将要出版的新、面对当前这种形
6、势,结合将要出版的新书书我我的的财务战财务战略略观观, 做做出如下出如下回回答答第二第二狠抓现金流,如果已经出现资金周转困难, 可做的努力和尝试第五第五我反对超融现象第一第一需要从长计议,尽快实施财务转型第四第四保持财务永远有弹性第三第三千万不要躺平,不得已躺平了,要做几件事第六第六实现高质量发展六大行动计划 2012-2021 易居沃顿 PMBA7第一、在数字化时第一、在数字化时代代,从从长计长计议议,从从长期长期主主义义出出发发, 尽尽快快实实施施财财务务转转型型财务从“经典管理 体系的信息化系统 管 理 ” 向 “ 全面 业 财 融 合 的数字化运 营 ”转变。角色上角色上形式上形式上范
7、围上范围上方法上方法上技术上技术上财务从最后一关的 “守门员”向全过 程的“裁判员”转 变。财务从“分布式的 财务管理模式”向 “集中式的中台管 理模式”转变。财务从“侧重内部 流程”向“生态链 上下游财务数据全 方面打通融合” 转 变。财务从“全面预算” 向“全过程动态运 营监管”转变。一、财务一、财务必须转型必须转型的大框架的大框架 2012-2021 易居沃顿 PMBA8第一、在数字化时第一、在数字化时代代, 从从长计长计议议, 从从长期长期主主义义出出发发, 尽快尽快实实施施财财务转务转型型( 续续)8.制定税务方案,从节税出发,实现合法合规纳税;9.进行资本运营及价值管理工作;10.
8、 理顺集团内的资产及股权架构管理;11. 参与或主导绩效评估工作;12. 监督、检查财务运行状况,确保公司安全运行;13. 建立和落实公司内部控制机制,防范各种经营风险的发生;14. 充分利用信息科技手段,实现财务工作与业务单元完全融合, 彼此协同,使财务工作标准化、专业化、高效化,倒逼组织 的不断进步。1. 参与战略和投资决策;2. 制定和实施财务管理制度及游戏规则;3. 组织和编制年度全面预算;4. 对内提供管理者需要的管理会计资料;5. 对外提供投资人及相关利益者的财务会计报告;6. 分析和组织筹资工作,实现成本最优化措施;7. 安排已经决定的财务资源配置,并优化财务资源分配;二、财务转
9、型之下,二、财务转型之下,财务职能财务职能起码有以下十四个重要方面,是不能忽视的。起码有以下十四个重要方面,是不能忽视的。 2012-2021 易居沃顿 PMBA9归根到底,财务的最大归根到底,财务的最大职职能之能之一一是是价价值值创造创造,之二之二是是把企把企业业变成变成一一个高个高质质量发量发展展型的型的盈盈利组利组织织。第二、狠抓现金第二、狠抓现金流流, 当当前前主要主要是是经经营营性现性现金金流流。如如果果已经已经出出现现资资金周金周转转困困难难, 该该怎么怎么办办?如如今,楼市调控依今,楼市调控依然然没没有有放放松松,我我认认为为严严重重危危机机随随时时会会加加剧剧爆发爆发,当当这这
10、样样的的情情况况出出现现后后,有有几几个个措措施施可可用:用:立即停止买地立即停止买地。对一二线来说,地价已经占据房价的大头,买地是房企最大的现金支出。只要这块控制好了,大头就控制好了。立即停止部分立即停止部分在在建建项项目目的的施工施工推推进进,开支就可减少,但法务工作要跟上。盘活有价值的盘活有价值的大大额额资资产产,譬如卖重要的地块,卖部分项目的股权,促使资金快速回笼。 寻求银行筹资寻求银行筹资,利息高点也可接受,关键是先谈妥条件,以免节外生枝。实在不行,可实在不行,可把把公公司司股股权权质押质押或或出出售售,引引进进策策略略性性股股东东,或或引引进进好好朋朋友友站站台台,进进行行筹筹资资
11、。从现实来看,引进大型央企、国企是好选择, 成功的机会更大,当然,需要相关政府部门支持。最后一招是损最后一招是损招招,是是万万不不得已得已的的做做法法,干干脆脆躺躺平平。一般来说,房企最大的债权人银行,非银机构和理财投资人、债权投资人,企业决定躺 平时必须考虑清楚。企业是社会大家庭的一个成员,有很多利益相关者。我绝对反对企业没有使尽全力而躺平,这是不负责任的做法。躺平 后,还是要做事,一找政府支持,二要寻求债务重组,三要坚定出售资产。如如果不是经济下行或行业下行,这些方法还是有效的,但当整体经济下整体经济下行行或行或行业业下下行行,这些方法会变得没没有有效效果果,边际效益降低。因为家家缺钱,地
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 培训 吴建斌 新形势 下房 融资 逻辑 风险 管理
限制150内